Μία νέα μεγάλη αγορά , παραμελημένη μέχρι πρόσφατα αρχίσει να αναδύεται σιγά σιγά στο παγκόσμιο επενδυτικό στερέωμα προσφέροντας σημαντικές υπεραξίες σε επενδυτές και ιδιοκτήτες. Σε ΗΠΑ, Νότια Αμερική ακόμα και σε Αφρική οι τιμές της γεωργικής καταγράφουν τα δύο τελευταία χρόνια άνοδο καθώς η αύξηση των τιμών των γεωργικών προϊόντων στις διεθνείς χρηματιστηριακές αγορές ωθεί όλο και περισσότερους στις γεωργικές καλλιέργειες. Φυσικά, στην Ελλάδα τα πράγμα είναι εντελώς διαφορετικά αφού οι τιμές της γεωργικής γης έχουν καταγράψει τα δύο τελευταία πτώση που ξεπερνά το 20%. Ακόμα και στην Μ. Βρετανία κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2011, σ΄όλες τις περιοχές της Μεγάλης Βρετανίας καταγράφηκε αύξηση των τιμών των γεωργικών γαιών, με εξαίρεση τη βορειοδυτική περιοχή και την Ουαλία, όπου οι τιμές κατέγραψαν οριακή μείωση . Ωστόσο, και στις περιοχές που καταγράφηκε στασιμότητας οι τιμές βρίσκονται στα επίπεδα ρεκορ των £ 6.938 και £ 6.500 ανά στρέμμα, αντίστοιχα.

«Κατά την διάρκεια των πρώτων έξι μήνών του 2011 σημειώθηκε αύξηση των τιμών γεωργικών εκτάσεων σε επίπεδα ρεκόρ για μια ακόμη φορά.», δήλωσε ο εκπρόσωπος του RICS, «Με τις τιμές των βασικών εμπορευμάτων να παραμένουν σε πολύ υψηλό επίπεδο , πολλοί αγρότες εμφανίζονται πιο πρόθυμοι να επεκτείνουν τις καλλιέργειες αντί να πουλήσουν τη γη τους. Αυτό δεν μπορεί παρά να οδηγήσει σε ακόμη υψηλότερες τιμές για τους επόμενους 12 μήνες. Αντίθετα, η οικιστική αγορά γεωργικής γης εξακολουθεί να είναι σχετικά υποτονική », πρόσθεσε.

Όλες οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για ένα δύσκολο οικονομικά φθινόπωρο που θα χαρακτηριστεί από την αύξηση της ανεργίας , τη περαιτέρω μείωση της κατανάλωσης και την ακόμα μεγαλύτερη συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας. Δεν είναι λίγοι οι οικονομικοί αναλυτές , που υποστηρίζουν ότι το φθινόπωρο που έρχεται θα είναι το δυσκολότερο των τελευταίων πενήντα ετών. Σε ένα τέτοιο οικονομικό περιβάλλον δεν θα μπορέσει να μείνει αλώβητη η αγορά ακινήτων και το ερώτημα που ανακύπτει είναι: Κινδυνεύουν τα ακίνητα με κατάρρευση; Το relestatenews.gr , ζητώντας τις απόψεις ειδικών της αγοράς (οικονομικοί αναλυτές, τραπεζίτες , μεσίτες και κατασκευαστές ) προσπάθησε να αποτυπώσει τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων για το επόμενο τετράμηνο.

