Οι επενδύσεις στα ακίνητα γίνονται στα «τυφλά»; Όχι.Η πορεία της προσφοράς και της ζήτησης είναι οι πιο ασφαλείς δείκτες για την δυναμική της αγοράς σε κάθε περιοχή. Συγκεκριμένα στο σκέλος της προσφοράς στοιχεία-οδηγοί μπορεί να θεωρηθούν:

- Η προσφορά ελεύθερης γης και το επίπεδο των τιμών της γης σε σχέση με γειτονικές περιοχές στις οποίες ήδη η αγορά κινείται με έντονους ρυθμούς.

- Τα έργα υποδομής - κυρίως στις μεταφορές - που πραγματοποιούνται ή σχεδιάζονται να πραγματοποιηθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα.

- Οι αλλαγές στο πολεοδομικό καθεστώς και ειδικότερα εντάξεις στο σχέδιο πόλης ή αλλαγές στους όρους δόμησης.

- Οι άδειες νέων οικοδομών που εκδόθηκαν την τελευταία τριετία ή πενταετία - Τα αδιάθετα σπίτια και ο χρόνος διάθεσης (πώλησης) τους .Στην περίπτωση αυτή ο υποψήφιος επενδυτής θα πρέπει να εξετάσει όχι μόνο πόσα σπίτια είναι απούλητα αλλά και πόσο καιρό παραμένουν απούλητα και να κάνει συγκρίσεις με το παρελθόν

- Η ποιότητα και ο όγκος των νέων οικοδομών. Δηλαδή μπορεί να εκδίδεται μεγάλος αριθμός νέων οικοδομών αλλά αυτές να αφορούν είτε μικρές κατοικίες είτε ακίνητα άλλων χρήσεων π.χ. εμπορικά κέντρα κλπ

- Το όνομα των κατασκευαστών που ετοιμάζονται να επενδύσουν στη συγκεκριμένη περιοχή. Η εμπορική φίρμα ενός κατασκευαστή στην πραγματικότητα μπορεί να αποκαλύψει τη μορφή που πιστεύει ότι θα έχει η συγκεκριμένη περιοχή στα επόμενα χρόνια.

- Μεγάλες ιδιωτικές επενδύσεις όπως για παράδειγμα βιομηχανίες ή εγκατάσταση επιχειρήσεων του τριτογενή τομέα.

- Εγκατάσταση και λειτουργία εκπαιδευτικών ιδρυμάτων.

Τα στοιχεία αυτά όμως -με εξαίρεση αυτά που καταγράφουν την διαθεσιμότητα της γης ,τις τιμές και την ταχύτητα απορρόφησης του προϊόντος -μπορεί να χαρακτηρισθούν ως ποιοτικά και για το λόγο αυτό είτε είναι πολύ δύσκολη η ποσοτικοποίηση τους από κάποιον που δεν είναι ειδικός στη στατιστική επιστήμη είτε μπορεί να γίνει έμμεση προσέγγιση με την ανάλυση της πορείας άλλων μεγεθών. Για το λόγο είναι απαραίτητη η επεξεργασία στοιχείων τα οποία περιγράφουν την ζήτηση. Τα στοιχεία αυτά μπορεί να είναι:

- Η μεταβολή των δημογραφικών δεδομένων. Δηλαδή μία κατακόρυφη αύξηση των κατοίκων της περιοχής είναι μία σαφής ένδειξη της δυναμικότητας και των προοπτικών της.

- Η πυκνότητα πληθυσμού. Τα περιθώρια να προσφέρουν υψηλές υπεραξίες περιοχές οι οποίες είναι πυκνοκατοικημένες είναι σημαντικά μικρότερα σε σχέση με τα εκείνα που υπάρχουν για περιοχές οι οποίες δεν είναι τόσο πυκνοκατοικημένες. Φυσικά υπάρχουν και εξαιρέσεις αλλά αυτές αφορούν είτε περιοχές που έχουν ήδη διαμορφωθεί είτε περιοχές για τις οποίες οι μεταβολές στην ζήτηση οφείλονται σε εξωγενείς παράγοντες π.χ. εμφάνιση ζήτησης από συγκεκριμένες ομάδες καταναλωτών όπως για παράδειγμα οικονομικοί μετανάστες.

- Ο ρυθμός μεταβολής των τιμών. Σε περιοχές που ο ρυθμός μεταβολής των τιμών είναι παρατεταμένα ανοδικός οι προοπτικές αποκόμισης γρήγορων κερδών είναι μεγαλύτερες σε σχέση με άλλες περιοχές στις οποίες οι τιμές παραμένουν σταθερές ή αυξάνονται με χαμηλότερους ρυθμούς σε σύγκριση με τον μέσο όρο της αγοράς.

Οι εταιρείες επενδύσεων ακινήτων ίσως είναι μία καλή περίπτωση για επένδυση για όσους πιστεύουν στην ακίνητη περιουσία αλλά φοβούνται το μέλλον της ελληνικής αγοράς. Τα REITs, επενδύουν κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα αλλά τα φορολογικά κίνητρα σε συνδυασμό με την επαγγελματική διαχείριση παρέχουν στον επενδυτή-αποταμιευτή την δυνατότητα να επενδύσει ακόμα και σε αγορές στις οποίες τα οικονομικά του δεν επιτρέπουν μία απευθείας επένδυση. Δεν είναι λίγοι εκείνοι που τα αποφεύγουν θεωρώντας ότι στην πραγματικότητα αναλαμβάνουν δύο κινδύνους: το κίνδυνο της αγοράς ακινήτων αλλά και το κίνδυνο της χρηματιστηριακής αγοράς. Η αλήθεια είναι ότι δεν έχουν άδικο παρόλα αυτά όμως δεν παύουν να αποτελεί μία επένδυση με μεγάλες δυνατότητες γεωγραφικής και θεματικής διασποράς. Η επένδυση σε REIT ,όσο και αν κάποιοι θέλουν να την εμφανίσουν ως απλή, κρύβει αρκετές παγίδες κυρίως λογω της σύνθετης αξιολόγησης των χαρτοφυλακίων τους.

Ένας τρόπος για τους επενδυτές να αξιολογούν τα χαρτοφυλάκια είναι να συγκρίνουν τις περιόδους μίσθωσης για τα κτίρια που κατέχουν. Όταν μισθώσεις είναι σύντομες, οι ταμειακές ροές αλλαγές είναι πιο γρήγορες και αυτό έχει αντανακλάται στην ευελιξία στην προσαρμογή στις εκάστοτε οικονομικές συνθηκες. Ο γενικός κανόνας είναι ότι όταν οι μισθώσεις είναι μεγάλης διάρκειας τότε , οι επενδύσεις που συνήθως είναι πιο σταθερές. Ένας ακόμα τρόπος είναι η έκθεση τους στο δανεισμό.

Πολλές εταιρίες έχουν υψηλά επίπεδα δανεισμού σε μία προσπάθεια να εκμεταλλευτούν τα χαμηλά επιτόκια και να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις τους. Αυτό μπορεί βραχυπρόθεσμα να είναι αποτελεσματικό αλλά κρύβει παγίδες. Οι οικονομολόγοι θεωρούν ότι αν ο δανεισμός ξεπερνά το 65% της αξίας του ενεργητικού τότε οι επενδυτές θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί. Για αυτούς η ιδανική αναλογία είναι το συνολικό χρέος να κινείται στο 40% έως 60% του ενεργητικού τους .

Σε ολόκληρο τον κόσμο, η οικονομική ανασφάλεια δεν έχει αφήσει ανεπηρέαστα τα REITs τα οποία έχουν έχουν πληγεί σκληρά . Στις ΗΠΑ , για παράδειγμα οι απώλειες του σχετικού δείκτη είναι σημαντικά υψηλότερες από εκείνες του Standard & Poors 500. Αυτή είναι μια ευκαιρία, λένε οι ειδικοί αφού η παγκόσμια αγορά κινείται σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, σχετικά υψηλής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς.

Όταν η αγορά ακίνητης περιουσίας είναι σε ύφεση και υπάρχει ένα πλεόνασμα κατοικιών προς πώληση, οι αγοραστές έχουν την ευκαιρία να αγοράσουν ένα σπίτι φθηνότερα. Η λέξη κλειδί είναι: «ευκαιρία». Υπάρχουν φορές που οι αγοραστές θα πρέπει να βιαστούν και φορές που θα πρέπει να επιδείξουν αυτοσυγκράτηση. Σε αυτό το άρθρο, θα σας δώσουμε συμβουλές για το κυνήγι των ευκαιριών κατά τη διάρκεια της ύφεσης στην αγορά κατοικίας.

Συμβουλή No.1 – Έρευνα

Οι αγοραστές έχουν γενικά το πλεονέκτημα σε μια κάτω αγορά, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι θα κάτσουν με σταυρωμένα χέρια. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να ψάχνουν στο διαδίκτυο , στις εφημερίδες , να ρωτούν τους μεσίτες και να ψάχνουν τις τοπικές αγορές που τους ενδιαφέρουν. Ο στόχος αυτής της έρευνας είναι να γνωρίσουν το εύρος τιμών για την περιοχή. Επιβάλλεται να καταλάβουν τι θεωρείται υπερβολική και τι θεωρείται χαμηλή τιμή . Η έρευνα αυτή θα σας βοηθήσει να κάνετε μια λογική προσφορά και να διαγνώσετε αν υπάρχει περιθώριο διαπραγμάτευσης σε ένα συγκεκριμένο σπίτι.

Συμβουλή No.2 - Οργανωθείτε

Θυμηθείτε, ότι κατά πάσα πιθανότητα δεν είστε ο μοναδικός κυνηγός ευκαιριών. Μπορεί να συζητάτε με τους πωλητές, αλλά ένας άλλος αγοραστής θα μπορούσε να σας προλάβει αν καθυστερήσετε να υποβάλλετε προσφορά. Για το λόγο αυτό αν βρείτε κάτι που σας ενδιαφέρει κάντε γρήγορα. Προχωρήστε στο νομικό και στο τεχνικό έλεγχο και μη κωλυσιεργείτε.

Συμβουλή No.3 - Οι πωλητές

Μερικοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να θέλουν να πουλήσουν γρήγορα τα σπίτια τους. Αυτό σας δίνει διαπραγματευτική ισχύ. Τα σημάδια είναι :

• Το σπίτι μπορεί να έχει μείνει στην αγορά για πολλούς μήνες και η τιμή του μειώνεται σταδιακά.

• Το σπίτι να είναι άδειο και απεριποίητο.

Συμβουλή No.4 - Διαπραγματευθείτε με τον μεσίτη

Όταν σε μία αγορά γίνονται λίγες πωλήσεις οι μεσίτες πιέζονται. Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, μπορείτε να τους χρησιμοποιήστε ως μοχλό πίεσης στην διαπραγμάτευση με τον αγοραστή.

Συμβουλή No.5 - Βεβαιωθείτε για τους τίτλους.

Στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης όλο και περισσότερα ακίνητα με βάρη βγαίνουν προς πώληση στη αγορά. Για το λόγο αυτό θα πρέπει να ξέρετε όλο το φάκελο του ακινήτου γιατί αυτό θα σας επιτρέψει και να γνωρίζετε τι αγοράζετε και να διαπραγματευτείτε καλύτερα με τον πωλητή.

Συμβουλή No.6 - Αποφύγετε έναν πόλεμο προσφορών

Ένας πόλεμος προσφορών είναι σχεδόν πάντα ,μια περιττή σπατάλη χρόνου και, χρήματος. Η καλύτερη συμβουλή στην περίπτωση αυτή είναι να ορίσετε ένα όριο τιμής και να επιμείνετε σε αυτό. Θυμηθείτε, υπάρχει αφθονία των σπιτιών …

Αφού δεν κτίζονται νέα ας φτιάξουμε τα παλιά. Η αγορά αναβάθμισης των παλαιών κτιρίων αλλά και ολόκληρων περιοχών , που έχει ήδη ανακοινώσει το υπουργείο Περιβάλλοντος μπορεί να δώσει διάξοδο σε δεκάδες κατασκευαστικές εταιρίες και υπεραξίες σε χιλιάδες ιδιοκτήτες. «Η στενότητας γης είναι μία πραγματικότητα την οποία κανείς δεν μπορεί να αγνοήσει. Οι αναπτύξεις καινούργιων περιοχών είναι επενδυτικές επιλογές υψηλού ρίσκου λόγω των σημαντικών επενδύσεων που απαιτούνται για την δημιουργία βασικών υποδομών. Επομένως η αξιοποίηση ακινήτων μεγάλης ηλικίας προβάλλει πλέον ως μονόδρομος. Η Αθήνα είναι μία σχετικά καινούργια πόλη και για αυτό δεν είχαν ανακύψει ανάλογες ανάγκες. Παράλληλα προβλήματα που προέκυπταν από το κληρονομικό δίκαιο λειτουργούσαν αποτρεπτικά για επενδύσεις αυτής της μορφής. Το κτιριακό απόθεμα όμως αρχίζει να γερνά και έτσι αυτές οι ανάγκες αναδεικνύονται», τονίζει χαρακτηριστικά αναλυτής.

Όπως προκύπτει από στοιχεία που καταγράφουν την «ηλικία» των κτιρίων το μέγεθος της συγκεκριμένης αγοράς μπορεί να θεωρηθεί τεράστιο. Σε ολόκληρη την Ελλάδα περισσότερα από 130.000 κτίρια κατοικιών έχουν κτισθεί πριν το 1920 ενώ 300.000 περίπου έχουν κτισθεί την περίοδο 1920-1945. Ανάλογη είναι και η κατάσταση που επικρατεί στην αγορά των επαγγελματικών χώρων αφού τουλάχιστον 16.000 κτίρια γραφείων και καταστημάτων σε ολόκληρη την Ελλάδα έχουν κτισθεί πριν το 1945.

Ανάλογη είναι και η κατάσταση που επικρατεί στο νομό Αττικής όπου τα κτίρια μεγάλης ηλικίας (κατοικίες και επαγγελματικοί χώροι) ξεπερνούν το 10% του συνολικού κτιριακού αποθέματος. Αναλυτικά από τα ίδια στοιχεία προκύπτει ότι:

- 30.000 κτίρια κατοικιών στην Αττική έχουν κτισθεί πριν το 1945

- 2.300 κτίρια γραφείων και καταστημάτων έχουν ηλικία που ξεπερνά τα 60 χρόνια.

Πρόκειται για μία τεράστια αγορά αφού εκτός από τις προοπτικές που υπάρχουν είτε για λίφτινγκ των ίδιων των κτιρίων είτε για κατεδάφιση και αντικατάσταση τους με καινούργια ακόμα και η αγορά της συντήρησης τους παρουσιάζει τεράστιο οικονομικό ενδιαφέρον. Πρόκειται για μία αγορά η οποία μπορεί να απορροφήσει ένα σημαντικό ποσοστό του έμψυχου δυναμικού το οποίο απασχολήθηκε τα προηγούμενα χρόνια στις κατασκευές των μεγάλων έργων υποδομής και το οποίο σήμερα κινδυνεύει να μείνει χωρίς αντικείμενο .

Οι παρεμβάσεις σε ακίνητα μεγάλης ηλικίας , σύμφωνα με την διεθνή εμπειρία, έχουν οδηγήσει στην αναβάθμιση ολόκληρων περιοχών , τόνιζε χαρακτηριστικά ο ίδιος παράγοντας. Οι παρεμβάσεις αυτής της μορφής δεν σημαίνει κατ ανάγκη διατήρηση της χρήσης του ακινήτου. Έτσι τυχόν αλλαγή της χρήσης ενός ακινήτου μπορεί να επηρεάσει την αγορά ακινήτων ολόκληρων περιοχών όπως έγινε με τις πρόσφατες οικιστικές αναπτύξεις σε υποβαθμισμένες περιοχές του Λονδίνου.