Νέοι πελάτες και περισσότερα στεγαστικά δάνεια θα είναι ο καταλύτης για την ανάκαμψη της αγοράς. Η αποκατάσταση μίας ομαλούς ροής χρηματοδότησης θα συμβάλλει στην αύξηση της ζήτησης αν και θα σημειωθεί μία χρονική υστέρηση μέχρι ότου τα νέα δεδομένα καταγραφούν στην συνείδηση του αγοραστικού κοινού. Απο την άλλη πλευρά με δεδομένα τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης (81%) και της γήρανσης του πληθυσμού η ανάγκη ανάδειξης νέου αγοραστικού κοινού είναι πλέον επιτακτική. Πολλοί αναλυτές θεωρούν δεδομένο η ζήτηση τα επόμενα χρόνια θα προέλθει από ομάδες πληθυσμού με συγκεκριμένα εισοδηματικά , κοινωνικά αλλά και εθνολογικά χαρακτηριστικά Υποστηρίζουν ότι τα μεσαία εισοδήματα θα περιορίσουν την παρουσία τους στην αγορά και ως εκ τούτου η στροφή σε ειδικές ομάδες υποψήφιων αγοραστών μπορεί να επηρεάσει θετικά την εξέλιξη της ζήτησης. . Το σίγουρο είναι ότι η επόμενη φάση στην οποία θα περάσει μετά την κρίση η αγορά θα χαρακτηριστεί από την :

-μεγέθυνση των αγορών που αναπτύχτηκαν στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας -την ανάδειξη νέων αγορών αυτή την φορά εστιαζόμενο προς το θαλάσσιο μέτωπο του Σαρωνικού και του νότιου Ευβοϊκού αλλά και προς τα βόρεια σύνορα του νομού.

-το ενεργότερο ρόλο των οικονομικών μεταναστών λόγω της υψηλής ροπής προς αποταμίευση . Το συγκεκριμένο αγοραστικό κοινό μπορεί να συντηρήσει την ζήτηση τόσο στις περιοχές στις οποίες το επίπεδο των τιμών υπολείπεται της μέσης τιμής της Αττικής όσο και στις περιοχές οι οποίες μπορεί να χαρακτηριστούν ως μεσοαστικές.

Θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν ως «θύματα» της κρίσης. Και μάλλον ο χαρακτηρισμός ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα . Σύμφωνα με έρευνα που έκανε μεγάλη εταιρεία ακινήτων τις μεγαλύτερες απώλειες στην κρίση έχουν:

-τα βιομηχανικά κτίρια μεγάλης ηλικίας . Πτώση τιμών άνω του 40% με τις εμπορικές αξίες έως και 60% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές.

-οι μικρές υπόγειες αποθήκες που βρίσκονται στο κέντρο των πόλεων –κυρίως της Αθήνας- που δεν προσφέρονται για αλλαγή χρήσης. Πτώση τιμών άνω του 35% και σε ορισμένες περιπτώσεις η παντελής έλλειψη ενδιαφέροντος καθιστά την καταγραφή αδύνατη.

-οι κατοικίες και τα γραφεία που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές. Η πτώση υπερβαίνει το 15% αν και το «πάγωμα» των μεταβιβάσεων έχει επηρεάσει τον ρυθμό υποχώρησης του μέσου επιπέδου τιμών. Εχουν καταγραφεί μεταβιβάσεις σε τιμές έως και 35% χαμηλότερες σε σύγκριση με το 2008.

-τα ακίνητα στα οποία ο πωλητής δεν διαθέτει το σύνολο της κυριότητας ή της επικαρπίας .Εκτός από ειδικές περιπτώσεις όπου ο αγοραστής θέλει να αγοράσει το «δικαίωμα» , στην πραγματικότητα έχουν σταματήσει οι αγορές . Δεν υπάρχουν επαρκή στατιστικά στοιχεία για συγκρίσεις.

-τα ακίνητα που είναι εξ αδιαιρέτου και δεν πωλείται το σύνολο του ακινήτου αλλά ένα ποσοστό του. Δεν υπάρχουν επαρκή στατιστικά στοιχεία για συγκρίσεις.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας , στα ακίνητα των δύο τελευταίων κατηγορiών η πτώση των τιμών είναι θεαματική σε σύγκριση με το 2008 , ενώ ταυτόχρονα η πώληση τους έχει γίνει ιδιαίτερα δύσκολη αφού οι αγοραστές σπανίζουν. Ιδιαίτερα δυσμενής είναι και η θέση ιδιοκτητών που έχουν ιδιοκτησίες που βρίσκονται είτε σε προβληματικές περιοχές είτε σε προβληματικά στοιχεία. Για παράδειγμα καταστήματα που βρίσκονται σε στοές παλαιών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας έχουν σημαντική κάμψη καθώς είναι ιδιαίτερα δύσκολη η ενοικίαση τους και αυτό αποτρέπει εκείνους που προσδοκούν η επένδυση τους να αποφέρει κάποιο εισόδημα. Ανάλογη είναι και η κατάσταση των καταστημάτων σε δρόμους που χαρακτηρίζονται ποιοτικά υποβαθμισμένοι όπως για παράδειγμα στο τρίγωνο Αθηνάς-Ευριπίδου –Πειραιώς,

Οι εξελίξεις όμως που καταγράφηκαν από τις αρχές του 2005 μέχρι σήμερα έχουν αλλάξει άρδην την δυναμική της αγοράς καθώς δημιουργείται ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών το οποίο στη πραγματικότητα δεν έχει ομοιογενή προέλευση και στόχευση. Από τη μία πλευρά είναι κατοικίες που ανεγέρθησαν από κατασκευαστές που προορίζονται για άμεση πώληση στην υψηλότερη δυνατή τιμή. Από τη άλλη πλευρά είναι οι κατοικίες που προήλθαν από τη αντιπαροχή και οι οποίες προορίζονται είτε πώληση είτε για ενοικίαση. Η δευτερη κατηγορία μπορεί να αποδειχθεί δούρειος ίππος για την ανατροπή του σημερινού status τόσο στη αγορά όσο και στη ενοικίαση κατοικίας» Σύμφωνα με εκτιμήσεις αρμοδίων παραγόντων ο αριθμός των κατοικιών που πέρασαν στα χέρια των οικοπεδούχων ξεπερνά τις 150.000. Οι ιδιοκτήτες των κατοικιών αυτών στη συντριπτική τους πλειοψηφία προχωρούν στη άμεση εκμετάλλευση των κατοικιών αυτών κυρίως με τη προώθηση για ενοικίαση και δευτερευόντως με τη πώληση τους . Είτε στη μία περίπτωση είτε στη άλλη το καταληκτικό αποτέλεσμα είναι η αύξηση της προσφοράς

Μήπως ήλθε η ώρα για επενδύσεις στα επαγγελματικά ακίνητα; Σϊγουρα η αγορά βρίσκεται σε ελέυθερη πτώση με τις τιμές των ενοικίων να υποχωρούν τον τελευταίο χρόνο πάνω απο 20%, και τα κενά καταστήματα και γραφεία να έχουν αυξηθεί κατα 1% αλλά ίσως σήμερα είναι η πιο κατάλληλη τιμή για επενδύσεις στην συγκεκριμένη αγορά. Αυτό άλλωστε διδάσκει η εμπειρία η οποία δείχνει ότι όταν η αγορά βρίσκεται σε πτωτική τροχιά τότε έρχεται η ώρα των επενδυτών. Για παράδειγμα στην αγορά των ΗΠΑ, σχεδόν ένας στους δύο επενδυτές σε επαγγελματικά ακίνητα αύξησε τις επενδύσεις του στην διάρκεια του 2008 , όταν η κρίση βρίσκονταν στην μεγαλύτερη ένταση . Επιχείρημα; Αγοράζουν όταν οι άλλοι πωλούν απο φόβο και πανικό. Φυσικά το ερώημα είναι πιό είναι το καλό εμπορικό ακίνητο. Οι ειδικοί λένε ότι καταρχή είναι εκείνο που βρίσκεται σε καλό εμπορικό σημείο και έχει καλό μισθωτή. Δηλαδή , κλειδί στην αγορά είναι η τοποθεσία και η φερεγγυότητα του μισθωτή ως προς την καταβολή των ενοικίων. Κάποιοι θα ισχυριστούν ότι τα καλά εμπορικά σημεία είτε είναι "κλειστα" (έλλειψη προσφοράς) είτε οι τιμές που προσφέρονται είναι απλησίαστες για ένα μέσο επενδυτή. Δεν έχουν άδικο αλλά υπάρχουν καλά εμπορικά σημεία σε περιφερειακές αγορές τα οποία εξακολουθούν να εμφανίζουν ζήτηση και δεν έχουν πληγεί τόσο απο την κρίση. Πως θα τα αναγνωρίσετε; Απλό . Ερευνα αγορά που θα εστιάζεται στους κενούς χώρους και στο χρόνο παρουσίας των εμπορικών επιχειρήσεων . Ένα ποσοστό κενών χώρων που κινείται στα επίπεδα 4-7% είναι ιδιαίτερα ικανοποιητικό. Όσο αφορά τις εγκατεστημένες επιχειρήσεις σημείο κλειδί είναι πόσο συχνή είναι η εναλλαγή μισθωτών. Δηλαδή αν ένα κατάστημα έχει αλλάξει δύο μισθωτές στην διάρκεια δύο χρόνων τότε κάτι δεν πάει καλά με την αγορά. Ένα ιδιαίτερα κρίσιμο στοιχείο είναι η δομή της αγοράς. Δηλαδή αν η εμπορική πιάτσα αποτελείται απο επιχειρήσεις που δραστηιοποιούνται σε κλάδους που φθίνουν πχ εμπορία αυτοκινήτων τότε αργά ή γρήγορα θα εμφανίσει πρόβλημα. Αντίθετα μία αγορά με επιχειρήσεις διασκέδασης και ερστίασης και με παρουσία εμπορικών δικτύων είναι μία σχετική ασφαλής.