Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Χωροταξία

Σενάρια για μεταφορά συντελεστή δόμησης

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης αναβιώνει για άλλη μια φορά για να νομιμοποιεί αυθαίρετες κατασκευές με το αζημίωτο. Συγκεκριμένα η Τράπεζα Γης θα μεσολαβεί για τη νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρεσιών και ως αντιστάθμισμα θα χρηματοδοτεί τη δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων.Ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης αποτελεί, από το 1979, τον αποκλειστικό τρόπο αποζημίωσης των ιδιοκτητών διατηρητέων ακινήτων, μνημείων και ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων και ιστορικών τόπων και από το 2001 εναλλακτικό (έναντι του χρηματικού) τρόπο αποζημίωσης σε είδος, των ιδιοκτητών όσων ακινήτων καθορίζονται ή δεσμεύονται ως κοινόχρηστοι χώροι. Οι αρχικές διατάξεις της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης καθώς και οι επόμενες που τις αντικατέστησαν (Ν. 880/1979, Ν. 2300/1995 και Ν. 3044/2002) έχουν κριθεί αντισυνταγματικές από το ΣτΕ, μεσυνέπεια πολλοί ιδιοκτήτες να μείνουν με τους τίτλους στο συρτάρι, καθώς δεν πρόλαβαν να τους υλοποιήσουν, μετατρέποντάς τους σε ακίνητα προτού ακυρωθούν οι σχετικές ρυθμίσεις. Σύμφωνα µε την πάγια νομολογία του δικαστηρίου, ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή είναι συνταγματικά επιτρεπτός, μόνον υπό αυστηρές προϋποθέσεις: να μην έχει εμπορικό χαρακτήρα (να πουλά και να αγοράζει σε καθεστώς ελεύθερης διαπραγμάτευσης) και να εντάσσεται σε πλαίσιο ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού. Γι’ αυτό η επανασύσταση της Τράπεζας Γης έρχεται με ορισμένες αλλαγές και προσθήκες. Η μεταφορά θα γίνεται μόνο σε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), οι οποίες θα ορίζονται από τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ) που θα εκπονούν οι δήμοι και σε Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (ΠΑΕΣ). Ακίνητα στα οποία μπορεί να πραγματοποιηθεί Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης είναι τα μεγάλα αυθαίρετα (θα νομιμοποιούνται με αγορά τίτλου μεταφοράς συντελεστή). Επίσης, τα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο και αξιοποιούνται με ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων) θα πρέπει να εξασφαλίζουν το 15% της δόμησής τους μέσω τίτλων μεταφοράς συντελεστή.

Παράταση για δασικούς χάρτες

Με τροπολογία που θα κατατεθεί στη Βουλή θα δοθεί παράταση 40 ημερών στη διαδικασία ανάρτησης των δασικών χαρτών δίνει το υπουργείο Περιβάλλοντος. Υπενθυμίζεται ότι έχει δοθεί ήδη μια προθεσμία στη διαδικασία ανάρτησης η οποία θα έληγε κανονικά μεθαύριο Πέμπτη. Σύμφωνα με την ανακοίνωση του υπουργείου Περιβάλλοντος, «η παράταση σκοπεύει να δώσει επαρκή χρόνο σε όλους τους ενδιαφερόμενους ώστε να εξαντλήσουν εντός του Αυγούστου και μέχρι τις 7 Σεπτεμβρίου, όλες τις απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να αποφευχθεί ο μεγάλος συνωστισμός που υπάρχει στις αρμόδιες υπηρεσίες, λόγω της μεγάλης προσέλευσης του κοινού. Ταυτόχρονα, δίνει επιπλέον χρόνο στους αγρότες και τους καλλιεργητές που επιδοτούνται να μαζέψουν όλα τα απαιτούμενα έγγραφα για την υποβολή των αιτήσεων (παύει να ισχύει η 31/8/2017 ως καταληκτική ημερομηνία υποβολής τοπογραφικών διαγραμμάτων και μετατίθεται στις 7/9/2017), ενώ διευκολύνει και τους κατοίκους εξωτερικού που θα βρίσκονται αυτή την περίοδο στη χώρα μας για καλοκαιρινές διακοπές να ρυθμίσουν τυχόν εκκρεμότητές τους με τους δασικούς χάρτες. Και, βέβαια, η νέα παράταση στην ανάρτηση των δασικών χαρτών παρέχει ένα τελευταίο προς αξιοποίηση περιθώριο στους Δήμους, προκειμένου να υποβάλουν τα όρια των οικισμών και των οικιστικών πυκνώσεων, αποφεύγοντας τη δημιουργία προβλημάτων στους πολίτες των Περιφερειών τους. Η 7η Σεπτεμβρίου 2017 είναι καταληκτική ημερομηνία, τόσο για τους κατοίκους της Ελλάδας, όσο και αυτούς του εξωτερικού». Είχε προηγηθεί η απόφαση του ΔΣ της Ένωσης Περιφερειών Ελλάδας να ζητηθεί παράταση τουλάχιστον έως τις 31 Αυγούστου. Το ΔΣ της ΕΝΠΕ θεωρεί την παράταση επιβεβλημένη λόγω του τεράστιου όγκου σε αριθμό αμφισβητήσεων, της υποστελέχωσης των υπηρεσιών και του μεγάλου χρόνου που απαιτείται για τη γραφειοκρατική υποβολή και αποπεράτωση των αιτημάτων.

