Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Η ιστορία του Real Estate

Real estate 150 ετών


Δεν είναι λίγοι εκείνοι που συνδέουν την οικονομική ανάπτυξη της χώρας με την αγορά ακινήτων θεωρούν μάλιστα ότι η υπεραξία της Γής σε συνδυασμό με την επέκταση των αστικών κέντρων ήταν οι κινητήριοι μοχλοί για την δημιουργία πλούτου και εισοδήματος. Τους υποστηρικτές αυτής φαίνεται ότι τους δικαιώνει η τεράστια επέκταση των μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας. Για να γίνει κατανοητό το πόσο καθοριστική ήταν η συμβολή της αγοράς ακινήτων στην οικονομική ανάπτυξη αρκεί να δει κανείς την σημερινή πόλη της Αθήνας και να τη συγκρίνει με αυτή πριν από 150 χρόνια περίπου. Στο δεύτερο μισό του 19ου αιώνα ( τις πρώτες δεκαετίες) η πόλη ήταν συγκεντρωμένη γύρω από τις οδούς Αιόλου και Ερμού. Στο σχέδιο πόλης ήταν ενταγμένες οι περιοχές που περικλείονταν σε ένα νοητό τραπέζιο με την μία πλευρά του πλευρά να είναι στη Κυψέλη, η άλλη του στο Ιλισό, η τρίτη την Αγίου Κωνσταντίνου και η τέταρτη τη Βασιλίσσης Σοφίας . Η πυκνότητα των κτιρίων μέσα στο τραπέζιο αυτό ήταν περιορισμένη. Στην Ομόνοια δεν υπήρχαν , σύμφωνα με τους χρονικογράφους της εποχής παρά ελάχιστα μονώροφα ακίνητα. Ανύπαρκτη ήταν η Γ Σεπτεμβρίου όπως και η Αθηνάς ( η ραγδαία εμπορική ανάπτυξη της ουσιαστικά ξεκίνησε μετά τη μικρασιατική καταστροφή). Το μοναδικό αξιόλογο κτίριο που υπήρχε στην Αθηνάς ήταν το Βαρβάκειο Λύκειο και πολύ κοντά σε αυτό βρίσκονταν το θέατρο Μπούκουρα. Σχεδόν άκτιστη ήταν και η Πειραιώς στην οποία όμως ξεχώριζαν τα μέγαρα των αδελφών Βλαχούτση καθώς και το εργοστάσιο γκαζιού( ιδιοκτησία τότε Φεράλδη). Ερημη ήταν και η Πατησίων μέχρι το 1860-1870 όταν δηλαδή ξεκίνησε το κτίσιμο των κτιρίων του Πολυτεχνείου και του Μουσείου. Μικρά κτίρια έχουν ανεγερθεί στη Σταδίου με εξαίρεση το Τυπογραφείο, το Νομισματοκοπείο(κατεδαφίσθηκε το 1939) και τα αρχοντικά της Πλατείας Κλαυθμώνος. Λίγο πιο πάνω ήταν το κτίριο της Βουλής ενώ στο σημερινό μέγαρο του ΜΤΣ βρίσκονταν οι βασιλικοί στάβλοι (κατεδαφίσθηκαν το 1926). Στη οδό Πανεπιστήμιου , τα τέσσερα πρώτα τετράγωνα προς τη πλευρά της πλατείας Ομόνοιας ήταν άκτιστα . Στο μέσο περίπου της οδού ήταν το κτίριο του Αρσακείου και στη συνέχεια βρίσκονταν το κτίριο του Οφθαλμιατρείου. Στο τέρμα της οδού (γωνία με την Πλατεία Συντάγματος) ήταν το κτίριο Δημητρίου (Μεγάλη Βρετανία). Στη πλατεία Συντάγματος δεσπόζουν τα Παλαιά Ανάκτορα ενώ στη γωνία με τη Καραγεώργη Σερβίας το μέγαρο Πάλλη , στη γωνία με την Ερμού βρίσκονταν το μέγαρο Κορομηλά ενώ στη γωνία με τη Φιλελλήνων ήταν η οικία Αναργύρου. Σχετικά πυκνοδομημένες όμως ήταν οι οδοί και Μητροπόλεως ενώ στην οδό Αιόλου ήταν το κτίριο της Αγοράς. Αντίθετα η Λεωφόρος Αμαλίας μόλις τότε αρχίζει να κτίζεται ενώ το ίδιο ισχύει και για την Λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας. Στην Ηρώδου Αττικού υπήρχαν μερικά εξοχικά σπίτια . Στη οδό Ακαδημίας βρίσκονται μονώροφα σπίτια και ξεχωρίζει το σπίτι του Γεννάδιου (στη γωνία με τη Χαριλάου Τρικούπη) ενώ ήδη έχει ολοκληρωθεί η ανέγερση της εκκλησίας της Ζωοδόχου Πηγής. Αυτή ήταν η Αθήνα πριν από 150 χρόνια περίπου αν μάλιστα αναλογιστεί κανείς ότι μόνο στη νομαρχία Αθήνας σήμερα βρίσκονται περισσότερες από 1.200.000 κατοικίες τότε εύκολα μπορεί να καταλάβει κανείς τα μεγέθη της αγοράς και τη συμβολή τους στην ανάπτυξη.

Η γερμανική συμβολή στην ελληνική αγορά ακινήτων

Γυρίσαμε λίγο στο παρελθόν και αναζητήσαμε στοιχεία για τον λογαριασμό που άφησαν στη χώρα οι Γερμανοί κατά την περίοδο 1941-1994.

Επικεντρωθήκαμε –λόγω αντικειμένου – στην αγορά ακινήτων . Ανακαλύψαμε ένα βιβλίο –ίσως το πιο πλήρες- για τις επιπτώσεις της γερμανικής κατοχής στην ελληνική οικονομία με τίτλο :«Θυσίαι της Ελλάδος και Εγκλήματα κατοχής 1941-1944». Εκδόθηκε περι τα τέλη της δεκαετίας του ΄40 που ο συγγραφέας του , ο Δ. Μαγκριώτης , κατέγραψε τις ζημιές στο οικοδομικό κεφάλαιο χρησιμοποιώντας ως πηγή στοιχεία που είχε δημοσιοποιήσει ο αείμνηστος Κ. Δοξιάδης.

Στο κεφάλαιο «Καταστροφαί και ζημίαι εις το οικοδομικόν κεφάλαιον» αναφέρει μεταξύ των άλλων τα εξής:

«οι πρώτοι αεροπορικοί βομβαρδισμοί Ιταλών και Γερμανών κατέστρεψαν 24.000 κτίρια είς τας μεγαλύτερας πόλεις της χώρας. ….

Δια να σχηματισθή μία συνθετική αντίληψις των οικοδομικών καταστροφών και εν γένει των συνεπειών της κατοχής από απόψεως οικήσεως του πληθυσμού θα παρατεθούν τα παρακάτω στοιχεία:

α) κατεστράφησαν από βομβαρδισμούς , πυρπολήσεις και λεηλασίας πόλεις και οικισμοί 3.700

β) Αστεγοι συνεπεία, των ανωτέρω καταστροφών 1.200.00 κάτοικοι ήτοι το 18% του πληθυσμού της Ελλάδος

γ) Επώλησαν τας οικίας κατά την κατοχή 80.000 οικογένειαι

δ) Κατεστράφησαν ή υπέστησαν ζημίαι 5.000 σχολεία.»

ε) Ζούν υπο ανθυγιεινάς   συνθήκας

88.000 αγροτικαί οικογένειαι εντός ερειπίων

30.000  -"-            -"-              -"- προσωρινών στεγάστρων

16.000  -"-           -"-              -"-  ημικατεστραμ. οικιών

100.000 αστικαί οικογένειαι ζούν υπο άθλιας οικοδομικάς συνθήκας

στ) 15.000 καταστηματάρχει έχασαν την επαγγελματική των στέγη"

Αυτή η παράθεση αστοιχείων για την γερμανική ¨συνεισφορά"  στην αγορά ακινήτων πιστεύω ότι είναι εξαιρετικά επίκαιρη και εξίσου χρήσιμη.

ΠΗΓΗ:«Θυσίαι της Ελλάδος και Εγκλήματα κατοχής 1941-1944 (αναρτήθηκε την 18η Οκτωβρίου , 05:48)

Real Estate: Η παλαιότερη επένδυση

Ποιά είναι η επένδυση με την πιό μεγάλη ιστορία; Μα φυσικά η αγορά ακινήτων. Για το μισό σχεδόν της ανθρώπινης ιστορίας , οι άνθρωποι ακόμα και όταν μετακινούνταν αναζητώντας τροφή  άφηναν τα σημάδια της ζωής τους σε σπηλιές. Αυτές οι σπηλιές αν το καλοσκεφτούμε ήταν το προϊστορικό real estate που αντί για χρήματα είχε τις συγκρούσεις. Οι πρόγονοί μας εγκατέλειψαν τον τρόπο ζωής των κυνηγών-τροφοσυλλεκτών σταδιακά κατά την περίοδο από 30.000 π.Χ. με 15.000 π.Χ. Η αλλαγή αυτή έφερε την μόνιμη εγκατάσταση σε ορισμένες περιοχές θέτοντας για πρώτη φορά στην ανθρώπινη ιστορία την... ιδιοκατοίκηση . Η ανάπτυξη των συστημάτων ύδρευσης πυροδότησε την ανάπτυξη της γεωργίας  και  την ανάδειξη δομών εξουσίας με τους επικεφαλής των φυλών με κατάληξη την μετατροπή του νομάδα σε μόνιμο κάτοικο. Αρδευτικά κανάλια σκάφτηκαν , φρούρια χτίστηκαν , οι μεθόδους εκτροφής βελτιώθηκαν και ναοί χτίστηκαν . Με τη βελτίωση της γης , σημειώθηκε πληθυσμιακή έκρηξη . Το μόνο που έλειπε για να υπάρξει το κατάλληλο περιβάλλον ήταν η ασφάλεια των ανθρωπων της φυλής. Ο συνδυασμός των δομών εξουσίας και των μηχανισμών άμυνας παρείχε το στοιχείο της ασφάλειας και έτσι οι συνθήκες για μόνιμη εγκατάσταση είχαν διαμορφωθεί. Αυτό το σύστημα της εργασίας - για- προστασία έφερε με την σειρά του δύο σημαντικές έννοιες της αγοράς ακινήτων : φόροι και μίσθωση. Αποδέκτες οι επικεφαλής των χωριών οι οποίοι εξασφάλιζαν την ασφάλεια και  διαχειρίζονται την γή. Ετσι άρχισαν να διαμορφώνονται τίτλοι και πράξεις για τα εδάφη που επέτρεψε στους κατόχους τους να συλλέγουν τα έσοδα (ενοίκιο ) που παράγεται από τους αγρότες που ζουν εκεί . Δεν ήταν όλα άσχημα τα νέα για τους αγρότες καθώς είχαν τη δυνατότητα να συναλλάσσονται με ανθρώπους που βρίσκονταν σε άλλες περιοχές και το γενικό επίπεδο του πλούτου αυξήθηκε , διαμορφώνοντας μια νέα κατηγορία ανθρώπων που ασχολούνταν με το εμπόριο καθώς και την παραγωγή.. Αυτό , με τη σειρά του , οδήγησε στην ανάγκη κατασκευής επαγγγελματικών κτιρίων αλλά και κατοικιών για τους εμπόρους, τους επαγγελματίες και τους εργαζόμενους. Ετσι άρχισε να κτίζεται η αγορά αφού γη, κατοικίες και επαγγελματικά κτίρια μετατράπηκαν σε αγαθά που αγοράζονταν, πωλούνταν και ενοικιάζονταν μεταξύ των απλών ανθρώπων. Ετσι έγινε και διάκριση μεταξύ της αστικής και της γεωργικής περιουσίας με τους εμπόρους να κυριαρχούν στην πρώτη. Η ανάπτυξη της δημοκρατίας είχε καταλυτικές επιπτώσεις και στην αγορά της ακίνητης περιουσίας με το σπάσιμο των ιδιοκτησιών που πωλούνταν σε μια ελεύθερη αγορά αλλά  εκείνοι που είχαν ρευστότητα κυριαρχούσαν. Η εποχή των μηχανών Η βιομηχανική επανάσταση ήταν μία καταλυτική περίοδος για την αγορά ακινήτων αφού η ανάπτυξη της βιομηχανίας έφερε την αστικοποίηση και αυτή με την σειρά της έφερε ανάγκες στέγασης ανθρώπων και μηχανών. Αν και η έννοια του δανεισμού είναι υπόθεση που η ιστορία της χάνεται στα βάθη των αιώνων εντούτοις η έννοια της υποθήκης για την αγορά κατοικίας άνοιξε νέους ορίζοντες στην αγορά ακινήτων. Μέχρι την βιομηχανική επανάσταση υπάρχαν οι υποθήκες ως αποκλειστικό δάνειο που χορηγείται μόνο στους ευγενείς . Μετά τη βιομηχανική επανάσταση , όμως , ο πλούτος του κόσμου αυξάνεται έως το σημείο όπου οι τράπεζες άρχισαν να χορηγούν ενυπόθηκα δάνεια στους απλούς ανθρώπους . Αυτό επέτρεψε στους πολίτες να έχουν το δικό τους σπίτι τους και , εφόσον το επιθυμούν , να γίνουν ιδιοκτήτες οι ίδιοι .

 

ΥΓ : Το ρεπορταζ δεν αντέχει στην επιστημονική βάσανο αλλά αποπειράται να απεικονίσει μία πραγματικότητα γνωρίζοντας ο γράφων ότι κινείται στα όρια της υπεραπλούστευσης με την απάλειψη , την σύντμηση ιστορικών περιόδων της ιστορίας της ανθρωπότητας. Όμως αυτό  ακριβώς είναι  ο χώρος δράσης της επιστήμης.

Αυθαίρετα: Μία ιστορία 172 ετών

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Τα πρώτα αυθαίρετα της Αθήνας έγιναν στις υπώρειες της Ακρόπολής. Όσο και αν αυτό ακούγεται παράλογο άλλο τόσο είναι και αληθινό. Νησιώτες απο την Ανάφη που έλθει στα μέσα του 19ου αιώνα στην Αθήνα για να δουλέψουν στην οικοδομή έκτισαν ένα αυθαίρετο οικισμό στους πρόποδες της Ακρόπολης. Τα Αναφιώτικα! Τα πρώτα βασιλικά διατάγματα για την νόμιμη οικοδόμηση των Αθηνών εξεδόθησαν απο απο το Αρχιτεκτονικό Τμήμα του υπουργείου Εσωτερικών το Δεκέμβριο 1834.Το θεσμικό πλαίσιο "Περί Αδείας Οικοδομής"εκδόθηκε την 6η Φεβρουαρίου 1836 για να σταματήσει η ανέγερση αυθαιρέτων κτισμάτων που άρχισαν να ξεφυτρώνουν στην Αθήνα. Ο έλεγχος της δόμησης μέχρι και το 1843 γινόνταν απο βαυαρούς μηχανικούς και στην συνέχεια πέρασε σε έλληνες. Η οικοδόμηση ήταν έντονη και αυτό προκάλεσε ελλείψεις σε υλικά και εργατικά χέρια. Ήταν μάλιστα τόσες μεγάλες οι ελλείψεις εξειδικευμένου δυναμικού ώστε έγιναν και εισαγωγές. Ειδικότερα εκτός των μησιωτών μαστόρων έφθασαν στην Αθήνα και Μαλτέζοι εργάτες οι οποίοι έκαναν τις βαρύτερες εργασίες πχ σκαφτιάδες. Σε λίγο μάλιστα οι Μαλτέζοι ξεπέρασαν του χίλους και μάλιστα έγγραφα της εποχής τους εμφανίζουν να δουλεύουν 15 ώρες ημερησίως!!!

Ενας αιώνας πολυκατοικίες

Το πιο σημαντικό φαινόμενο που εμφανίζεται τις πρώτες δεκαετίες του 20ού αιώνα και επηρεάζει και κλιμακωτά μέσα στον χρόνο την εικόνα της πόλης είναι η γένεση και ανάπτυξη ενός νέου πρότυπου στον τομέα της οικοδομής: το πολυώροφο κτίριο κατοικιών, η λεγόμενη αστική πολυκατοικία. Τοποθετώντας το γενικότερο πλαίσιο μέσα από το οποίο αναδύθηκε το φαινόμενο της αθηναϊκής πολυκατοικίας, θα μπορούσαμε να αναφέρουμε συνοπτικά τα εξής:

1. Η γενικότερη εμπόλεμη κατάσταση στα Βαλκάνια συρρικνώνει τις ελληνικές παροικίες και δημιουργεί ένα αναγκαστικό κύμα ομογενών προσφύγων που κατακλύζει τον ελλαδικό χώρο και, μοιραία, την πρωτεύουσα. Το γεγονός αυτό κορυφώνεται με τη Μικρασιατική Καταστροφή του 1922.

2. Η οικονομική αστάθεια που χαρακτηρίζει την περίοδο αυτή δημιουργεί μια γενικότερη ανασφάλεια, αποτρέποντας από την τοποθέτηση χρημάτων σε παραγωγικούς τομείς και στρέφοντας τους επενδυτές στην οικοδομή, τομέα που στη συγκεκριμένη συγκυρία θεωρείται ασφαλής για επικερδή τοποθέτηση κεφαλαίων.

3. Η εισαγωγή του οπλισμένου σκυροδέματος και η σταδιακή γενίκευση της εφαρμογής του στον ευρύτερο τομέα των κατασκευών διευκόλυνε και προώθησε σταθερά την κατασκευή πολυώροφων κτηρίων. 4. Τέλος, πρέπει να αναφερθούμε στο κλίμα ανάδειξης νέων ιδεολογικών τάσεων και κινημάτων που εκφράζονται και στον χώρο της τέχνης. Έτσι, στην αρχιτεκτονική διαπιστώνεται μια σταδιακή τάση απομάκρυνσης από τον ακαδημαϊσμό, ενώ οι αρχές του μοντέρνου κινήματος αρχίζουν να διαφαίνονται και σταδιακά κερδίζουν έδαφος. Εξετάζοντας τη διαδικασία παραγωγής και εξέλιξης της αθηναϊκής πολυκατοικίας και της αναπόφευκτης επίδρασης στην εικόνα της πόλης που αυτή συνεπάγεται, διακρίνουμε σαφώς τις εξής περιόδους:

α) Τριακονταετία 1900-1929: Πολυώροφα κτήρια κατοικίας εμφανίζονται σποραδικά στην πόλη (ενδεικτικά αναφέρονται ότι μέχρι το τέλος της περιόδου 1900-1919 κτίζονται μόνον 69 κτήρια). Το φαινόμενο της επιστροφής των ομογενών βρίσκεται σε ανάπτυξη και η τεχνολογία της κατασκευής χρησιμοποιεί ακόμα παραδοσιακές μεθόδους. Η πρωτοβουλία της ανέγερσης αφορά έναν ιδιοκτήτη παραγωγό και επικαρπωτή (τα λεγόμενα «αφεντάδικα»). Από την άποψη της τυπολογίας, στην κάτοψη παρουσιάζουν αρκετές ομοιότητες με τις κατοικίες της προηγούμενης περιόδου.

β) Περίοδος 1929-1940: Το 1929 θεωρείται χρονιά-σταθμός για την εξέλιξη της αστικής πολυκατοικίας. Δύο σημαντικά γεγονότα δικαιολογούν τον χαρακτηρισμό αυτό:

1. Θεσπίζεται ο Ν. 3741/29 ο οποίος προωθεί τον θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Έτσι εμφανίζονται οι πρώτοι κάτοχοι διαμερισμάτων με δικαιώματα συνιδιοκτησίας επί του συνολικού οικοπέδου (και εδώ επισημαίνουμε την ειδοποιό διαφορά από την προηγούμενη περίοδο όπου υπήρχε ένας ιδιοκτήτης για το σύνολο της οικοδομής). Το γεγονός αυτό επιδρά σημαντικά και στη μορφολογία των κατασκευών (εισάγεται μια αυστηρή τυποποίηση στην τυπολογία των ορόφων. Η τυποποίηση αυτή εμφανίζεται και στις όψεις).

2. Μπαίνει σε ισχύ ο πρώτος Οικοδομικός Κανονισμός του Κράτους (ΓΟΚ 29). Εισάγονται οι πρώτοι γενικοί κανόνες που διέπουν την κατασκευή και οι πρώτες δεσμεύσεις που ενισχύουν την τυποποίησή της. Παράλληλα, αρχίζει να διαφαίνεται το καθεστώς της αντιπαροχής, όπου ο εργολάβος χρηματοδοτεί την κατασκευή εξ ολοκλήρου, παραχωρώντας ένα ποσοστό της οικοδομής στον ιδιοκτήτη του οικοπέδου. Το γεγονός αυτό θεωρείται εξαιρετικά σημαντικό για την εξέλιξη της ποιότητας των οικοδομών, αφού με τον τρόπο αυτό εισάγεται παράλληλα ο λεγόμενος χρυσούς κανόνας των εργολάβων:

- Ελαχιστοποίηση του κόστους (άρα της ποιότητας)

- Μεγιστοποίηση του κέρδους (που συνοδεύεται από τον εκφυλισμό της οικοδομής).

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki