Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Χωροταξία

Αλαλούμ με τις χρήσεις γης

Με το νέο Π.Δ. 59/29.6.2018 για τις χρήσεις γής, χωρίς κανένα σοβαρό λόγο, εισάγεται ένας ακόμη αχρείαστος περιορισμός στη χρήση και διάθεση των περιουσιακών στοιχείων των πολιτών, που θίγει τεράστιο αριθμό ιδιοκτητών και, κυρίως, ελευθέρων επαγγελματιών : Σε περιοχές με χρήσεις γης όπου δεν επιτρέπονται τα γραφεία, εκτός από εκείνες που ίσχυαν στο παρελθόν (η άσκηση επαγγέλματος να είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου και να μην απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας), ισχύει και μια επιπλέον προϋπόθεση: το γραφείο να βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα. Μόνο τότε η κατοικία μπορεί να χρησιμοποιηθεί και ως γραφείο! Συγκεκριμένα στα περί κατοικίας γενικά, το Π.Δ. αναφέρει ότι κατ΄ εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου όπως, ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή - προγραμματιστή Η/Υ, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα. Σε ότι αφορά την Κατοικία, το Π.Δ. διακρίνει σε περιοχές «Γενικής Κατοικίας» και «Αμιγούς Κατοικίας». Και στις δύο περιπτώσεις, για να μπορέσει μια κατοικία να χρησιμοποιηθεί σαν γραφείο θα πρέπει η άσκηση επαγγέλματος να είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του συγκεκριμένου κτιρίου και να μην απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας. Αυτό άλλωστε ίσχυε πάντοτε. Στο άρθρο 2 (σελίδα 8759) του ΦΕΚ του νέου Π.Δ., όπου αναλύεται τι επιτρέπεται σε περιοχές όπου η χρήση γης είναι η «Αμιγής Κατοικία», δεν προβλέπεται η χρήση γραφείων. Αντίθετα, στο άρθρο 3 (σελίδα 8759) του ΦΕΚ, όπου αναλύεται τι επιτρέπεται σε περιοχές όπου η χρήση γης είναι η «Γενική κατοικία», στον αριθμό 11 προβλέπεται η χρήση γραφείων. Συνεπώς στις περιοχές «Γενικής κατοικίας», (εκεί δηλαδή που επιτρέπονται τα γραφεία), αν η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου και δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας, τότε μπορεί μια κατοικία να μισθωθεί και να χρησιμοποιηθεί ως γραφείο. Όμως στις περιοχές «Αμιγούς κατοικίας» (εκεί δηλαδή που δεν επιτρέπονται τα γραφεία), αν η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα τότε μπορεί ο χώρος να λειτουργήσει ως γραφείο. Αυτό μπορεί να ισχύσει και σε περιοχές με άλλες χρήσεις γης (όπως πχ άρθρο 4-Πολεοδομικό Κέντρο) που επιτρέπονται οι κατοικίες και όχι τα γραφεία. Και σε αυτήν την περίπτωση αν η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα, τότε και μόνον μπορεί ο χώρος να λειτουργήσει ως γραφείο…

Τι αλλάζει στις χρήσεις γης

Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) των χρήσεων γης προσαρμόζονται στη σύγχρονη πραγματικότητα οι προβλέψεις του προηγούμενου ΠΔ (166/Δ’) και αντιμετωπίζονται τα προβλήματα που δημιούργησε ο παλιός νόμος 4269/2014.

Με την κατάργηση του νόμου και την αντικατάσταση του από το παρόν σε ό,τι αφορά στις χρήσεις γης (και από το ν. 4447/2016 σε ό,τι αφορά στο σύστημα χωρικού σχεδιασμού) επαναφέρουμε την κανονικότητα:

τόσο ως προς τον ρόλο που διαδραματίζει ο πολεοδομικός σχεδιασμός στην υλοποίηση της πολιτικής χρήσεων γης

όσο και ως προς τον προληπτικό έλεγχο νομιμότητας από το ΣτΕ των κατηγοριών χρήσεων γης, στη βάση προσαρμογής και εξειδίκευσης στις ιδιαιτερότητες, ανάγκες και επιλογές των τοπικών κοινωνιών.

