Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Τι αλλάζει σε είκοσι μέρες στα ακίνητα

Ανατροπές στο φορολογικό τοπίο φέρνει το 2019. Αλλαγές που έχουν να κάνουν με τις μεταβιβάσεις και τη φορολογία των ακινήτων, όπου αναμένεται να έρθουν τα πάνω κάτω λόγω της εφαρμογής των νέων αντικειμενικών τιμών.

 

Συγκεκριμένα από τις αρχές του νέου έτους έρχεται αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε περίπου 4.000 περιοχές της χώρας με την αύξηση των σχετικών τιμών ζώνης, η οποία θα αφορά όλους τους φόρους ακινήτων, πλην του ΕΝΦΙΑ.

 

Με την αύξηση των τιμών ζώνης πρόκειται να αυξηθεί το φορολογικό κόστος για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως είναι οι φόροι μεταβίβασης και γονικής παροχής και τα συμβολαιογραφικά έξοδα.

 

Επίσης, εντός του 2019 θα υπάρξει και μια νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Η συμφωνία κυβέρνησης και θεσμών για τη μεταμνημονιακή περίοδο προβλέπει ότι στις περίπου 4.000 περιοχές που οι τιμές ζώνης θα έπρεπε να αυξηθούν για να εξισωθούν με τις εμπορικές τιμές, η αύξηση θα γίνει σε τρεις ίσες ετήσιες δόσεις. Η πρώτη δόση έγινε ήδη το 2018 και έρχεται δεύτερη αύξηση το 2019. Επίσης, έχει συμφωνηθεί να πραγματοποιηθεί μια τρίτη αύξηση το 2020.

 

Παράλληλα, για ακόμη ένα έτος θα ανασταλεί ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα. Με διάταξη που αναμένεται να έρθει στη Βουλή μέσα στο επόμενο διάστημα η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα αναμένεται να ανασταλεί και για το 2019. Η αναστολή θα είναι η τρίτη κατά σειρά, καθώς ο φόρος εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει πολλά προβλήματα στις συναλλαγές ακινήτων χωρίς να φέρει και σημαντικά φορολογικά έσοδα. Ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της αξίας κτήσης και του τιμήματος μεταβίβασης ενός ακινήτου.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Δικαστήρια και εφορία

Ένας δικαστικός "πόλεμος" έχει αρχίσει εδώ και λίγους μήνες για το σχετικά πρόσφατο φαινόμενο στη χώρα μας, της βραχυχρόνιας ενοικίασης ακινήτων μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας Airbnb. Οι πρώτες προσφυγές στη Δικαιοσύνη, μεταξύ ιδιοκτητών, έχουν ήδη υποβληθεί με την επίκληση του κανονισμού λειτουργίας των πολυκατοικιών και των συγκροτημάτων κατοικιών σε μια προσπάθεια να μπλοκαριστεί η βραχυχρόνια μίσθωση για λόγους ενόχλησης των υπολοίπων ενοίκων.

 

Ήδη μάλιστα εκδόθηκε και η πρώτη δικαστική απόφαση για περίπτωση ενοικίασης μέσω Airbnb η οποία απαγορεύει την ενοικίαση κατοικίας που ανήκει σε συγκρότημα κατοικιών διότι παραβαίνει τον κανονισμό λειτουργίας του συγκροτήματος.Παράλληλα έχουν εξαπλωθεί σε όλη την Ελλάδα τέτοιες περιπτώσεις αγωγών ενώ πρόσφατα είχε προσδιοριστεί να δικαστεί  και στην Αθήνα αγωγή από ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικίας κατά ιδιοκτήτριας που ενοικιάζει το δικό της διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία.Οι συνιδιοκτήτες των τριών κατοικιών, στο συγκρότημα τεσσάρων κατοικιών κέρδισαν την αγωγή που υπέβαλαν σε βάρος της τέταρτης ιδιοκτήτριας η οποία, πριν από δύο χρόνια ξεκίνησε να μισθώνει την κατοικία της σε τρίτους κατά μικρά χρονικά διαστήματα, την καλοκαιρινή περίοδο.Από την πλευρά της και η ιδιοκτήτρια έχει στραφεί δικαστικά κατά των υπολοίπων ενοίκων.

 

Ταυτοχρόνως και η εφορία στήνει τις δικές της παγίδες.Ειδικότερα:

 

-Σε συνεργασία με την ΑΑΔΕ ορισμένες πλατφόρμες ηλεκτρονικού διαμοιρασμού ζητούν από τους ιδιοκτήτες που αναρτούν στις σχετικές ιστοσελίδες τα προσφερόμενα για βραχυχρόνια εκμίσθωση ακίνητά τους τον ειδικό κωδικό που λαμβάνουν όταν εγγράφονται οι ίδιοι στο ειδικό μητρώο. Με τον τρόπο αυτόν δημιουργείται ένα ουσιαστικό μέσο πίεσης σε όσους εκμισθώνουν ακίνητα μέσω AirBnΒ προκειμένου να εγγραφούν στο σχετικό μητρώο και να δηλώνουν το εισόδημα που αποκτούν. Για παράδειγμα, σε όσα ακίνητα δεν εμφανίζεται κωδικός μητρώου θα μπορεί να κινηθεί διαδικασία ελέγχου για εντοπισμό του ακινήτου και του ιδιοκτήτη που το μισθώνει.

 

-Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων έχει συστήσει ειδικές ελεγκτικές διαδικασίες προκειμένου να εντοπίζει φορολογούμενους που δεν δηλώνουν το εισόδημά τους από βραχυχρόνιες εκμισθώσεις. Συγκεκριμένα, εντοπίζουν μέσω των διαδικτυακών πλατφορμών τα προσφερόμενα για ενοικίαση ακίνητα και τους ιδιοκτήτες τους μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής ακινήτων Ε9. Στη συνέχεια ανατρέχουν στις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών τους και διαπιστώνουν αν έχει δηλωθεί εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων. Αν δεν έχει δηλωθεί τότε ενημερώνουν τον ιδιοκτήτη και τον καλούν να υποβάλει τροποποιητική δήλωση εισοδήματος. Η τεχνική αυτή ελέγχου έχει αποδειχθεί πολύ αποτελεσματική καθώς οι περισσότεροι από τους ιδιοκτήτες που ειδοποιούνται προχωρούν στην υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων.

Οι αποφάσεις για τον φόρο υπεραξίας

Στο «ψυγείο» για ακόμη έναν χρόνο, ως το τέλος του 2019, θα παραμείνει ο φόρος υπεραξίας, με βάση τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή.

 

Ο φόρος υπεραξίας έχει θεσμοθετηθεί από το 2014, αλλά ποτέ δεν εφαρμόστηκε, λαμβάνοντας διαδοχικές αναβολές.

 

Για την ιστορία και μόνο, οι διατάξεις του φόρου που διαρκώς παίρνουν αναβολή προβλέπουν:

 

• O φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

 

• H υπεραξία μένει αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ, με την προϋπόθεση ότι ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για τουλάχιστον 5 έτη από τότε που το απέκτησε.

 

• Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.

Τρεις αλλαγές

Τρεις σημαντικές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων έρχονται το επόμενο έτος. Πρόκειται για αλλαγές οι οποίες θα επηρεάσουν άμεσα το φορολογικό βάρος που καλούνται να πληρώσουν εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι αλλαγές αφορούν τόσο το φορολογικό κόστος της μεταβίβασης ακινήτων όσο και το φορολογικό κόστος της κατοχής τους.

