Στα πρώτα χρόνια της δεκαετίας του ΄80 στην διάρκεια του συνεδρίου των Ευρωπαίων μεσιτών που γίνονταν στο ξενοδοχείο ΑΣΤΗΡ της Βουλιαγμένης δεν ήταν λίγοι εκείνοι λίγοι εκείνοι οι έλληνες επαγγελματίες του κλάδου που υποστήριζαν ότι σε λίγα χρόνια η Ελλάδα θα γίνονταν ο τόπος εγκατάστασης των ευρωπαίων συνταξιούχων. Από τότε μέχρι σήμερα έχουν περάσει περισσότερα από 25 χρόνια και το όνειρο της μαζικής καθόδου των ευρωπαίων έχει γίνει σχεδόν εφιάλτης. Οι αμείλικτοι αριθμοί απεικονίζουν με τον καλύτερο τρόπο την πραγματικότητα. Οι ευρωπαίοι συνταξιούχοι έχουν γυρίσει την πλάτη στην ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας αφού η Ισπανία αρχικά και η Γαλλία και Ιταλία στην συνέχεια κατόρθωσαν να αποσπάσουν την μερίδα του λέοντος από την συγκεκριμένη αγορά. Τα συμπεράσματα τεκμηριώνουν την άποψη που έχουν διατυπώσει τα τελευταία χρόνια κορυφαίοι οικονομικοί αναλυτές σύμφωνα με την οποία η Ελλάδα κινείται στο περιθώριο της παγκόσμιας αγοράς ακινήτων. Ειδικότερα , στην αγορά εξοχικής κατοικίας οι αγορές που πραγματοποιούνται από ξένους είναι ελάχιστες. Σε κάθε περίπτωση η ελληνική αγορά ακινήτων φαίνεται ότι δεν συγκινεί ιδιαίτερα τους ξένους οι οποίοι φαίνεται ότι προτιμούν άλλες ευρωπαϊκές αγορές όπως για παράδειγμα την Ισπανία -πριν την κρίση-για επενδύσεις σε εξοχική κατοικία ή την Ιταλία, την Γαλλία και την Μεγάλη Βρετανία για επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα. Πάντως η εικόνα γίνεται ακόμα και πιο μουντή αν ληφθεί υπόψη ότι αναλογικά τα περισσότερα κεφάλαια προέρχονται από την Κύπρο. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι οι εισροές κεφαλαίων από την Κύπρο αναλογούσε στο 20% των συνολικών επενδύσεων και το 2007 στο 33% περίπου.

Το ρεπορτάζ για την Ίο που δημοσιεύτηκε πριν από λίγο είναι αποκαλυπτικό για την έλλειψη πολιτικής υποδομών στην ανάπτυξη της εξοχικής κατοικίας. Ένας από τους πιο δημοφιλείς προορισμούς της χώρας έχει 75% λιγότερες αφίξεις πλοίων σε σύγκριση με πέρυσι με αποτέλεσμα να πλήττεται τόσο ο τουρισμός όσο και η αγορά εξοχικής κατοικίας. Δυστυχώς η Ίος δεν είναι το μοναδικό παράδειγμα. Πριν λίγους μήνες ένα τολμηρό εγχείρημα που θα μπορούσε να λύσει το πρόβλημα της μεταφοράς σε νησιά χωρίς αεροδρόμια τινάχθηκε στον αέρα. Πρόκειται για την σύνδεση με υδροπλάνα νησιών των Σποράδων που θα μπορούσε να εφαρμοστεί και σε πολλά Κυκλαδονήσια. Φαίνεται όμως ότι οι αρμόδιοι λησμονούν ότι η «πυξίδα» για το μέλλον της αγοράς εξοχικής κατοικίας και του τουρισμού είναι η ευκολία με την οποία ο μόνιμος κάτοικος μίας αστικής περιοχής θα έχει πρόσβαση στην εξοχική του κατοικία. Το ίδιο ακριβώς ισχύει και για τους αλλοδαπούς οι οποίοι θέλουν να αγοράσουν παραθεριστική κατοικία σε «θερμό κλίμα». Ενδεχομένως όλοι αυτοί δεν έχουν επισκεφτεί τις ηλεκτρονικές διευθύνσεις τουριστικών επιχειρηματικών οργανισμών που όταν θέλουν να προβάλλουν ένα προορισμό αναφέρουν το χρόνο που απαιτείται προκειμένου ο επισκέπτης να επιστρέψει στην κύρια κατοικία του! Σύμφωνα με μελέτες που έχουν πραγματοποιηθεί στο εξωτερικό ένα από τα βασικά κριτήρια που θέτουν οι αλλοδαποί αγοραστές προκειμένου να αγοράσουν ένα σπίτι εκτός συνόρων είναι - οι υποδομές στην υγεία και στις τηλεπικοινωνίες- ο χρόνος που απαιτείται για να επιστρέψουν από την εξοχική στην κύρια κατοικία και το αντίστροφο. Όταν κάποιος αναφέρεται σε αποστάσεις και χρόνο θα πρέπει να γνωρίζει ότι αναφέρεται σε όλο το πλέγμα το υποδομών μεταφοράς. Δηλαδή σε λιμενικές υποδομές και σε ακτοπλοϊκά δρομολόγια, σε αεροδρόμια αλλά και σε απευθείας αεροπορικές συνδέσεις του τουριστικού θέρετρου με τις βασικές ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις , σε σιδηροδρομικά δρομολόγια αλλά και σε συνδέσεις των παραθεριστικών προορισμών με τα τοπικά και διεθνή αεροδρόμια. Όσο αφορά το οδικό δίκτυο το σημαντικότερο στοιχείο που λαμβάνεται υπόψη δεν είναι μόνο η ταχύτητα αλλά και η ασφάλεια. Οι ίδιες μελέτες αποκαλύπτουν ότι :

-Η αναβάθμιση του εθνικού οδικού δικτύου πρόσθεσε σε νέες περιοχές στο «χάρτη» της αγοράς εξοχικής κατοικίας -

Η καθιέρωση των ταχύπλοων στις γραμμές των νησιών των Κυκλάδων συνέβαλλε στην θεματική άνοδο των τιμών τόσο της Γής όσο και των επενδύσεων σε εξοχικές κατοικίες.