Το νέο σύστημα κατηγοριοποίησης των χρήσεων γης ανταποκρίνεται στις σύγχρονες προκλήσεις και νέες ανάγκες έχοντας ως βασικούς άξονες:

τη διατήρηση της ζωντάνιας και συνοχής των ελληνικών πόλεων

τη στήριξη της επιχειρηματικότητας

την ανάδειξη της σημασίας του εξωαστικού χώρου

 

Επίσης, στοχεύει:

o στη βελτίωση της λειτουργίας των ελληνικών πόλεων και της ποιότητας ζωής των κατοίκων τους

o στην οργάνωση των παραγωγικών δραστηριοτήτων με τρόπο ώστε να μειώνονται οι δυσλειτουργίες και οι συγκρούσεις που απορρέουν από την ανάμιξη ασύμβατων μεταξύ τους χρήσεων

Περιεχόμενο

Τα βασικότερα στοιχεία του νέου ΠΔ έχουν ως εξής:

1. Καθορίζονται 13 γενικές κατηγορίες χρήσεων (άρθρο 1, παρ. Ι) οι οποίες καλύπτουν τον αστικό και εξωαστικό χώρο, σε αντιστοιχία με το πεδίο εφαρμογής των πολεοδομικών σχεδίων. Εκτός από τις περιοχές κατοικίας (αμιγούς και γενικής) οι νέες γενικές κατηγορίες χρήσεων γης περιλαμβάνουν υποδοχείς για την εγκατάσταση παραγωγικών δραστηριοτήτων, περιοχές συγκέντρωσης αστικών υποδομών και άλλων ιδιαίτερων χρήσεων, καθώς και  περιοχές άσκησης αγροτικών δραστηριοτήτων.

Κάθε μία από τις γενικές κατηγορίες περιλαμβάνει συγκεκριμένες ειδικές χρήσεις (άρθρο 1, παρ. ΙΙ), οι οποίες έχουν εμπλουτιστεί, σε σχέση με το προηγούμενο  ΠΔ και νόμο, ώστε να αποτυπωθεί το εύρος τόσο των αλλαγών στο σύγχρονο τρόπο ζωής, όσο και των κοινωνικο-οικονομικών δραστηριοτήτων, που ο αστικός και εξωαστικός χώρος καλούνται να ικανοποιήσουν.

Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπονται 47 ειδικές χρήσεις που εκτός από τις παραδοσιακές δραστηριότητες, λειτουργίες και υποδομές (όπως κατοικία, εκπαίδευση, πράσινο, βιομηχανία, μέσα μαζικής μεταφοράς κλπ), περιλαμβάνουν και νέες όπως:

τα πράσινα σημεία και οι γωνιές ανακύκλωσης που αποτελούν βασικά εργαλεία υλοποίησης του Εθνικού Σχεδίου Διαχείρισης Απορριμμάτων

η αστική γεωργία – λαχανόκηποι που επιτρέπουν την καλλιέργεια στις πόλεις γεωργικών προϊόντων για ατομική κατανάλωση

οι εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών/ προσφύγων ως αναγκαίες δομές για τη διαχείριση της προσφυγικής κρίσης

οι αγροτικές εκμεταλλεύσεις ως βασική παραγωγική δραστηριότητα στην ύπαιθρο

τα κέντρα αποτέφρωσης νεκρών κλπ.

Τέλος, βασική αρχή για τον καθορισμό του περιεχομένου των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης (δηλ. του εύρους των ειδικών χρήσεων που επιτρέπονται στις επιμέρους γενικές κατηγορίες), αποτελεί τόσο η προστασία του αμιγούς πολεοδομικού χαρακτήρα κάθε γενικής χρήσης, που συνεπάγεται τον εμπλουτισμό της κύριας λειτουργίας (βλ. κατοικία, βιομηχανία, τουρισμός κλπ) με συμπληρωματικές και συμβατές  μεταξύ τους δραστηριότητες, όσο και η άρση μονοπωλιακών καταστάσεων (όπως ισχύει για την πρόβλεψη εγκατάστασης ΙΚΤΕΟ στις περιοχές γενικής κατοικίας και πολεοδομικού κέντρου).

2. Για την περαιτέρω προστασία των περιοχών κατοικίας (άρθρα 2 & 3) καθορίζονται ανώτατα μεγέθη για επιμέρους ειδικές χρήσεις με στόχο τον περιορισμό της όχλησης που τυχόν προκαλούν, π.χ. πολυκαταστήματα, αποθήκες, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος κλπ. Ταυτόχρονα, δίνεται η δυνατότητα στον πολεοδομικό σχεδιασμό να περιορίσει τα προβλεπόμενα αυτά μεγέθη, επιπλέον της δυνατότητας που του παρέχεται να εξαιρέσει επιμέρους ειδικές χρήσεις από όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης.

3. Στις περιοχές, υποδοχείς παραγωγικών δραστηριοτήτων (άρθρα 8 -11) επιτρέπονται, με περιορισμούς, ειδικές δραστηριότητες του τριτογενή τομέα που κρίνεται ότι λειτουργούν συμπληρωματικά και σε συνέργεια με τον δευτερογενή, π.χ. χώροι  γραφείων, θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, εκθεσιακά κέντρα κλπ. Επίσης, προβλέπεται η  γενική κατηγορία του Τεχνολογικού Πάρκου ως υποδοχέας εγκατάστασης παραγωγικών δραστηριοτήτων αιχμής, καθώς και η χωροθέτηση εγκαταστάσεων εφοδιαστικής (Κέντρα Αποθήκευσης και Διανομής). Να σημειωθεί ότι σε αντίθεση με τη γενική πρόβλεψη ότι οι διατάξεις του ΠΔ τίθενται σε εφαρμογή μόνο με την εκπόνηση νέων ή την αναθεώρηση υφιστάμενων πολεοδομικών σχεδίων (Τοπικά Χωρικά Σχέδια, Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια), το ΠΔ έχει άμεση ισχύ σε όλες τις περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων καθώς και σε περιοχές με κοινωφελείς λειτουργίες (άρθρο 6).

4. Με στόχο την ενίσχυση της πρωτογενούς παραγωγής και την προστασία της γεωργικής γης προβλέπεται η γενική κατηγορία της αγροτικής χρήσης (άρθρο 14) στην οποία επιτρέπονται συμπληρωματικές με την αγροτική εκμετάλλευση δραστηριότητες, όπως η μεταποίηση τοπικά παραγόμενων αγροτικών προϊόντων και η ανάπτυξη μικρής κλίμακας αγροτουριστικών καταλυμάτων. Για τη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας γίνεται αναφορά στο ειδικό καθεστώς προστασίας που τη διέπει.

5. Για τη συνολική ρύθμιση των περιοχών του εξωαστικού χώρου που περιλαμβάνονται στην έκταση ενός δήμου (άρθρο 15), το ΠΔ παραπέμπει στις αντίστοιχες ζώνες που προβλέπει ο νέος νόμος 4447/2016 για το χωρικό σχεδιασμό, οι οποίες λειτουργούν συμπληρωματικά με τις περιοχές ειδικής προστασίας που προβλέπονται από τον ίδιο νόμο.