 

Ειδικότερα, οι αλλαγές που έρχονται περιλαμβάνουν:

 

-Την αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε περίπου 4.000 περιοχές της χώρας με την αύξηση των σχετικών τιμών ζώνης. Η αύξηση θα τεθεί σε εφαρμογή από την Πρωτοχρονιά και θα αφορά όλους τους φόρους ακινήτων, πλην του ΕΝΦΙΑ καθώς για αυτόν οι αυξημένες αντικειμενικές αξίες ισχύουν από φέτος. Με την αύξηση των τιμών ζώνης πρόκειται να αυξηθεί το φορολογικό κόστος για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως είναι οι φόροι μεταβίβασης και γονικής παροχής και τα συμβολαιογραφικά έξοδα. Στις περιοχές αυτές συμφέρει τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις και γονικές παροχές πριν το τέλος του έτους προκειμένου να προλάβουν τις σημερινές χαμηλότερες φορολογικές αξίες. Οι τιμές ζώνης θα μειωθούν σε περίπου 2.100 περιοχές. Στις περιοχές αυτές συμφέρει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να περιμένουν την αλλαγή του έτους προκειμένου να προχωρήσουν σε κάποια αγορά ή γονική παροχή.

 

-Την πραγματοποίηση εντός του 2019 μιας νέας αύξησης των αντικειμενικών αξιών. Η συμφωνία κυβέρνησης και θεσμών για τη μεταμνημονιακή περίοδο προβλέπει ότι στις περίπου 4.000 περιοχές που οι τιμές ζώνης θα έπρεπε να αυξηθούν για να εξισωθούν με τις εμπορικές τιμές, η αύξηση θα γίνει σε τρεις ίσες ετήσιες δόσεις. Η πρώτη δόση έγινε ήδη το 2018 και έρχεται δεύτερη αύξηση το 2019. Επίσης, έχει συμφωνηθεί να πραγματοποιηθεί μια τρίτη αύξηση το 2020. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η λύση αυτή που επελέγη από την κυβέρνηση είχε στη σύνθεσή της μια γερή δόση πολιτικής σκοπιμότητας καθώς οι περισσότερες περιοχές στις οποίες πρέπει να αυξηθούν οι τιμές ζώνης προκειμένου να εξισωθούν με τις εμπορικές αξίες είναι οι λεγόμενες "λαϊκές" περιοχές, δηλαδή περιοχές με χαμηλή τιμή ζώνης (π.χ. δυτική Αθήνα, δυτική Θεσσαλονίκη).

 

 

-Την αναστολή για ακόμη ένα έτος του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα. Με διάταξη που αναμένεται να έρθει στη Βουλή μέσα στο επόμενο διάστημα η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα αναμένεται να ανασταλεί και για το 2019. Η αναστολή θα είναι η τρίτη κατά σειρά, καθώς ο φόρος εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει πολλά προβλήματα στις συναλλαγές ακινήτων χωρίς να φέρει και σημαντικά φορολογικά έσοδα. Ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της αξίας κτήσης και του τιμήματος μεταβίβασης ενός ακινήτου.

Ψυγείο για ένα ακόμα χρόνο ο φόρος υπεραξίας

Αναστέλλεται, όπως όλα δείχνουν, για ακόμη έναν χρόνο, ο φόρος υπεραξίας ακινήτων ο οποίος, αν και ψηφίσθηκε το 2013, δεν έχει τεθεί σε ισχύ εξαιτίας αφενός της τεράστιας πτώσης των τιμών στην κτηματαγορά, αφετέρου της πολυπλοκότητας του νόμου. Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά. Επιβαρύνει τον πωλητή, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ο φόρος είχε ανασταλεί εξαιτίας της πολυπλοκότητάς του, με αποτέλεσμα στους μήνες που εφαρμόστηκε να ακυρωθούν εκατοντάδες συμβόλαια.

 

Σύμφωνα με τον νόμο, εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πωλεί για περισσότερο από πέντε έτη, η υπεραξία είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ. Επίσης όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους προ του 1995 απαλλάσσονται από τον σχετικό φόρο.

 

Εφόσον προκύπτει φόρος, αυτός παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής. Για τον υπολογισμό του φόρου οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά, η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση τον φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές). Σε κάθε άλλη περίπτωση που η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή), υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση. Για την επιβολή του φόρου, ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο.

 

Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου.

 

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki