Τι θα γίνει το 2011; Θα υπάρξει ανάκαμψη ή θα συνεχιστεί η κρίση. Εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί η τήρηση στάσης αναμονής από επενδυτές και χρήστες λόγω των αβέβαιων οικονομικών συνθηκών και θα ασκηθούν πτωτικές πιέσεις στα επίπεδα των μισθωμάτων και μικρή αύξηση των αποδόσεων. Στο γεγονός αυτό συμβάλλουν η γενικότερη τάση επαναδιαπραγμάτευσης των μισθωμάτων από τους υφιστάμενους χρήστες, την οποία ακολουθεί και η πολιτεία με την πρόθεσή της να προχωρήσει σε επαναδιαπραγμάτευση των όρων των υφιστάμενων μισθωτηρίων στο σύνολο των ακινήτων όπου στεγάζονται δημόσιοι οργανισμοί και να πετύχει μειώσεις έως και 20% σε ορισμένες περιπτώσεις. Σε γενικότερο πλαίσιο εκτιμάται ότι μακροπρόθεσμα η αγορά γραφείων θα προσελκύσει το ενδιαφέρον των εγχώριων χρηστών και επενδυτών ενώ θα ακολουθήσουν και οι διεθνείς εταιρείες με την προϋπόθεση της σταδιακής βελτίωσης της οικονομίας και της παροχής ισχυρών κινήτρων για τη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας και της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα. Όσον αφορά τις κατοικίες, είναι πλέον σαφές ότι η αύξηση των επισφαλειών, η αύξηση των φόρων και η πιστωτική συρρίκνωση θα συνεχίσουν να επηρεάζουν αρνητικά την οικιστική αγορά. Όμως, καθώς ο βαθμός ανάπτυξης νέων οικιστικών μονάδων επιβραδύνεται, θα οδηγήσει στα τέλη του 2011 σε σχετική ισορρόπηση την προσφορά και τη ζήτηση

Τα στοιχεία για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας είναι εντυπωσιακά. Η κατακόρυφη πτώση που καταγράφεται ουσιαστικά επιβεβαιώνει το μύθο της «καρδάρας με το γάλα» αφού από την περίοδο της υπεραισιοδοξίας φαίνεται ότι μπαίνουμε σε μία φάση σκεπτικισμού και αναμονής. Η αγορά έχει πλέον να αντιμετωπίσει ορατούς εχθρούς και συγκεκριμένα την υπερφορολόγηση, την υπερπροσφορά και –το κυριότερο- την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Οι «αντίπαλοι» αυτοί υποχρεώνουν όλους όσους ασχολούνται με την αγορά ακινήτων όχι μόνο να είναι προσεκτικοί στις επιλογές αλλά κυρίως –και αυτό συμβαίνει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά ακινήτων- να γίνουν επιλεκτικοί ώστε να αποφύγουν τη χασούρα. Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας για την εξέλιξη των τιμών ήδη τα πρώτα «σημάδια» της νέας κατάστασης των πραγμάτων καταγράφονται στην αγορά. Ήδη στη διάρκεια της τελευταίας διετίας σε πολλές περιοχές της Αττικής καταγράφηκε υποχώρηση των τιμών κατοικίας που έφτασε μέχρι και 15% ενώ οι τιμές των γραφείων το ίδιο διάστημα υποχώρησαν 35% περίπου στις λεγόμενες «προνομιούχες» περιοχές.

Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων από εδώ και πέρα θα προσφέρει κέρδη μόνο σε εκείνους που γνωρίζουν να διαχειρίζονται τη κρίση Ποιοι όμως είναι εκείνοι που μπορούν να διαχειρίζονται τη κρίση;

Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό είναι η ύπαρξη ρευστότητας ή η δυνατότητα άντλησης ρευστότητας από το τραπεζικό σύστημα. Η εκμετάλλευση της ρευστότητας είναι το στοιχείο εκείνο που παρέχει τη δυνατότητα εκμετάλλευσης των ευκαιριών που παρουσιάζονται.

Το δεύτερο στοιχείο είναι η πληροφόρηση και η αξιολόγηση της. Δηλαδή όση ρευστότητα και αν διαθέτεις αν δεν γνωρίζεις τα τεκταινόμενα στην αγορά δεν μπορείς να τα εκμεταλλευτείς. Και όταν κάποιος αναφέρεται σε πληροφόρηση αυτή αφορά το σύνολο της οικονομικής δραστηριότητας και όχι αποκλειστικά την αγορά ακινήτων. Μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι στη διάρκεια των τελευταίων ετών ένα μεγάλο ποσοστό των επιχειρήσεων έκανε σημαντικές τοποθετήσεις σε ακίνητα.

Ο συνδυασμός οικονομικής ρευστότητας, γνώσης και αξιολόγησης είναι ο πιο ασφαλής «δρόμος» στη προσπάθεια να μεγιστοποίηση κάθε επενδυτής –ανεξαρτήτως μεγέθους- τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται . Υπάρχει όμως και η άλλη όψη του «νομίσματος». Πρόκειται για τις περιπτώσεις εκείνες που πλήττονται από τη κρίση. Το «μυστικό» είναι απλό και συνοψίζεται σε μία φράση «αγόραζε χρόνο». Με απλά λόγια κάθε μέρα που περνά δίνει μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα για να βρεθεί το «αντίδοτο» είτε αυτό λέγεται αναχρηματοδότηση είτε αυτό λέγεται αναδιάταξη περιουσιακών στοιχείων . Αυτή τη στρατηγική ακολούθησε άλλωστε και ο Τραμπ και κατάφερε πριν λίγα χρόνια όχι μόνο να αντιμετωπίσει τη φουρτούνα αλλά να βγει από αυτή «χάνοντας» μόνο μερικές θέσεις στη κατάταξη της λίστας με τους πλουσιότερους ανθρώπους του πλανήτη . Στη πρώτη δεκάδα μάλιστα της λίστας είναι ένας γκουρού διαχειριστής .Ο Μπάφετ. Με λίγα λόγια οι δύο αυτοί δεν αντιπροσωπεύουν τίποτε άλλο παρά τις δύο όψεις του ίδιου νομίσματος.

« Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μία καμπή. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με σιγουριά πως θα είναι η επόμενη μέρα. Εκείνο όμως για το οποίο μπορεί να στοιχηματίσει είναι ότι θα είναι διαφορετική.» Με το λακωνικό αυτό τρόπο κορυφαίος στέλεχος της αγοράς ακινήτων έδωσε το στίγμα των ανακατατάξεων που κυοφορούνται την περίοδο αυτή στην αγορά. Νέες περιοχές κατοικίας δημιουργούνται, νέες δραστηριότητες αναδεικνύονται , αγορές «πεθαίνουν» και όλα αυτά σε ένα περιβάλλον υψηλής αβεβαιότητας τόσο ως προς τις χωροταξικές ρυθμίσεις όσο και ως προς το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Οι περισσότεροι αναλυτές της αγοράς θεωρούν ότι η επόμενη τριετία θα «σημαδευτεί» από την:

-Ενίσχυση των εμπορικών κέντρων η οποία θα συνδυάζεται και με την γεωγραφική και χωροταξική αποκέντρωση.

- Ενίσχυση των εμπορικών δρόμων με την ταυτόχρονη υποβάθμιση των περιφερειακών τους αγορών.

- Αύξηση της ζήτησης για συγχρόνους γραφειακούς χώρους με την παράλληλη υποβάθμιση των μικρών γραφείων σε κτίρια μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται στους κεντρικούς πυρήνες της πρωτεύουσας αλλά και στην Θεσσαλονίκη.

-Στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας σε νέες περιοχές οι οποίες θα χαρακτηρίζονται από τις σύγχρονες υποδομές σε οδικά δίκτυα και σε μεταφοράς καθώς και από το χαμηλό κόστος γης.

Καταλυτικές αλλαγές όμως αναμένονται στην αγορά γραφείων. «Η ζήτηση έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με τις προηγούμενες χρονιές. Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι οι χρήστες απομακρύνονται σταδιακά από τις ζώνες υψηλής προβολής προς περιοχές που εξασφαλίζουν χαμηλότερα μισθώματα και –κυρίως- ευκολότερες συγκοινωνιακές προσβάσεις

Οι αγοραστές στην αγορά σύγχρονων γραφειακών χώρων πιέζουν για υψηλότερες αποδόσεις και για τον λόγο αυτό δεν θα πρέπει να αποκλεισθεί περαιτερω υποχώρηση των τιμών πώλησης στην διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου . Παράλληλη το γεγονός ότι έχει αυξηθεί ο επενδυτικός κίνδυνος λόγω της αύξησης του αριθμού των επιχειρήσεων που έχουν μισθώσει χώρους και αδυνατούν να αποπληρώσουν το ποσό του ενοικίου αποτελεί ένα πρόσθετο μοχλό πίεσης για μείωση των τιμών πώλησης. Το σίγουρο είναι ότι ακόμα και σε δρόμους γραφείων υψηλής προβολής ο αριθμός των αδιάθετων χώρων έχει αυξηθεί κατακόρυφα ενώ έχει επιμηκυνθεί και ο χρόνος απορρόφησης του αδιάθετου αποθέματος. Από την άλλη πλευρά ασφυκτικές είναι οι πιέσεις που δέχεται η αγορά «ηλικιωμένων» γραφειακών χώρων που βρίσκονται στο κέντρο της πρωτεύουσας καθώς τόσο οι τιμές πώλησης όσο και τα μισθώματα βρίσκονται σε πορεία ελεύθερης πτώσης. Παράγων αβεβαιότητας είναι και οι συμβάσεις ληζινγκ καθώς διατυπώνονται φόβοι ότι θα αυξηθεί ο αριθμός των επιχειρήσεων που θα βρεθούν σε αδυναμία να καταβάλλουν τις δόσεις που προβλέπει το δανειστικό τους συμβόλαιο.

Καταλύτης στις εξελίξεις στην αγορά εμπορικών χώρων (εμπορικά κέντρα και μεμονωμένα καταστήματα) εκτιμάται ότι θα είναι η πορεία των πωλήσεων των επιχειρήσεων των επιχειρήσεων του κλάδου. Την περίοδο αυτή , η ζήτηση είναι εστιασμένη στους οργανωμένους εμπορικού χώρους καθώς και σε καταστήματα που βρίσκονται σε δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής. Η υπερβάλλουσα προσφορά χώρων σε εμπορικά κέντρα σε συνδυασμό με την επιβράδυνση της ιδιωτικής κατανάλωσης είναι μία απειλή για την συγκεκριμένη αγορά. Από την άλλη πλευρά όμως η εικόνα της αγοράς σε δρόμους που δεν χαρακτηρίζονται ως υψηλής προβολής χαρακτηρίζεται ως δραματική. «Η κρίση που οδηγεί κάποιους εμπόρους στην απόφαση να σταματήσουν την επιχειρηματική τους δραστηριότητα και πολλούς μεγάλης ηλικίας να συνταξιοδοτηθούν έχει ως αποτέλεσμα να αυξηθεί κατακόρυφα η προσφορά εμπορικών χώρων. Από τα πρώτα στοιχεία που αφορούν το ισοζύγιο των επιχειρήσεων που ανοίγουν και που αναστέλλουν την δραστηριότητα τους προκύπτει μία δραματική επιδείνωση. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι η προσφορά εμπορικών χώρων αυξάνεται με θεαματικούς ρυθμούς με αρνητικές επιπτώσεις στο επίπεδο των τιμών πώλησης και ενοικίων» επισήμανε χαρακτηριστικά μεσίτης και συμπλήρωνε λέγοντας ότι με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν θα ανατραπούν στο εγγύς χρονικό διάστημα».