Η ελληνική αγορά παραθεριστικής κατοικίας εξακολουθεί να είναι σημαντικά μικρότερη από την αντίστοιχη των ανταγωνιστικών χωρών και –το κυριότερο- εξακολουθεί να εξαρτάται άμεσα από την εγχώρια ζήτηση. «Η ζήτηση που προέρχεται από τις αγορές της βόρειας και της κεντρικής Ευρώπης είναι περιστασιακή και συνδέεται άμεσα με την πορεία των τουριστών που επισκέπτονται κάθε χρόνο την χώρα. Δηλαδή δεν λειτουργεί αυτόνομα, λόγω έλλειψης δικτύων , ούτε υποβοηθητικά με την ξενοδοχειακή αγορά σύμφωνα με το ισπανικό μοντέλο» τόνιζε χαρακτηριστικά οικονομικός αναλυτής. Οι εκτιμήσεις αυτές επιβεβαιώνονται και από τα ποιοτικά στοιχεία που σκιαγραφούν την φετινή τουριστική αγορά. Σύμφωνα με πρόσφατες αναλύσεις τρεις παράμετροι προκαλούν έντονη ανησυχία:

-Καταγράφεται εξασθένηση της δυναμικής των τουριστικών περιοχών όπως είναι η Δωδεκάνησος, η Κρήτη και τα νησιά του Ιονίου

-Υπάρχει έντονος διπολισμός μεταξύ της πρωτεύουσας και της λοιπής χώρας.

Οι επισημάνσεις αυτές ερμηνεύονται από τους ειδικούς στην ανάλυση των εξελίξεων στην αγορά εξοχικής κατοικίας ως εξής : « πολλοί τουρίστες επισκέπτονται την Αθήνα περιορίζοντας την διαμονή τους στην περιοχές-μαγνήτες της τουριστικής βιομηχανίας. Ταυτόχρονα η κατά κεφαλή τουριστική δαπάνη μειώνεται γεγονός που σημαίνει ότι ο αριθμός των εν δυνάμει αλλοδαπών εξοχικής κατοικίας περιορίζεται αισθητά. ». Η ερμηνεία αυτή , ουσιαστικά αντανακλά και την εικόνα στασιμότητας που καταγράφηκε φέτος στην συγκεκριμένη αγορά.

Kαταλυτικές επιπτώσεις θα έχει στην αγορά παραθεριστικής κατοικίας η υλοποίηση των διατάξεων που περιλαμβάνει το σχέδιο Γερουλάνου για την παραθεριστική κατοικία. Σύμφωνα με εκτιμήσεις οικονομικών αναλυτών η εφαρμογή των σχετικών προβλέψεων θα βοηθήσει γενικότερες συνεργασίες των ξενοδοχειακών και των κατασκευαστικών ομίλων που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά ενώ ταυτόχρονα η συγκεκριμένη δραστηριότητα θα βρεθεί στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος επιχειρηματικών κεφαλαίων που τοποθετούνται σε επενδύσεις στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Αυτή , σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών είναι η θετική πλευρά . Υπάρχει όμως και μία άλλη διάσταση η οποία οδηγεί μεσοπρόθεσμα στην αλλαγή της παραγωγικής δομής στην συγκεκριμένη αγορά και σε αύξηση του βαθμού συγκέντρωσης. Στην πραγματικότητα με τον τρόπο αυτό τίθενται οι βάσεις ώστε μία αγορά η οποία είναι προνομιακός χώρος δραστηριοποίησης μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων τοπικής εμβέλειας να αρχίσει να λειτουργεί με όρους βιομηχανίας και υψηλής συγκέντρωσης Δηλαδή , με τον τρόπο αυτό μπαίνουν οι βάσεις ώστε η ελληνική βιομηχανία εξοχικής κατοικίας να αναπτυχθεί στα πρότυπα του ισπανικού μοντέλου των τελευταίων 15 ετών το οποίο βασίσθηκε σε οικιστικές αναπτύξεις μαζικής κλίμακας τόσο σε επίπεδο σε επίπεδο παραγωγής όσο και σε επίπεδο προώθησης και εμπορικής εκμετάλλευσης.

