Μόνο τα τουριστικά ακίνητα θα μπορούσαν να προσελκύσουν επενδυτές, ενώ στα γραφεία και τα καταστήματα η χαμηλή ζήτηση ενδεχομένως να οδηγήσει κάποια στιγμή σε αποκατάσταση των ισορροπιών. Αυτό είναι το συμπέρασμα παγκόσμιας έρευνας της εταιρείας συμβούλων ακινήτων, σχετικά με τη διάθεση των επενδυτών για ανάληψη ρίσκου στο real estate. Για την Ελλάδα αναφέρει ότι το τουριστικό προϊόν μπορεί να δημιουργήσει ευκαιρίες για επενδύσεις. Τα νέα θεσμικά πλαίσια για τις τουριστικές αναπτύξεις, ο νέος νόμος για τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, το αναθεωρημένο ειδικό χωροταξικό του τουρισμού και η ανάπτυξη υποδομών και εγκαταστάσεων θαλάσσιου τουρισμού (μαρίνες κ.λπ.) σε συνδυασμό με τον εξορθολογισμό των τιμών, αναμένεται να αναδείξουν τις σημαντικές δυνατότητες της εν λόγω αγοράς. Στην Ευρώπη, το 64% των ερωτηθέντων επενδυτών δήλωσαν ότι υπήρχε σημαντική πιθανότητα να διερευνήσουν το ενδεχόμενο αύξησης της θέσης τους στο real estate. Ωστόσο, το 49% ανέφερε ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικού προϊόντος παρέμεινε ο κύριος ανασταλτικός παράγοντας για την επέκτασή τους στο real estate. Πάνω από το 54% δήλωσε ότι θα συνεχίσει να επικεντρώνεται σε ακίνητα και αγορές χαμηλού ρίσκου.

Η ακίνητη περιουσία των ΔΕΚΟ υπολογίζεται στα 10 δισ. ευρώ. Στο μεγαλύτερο μέρος της, είναι σήμερα ανεκμετάλλευτη. Στο παρελθόν είχαν κατατεθεί προτάσεις, που έδειχναν ότι, για την αξιοποίηση του «κοιμώμενου αυτού γίγαντα», μπορούν να χρησιμοποιηθούν πλείστες μέθοδοι, στα πρότυπα των ιδιωτικών επιχειρήσεων. Συγκεκριμένα: η μακροχρόνια μίσθωση των ακινήτων, η χρήση του νόμου για τις Συμπράξεις Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), η μετεγκατάσταση κτιρίων, το sale and lease back. Για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας κάθε ΔΕΚΟ, το Υπουργείο Οικονομικών θα επέλεγε την κατάλληλη, κατά περίπτωση, μέθοδο. Τη μεγαλύτερη ακίνητη περιουσία την έχει ο ΟΣΕ: η αξία της υπολογίζεται σε 5,2 δισ. ευρώ. Μόνο που, σήμερα, αξιοποιείται μόλις το 0,03% αυτής της περιουσίας! Σημαντική ακίνητη περιουσία κατέχουν τα Ελληνικά Αμυντικά Συστήματα -για παράδειγμα, 4.000 στρέμματα στο Λαύριο και 600 στρέμματα στην Ελευσίνα. Ο ΟΔΔΥ διαθέτει 270 στρέμματα στη Μαγουλέζα, ενώ ο ΗΛΠΑΠ μια έκταση έτοιμη προς εκμετάλλευση, όμορη με το Γήπεδο Καραϊσκάκη.

Σίγουρα η κρίση γεννά ευκαιρίες. Το ζητούμενο όμως είναι αν και κατά πόσο οι προσδοκίες θα επιβεβαιωθούν από την πραγματικότητα. Δεν είναι λίγοι οι άνθρωποι που έκαναν μία επενδυτική κίνηση προσδοκώντας αποδόσεις και στο τέλος η επένδυση κατάληξε εφιάλτης. Για να μη βρεθείτε σε αυτό το αδιέξοδο , πρέπει να γνωρίζετε τα πιο συνηθισμένα λάθη που γίνονται.

• Λάθος 1: Mια φθηνή αγορά δεν σημαίνει ότι είναι –και- μια καλή συμφωνία.

Είναι αλήθεια ότι μπορείτε να αγοράσετε μερικά σπίτια για πολύ χαμηλές τιμές, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι μπορείτε να τα νοικιάσετε εύκολα και με ένα ικανοποιητικό ενοίκιο. Για παράδειγμα στην περιοχή του γκέτο της Αθήνας οι τιμές είναι κάτω και από τα 1.000 ευρώ. Προσπαθήστε να βρείτε αξιόπιστο ενοικιαστή. Το πιθανότερο είναι ότι θα αποτύχετε. Επομένως είναι λάθος να έχετε ως μοναδικό κριτήριο τη τιμή αγοράς . Θα πρέπει να έχετε σαφή πληροφόρηση και για τα ενοίκια. Αν εξασφαλίστε ακαθάριστη απόδοση άνω του 3% τότε μελετήστε την αγορά . Σε διαφορετική περίπτωση φύγετε ,όσο φθηνά και αν πουλιέται το ακίνητο.

• Λάθος 2: Τα βασικά έξοδα.

Γνωρίζοντας τα επίπεδα που κινείται το δυνητικό ενοίκιο έχετε μία εικόνα για την ακαθάριστη απόδοση της επένδυσης . Αυτό όμως δεν είναι αρκετό. Πρέπει να συνυπολογίστε το κόστος απόκτησης , κτήσης και συντήρησης σε βάθος δεκαετίας. Αφού επιμερίστε το κόστος σε ετήσια βάση έχετε πλέον όλα τα εργαλεία για να υπολογίσετε την καθαρή απόδοση. Αν οι υπολογισμοί σας βγάζουν θετικό πρόσημο τότε πρόκειται για μία περίπτωση που θα πρέπει να την εξετάσετε.

• Λάθος 3: Απρόβλεπτα.

Έχετε κάνει όλους αυτούς τους υπολογισμούς. Ωραία, αλλά παραβλέψατε το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Η ύφεση σημαίνει , μεγαλύτερο χρόνο προκειμένου να νοικιαστεί ένα σπίτι και επισφάλειες στην είσπραξη του ενοικίου. Αν δεν συνυπολογίσετε αυτά τα δύο στοιχεία τότε σίγουρα θα πέσετε έξω στους υπολογισμούς σας. Πως θα το κάνετε αυτό; Με ένα ασφάλιστρο κινδύνου. Δηλαδή θα ορίσετε ένα ποσοστό επί του ενοικίου που προσδοκάτε να εισπράξετε ως «χαμένο» πχ 2%. Το ποσό που θα προκύψει προσθέστε το στα στοιχεία του κόστους και έτσι θα έχετε μία ασφαλή προσέγγιση των κινδύνων , του κόστους και των αποδόσεων.

• Λάθος 4:Υποεκτίμηση

Στην ανθρώπινη φύση είναι η υποεκτίμηση του κόστους και η υπερεκτίμηση των εσόδων από κάθε οικονομική επιλογή. Αν κάνετε αυτό το λάθος στους υπολογισμούς τότε το πιο πιθανό είναι ότι θα καταλήξετε σε λάθος απόφαση. Μετατραπείτε σε σκληρό και αυστηρό κριτή και αφήστε έξω τους συναισθηματισμούς. Συγκεντρώστε τις πληροφορίες από τους ειδικούς και μετά αξιολογείστε όλα τα ενδεχόμενα.

Πιστεύετε στην μακροπρόθεσμη αποδοτικότητα της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία; Τότε, στις δύσκολες εποχές που περνάμε πρέπει να σκεφτείτε διαφορετικά. Πως; Πολύ απλά να βάλετε στο τραπέζι την προοπτική επένδυσης σε μία άλλη περιοχή ή και –ακόμη- σε μία άλλη χώρα. Ας πάρουμε το ενδεχόμενο της επένδυσης σε μία άλλη πόλη.

Έχετε σκεφτεί ότι οι αντικειμενικές αξίες που επηρεάζουν όλο το κόστος κτήσης ενός ακινήτου μπορεί να είναι αισθητά χαμηλότερες σε μία πόλη της περιφέρειας σε σύγκριση με μία περιοχή της Αττικής και της Θεσσαλονίκης ενώ ταυτόχρονα οι αποδόσεις να είναι ίδιες ή και υψηλότερες ; Ας πάμε όμως τα πράγματα από την αρχή. Τι είναι αυτό που επηρεάζει μία επένδυση ; Το κόστος και η απόδοση (υπεραξία και εισόδημα από νοίκια), θα απαντήσετε. Σωστά. Συγκρίνετε λοιπόν το κόστος αγοράς στο Χαλάνδρι και σε μία μεσαίου μεγέθους πόλη της περιφέρειας. Θα διαπιστώσετε ότι, η τιμή αγοράς είναι μικρότερη ενώ χαμηλότερη είναι και η αντικειμενική αξία.

Αν μάλιστα κάνετε την σύγκριση των τιμών ενοικίων τότε θα δείτε ότι η επένδυση εκτός των τειχών μπορεί να είναι πιο αποδοτική. Με δεδομένο ότι και οι αντικειμενικές αξίες είναι αναλογικά χαμηλότερες τότε και το φορολογικό κόστος κτήσης και απόκτησης είναι χαμηλότερο. Θέλετε και κάτι τελευταίο; Ο ρυθμός με τον οποίο υποχωρούν οι τιμές σε πολλές από τις περιοχές της περιφέρειας είναι πιο γρήγορος σε σύγκριση με τα μεγάλα αστικά κέντρα.Τι σημαίνει αυτό; Μικρότερο τίμημα Φυσικά το μοντέλο αυτό δεν εφαρμόζεται στις τουριστικές περιοχές αλλά μία προσεκτική έρευνα αγοράς μπορεί να σας εκπλήξει.

Όταν επενδύετε εκτός περιοχών που γνωρίζετε θα αντιμετωπίσετε ένα μεγάλο πρόβλημα: Την έλλειψη σας εξοικείωσης με τις τοπικές αγορές ακινήτων και με τις τοπικές οικονομικές συνθήκες, τόσο σε επίπεδο πόλης όσο και σε επίπεδο γειτονιάς. Κοντολογίς δεν γνωρίζετε ποιες γειτονιές είναι καλές , δεν έχετε πληροφόρηση για τα έργα υποδομής και κυρίως δεν γνωρίζετε τι ισχύει στην αγορά ενοικίων. Επίσης, η απόσταση καθιστά δύσκολη τη διαχείριση και τον έλεγχο του ακινήτου. Σημαντικά προβλήματα θα σκεφτείτε αλλά όχι αξεπέραστα. Η πρώτη κίνηση είναι η προσωπική έρευνα αγοράς για να διαπιστώσετε ο ίδιος για τις συνθήκες που επικρατούν: τιμές , ενοικια, γειτονιές, αδιάθετες κατοικίες κα. Στις μικρές πόλεις η πρόσβαση στους ΟΤΑ είναι πιο εύκολη και για αυτό μη διστάσετε να αντλήσετε πληροφορίες για τα προβλήματα και τις προοπτικές. Από εκεί και πέρα, η επιλογή ενός επαγγελματία που θα επιβλέπει την επένδυση σας είναι μία καλή προοπτική.