Τα στοιχεία για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας είναι εντυπωσιακά. Η κατακόρυφη πτώση που καταγράφεται ουσιαστικά επιβεβαιώνει το μύθο της «καρδάρας με το γάλα» αφού από την περίοδο της υπεραισιοδοξίας βρισκόμαστε σε μία φάση απαισιοδοξίας ,σκεπτικισμού και αναμονής. Η αγορά έχει πλέον να αντιμετωπίσει ορατούς εχθρούς και συγκεκριμένα την υπερφορολόγηση, την υπερπροσφορά και –το κυριότερο- την μελλοντική αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Οι «αντίπαλοι» αυτοί υποχρεώνουν όλους όσους ασχολούνται με την αγορά ακινήτων όχι μόνο να είναι προσεκτικοί στις επιλογές αλλά κυρίως –και αυτό συμβαίνει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά ακινήτων- να γίνουν επιλεκτικοί ώστε να αποφύγουν τη χασούρα. Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας για την εξέλιξη των τιμών ήδη τα «σημάδια» της νέας κατάστασης των πραγμάτων καταγράφονται στην αγορά. Ήδη στη διάρκεια της τελευταίας διετίας σε πολλές περιοχές της Αττικής καταγράφηκε υποχώρηση των τιμών κατοικίας που έφτασε μέχρι και 20% ενώ οι τιμές των γραφείων το ίδιο διάστημα υποχώρησαν 35% περίπου στις λεγόμενες «προνομιούχες» περιοχές. Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων από εδώ και πέρα θα προσφέρει κέρδη μόνο σε εκείνους που γνωρίζουν να διαχειρίζονται τη κρίση. Και αυτό γιατί στη περίπτωση που επιβεβαιωθούν οι φήμες που εμφανίζουν και νέα αύξηση των επιτοκίων στις αρχές του καλοκαιριού τότε θα ανοίξει ΄ένας νέος κύκλος πιέσεων στην αγορά. Ποιοι όμως είναι εκείνοι που μπορούν να διαχειρίζονται τη κρίση;

Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό είναι η ύπαρξη ρευστότητας ή η δυνατότητα άντλησης ρευστότητας από το τραπεζικό σύστημα. Η εκμετάλλευση της ρευστότητας είναι το στοιχείο εκείνο που παρέχει τη δυνατότητα εκμετάλλευσης των ευκαιριών που παρουσιάζονται.

Το δεύτερο στοιχείο είναι η πληροφόρηση και η αξιολόγηση της. Δηλαδή όση ρευστότητα και αν διαθέτεις αν δεν γνωρίζεις τα τεκταινόμενα στην αγορά δεν μπορείς να τα εκμεταλλευτείς. Και όταν κάποιος αναφέρεται σε πληροφόρηση αυτή αφορά το σύνολο της οικονομικής δραστηριότητας και όχι αποκλειστικά την αγορά ακινήτων. Μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι στη διάρκεια των τελευταίων ετών ένα μεγάλο ποσοστό των επιχειρήσεων έκανε σημαντικές τοποθετήσεις σε ακίνητα. Ο συνδυασμός οικονομικής ρευστότητας, γνώσης και αξιολόγησης είναι ο πιο ασφαλής «δρόμος» στη προσπάθεια να μεγιστοποίηση κάθε επενδυτής –ανεξαρτήτως μεγέθους- τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται . Υπάρχει όμως και η άλλη όψη του «νομίσματος». Πρόκειται για τις περιπτώσεις εκείνες που πλήττονται από τη κρίση. Το «μυστικό» είναι απλό και συνοψίζεται σε μία φράση «αγόραζε χρόνο».

Με απλά λόγια κάθε μέρα που περνά δίνει μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα για να βρεθεί το «αντίδοτο» είτε αυτό λέγεται αναχρηματοδότηση είτε αυτό λέγεται αναδιάταξη περιουσιακών στοιχείων . Αυτή τη στρατηγική ακολούθησε άλλωστε και ο Τραμπ και κατάφερε πριν λίγα χρόνια όχι μόνο να αντιμετωπίσει τη φουρτούνα αλλά να βγει από αυτή «χάνοντας» μόνο μερικές θέσεις στη κατάταξη της λίστας με τους πλουσιότερους ανθρώπους του πλανήτη . Στη πρώτη δεκάδα μάλιστα της λίστας είναι ένας γκουρού διαχειριστής .Ο Μπάφετ. Με λίγα λόγια οι δύο αυτοί δεν αντιπροσωπεύουν τίποτε άλλο παρά τις δύο όψεις του ίδιου νομίσματος.

Mία καινούργια πηγή ζήτησης έχει εκδηλωθεί τα τελευταία στην ελληνική αγορά ακινήτων και σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις στην διάρκεια των επόμενων χρόνων μπορεί να αποτελέσει μία μόνιμη πηγή άντλησης επενδυτικών κεφαλαίων για την αγορά . Πρόκειται για την καινούργια «δεξαμενή» ζήτησης που προέρχεται από κατοίκους χωρών της Ανατολικής Ευρώπης και κυρίως από τις γειτονικές χώρες –Βουλγαρία, Σκόπια- οι οποίοι ήδη έχουν αρχίσει να κάνουν αισθητή την παρουσία τους στην αγορά της Βορείου Ελλάδος.

Οι μεσομακροπρόθεσμες προοπτικές είναι ιδιαίτερα θετικές αφού συνδέονται με τρεις παράγοντες. Ο πρώτος αφορά την δυνατότητα πρόσβασης στην ελληνική αγορά. Ο δεύτερος με την ταχύτερη ανάπτυξη των οικονομιών της Ρωσίας και την Αν. Ευρώπης και ο τρίτος με την δυνατότητα να διαμορφωθεί ένα ανταγωνιστικό επίπεδο τιμών ώστε η ελληνική αγορά κατοικίας-κύρια και εξοχική-να είναι προσιτή στα μεσαία στρώματα πληθυσμού τα οποία αποτελούν τον βασικό τροφοδότη της συγκεκριμένης αγοράς. Αν οι τιμές διαμορφωθούν σε ανταγωνιστικά επίπεδα κές τότε το σίγουρο είναι ότι η ζήτηση αυτή θα αρχίσει να εκδηλώνεται όπως για παράδειγμα έχει σημειωθεί με την αγορά της Τουρκίας . Το σίγουρο είναι όμως ότι οι αγορές αυτές αφού ξεπέρασαν το σοκ της προσαρμογής έχουν αρχίσει πλέον να κινούνται ανοδικά και να συμπεριφέρνονται με βάση τα καταναλωτικά πρότυπα των αντίστοιχων αγορών της δυτικής Ευρώπης. Από την άλλη πλευρά δεν θα πρέπει να παραγνωρίζεται το γεγονός ότι την προηγούμενη δεκαπενταετία έχει δημιουργηθεί μία τεράστια συσσώρευση κεφαλαίου η οποία τις περισσότερες φορές αναζητά διεξόδους στις δυτικές αγορές ακινήτων με σημαντικές επενδύσεις σε αυτές. Δεν θα πρέπει άλλωστε να ξεχνάμε τον ρόλο των ρωσικών κεφαλαίων στην κυπριακή αγορά ακινήτων αλλά και τις σημαντικές αγορές που πραγματοποιούνται την τελευταία τριετία στο Λονδίνο. Σύμφωνα μάλιστα με ορισμένους αναλυτές ένας σημαντικός παράγων που έχει επηρεάσει το επίπεδο των τιμών αλλά και της ζήτησης στην βρετανική πρωτεύουσα είναι οι επενδύσεις που γίνονται από υπηκόους χωρών της Ανατολικής Ευρώπης.

Ο πόλεμος των ισοτιμιών για τους περισσότερους είναι ανεξάρτητος απο την αγορά ακινήτων . Αυτό όμως είναι λάθος. Η ισοτιμία του ευρώ σε σχέση με το δολάριο, τη στερλίνα και τα άλλα νομόσματα μπορεί να προσελκύσουν ή να απομακρύνουν τη ζήτηση για ακίνητα απο υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ όπως για παράδειγμα την Ρωσία . Το «σκληρό» ευρώ όχι μόνο απομακρύνει τους επενδυτές αλλά και τους ιδιώτες αγοραστές που έχουν ως μέσο συναλλαγής το δολάριο, από τις αγορές της ζώνης του ευρώ , αλλά καθιστά περισσότερο ανταγωνιστικά τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές-αγορές (ακόμα και γειτονικές )που έχουν ως σημείο αναφοράς το αμερικάνικο νόμισμα. Ουσιαστικά αυτό «μεταφράζεται» σε ακόμα χαμηλότερο επίπεδο ζήτησης από το εξωτερικό στην περίπτωση που δεν διαμορφωθεί ένα επίπεδο ισσοροπίας που θα προστατεύει την ανταγωνιστικότητα της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων. Φυσικά δεν αρκεί η διαμόρφωση μίας ανταγωνιστικής ισοτιμίας. Επίσης η προσέλκυση ξένων υποψήφιων αγοραστών και επενδυτών προϋποθέτει την βελτίωση του φορολογικού ανταγωνισμού, την σύγκριση της οικιστικής νομοθεσίας με την χωρών που έχουν ισχυρή παρουσία στην αγορά εξοχικής κατοικίας καθώς και στην άρση όλων των γραφειοκρατικών εμποδίων που συνδέονται με την γραφειοκρατία του δημοσίου. παράλληλα κορυφαία στελέχη της αγοράς κρίνουν απαραίτητη την κατάρτιση σχεδίου προώθησης και προβολής του ελληνικού προϊόντος στις διεθνείς αγορές ώστε να διευρυνθεί η ζήτηση για εξοχική κατοικία. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι το γεγονός των διεθνών συνεργασιών μεταξύ ελλήνων επιχειρηματιών του κλάδου με συναδέλφους τους εξωτερικού. Ίσως να αποτελεί παράδειγμα προς μίμηση το γεγονός ότι σε ένα παγκοσμιοποιημένο περιβάλλον το ελληνικό προϊόν δεν έχει δυνατότητα πρόσβασης. Τέλος σημαντικός παράγων είναι η δυνατότητα ευκολότερης πρόσβασης των αλλοδαπών ιδιωτών αγοραστών στο ελληνικό πιστωτικό σύστημα ώστε να είναι εφικτή η χρηματοδότηση των αγορών εξοχικών κατοικιών με στεγαστικά δάνεια.

Η αγορά και η κατοχή ακίνητης ιδιοκτησίας σπάνια είναι εύκολη ή απλή υπόθεση. Τώρα μάλιστα με την κρίση έχει αρχίσει να γίνεται και επικίνδυνη. Παρόλα αυτά για τους εραστές των ακινήτων εξακολουθούν να υπάρχουν ελκυστικές διέξοδοι.

Μία από αυτές είναι να αρχίσετε να αναζητάτε σε περιοχές πέραν από τα στενά όρια της πόλης ή της περιοχής που γνωρίζετε. Εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης αλλά και σε δημοφιλή τουριστικά θέρετρα οι τιμές είναι εξαιρετικά ελκυστικές σε σχέση με τα μεγάλα αστικά κέντρα και για αυτό οι προκλήσεις πολλαπλασιάζονται. Επενδύσεις αυτής κατηγορίας μπορεί να φαίνονται ελκυστικές, αν ζείτε σε μια περιοχή όπου τα ακίνητα είναι ακριβά. Το ίδιο ισχύει , αν έχετε ήδη δική σας ιδιοκτησία, στην περιοχή που ζείτε και θέλετε να διαφοροποιήσετε την μορφή των επενδύσεων σας . Ή μπορεί να θέλετε απλά να έχετε ένα ακίνητο με προσδοκία υπεραξιών. Ένας παράγοντας που οδηγεί τους ανθρώπους για να εξετάσουν την αγορά ακινήτων μακριά από το τόπο μόνιμης κατοικίας είναι ότι οι τιμές μπορεί να είναι πιο προσιτές σε ένα άλλο κράτος. Δηλαδή, αν απλά δεν μπορεί κάποιος να αντέξει οικονομικά την αγορά στο μέρος όπου ζει ή αν αυτό θα απαιτεί την επένδυση πολλών χρημάτων και θέλει να διαφοροποιήσει το επενδυτικό του προφίλ τότε επιβάλλεται να εξετάσει και την αγορά σε άλλες περιοχές όπου η αγορά αλλά το κόστος ιδιοκτησίας είναι σημαντικά χαμηλότερο. Το ίδιο ισχύει και για ανθρώπους που ζουν σε υποβαθμισμένες περιοχές, αλλά δεν θέλουν να μετακινηθούν για επαγγελματικούς ή προσωπικούς λόγους. Για αυτούς ενδεχομένως ένα συνδυασμός αγοράς και ενοικίασης μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα αποδοτικός. Σε κάθε περίπτωση ο κύριος λόγος που οι άνθρωποι αποφασίζουν να επενδύσουν ε είναι η απόδοση της επένδυσης. Οι τιμές, τα έξοδα, οι φόροι, η είναι παράγοντες που ενδέχεται να είναι ευνοϊκότεροι σε σύγκριση με την αγορά που γνωρίζετε.

Τι θα πρέπει να εξετάσετε; Όταν επενδύετε σε μία αγορά που δεν γνωρίζετε , θα πρέπει να αντιμετωπίσετε την έλλειψη εξοικείωσης με την τοπική αγορά ακινήτων και με τις τοπικές οικονομικές συνθήκες, τόσο στο επίπεδο της πόλης και το επίπεδο γειτονιάς.. . Είναι σημαντικό να μιλήσετε με τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή για να αποκτήσετε μια πραγματική κατανόηση των τοπικών κανονισμών. Θα χρειαστείτε καλές επαφές στην περιοχή για να κάνετε το επενδυτικό πρόγραμμα, αλλά όταν πρόκειται για μια μακρινή πόλη, μπορείτε να ξεκινήσετε από το μηδέν για την εξεύρεση της επαγγελματιών , όπως οι κτηματομεσίτες που θα είναι το κλειδί για την επιτυχία ή την αποτυχία σας.