Το σύνολο των ερωτηθέντων υποστηρίζει ότι το επίπεδο των τιμών θα υποχωρήσει αλλά όχι με ρυθμούς που συνάδουν με την γενικότερη κατάσταση της ελληνικής οικονομίας. Το «πάγωμα» των μεταβιβάσεων , η αδυναμία χρηματοδότησης σε συνδυασμό με το γεγονός ότι οι κατασκευαστές δεν είναι διατεθειμένοι να ρίξουν τις τιμές πώλησης αποτρέπουν την κατάρρευση του γενικού επιπέδου τιμών. Σε αντίθεση με τις πρόσφατες εκτιμήσεις της S&P για υποχώρηση του μέσου επιπέδου τιμών σε ποσοστό 20% περίπου , οι περισσότεροι ερωτηθέντες θεωρούν ότι οι απώλειες στην χειρότερη περίπτωση θα κινηθούν στα επίπεδα του 5-7% σε σύγκριση με το προηγούμενο τετράμηνο. Φυσικά, αυτό δεν σημαίνει ότι δεν θα υπάρξουν περιπτώσεις εκποίησης αλλά αυτό δεν μπορεί να χαρακτηρίσει την γενικότερη εικόνα του επιπέδου των τιμών. Αντίθετα , στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων –κυρίως γραφεία και καταστήματα- οι τιμές εκτιμάται ότι θα υποχωρήσουν σε επίπεδο περί το 8-10% και θα οφείλεται κατά κύριο λόγο στην απαίτηση των αγοραστών να εξασφαλίσουν τις υψηλότερες δυνατές αποδόσεις . Πάντως και στην περίπτωση αυτή δεν αναμένεται , αύξηση του αριθμού των συναλλαγών και αυτό είναι ένα στοιχείο που επηρεάζει και το επίπεδο των τιμών. Εντελώς διαφοροποιημένη είναι η εικόνα στην αγορά ενοικίων. Συγκεκριμένα στην αγορά κατοικίας , εκτιμάται ότι ο μέσος ρυθμός αύξησης τους θα επιταχυνθεί τους επόμενους μήνες λόγω της αυξημένης ζήτησης. Αυτό όμως δεν θα αφορά, τις μεγάλες κατοικίες στις οποίες το πιθανότερο είναι ότι θα σημειωθεί και νέα υποχώρηση λόγω των …τεκμηρίων.

Αντίθετα, στην αγορά καταστημάτων και γραφείων, οι τιμές των ενοικίων εκτιμάται ότι θα καταγράψουν και νέα υποχώρηση και αυτό οφείλεται τόσο στην οικονομική κρίση όσο και στο γεγονός ότι οι ενοικιαστές μπορούν να διεκδικήσουν και δικαστικά την μείωση των μισθωμάτων που καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες του ακινήτου που έχουν μισθώσει. Όλοι , οι ερωτηθέντες , θεωρούν ότι οι πιέσεις που θα δεχτεί η αγορά ακινήτων το φθινόπωρο θα είναι πρωτοφανείς, λόγω κυρίως της μειωμένης καταναλωτικής δαπάνης , της αύξησης του αριθμού των επιχειρήσεων που θα αναστείλουν την λειτουργία τους και της επενδυτικής άπνοιας που χαρακτηρίζει την ελληνική οικονομία και η οποία αποτελεί τροχοπέδη στην δραστηριοποίηση νέων επιχειρήσεων.

Το πλέγμα των παρεμβάσεων που αφορούν στην Αθήνα «κρύβει» ευκαιρίες και νέες αγορές .Οι δράσεις που έχουν προγραμματιστεί ,μπορεί να επηρεάσουν –και να προσφέρουν σημαντικές υπεραξίες- στην αγορά κατοικίας όσο και την αγορά επαγγελματικών χώρων. Φυσικά, δεν πρόκειται για επενδύσεις άμεσης απόδοσης αλλά το «κτίσιμο θέσεων» είναι μία καλή επενδυτική στρατηγική μακροπρόθεσμης απόδοσης. Οι σημαντικές παρεμβάσεις που περιλαμβάνονται και οι οποίες συνδέονται κυρίως με τη προσπάθεια ανάδειξης «πολιτιστικών αγορών».

Οι δράσεις που προγραμματίζονται, σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες είναι:

- Σύνδεση Νέου Μουσείου Ακροπόλεως με Εθνικό Αρχαιολογικό Μουσείο, μέσω της Πανεπιστημίου,

- Σύνδεση Κεραμεικού με Ακαδημία Πλάτωνος και Λόφο Ιππείου Κολωνού, μέσω του ζεύγους Σαλαμίνος / Πλαταιών.

- Σύνδεση Ιστορικού Κέντρου Αθήνας / Κεραμεικού με αρχαιολογικό χώρο Ελευσίνας, μέσω της Ιεράς Οδού,

- Σύνδεση Ολυμπιείου – Μουσείου Σύγχρονης Τέχνης Φιξ – Στέγης Γραμμάτων και Τεχνών – Νέας Λυρικής Σκηνής – Νέας Εθνικής Βιβλιοθήκης μέσω λεωφόρου Συγγρού και επέκταση στο Φαληρικό Ορμο . Η σύνδεση αυτή αρθρώνεται με τον πολιτιστικό άξονα της Πειραιώς, τους αρχαιολογικούς χώρους του Πειραιά και την ζώνη Ελληνικού – Βουλιαγμένης, μέσω της πράσινης ακτής κατά μήκος της Ποσειδώνος.

- Σύνδεση Ιστορικού Κέντρου και κεντρικών αρχαιολογικών χώρων Πειραιά, όπως το Κονώνειο, το Αρχαιολογικό Μουσείο, η Ζέα και οι Αστικές Πύλες, με την Ηετιώνεια Ακτή, μέσω ιστορικού σιδηροδρομικού σταθμού Αγίου Διονυσίου.

- Ενταξη στο ενιαίο δίκτυο πολιτιστικών διαδρομών των περιοχών Τουρκοβουνίων, Αρδηττού, Λυκαβηττού, Πεδίου του Αρεως.

Οι επενδύσεις σε μετοχές οι μετοχές των ελληνικών Ανώνυμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), είναι από τις πιο ελκυστικές στην Ευρώπη. Οι μερισματικές αποδόσεις των ελληνικών ΑΕΕΑΠ είναι υψηλότερες σε σχέση με τις ευρωπαϊκές. Ενδεικτικά αναφέρεται πως η προβλεπόμενη μερισματική απόδοση για την Trastor για το 2012 (πηγή Πειραιώς Χρηματιστηριακή) προσεγγίζει το 10,1% (11% η φετινή), όταν η αντίστοιχη επίδοση για τις ευρωπαϊκές εταιρίες του κλάδου προβλέπεται από τη FACTSET στο 4,80%. Η τόσο μεγάλη απόκλιση των δεικτών οφείλεται βέβαια κατά έναν σημαντικό βαθμό στο γεγονός ότι η ελληνική αγορά ακινήτων έπειτα από ένα πτωτικό εξάμηνο μέσα στο 2011 (η Eurobank Properties ενέγραψε ζημία από αποτιμήσεις ακινήτων 11,82 εκατ. ευρώ, η Trastor 1,77 εκατ. και η MIG Real Estate 3,2 εκατ. ευρώ), αναμένεται να έχει ένα ακόμη, αυτό που ήδη διανύουμε.

"Περιμένουμε μία επιπλέον πίεση στην αγορά του high street retail (εμπορικά καταστήματα σε ακριβούς δρόμους) και στα δεύτερης κατηγορίας κτίρια γραφείων, ενώ θεωρούμε ότι κατά τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2011 θα παρουσιαστούν ελκυστικές επενδυτικές προτάσεις", αναφέρει χαρακτηριστικά η Eurobank Properties. "Η αγορά ακινήτων δεν αναμένεται να διαφοροποιηθεί από τη συνολική οικονομική δραστηριότητα και η αβεβαιότητα και η σφιχτή ρευστότητα θα επικρατούν και θα επηρεάζουν την όρεξη των επενδυτών να αναλαμβάνουν κινδύνους μέσα από την έκθεσή τους στην αγορά ακινήτων", επισημαίνει η Πειραιώς Χρηματιστηριακή.

Eνα μέρος τουλάχιστον του μεγάλου discount με το οποίο διαπραγματεύονται οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ σε σύγκριση με τις ευρωπαϊκές οφείλεται: α) στην πτωτική τάση των τιμών και των ενοικίων που επικρατεί στην εγχώρια κτηματαγορά, σε αντίθεση με μια γενικότερη κατάσταση στασιμότητας που φαίνεται πως επικρατεί στην Ευρώπη και β) στα μεγάλα ποσοστά κενών χώρων που υπάρχουν σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων (15% - 30% ανάλογα με την περιοχή και την κατηγορία του ακινήτου). Παράγοντες, πάντως, της ελληνικής αγοράς θεωρούν πως το υπάρχον discount είναι μεγαλύτερο από αυτό που θα έπρεπε και οι πλέον αισιόδοξοι βλέπουν τον πάτο των αποτιμήσεων για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων μέσα στο τρέχον εξάμηνο, με αποτέλεσμα να θεωρούν ότι τους επόμενους μήνες είναι πολύ πιθανόν να προκύψουν αξιοσημείωτες αγοραστικές ευκαιρίες.