Πανικός για τους δασικούς χάρτες

Η ΠΟΜΙΔΑ, κατέθεσε Αίτημα παράτασης της προθεσμίας άσκησης αντιρρήσεων κατά δασικών χαρτών. Όπως επισημαίνει  τις τελευταίες ημέρες έχει γίνει αποδέκτης έντονων διαμαρτυριών των πολιτών για τις ασφυκτικές προθεσμίες της άσκησης αντιρρήσεων κατά των αναρτηθέντων δασικών χαρτών.

Σε επιστολή προς τον Αναπληρωτή Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας επισημαίνει ότι :

"...Από την ενημέρωση που έχουμε, διαπιστώνεται  ότι η καθυστέρηση που παρατηρείται για την άσκηση των αντιρρήσεων δεν οφείλεται σε προσωπική αμέλεια των ενδιαφερόμενων- θιγόμενων πολιτών, αλλά σε υπαιτιότητα και καθυστερήσεις τρίτων, και συγκεκριμένα:

 

·         Τις καθυστερήσεις των υπηρεσιών διαφόρων Δήμων ως προς την ανάρτηση των οικιστικών πυκνώσεων αλλά και των σχεδίων οικισμών

·         Την σύγχυση που προκλήθηκε αναφορικά με τα πρόδηλα σφάλματα και την μόλις πριν λίγες μέρες ανάρτηση σχετικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας

·         Την εν μέρει παραπληροφόρηση των πολιτών από διάφορες ανεύθυνες πηγές για αναμενομένη κατάργηση των δασικών χαρτών και την παρότρυνση για αναμονή ή μη άσκηση αντιρρήσεων

·         Την αδυναμία πολλών πολιτών (κυρίως μεγαλύτερης ηλικίας) για ηλεκτρονική υποβολή αντιρρήσεων, με αποτέλεσμα την ύπαρξη ανάγκης συνεργασίας με ειδικό τεχνικό σύμβουλο

·         Το μεγάλο φόρτο εργασίας των εμπλεκομένων τεχνικών γραφείων ως προς την άσκηση αντιρρήσεων  με αποτέλεσμα την αδυναμία εξυπηρέτησης των πολιτών

·         Την αδυναμία πολλών πολιτών ως προς την έγκαιρη συγκέντρωση του ποσού του τέλους άσκησης αντιρρήσεων και των λοιπών εξόδων όταν πρόκειται για μεγαλύτερες ή περισσότερες εκτάσεις

 

Για όλους αυτούς τους λόγους και με σκοπό τόσο την αποφυγή της περαιτέρω άσκοπης ταλαιπωρίας των πολιτών, όσο και την αποτροπή του κινδύνου να απωλεσθούν περιουσίες, ζητούμε την παράταση της ως άνω προθεσμίας τουλάχιστον για 20 μέρες και την άμεση ενημέρωση των πολιτών επ΄αυτού. Γνωρίζουμε ότι η δυνατότητα παράτασης για τουλάχιστον 20 μέρες είναι εφικτή αφού το σύστημα αποδοχής των αντιρρήσεων θα παραμείνει ούτως η άλλως ανοικτό για τους κατοίκους του εξωτερικού, χωρίς να δημιουργούνται περαιτέρω προβλήματα στα στενά χρονοδιάγραμμα για την περαιτέρω συνέχιση και ολοκλήρωση του έργου..."

Ο κυκεώνας των δασικών χαρτών

Τις διαδικασίες διόρθωσης εννέα πρόδηλων σφαλμάτων στους δασικούς χάρτες καθορίζει με απόφασή του το υπουργείο Περιβάλλοντος. Με την υπουργική απόφαση που πήρε ΦΕΚ δίνεται η δυνατότητα στους πολίτες να αιτηθούν ατελώς στις Δασικές Υπηρεσίες τη διόρθωση των πρόδηλων σφαλμάτων, χωρίς να είναι πάντοτε απαραίτητη η υποβολή αντίρρησης αλλά και στις Δασικές Υπηρεσίες να διορθώσουν τα σφάλματα αυτά, χωρίς να ταλαιπωρείται ο πολίτης, όπως διευκρινίζεται σε σχετική ανακοίνωση του υπουργείου. Τις προσεχείς ημέρες με εγκύκλιο θα καθοριστεί ακριβώς η διαδικασία εξέτασης από τις Επιτροπές Εξέτασης των Αντιρρήσεων (ΕΠΕΑ) επί του δασικού χάρτη των παραπάνω αιτήσεων, εφόσον για την ίδια περίπτωση έχει υποβληθεί και αντίρρηση. Σε κάθε περίπτωση, ο πολίτης που θα εντοπίσει πρόβλημα σε έκτασή του σε αναρτημένο δασικό χάρτη, θα πρέπει αρχικά να απευθυνθεί στα Σημεία Υποστήριξης Ανάρτησης Δασικών Χαρτών και στη συνέχεια -εφόσον το επιθυμεί- να υποβάλει και αντίρρηση. Καθορίζεται πρόδηλο σφάλμα στη διαδικασία κατάρτισης δασικού χάρτη οποιαδήποτε προφανής: τεχνικού χαρακτήρα απόκλιση ή εσφαλμένη τεχνική απόδοση των οριογραμμών που παρατηρείται πάνω στα φωτογραμμετρικά υπόβαθρα και προκύπτει είτε από μετρήσεις εδάφους ή φωτοερμηνευτικής απόδοσης του θεματικού περιεχομένου του χάρτη, που έρχεται σε αντίθεση με την εικόνα που παρουσιάζεται σ’ αυτά παράλειψη, εκ παραδρομής, της αποτύπωσης σαφώς δασικής έκτασης εντός ευρύτερης άλλης μορφής (αγροτικής κ.λπ.) και το αντίστροφο απεικόνιση εμφανώς λανθασμένη αγροτικής έκτασης ως δασικής και το αντίστροφο παράλειψη εγγραφών στοιχείων των πολυγώνων του χάρτη στη βάση δεδομένων λάθος αποτύπωση θεματικής επιφάνειας που οφείλεται σε διαμορφωμένα στοιχεία εικόνας (φωτογραφίας) λόγω διαβαθμισμένων περιοχών απόδοση ως «χορτολιβαδικής», έκτασης που αφορά σε πεδινή και ομαλής κλίσης περιοχή, η οποία εξαιρείται της υπαγωγής στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας, σύμφωνα με το π.δ. 32/2016 (ΦΕΚ 46 Α’) απόδοση ως «χορτολιβαδικής», έκτασης που αφορά σε αναγνωρισμένη, κατά τις κείμενες διατάξεις, έναντι του Δημοσίου ως ιδιωτικής, η οποία εξαιρείται της υπαγωγής στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας απόδοση ως δασικής, έκτασης που αφορά τεχνητή δασική φυτεία, η οποία εξαιρείται της υπαγωγής στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας και ειδικά σφάλματα που οφείλονται σε παράλειψη απεικόνισης πράξεων της διοίκησης πριν την κύρωση του δασικού χάρτη.

Υπό συνεχή φορολογικη απειλή η ακίνητη περιουσία

Η απειλή του φόρου υπεραξίας επικρέμαται πάνω απο την αγορά ακινήτων και καθιστά κάθε επένδυση επίφοβη. Ο φόρος υπεραξίας για τα νομικά πρόσωπα, στην περίπτωση που η επένδυση είναι επιτυχημένη και το ακίνητο μελλοντικά ανατιμηθεί και πουληθεί, ισούται με τον φόρο των επιχειρήσεων (29%), αφού αποτελεί εισόδημα και είναι από τους υψηλότερους στην Ευρώπη.Την ίδια ώρα, για τα φυσικά πρόσωπα, ο συντελεστής του 15% για τον φόρο υπεραξίας, που αναμένεται να ισχύσει από το 2018 –εκτός εάν δοθεί νέα αναστολή–, θα εφαρμόζεται επί πλασματικών αξιών και θα είναι σε πολλές περιπτώσεις πρακτικά ανεφάρμοστος και άδικος. Επίσης, λίγοι έχουν συνειδητοποιήσει ότι αν θελήσουν να αγοράσουν ένα δεύτερο σπίτι, νεόδμητο, από κατασκευαστή (η πρώτη κατοικία εξαιρείται), θα πρέπει να καταβάλουν ΦΠΑ 24%. Νόμος που θεσπίστηκε το 2005, όταν η «φούσκα» των ακινήτων προσλάμβανε εξωπραγματικές διαστάσεις, και αφορά όλα τα ακίνητα με άδεια μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 που πωλούνται για πρώτη φορά από επαγγελματία. Σε γενικές γραμμές για να αγοράσει κάποιος ιδιώτης ως φυσικό πρόσωπο ένα ακίνητο, πρέπει να πληρώσει 11% επί της αρχικής συμφωνηθείσας τιμής σε φόρους και άλλα έξοδα, για να το αποκτήσει. Αλλά για να το πουλήσει, από τον ερχόμενο Ιανουάριο και μετά, θα φορολογείται και με 15% φόρο υπεραξίας αν είναι φυσικό πρόσωπο. Αν είναι νομικό πρόσωπο, τότε τα καθαρά κέρδη από την πώληση προστίθενται στα συνολικά κέρδη του και φορολογούνται με συντελεστή 29%.Σε αυτές τις επιβαρύνσεις θα πρέπει να συνυπολογισθούν και εκείνες που θα πληρώνει κατά τη διάρκεια κατοχής του ακινήτου, δηλαδή ο ΕΝΦΙΑ και ο συμπληρωματικός φόρος, που διαφοροποιείται μεταξύ φυσικών και νομικών προσώπων.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki