Ο κ. Αντων. και η οικογένεια του πριν από λίγους μήνες πούλησαν το σπίτι τους στο Χαϊδάρι 250.000 ευρώ και μετακινήθηκαν ακόμα πιο δυτικά. Βρήκαν μία μικρή παλιά μονοκατοικία περί τις 180.000 ευρώ λίγο έξω από τον Ασπρόπυργο που ο ιδιοκτήτης της άνεργος και κοντά στην σύνταξη είχε βγάλει προς πώληση και την αγόρασαν. Ήξεραν ότι η ανεργία την περιοχή θα έβγαζε ευκαιρίες και ήταν στην αγορά τουλάχιστον ένα εξάμηνο. Και τελικά πέτυχαν αυτό που ήθελαν αφού εκτός από το σπίτι αγόρασαν και ένα δικαίωμα οικοδομής άλλα 80 τμ. Τέτοιες ιστορίες «παίζουν» καθημερινά σε ολόκληρη την Ελλάδα. Πωλήσεις και αγορές με βάση την εκτίμηση για το πού και πόσο θα πέσουν οι τιμές.

Πως όμως μπορείτε να ανακαλύψετε και εσείς τέτοιου είδους ευκαιρίες; Ανεργία , εγκληματικότητα, μείωση εισοδήματος είναι οι οικονομικοί δείκτες. Σωστά , αλλά δεν μπορείτε να γνωρίζετε πόσο μία περιοχή έχει επηρεαστεί από την κρίση. Το πρώτο βήμα είναι μία συστηματική παρουσία στην περιοχή. Μετρείστε πωλητήρια, επισκεφθείτε μεσίτες και αφήστε όνομα και τηλέφωνο, ανοίξτε μία συζήτηση στα καφενεία ακόμα και αν έχετε ένα φίλο που κάνει μεταφορές ρωτήστε πως πάνε οι δουλειές στην περιοχή. Σας φαίνεται βουνό; Μα, η ευκαιρία χρειάζεται υπομονή και τρέξιμο. Μετά από δέκα πέντε μέρες επισκεφθείτε πάλι την περιοχή και τους ανθρώπους με σκοπό να διαπιστώσετε αν υπάρχει επιδείνωση. Το πιο πιθανό είναι ότι δεν υπάρχουν . Εσείς όμως επιμένετε. Σίγουρα μετά από 1-2 μήνες θα διαπιστώσετε τουλάχιστον αν είναι η κατάλληλη στιγμή ή αν θα πρέπει να περιμένετε λίγο ακόμα.

Μία πιο δύσκολη , αλλά απείρως πιο αποτελεσματική διαδρομή είναι η άντληση πληροφοριών από τις τράπεζες. Όχι δεν μιλάμε για του πλειστηριασμούς. Αν γνωρίζετε αν αυξάνεται ο αριθμός των στεγαστικών που είναι σε καθυστέρηση τότε έχετε την καλύτερη ένδειξη για τις τάσεις που θα επικρατήσουν σύντομα στην αγορά κατοικίας στην περιοχή. Σίγουρα έχετε ένα φίλο που δουλεύει σε τράπεζα και αυτόν μπορείτε να τον χρησιμοποιήσετε ως «δούρειο ίππο».

Στις ΗΠΑ , ακολουθούν και άλλες μεθόδους όπως πχ ο αριθμός των παιδιών που αλλάζουν σχολεία ή διευθύνσεις κατοικίας. Φυσικά εκεί έχουν και το εργαλείο των βάσεων δεδομένων . Αλλά σε κάθε περίπτωση το κυνήγι της ευκαιρίας στην πραγματικότητα είναι παιγνίδι πληροφορίας.

Το 2010 να είναι καλύτερο για την αγορά ακινήτων σε σχέση με το προηγούμενο  έτος ; Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι θα είναι δυσκολότερη αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι θα έλθει η συντέλεια του κόσμου. Αντίθετα , μέσα από τις δυσκολίες που θα κληθεί να αντιμετωπίσει η αγορά θα αναδειχθούν ευκαιρίες οι οποίες πολύ δύσκολα θα εμφανισθούν ξανά. Η διαχείριση της ρευστότητας , από κείνους που την διαθέτουν, θα είναι ο καταλύτης για την εκμετάλλευση των ευκαιριών.

Δεν είναι λίγοι οι ειδικοί που υποστηρίζουν την άποψη ότι η διατήρηση υψηλής ρευστότητας πρέπει να γίνει ακόμα και με την ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων οι αποδόσεις των οποίων κρίνονται ως περιορισμένες. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι η πώληση ενός ακινήτου για την αγορά ενός άλλου πιο προσοδοφόρου μπορεί να αποδειχθεί κίνηση ματ στην επενδυτική σκακιέρα. Άλλωστε για τον επόμενο τουλάχιστον χρόνο , λένε , το μεγαλύτερο πρόβλημα ρευστότητας θα το αντιμετωπίσουν τα πιστωτικά ιδρύματα και για το λόγο αυτό τα επιτόκια που θα προσφέρουν για καταθέσεις θα είναι εξίσου υψηλά –μπορεί και υψηλότερα – από τα σημερινά.