Το μερίδιο της αγοράς εξοχικής κατοικίας στη συνολική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να κινείται στα επίπεδα του 10% της συνολικής αγοράς . Από στοιχεία έρευνας προκύπτει ότι τη περίοδο πριν την ειχαν αρχίσει να αναδεικνύονται και οι περιοχές-πρωταγωνιστές της αγοράς εξοχικής κατοικίας. Στη Βόρεια Ελλάδα πρωταγωνιστεί η ευρύτερη περιοχή της Χαλκιδικής ενώ στη Νότια Ελλάδα η αγορά των Χανίων εμφανίζει πρωτόγνωρους για τα ελληνικά δεδομένα ρυθμούς μεγέθυνσης. Αντίθετα η Κέρκυρα και οι Κυκλάδες ακολουθούν το ρυθμό αύξησης της υπόλοιπης αγοράς., ενώ ικανοποιητικοί κρίνονται οι ρυθμοί μεγέθυνσης της αγοράς στα Δωδεκάνησα. Την παράσταση «κλέβουν» οι αγορές των περιοχών Χαλκιδικής και Χανίων. Κοινό χαρακτηριστικό τους είναι ότι στη διάρκεια των τελευταίων χρόνων η αξία των συναλλαγών έχει σημειώσει έως και κατά 10 φορές-και όλα αυτά μέχρι το 2008 καθώς η κρίση επηρέασε τις πωλήσεις χωρίς αλλαγές στα μερίδια αγοράς. Η εξέλιξη αυτή , σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών ,συνδέεται τόσο με την αύξηση της ζήτησης από το εσωτερικό όσο και από την ενεργό συμμετοχή ξένων αγοραστών . Η αγορά της Χαλκιδικής τροφοδοτείται κυρίως από την γειτονική Θεσσαλονίκη και σε –σημαντικότερο βαθμό- από τις χώρες της Βαλκανικής. Αντίθετα στο νομό Χανίων η ζήτηση προέρχεται κυρίως από την πρωτεύουσα αλλά και σε υψηλό ποσοστό από μονίμους κατοίκους χωρών μελών της Βόρειας και της Κεντρικής Ευρώπης. Καταλυτικό στοιχείο για την αγορά ακινήτων της περιοχής θεωρείται και η αύξηση της προσφοράς επαγγελματικών ακινήτων . Η συγκεκριμένη αγορά είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη στη Χαλκιδική. Ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα είναι η αγορά των Κυκλάδων ενώ η Κέρκυρα εξακολουθεί να κατέχει τα σκήπτρα της αγοράς εξοχικής κατοικίας στην αγορά των Ιόνιων νησιών.

Τεστ αντοχής θα περάσει φέτος η αγορά εξοχικής κατοικίας αφού από τις αρχές Μαϊου έως τώρα η αγοραστική κίνηση ήταν μειωμένη άνω του 50% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο. Σύμφωνα με τις απόψεις , μεσιτών που δραστηριοποιούνται σε τουριστικές περιοχές υψηλής προβολής , στα νέα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί στην οικονομία προσαρμόστηκαν τόσο οι κατασκευαστές όσο και οι πωλητές. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές εξοχικής κατοικίας περιόρισαν τις απαιτήσεις τους στο εμβαδόν της κατοικίας γεγονός που επηρέασε και το ποσό της επένδυσης. Τα τελευταία χρόνια , το αγοραστικό ενδιαφέρον ήταν εστιασμένο σε κατοικίες εμβαδού περί τα 100 τετραγωνικά μέτρα. Φέτος , το αγοραστικό ενδιαφέρον προσανατολίστηκε σε κατοικίες με εμβαδόν από 60 έως 80 τετραγωνικά μέτρα. Αυτό σημαίνει ότι το συνολικό κόστος της επένδυσης περιορίστηκε σε επίπεδα κάτω από τα 150.000 ευρώ σε αντίθεση με τις προηγούμενες χρονιές όταν το μέσο ποσό της αγορά ήταν περί τα 200.000 ευρώ. Το θετικό είναι ότι παρά την οικονομική κρίση που πλήττει την παγκόσμια οικονομία από την αγορά δεν εξαφανίστηκαν οι αγοραστές του εξωτερικού: « την φετεινή σαιζόν έντονη ήταν η παρουσία στην τοπική αγορά των γάλλων και των ιταλών υποψήφιων αγοραστών , το αγοραστικό ενδιαφέρον των οποίων ήταν εστιασμένο κυρίως σε κατοικίες που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμού. Αντίθετα , το ενδιαφέρον των ελλήνων αγοραστών στην πλειοψηφία τους κατευθύνθηκε σε καινούργιες κατοικίες. ¨Ένα ακόμα στοιχείο που χαρακτηρίζει την φετεινή αγορά είναι το περιορισμένο ενιαφέρον για την αγορά αγροτεμαχών. Πάντως ανησυχητικό είναι το γεγονός ότι η οικοδομική δραστηριότητα στις τουριστικές περιοχές καταγράφει πτώση της τάξης του 45% την τελευταία διετία γεγονός που θα έχει άμεση επίπτωση και στην γενικότερη οικονομική δραστηριότητα.