Από την πλευρά τους όμως κορυφαίοι παράγοντες που σχεδιάζουν και υλοποιούν το πλαίσιο της τουριστικής πολιτικής, επισήμαιναν κατά την διάρκεια συνεδρίου που πραγματοποιήθηκε την εβδομάδα που πέρασε ότι «δεν είναι στις προθέσεις να εφαρμοσθεί το συγκεκριμένο μοντέλο ανάπτυξης το οποίο οδήγησε σε υποβάθμιση του περιβάλλοντος και σε σταδιακή απαξίωση του ίδιου το προϊόντος». Συμπλήρωναν μάλιστα χαρακτηριστικά ότι θα πρέπει η ανάπτυξη της παραθεριστικής κατοικίας να γίνει με γνώμονα «την αξιοποίηση του φυσικού περιβάλλοντος ώστε να προσφερθεί ένα ποιοτικά αναβαθμισμένο προϊόν το οποίο να μη έχει καμία σχέση με την ισοπεδωτικές λογικές μαζικής ανάπτυξης οι οποίες εφαρμόσθηκαν στην Ισπανία και οι οποίες τελικά είχαν ως αποτέλεσμα τον κορεσμό της αγοράς.» Μέχρι σήμερα η ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς εξοχικής κατοικίας στηρίζεται σε εντελώς διαφορετικά πρότυπα. Έτσι ενώ σε παραγωγικούς όρους η τουριστική κατοικία μπορεί να θεωρηθεί ως βιοτεχνία σε όρους, προβολής και εμπορικής προώθησης λειτουργεί σε οικονομικό περιβάλλον οικοτεχνίας. Ιδιαίτερα σημαντικό κρίνεται το γεγονός ότι η συγκεκριμένη αγορά στηρίζεται κυρίως σε τοπικές κατασκευαστικές επιχειρήσεις οι οποίες στήριξαν την μεγέθυνση τους κυρίως στην γνώση της τοπικής αγοράς και στα τοπικά εμπορικά δίκτυα προβολής και προώθησης.

Οι προβλέψεις παλαιότερων μελετών για τη δυνατότητα να πουληθούν σε αλλοδαπούς ακόμη και 1 εκατ. εξοχικά σε βάθος χρόνου, έχουν διαψευστεί καθώς οι αγοραστές από τη Βόρεια Ευρώπη απέχουν από την ελληνική αγορά. Αιτία; Οι υψηλές τιμές καθώς μια σειρά από προβλήματα, νομικής, γραφειοκρατικής, πολεοδομικής ή φορολογικής υφής. Μια βασική αιτία που δε γίνονται αγορές είναι οι υψηλές τιμές των εξοχικών. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2008, μεγάλος αριθμός Ελλήνων προτίμησαν να αγοράσουν κατοικία στην Τουρκία παρά στη χώρα τους. Σύμφωνα με σχετική έρευνα στην Τουρκία το 2008 υπήρξαν 10.059 Ελληνες που πήγαν να αγοράσουν εξοχικό μαζί με 15.911 Γερμανούς, 13.402 Αγγλους, 3.340 Ιρλανδούς, 3.205 Δανούς, 3.089 Ολλανδούς και 2.096 Αυστριακούς. Βρήκαν ακίνητα με 1.000-1.300 ευρώ/τ.μ. στα παράλια της γείτονος όταν στα νησιά πολλές φορές ξεπερνούν τα 2.000 ευρώ/τ.μ. ή ακόμη περισσότερο και από τα αστικά ακίνητα. Πάντως εκτιμάται ότι την τετραετία 2003 - 2007 πωλήθηκαν γύρω στις 12.000 κατοικίες σε αλλοδαπούς κυρίως πολίτες της Ε.Ε. συνολικής αξίας 3 δισ. ευρώ. Κατά μέσο όρο 3.000 κατοικίες ανά έτος. Εάν κανείς συγκρίνει τις 45.000 εξοχικές κατοικίες ανά έτος της Ισπανίας την αντίστοιχη περίοδο και τις 8.000 της Κύπρου τότε η ελληνική αγορά μπορεί να διαθέσει σε κανονικές συνθήκες περί τις 15.000 κατοικίες ετησίως, με εντυπωσιακή επίδραση στη γενικότερη οικονομία.

Την προηγούμενη εβδομάδα με αφορμή μία συνάντηση που οργανώθηκε με ρώσους επαγγελματίες ξεκίνησε το γαϊτανάκι για τους ρώσους που θα σώσουν την ελληνική αγορά ακινήτων. Γύρω απο αυτό αναπτύσσεται τα τελευταία χρόνια μία μυθοπλασία, η οποία απέχει απο την πραγματικότητα όσο και η βοήθεια των τσάρων στην προεπαναστατική Ελλάδα (πριν την επανάσταση του 1821). Η μυθοπλασία αυτή βασίζεται στους εξής μύθους:

Μύθος 1: Επενδυτές από τη Ρωσία δεν είναι σημερινό φαινόμενο, καθώς η Χαλκιδική είχε γεμίσει από Ρώσους αγοραστές εξοχικών. Η αλήθεια είναι ότι οι αγορές σε τεμάχια που έχουν πραγματοποιήσει είναι περιορισμένες.

Μύθος 2 :Υπάρχει ξανά ενδιαφέρον για εξοχικές κατοικίες στην Κρήτη, την Κέρκυρα, τη Χαλκιδική, την Αττική, τη Ρόδο, την Πελοπόννησο και την Κεντρική Ελλάδα. Όχι μόνο δεν υπάρχει ενδιαφέρον αλλά σε πρόσφατη έρευνα προκύπτει ότι η Ελλάδα δεν είναι στις επενδυτικές δραστηριότητες των ρώσων που προτιμούν Μαυροβούνιο , Σερβία, Κροατία και Βουλγαρία.

Μύθος 3 :Οι... ολιγάρχες αγοράζουν όσο όσο εκτάσεις γης ή πολυτελείς βίλες αξίας άνω των 4 εκατ. ευρώ, πάντα, όμως καλυμμένοι πίσω από off shore. Η αλήθεια είναι ότι οι ρώσοι είναι απο τους πιο σκληρούς διαπραγματευτές. Στέλνουν πρώτα τα επιτελεία τους που διερευνούν την αγορά. Όταν ξεκινούν οι διαπραγματεύσεις γνωρίζουν την αγορά καλύτερα και απο τον τοπικό μεσίτη και αρχίζουν τα παζάρια στα οποία είναι πραγματικά σκληροί. Για του λόγου το αληθές μπορείτε να ρωτήσετε μεσίτες απο την Κρήτη οι οποίοι έχουν συμμετάσχει σε διαπραγματεύσεις.

Αν είναι κάτι σίγουρο αυτό είναι ότι Ρώσοι, δεν έχουν στην λίστα των προτεραιοτήτων τους την Ελλάδα. Το δεύτερο είναι ότι μετά απο αρκετά χρόνια εκπαίδευσης στην ελεύθερη αγορά έχουν αποκτήσει την τεχνογνωσία να ανακαλύπτουν αγορές , να διαπραγματεύονται και να κερδίζουν. Και η τελευταία αλήθεια είναι -και αυτή μπορεί να την διαπιστώσει κάποιος απο μία περιήγηση στο διαδικτυο- ότι η ελληνική αγορά ακινήτων απουσιάζει απο την λίστα των μεγαλύτερων μεσιτικών τους γραφείων.