Κίνητρα για επενδύσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων από ξένους, υπηκόους τρίτων χωρών, προωθεί η ελληνική κυβέρνηση προσφέροντας άδεια παραμονής μεγάλης διάρκειας σε όσους αποκτούν πρώτη ή δεύτερη κατοικία στη χώρα μας. Σε διάταξη η οποία θα περιλαμβάνεται στο υπό κατάθεση νομοσχέδιο για τις στρατηγικές επενδύσεις, θα προβλέπεται ότι με απόφαση του γενικού γραμματέα της Περιφέρειας θα χορηγείται άδεια παραμονής πέντε ετών σε υπηκόους τρίτων χωρών που έχουν λάβει την ειδική θεώρηση εισόδου στη χώρα (βίζα) και διαθέτουν κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, με δικαίωμα ανανέωσης εφόσον η αξία των ακινήτων είναι κατ' ελάχιστον 300.000 ευρώ. Το μοντέλο αυτό έχουν ακολουθήσει η Ισπανία, η Πορτογαλία και άλλες ευρωπαικές χώρες προκειμένου να προσελκύσουν επενδύσεις και να τονώσουν την αγορά ακινήτων.

Η Ισπανία σχεδιάζει να προσφέρει βίζα μόνιμης παραμονής σε όσους ξένους αγοραστές εξασφαλίσουν ακίνητα αξίας μεγαλύτερης των 160 χιλιάδων ευρώ, σε μια προσπάθεια της κυβέρνησης να «επουλώσει» τη ρημαγμένη από την κρίση αγορά ακινήτων της χώρας.

Πηγή από την ισπανική κυβέρνηση τόνισε ότι η εν λόγω κίνηση στοχεύει σε Κινέζους και Ρώσους επενδυτές, οι οποίοι αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην αγορά ακινήτων της χώρας λόγω του ότι δεν είναι Ευρωπαίοι.

Μάλιστα η ίδια πηγή ανέφερε ότι η Ισπανία ακολουθεί το παράδειγμα της Πορτογαλίας και της Ιρλανδίας, οι οικονομίες των οποίων επίσης επηρεάστηκαν από την οικονομική κρίση και αναζήτησαν τρόπους τόνωσης των ακινήτων μέσω ευκολιών στις διαδικασίες παραμονής.

Μέχρι σήμερα η Ισπανία εκδίδει βίζες παραμονής στη χώρα μέχρι 90 ημέρες σε πολίτες τρίτων χωρών. Με τις κινήσεις που προτίθεται να κάνει θα ανοίξει την «πόρτα» παραμονής στη χώρα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Λεπτομέρειες δεν έχουν ακόμη δοθεί, ωστόσο, φαίνεται ότι η Ισπανία προτίθεται να δώσει και τη δυνατότητα εργασίας στη χώρα σε όσους επενδύσουν στην αγορά ακινήτων.

Πάντως, στην Ισπανία έχει ήδη ανοίξει ένας μεγάλος διάλογος σχετικά με το θέμα και θεωρείται ότι εντός του τρέχοντος μηνός θα συζητηθεί και στις επίσημες αρχές του κράτους. Ο πρωθυπουργός της χώρας, Μαριάνο Ραχόι,  κληθείς να απαντήσει επί του ζητήματος τόνισε: «Δεν έχει παρθεί καμία τελική απόφαση και το θέμα θα συζητηθεί. Ήταν σημαντικό για την Ισπανία να μειώσει τα απούλητα ακίνητα και φυσικά όχι στις δυσανάλογες αξίες περασμένων ετών».

Σύμφωνα με στοιχειά της ισπανικής κυβέρνησης υπάρχουν κάπου 700 χιλιάδες απούλητα σπίτια στη χώρα, λόγω της έκρηξης στην αγορά ακινήτων από το 2008 κι έπειτα. Η φούσκα των ακινήτων και τα επακόλουθα της «έκρηξής» της έπληξαν σοβαρά και τον κατασκευαστικό κλάδο, που αποτελούσε σημαντικό κομμάτι της ισπανικής οικονομίας, ενώ άφησε εκτεθειμένες τις τράπεζες της χώρας σε «κακά δάνεια».

Κάτι ανάλογο συμβαίνει και στην περίπτωση της Κύπρου, η οποία θέτοντας το όριο για επένδυση σε ακίνητα στις 300 χιλιάδες προκειμένου να παραχωρήσει άδεια μόνιμης παραμονής σε πολίτες τρίτων χώρων προσπαθεί να δώσει ανάσες στην οικονομία ευρύτερα και στα ακίνητα ειδικότερα.
Πάντως, οι προθέσεις της Ισπανίας μάλλον δεν ευνοούν την Κύπρο αφού το όριο που θέτει η χώρα είναι σχεδόν στο μισό της Κύπρου οπότε αυτομάτως το νησί βρίσκει στον δρόμο της ανάκαμψης ανταγωνιστή και μάλιστα σοβαρό.

Πάντως, η πορεία Κύπρου και Ισπανίας στην κρίση φαίνεται σχεδόν ταυτόσημη αφού η Ισπανία είδε τις τράπεζές της να καταρρέουν λόγω της έκθεσης στην αγορά ακινήτων, η οποία διογκώθηκε στα χρόνια της ανάπτυξης της περασμένης δεκαετίας.
Όσον αφορά την κίνηση της Μαδρίτης σχετικά με τις παραχωρήσεις αδειών παραμονής αξιολογείται –εντός συνόρων- ως ένα πολύ καλό βήμα για οικονομικές ανάσες στη χώρα. Πέρσι, οι πράξεις για ακίνητα στην Ισπανία από ξένους αυξήθηκαν κατά 6% σε σύγκριση με το 2010. Οι αγορές από Ρώσους κάλυψαν περίπου το 28% από το σύνολο των «ξένων πράξεων» ενώ οι Κινέζοι κατέλαβαν το 4%.  .

Εστιασμένο στον τουρισμό και στην εξοχική κατοικία είναι το πρόγραμμα του ΤΑΙΠΕΔ. Σύμφωνα με πληροφορίες το σχεδιο που έχει καταρτιστεί προβλέπει μεταξύ άλλων να προχωρήσει η δημιουργία δύο ομάδων ακινήτων για κατασκευή παραθεριστικών κατοικιών μαζί με γήπεδο γκολφ μέσω της ενοποίησης δέκα εκτάσεων και η πώληση πέντε ακινήτων σε ιδιώτες επενδυτές που είναι παγκοσμίως γνωστοί. Στο Ταμείο πιστεύουν πως ανάμεσα στα ακίνητα υπάρχουν αρκετά που θα μπορούσαν να προσελκύσουν μεγάλα ονόματα του διεθνούς επιχειρείν ή καλλιτέχνες ώστε να αποτελέσουν «κράχτες» για την Ελλάδα ως προορισμός για τα «μεγάλα πορτοφόλια». Ταυτόχρονα, μέσω της παραθεριστικής κατοικίας, επιδιώκεται η δημιουργία μιας νέας αγοράς για εύπορους πολίτες από Ρωσία, Κίνα, Αραβία, κ.λπ. Το Ταμείο σχεδιάζει να επικεντρωθεί σε πέντε τομείς αναπτύξεων για την αξιοποίηση των κρατικών ακινήτων που έχουν περιέλθει στον έλεγχό του: Ξενοδοχεία και άλλες τουριστικές εγκαταστάσεις, παραθεριστικές κατοικίες, μαρίνες και σχετικές εγκαταστάσεις, οικιστικές αναπτύξεις και εμπορικά κέντρα, καθώς και ανάπτυξη φωτοβολταϊκών πάρκων. Αυτό που ξεκαθαρίζουν στο ΤΑΙΠΕΔ είναι πως με βάση τις σημερινές συνθήκες θα χρειαστεί πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι να επανέλθουν οι τιμές των ακινήτων σε επίπεδα που θα θυμίζουν τις εποχές της ευημερίας και των φθηνών δανείων. Γι' αυτό και εξετάζουν τις λύσεις που προαναφέρθηκαν μέσω των οποίων δημιουργείται αξία πάνω στα ακίνητα του Δημοσίου, με την ενίσχυση κυρίως του τουριστικού τομέα.

Μέχρι πριν λίγα χρόνια οι βρεταννοί είχαν σημαντικό ποσοστό στην αγορά εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αποτελούσαν το 50% περίπου της -περιορισμένης- ζήτησης για αγορά εξοχικής κατοικίας απο το εξωτερικό. Πλέον αυτό είναι παρελθόν καθώς η υψηλή φορολογία που καθιστά ασύμφορη την κατοχή σε συνδυασμό με το αρνητικό κλίμα αλλά και την πολιτική ανασφάλεια τους απομακρύνει απο την Ελλάδα. Ακόμα πιο ανησυχητικό είναι ότι όχι μόνο δεν σχεδιάζουν να αγοράσουν εξοχικό στην Ελλάδα αλλά και πολλοί απο αυτούς που είναι ήδη ιδιοκτήτες έχουν κολλήσει...πωλητήριο.

Ενδεικτικά της απομάκρυνσης των βρεταννών απο την ελληνική αγορά είναι συμπεράσματα έρευνας που διενεργήθηκε πρόσφατα στη Βρετανία σύμφωνα με την οποία η ελληνική αγορά δεν περιλαμβάνεται στον κατάλογο με τους δημοφιλείς προορισμούς. Συγκεκριμένα η Γαλλία και η Ισπανία είναι οι δύο πλέον δημοφιλείς χώρες για αγορά ακίνητης περιουσίας στο εξωτερικό για τους Βρετανούς, σύμφωνα με μελέτη του οργανισμού HiFX Property Hotspots. Πρώτη σε προτιμήσεις είναι η Γαλλία με 23% με δεύτερη την Ισπανία με 19% καί ακολουθούν οι ΗΠΑ με 7% και η Κύπρος, Ιταλία, Πορτογαλία και Ελβετία με 3%. Σύμφωνα με τη μελέτη, οι πιο ελκυστικοί παράγοντες για την αγορά κατοικίας στο εξωτερικό είναι ο τρόπος ζωής και η τοπική κουλτούρα, με τον καλό καιρό να ακολουθεί με μικρή διαφορά.

Δικόγραφο εφοδιασμένο με πλήθος επιχειρημάτων... έτοιμο προς κατάθεση στο Συμβούλιο Επικρατείας για τις νέες διατάξεις στον νόμο που προσθέτει νέες επιβαρυντικές χρήσεις στα δημόσια ακίνητα, εκτός σχεδίου, τα οποία έχουν περιέλθει για ξεπούλημα στο Ταμείο Αποκρατικοποιήσεων (ΤΑΙΠΕΔ), αποτελεί στην ουσία η γνωμοδότηση του Επιστημονικού Συμβουλίου της Βουλής.

Η γνωμοδότηση, στηριζόμενη σε τουλάχιστον 30 αποφάσεις του ΣτΕ, τεκμηριώνει ότι η νέα χρήση για τη δημιουργία τουριστικών χωριών (άρθρο 3) δεν υπακούει σε κανέναν σχεδιασμό όπως επιτάσσει το άρθρο 24 του Συντάγματος, ενώ το ίδιο ισχύει και για την προβλεπόμενη απευθείας παραχώρηση της χρήσης αιγιαλού και παραλίας στον κύριο τουριστικής επένδυσης επί δημοσίου ακινήτου για την κατασκευή λιμενικών εγκαταστάσεων.

Αναλυτικότερα στην έκθεση καθίσταται σαφές ότι "η πολεοδόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου για χρήση «παραθεριστικού - τουριστικού χωριού» και «επιχειρηματικού πάρκου» προϋποθέτει εκπόνηση σχετικού ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης), το οποίο πρέπει να τελεί σε συμφωνία καταρχάς με τις γενικές κατευθύνσεις του Γενικού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης, ειδικότερα δε με τις κατευθύνσεις, τοπικού χαρακτήρα, του οικείου Περιφερειακού Πλαισίου, κατά περίπτωση δε και με τις ειδικότερες, τομεακού χαρακτήρα, ρυθμίσεις των Ειδικών Πλαισίων Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον τουρισμό (ΦΕΚ 1138 β/2009) και τη βιομηχανία (ΦΕΚ ΑΑΠ151/2009) ώστε να επιτυγχάνεται συνεκτική διαχείριση του χώρου και ανάπτυξη στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας".

Το Επιστημονικό Συμβούλιο της Βουλής για την εκτός σχεδίου δόμηση επισημαίνει πως "μόνον κατ' εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής (ΣτΕ 2657/2007)» (ΣτΕ 806/2010, παραπεμπτική στην επταμελή σύνθεση του τμήματος). «Οι όροι πάντως αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές» (ΣτΕ 551/2008, παραπεμπτική στην επταμελή σύνθεση του τμήματος). Επιπρόσθετα για τα επιχειρηματικά πάρκα που προβλέπεται ότι την πολεοδομική μελέτη θα την εφαρμόζει αποκλειστικά ο κύριος της επένδυσης, η γνωμοδότηση παραπέμπει στο άρθρο 24 του Συντάγματος περί ρυθμιστικής αρμοδιότητας και ελέγχου του κράτους αλλά και στο νόμο 2508/97 που επιτάσσει τον έλεγχο της αρμοδίας κατά τόπο πολεοδομικής υπηρεσίας στις περιπτώσεις ιδιωτικών πολεοδομήσεων (ΠΕΡΠΟ).

Για την παραχώρηση αιγιαλού και παραλίας και την κατασκευή λιμενικών εγκαταστάσεων, στη γνωμοδότηση επισημαίνεται ότι «επειδή (...) καθ’ ερμηνεία του άρθρου 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος, στην προστασία του οποίου υπάγονται και τα οικοσυστήματα των ακτών, τα οποία πρέπει να τελούν υπό ιδιαίτερο καθεστώς ήπιας διαχειρίσεως και αναπτύξεως, η κατασκευή λιμένων οποιασδήποτε κατηγορίας σε οποιαδήποτε ακτή της χώρας πρέπει να αποτελεί αντικείμενο ευρύτερου χωροταξικού σχεδιασμού, εντός του εθνικού ή του μείζονος περιφερειακού δικτύου λιμένων της χώρας. Ο σχεδιασμός αυτός πρέπει, περαιτέρω, να στηρίζεται σε τεκμηριωμένη μελέτη, στην οποία λαμβάνονται υπ’ όψη τόσο το δημόσιο συμφέρον, που δικαιολογεί την κατασκευή του λιμένα, όσο και οι αρχές προστασίας του παράκτιου και θαλασσίου οικοσυστήματος, που επηρεάζονται από αυτόν, ώστε η κατασκευή να είναι συμβατή με τη συνταγματική αρχή της αειφόρου αναπτύξεως. Δεν είναι, συνεπώς, νόμιμες οι πράξεις που αφορούν την κατασκευή νέου λιμένα ή την ουσιώδη επέκτασή του, χωρίς να εντάσσονται στον κατά τ' ανωτέρω σχεδιασμό (...)» (ΣτΕ 2934/2011). Ερευνητέον, επομένως, είναι κατά πόσον τα ΕΣΧΑΔΑ πληρούν τις προϋποθέσεις τού ως άνω «ευρύτερου χωροταξικού σχεδιασμού".

Εκφράζοντας την έντονη αντίθεσή του τo WWF Ελλάς επί του νομοσχεδίου είχε αναδείξει μια άλλη πλευρά για την προσθήκη των τουριστικών χωριών. Αντιγράφουμε από τον σχολιασμό του: "Διατυπώνεται ο ισχυρισμός ότι η προτεινόμενη χρήση 'αντιμετωπίζει μία από τις δεσμεύσεις που η Ελλάδα έχει αναλάβει... στο πλαίσιο του νέου Μνημονίου (ν. 4064/2012 σελίδα 711) με βάση την οποία έχει αναληφθεί η υποχρέωση για τη διαμόρφωση νέων πολιτικών σχετικά με τη χρήση των περιουσιακών στοιχείων του Δημοσίου (π.χ. πολεοδομία, σπα, γκόλφ, REITS)'. Στη 'σελίδα 711', ωστόσο, δεν υπάρχει καμία αναφορά για παραθεριστικά χωριά, αλλά απλώς μία γενική αναφορά στην 'πολεοδομία', και ενδεικτικές αναφορές στα Real Estate Investment Trusts (REITS), και ορισμένες πολύ ειδικές χρήσεις (π.χ., spa) ['(η) κυβέρνηση θα διαμορφώσει νέες πολιτικές σχετικά με τη χρήση των περιουσιακών στοιχείων (π.χ. πολεοδομία, σπα, γκολφ, REITS)']: δεν υπάρχει, συνεπώς, καμία υποχρέωση για την συγκεκριμένη χρήση από το Μνημόνιο 2".