6. Τέλος, σε αντίθεση με τον ν. 4269/2014, οι οικισμοί καταργούνται ως γενική κατηγορία χρήσης. Ωστόσο, στο άρθρο 16 προβλέπεται ένα εύρος δραστηριοτήτων (ειδικών χρήσεων) που επιτρέπεται να εγκατασταθούν σε, νομίμως, οριοθετημένους οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο από 2.000 κατοίκους, μέχρι την ολοκλήρωση και θεσμοθέτηση του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Ηλεκτρονική...υποχρέωση για το Κτηματολόγιο

Δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ 2216/B’/14-6-2018) η απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντας και Ενέργειας, Γιώργου Σταθάκη, με την οποία από τις 16 Ιουλίου 2018 ενεργοποιείται η υποχρεωτική ηλεκτρονική υποβολή των διαγραμμάτων για τις εμπράγματες συναλλαγές στα Κτηματολογικά Γραφεία και τα Υποθηκοφυλακεία της χώρας. Η παραπάνω υποχρέωση ισχύει αφενός για τα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάσσονται μετά την ημερομηνία αυτή για να προσαρτηθούν στις εγγραπτέες πράξεις που υποβάλλονται σε όλα τα Κτηματολογικά Γραφεία και Υποθηκοφυλακεία της χώρας και αφετέρου για τα Διαγράμματα Γεωμετρικών Μεταβολών που συντάσσονται για να υποβληθούν στα Κτηματολογικά Γραφεία. Το ηλεκτρονικό σύστημα του Ελληνικού Κτηματολογίου για την υποβολή των διαγραμμάτων έχει αναπτυχθεί σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και βρίσκεται σε πιλοτική λειτουργία τους τελευταίους έξι μήνες. Ένα έργο που συγχρηματοδοτείται από το ΕΣΠΑ. Πρόκειται για μια ηλεκτρονική υπηρεσία που διευκολύνει τους πολίτες και τους πολίτες, στο πλαίσιο της απλοποίησης των διαδικασιών και της ελαχιστοποίησης της γραφειοκρατίας. · Η είσοδος στην ηλεκτρονική εφαρμογή γίνεται μέσω της ιστοσελίδας www.ktimatologio.gr, στο portal e–ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ, Ηλεκτρονικές Υπηρεσίες, Ηλεκτρονικές Υπηρεσίες προς Μηχανικούς.

Η Αθήνα σε εταιρία

Κατατέθηκε νομοσχέδιο το υπουργείου Μεταφορών και Υποδομών για την ίδρυση ανώνυμης εταιρείας για την ανάπλαση της Αθήνας με έμφαση το εμπορικό τρίγωνο και τα προσφυγικά της Λ. Αλεξάνδρας. To νομοσχέδιο υπογράφουν οι υπουργοί Επικρατείας Αλ. Φλαμπουράρης, Εσωτερικών Π. Σκουρλέτης, Οικονομικών Ευκλ. Τσακαλώτος, Υγείας Αν. Ξανθός, Διοικητικής Ανασυγκρότησης Όλγα Γεροβασίλη, Πολιτισμού & Αθλητισμού Λυδία Κονιόρδου, Περιβάλλοντος & Ενέργειας Γ. Σταθάκης, Υποδομών & Μεταφορών Χρ. Σπίρτζης και οι αναπληρωτές υπουργοί Οικονομικών Γ. Χουλιαράκης και Οικονομίας & Ανάπτυξης Αλ. Χαρίτσης. Το νομοσχέδιο έχει την επωνυμία «Ανάπλαση Αθήνας Ανώνυμη Εταιρεία» και έδρα της είναι η Αθήνα. Όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση με την σύστασης της Εταιρείας επιδιώκεται η κατά προτεραιότητα συντονισμένη και ταχύρρυθμη υλοποίηση αναπλάσεων στην πόλη των Αθηνών, ιδίως στο κέντρο της πόλης των Αθηνών, με έμφαση στις περιοχές του Εμπορικού Τριγώνου και των Προσφυγικών της Λ. Αλεξάνδρας, προκειμένου να βελτιωθεί η ποιότητα ζωής, η κοινωνική συνοχή και η οικονομική ανάπτυξη των υπό ανάπλαση περιοχών. Σύμφωνα με την Έκθεση του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους η διάρκεια της εταιρείας είναι τριαντακονταετής με δυνατότητα παράτασης. Είναι εταιρεία που λειτουργεί χάριν του δημοσίου συμφέροντος σύμφωνα με τους κανόνες της ιδιωτικής οικονομίας και διέπεται από τις προτεινόμενες διατάξεις και τις ισχύουσες περί ΔΕΚΟ. Το μετοχικό της κεφάλαιο ορίζεται στις 50.000 ευρώ και αναλαμβάνεται εξολοκλήρου απο το Ελληνικό Δημόσιο.