Υπάρχουν , όμως και εκείνοι οι οποίοι βρίσκονται σε αδυναμία να αποπληρώσουν τα στεγαστικά τους δάνεια . Οι περισσότεροι από αυτούς αισθάνονται ότι βρίσκονται κάτω από την μόνιμη απειλή του πλειστηριασμού. Και όμως τα πράγματα δεν είναι τόσο τραγικά όπως φαίνονται από μία πρώτη ματιά. Ήδη οι τράπεζες διαπιστώνουν ότι το να αποκτήσουν το σπίτι του δανειολήπτη απλώς επιδεινώνει ακόμα περισσότερο την δική τους δυσμενή θέση . Και αυτό γιατί το υποθηκευμένο ακίνητο δεν βελτιώνει την κεφαλαιακή τους επάρκεια και ως εκ τούτου η ανάγκη για ρευστότητα γίνεται ακόμα μεγαλύτερη. Αυτή είναι η αιτία που έχει ξεκινήσει μία συντονισμένη προσπάθεια από τα περισσότερα τραπεζικά ιδρύματα να συζητούν με τον δανειολήπτη ώστε να βρεθεί μία ρεαλιστική φόρμουλα για την εξυπηρέτηση του δανείου.

Όμως οι τράπεζες έχουν να αντιμετωπίσουν και το ενδεχόμενο ακόμα και στην περίπτωση που το σπίτι βγει στο σφυρί να μη υπάρξει αγοραστής που να είναι διατεθειμένος να καταβάλλει την αντικειμενική του τιμή για να το αγοράσει. Τι σημαίνουν όλα αυτά; Απλώς ότι οι τράπεζες προτιμούν να εξοφλούνται σιγά σιγά παρά να βγάζουν σπίτια στο σφυρί. Η διαπίστωση αυτή παρέχει στους δανειολήπτες την δυνατότητα να διαπραγματευτούν και να κερδίσουν όχι μόνο χρόνο αλλά και το …σπίτι τους.

Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω; Πρόκειται για ένα ερώτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα . Οι απάντηση δεν είναι ούτε εύκολη ούτε απλή αφού προϋποθέτει μαντικές ικανότητες. Παρόλα αυτά, προσπαθήσαμε με συγκεντρώσουμε όλες τις ερωτήσεις που θα βοηθήσουν να δώσετε την δική σας απάντηση.

Ερώτηση 1η : Αν αποσύρω το ακίνητο μου σήμερα από την αγορά και το επαναφέρω μετά από έξι μήνες τι κινδύνους αναλαμβάνω;

Απάντηση : Με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν προβλέπεται αύξηση της ζήτησης για το επόμενο εξάμηνο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η εξάμηνη αναβολή είναι πολύ δύσκολο να βελτιώσει τους όρους διαπραγμάτευσης από την πλευρά του πωλητή. Το πιο πιθανό είναι ότι το επίπεδο των τιμών θα έχει υποχωρήσει και άλλο, γεγονός που μεταφράζεται σε μικρότερο τίμημα. Με απλά λόγια η αγορά κατοικίας στο επόμενο εξάμηνο πολύ δύσκολα θα βελτιωθεί ενώ αντίθετα οι πιθανότητες μίας περαιτέρω επιδείνωσης είναι αυξημένες.

Ερώτηση 2η : Σε περίπτωση περαιτέρω πτώσης πόσο καιρός θα απαιτηθεί για να φτάσουν οι τιμές στα επίπεδα του 2007;

Απάντηση : Κανείς δεν μπορεί να πει με σιγουριά. Αυτό εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, π.χ. από την περιοχή. Σε άλλες περιοχές η ανάκαμψη θα είναι ταχύτερη και σε άλλες πιο αργή. Επίσης , συναρτάται και από θεμελιώδη δεδομένα της αγοράς όπως για παράδειγμα από τη ζήτηση για κύρια κατοικία. Με τα σημερινά δεδομένα που το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κινείται στα επίπεδα του 80% δεν θα πρέπει να αναμένονται μεταβολές με ρυθμούς της δεκαετίας του ΄80 όταν οι τιμές υπερδιπλασιάστηκαν σε διάστημα δύο ετών. Επίσης ένας σημαντικός παράγων είναι και το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών αφού το υψηλό απόθεμα αποτρέπει τις έντονες ανοδικές τάσεις των τιμών.

Ερώτηση 3η : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί πριν το 2000 μήπως συμφέρει η άμεση πώλησή του σε περίπτωση που τα χρήματα αυτά χρησιμοποιηθούν για την αγορά άλλου ακινήτου;

Απάντηση : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί για παράδειγμα το 1998 , αυτό σημαίνει ότι ακόμα και στα σημερινά επίπεδα τιμών ο ιδιοκτήτης έχει αποκομίσει ένα σημαντικό κέρδος αφού στη διάρκεια της δωδεκαετίας οι μεταβολές των τιμών ήταν υψηλότερες από τον πληθωρισμό. Με τα χρήματα από το τίμημα ο αγοραστής μπορεί να διαπραγματευτεί καλύτερους όρους. Από την άλλη πλευρά αν περιμένετε να πέσει και άλλο η αγορά τότε κινδυνεύετε, αφού για να αγοράσετε θα πρέπει προηγουμένως να πουλήσετε.

Ερώτηση 4η : Πόσο πιθανά είναι αυτά που ακούγονται για πτώση των τιμών πάνω από 30% το επόμενο δωδεκάμηνο;

Απάντηση : Για τις καινούργιες κατοικίες που δεν έχουν κατοικηθεί ποτέ η προοπτική αυτή είναι μάλλον αδύναμη και θα αφορά μεμονωμένες περιπτώσεις. Για τα παλαιά, κανείς δεν μπορεί να μιλήσει με σιγουριά αφού η εξέλιξη των τιμών συνδέεται με πολλούς παράγοντες όπως για παράδειγμα τα κοινωνικά χαρακτηριστικά μίας περιοχής, την κατάσταση του αποθέματος των κατοικιών αλλά και την κατάσταση του ακινήτου. Σίγουρα δεν θα κάνουν ουρές οι υποψήφιοι αγοραστές αλλά -εκτός από ειδικές περιπτώσεις- είναι μάλλον απίθανο να χαθεί το 1/3 της τιμής.

Ερώτηση 5η : Θα επηρεάσει το επίπεδο των τιμών η αύξηση της φορολογίας;

Απάντηση : Σίγουρα ναι , αλλά αυτό δεν είναι αρκετό για να διαμορφώσει ένα κλίμα μαζικών πωλήσεων.

Προνομιακή θέα, συγκοινωνιακές υποδομές , όροφος και ποιότητα κατασκευής είναι οι τρείς παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα την τιμή της κατοικίας. Αυτό προέκυψε από έρευνα που αφορά στους ποιοτικούς παράγοντες που διαμορφώνουν το επίπεδο της τιμής μίας κατοικίας στην ίδια περιοχή. Σύμφωνα με την έρευνα η διαφορά της τιμής μεταξύ του πρώτου και του τελευταίου ορόφου μίας πολυκατοικίας «μεταφράζεται» σε διαφορά τιμής που μπορεί να ξεπεράσει το 20%. Παράλληλα η Θέα σε πράσινο , θάλασσα , πλατείες κ.α , ανεβάζει την τιμή σε ποσοστό που μπορεί να ξεπεράσει το 15% περίπου. Παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή είναι η ευκολία στάθμευσης καθώς και οι υποδομές σε παιδεία και υγεία . Συγκεκριμένα από την ανάλυση στοιχείων που προέρχονται από εκτιμήσεις της αξίας των δανειοδοτούμενων κατοικιών προκύπτει ότι διαμερίσματα που βρίσκονται κοντά σε σχολεία πωλούνται σε τιμές υψηλότερες σε σύγκριση με αντίστοιχα που έχουν μεγαλύτερη απόσταση. Το ενδιαφέρον έιναι ότι η γειτνίαση με σχολεία είναι παράγων που «αφαιρεί» αξία. Οι παράγοντες , που κονταίνουν τις τιμές είναι η παλαιότητα . Υπολογίζεται ότι μετά την πρώτη πώληση η τιμή χάνει περί το 5% της αξίας ενώ κάθε χρόνος που προστίθεται αφαιρεί περί το 1% από την αξία του διαμερίσματος. Τα τελευταία χρόνια προστέθηκε ένας ακόμα παράγων που επηρεάζει το επίπεδο των τιμών. Πρόκειται για τους δείκτες εγκληματικότητας οι οποίοι σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας θεωρούνται ως καθοριστικής σημασίας για την διαμόρφωση του επιπέδου τιμών μίας περιοχής . Οι εκτιμητές θεωρούν μάλιστα ότι στα επόμενα χρόνια η εγκληματικότητα θα είναι ο καθοριστικός παράγων που θα διαμορφώνει τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της ζήτησης και θα αναβαθμίζει ή θα απαξιώνει όχι μόνο την αγορά κατοικίας αλλά και των επαγγελματικών χώρων της επιμέρους αγοράς. Ήδη , τα πρώτα σημάδια από τις επιπτώσεις έχουν γίνει ορατά σε αρκετές περιοχές του κεντρου της Αθήνας.