Αλλαγές στον αιγιαλό

Στην τελική φάση επεξεργασίας βρίσκεται από το υπουργείο Οικονομικών νομοσχέδιο που αφορά στη χρήση και την προστασία του αιγιαλού. Στόχος του νομοθετήματος που ετοιμάζεται είναι η επικαιροποίηση του νομοθετικού πλαισίου που διέπει τον αιγιαλό προκειμένου αφενός να ξεκαθαριστούν γκρίζες ζώνες που αφορούν στην χρήση και οικονομική του αξιοποίηση και αφετέρου στη νομική θωράκιση του δημοσίου για την προστασία του. Το νομοσχέδιο έχει δοθεί στα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος, Προστασίας του Πολίτη και Δημόσιας Διοίκησης προκειμένου να κάνουν τις παρατηρήσεις τους και τις προτάσεις τους για διορθώσεις και βελτιώσεις. Σύμφωνα με πληροφορίες  το νομοσχέδιο, μεταξύ άλλων, προβλέπει παρεμβάσεις για:

 

-την  αυστηροποίηση των ποινών σε περίπτωση εντοπισμού καταπατήσεων και αυθαιρεσιών. Το υφιστάμενο πλαίσιο ποινών κρίνεται ότι πρέπει να αυστηροποιηθεί προκειμένου να λειτουργεί αποτρεπτικά για καταπατητές και όσους αυθαιρετούν

 

-τις διαδικασίες αδειοδότησης για την πραγματοποίηση κοινωνικών εκδηλώσεων στον αιγιαλό, όπως είναι για παράδειγμα η τέλεση γάμων. Για το συγκεκριμένο ζήτημα έχουν προκύψει πολλά προβλήματα μεταξύ πολιτών, δήμων και λιμενικού που είχαν σαν αποτέλεσμα γραφειοκρατικές διαδικασίες χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα για την εξυπηρέτηση των πολιτών και την προστασία του αιγιαλού

 

-την αφαίρεση αμροδιοτήτων του λιμενικού σώματος επί του αιγιαλού με πέρασμά τους στη διεύθυνση Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών και τους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης

 

-τον καθορισμό των λεγόμενων αντισταθμιστικών μέτρων για τις περιπτώσεις που επιτρέπονται έργα στον αιγιαλό. Πρόκειται για πρακτική που ακολουθείται με επιτυχία πολλά χρόνια σε χώρες της Μεσογείου εξασφαλίζοντας πρόσθετα οφέλη για τις τοπικές κοινωνίες από την παραχώρηση χρήσης και επενδύσεων στον αιγιαλό, παράλληλα με την τουριστική ανάπτυξη

 

-την παράταση προθεσμιών για τον καθορισμό αιγιαλού σε ορθοφωτοχάρτες

 

-την απλοποίηση των διαδικασιών εκτέλεσης και επισκευής έργων για αναπτυξιακούς σκοπούς με την εξασφάλιση της προστασίας του περιβάλλοντος και της πολιτιστικής κληρονομιάς

 

Μετά την ολοκλήρωση της διαβούλευσης στα συναρμόδια υπουργεία το νομοσχέδιο πρόκειται να πάρει το δρόμο για τη βουλή όπου αναμένεται να ψηφιστεί πριν το καλοκαίρι.

ΠΗΓΗ:Capital.gr

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki