Η «πυξίδα» για το μέλλον της αγοράς εξοχικής κατοικίας είναι σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών της αγοράς η ευκολία με την οποία ο μόνιμος κάτοικος μίας αστικής περιοχής θα έχει πρόσβαση στην εξοχική του κατοικία. Το ίδιο ακριβώς ισχύει και για τους αλλοδαπούς οι οποίοι θέλουν να αγοράσουν παραθεριστική κατοικία σε «θερμό κλίμα». Σύμφωνα με μελέτες που έχουν πραγματοποιηθεί στο εξωτερικό ένα από τα βασικά κριτήρια που θέτουν οι αλλοδαποί αγοραστές προκειμένου να αγοράσουν ένα σπίτι εκτός συνόρων είναι - οι υποδομές στην υγεία και στις τηλεπικοινωνίες- ο χρόνος που απαιτείται για να επιστρέψουν από την εξοχική στην κύρια κατοικία και το αντίστροφο. Όταν κάποιος αναφέρεται σε αποστάσεις και χρόνο θα πρέπει να γνωρίζει ότι αναφέρεται σε όλο το πλέγμα το υποδομών μεταφοράς. Δηλαδή σε λιμενικές υποδομές και σε ακτοπλοϊκά δρομολόγια, σε αεροδρόμια αλλά και σε απευθείας αεροπορικές συνδέσεις του τουριστικού θερέτρου με τις βασικές ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις , σε σιδηροδρομικά δρομολόγια αλλά και σε συνδέσεις των παραθεριστικών προορισμών με τα τοπικά και διεθνή αεροδρόμια. Όσο αφορά το οδικό δίκτυο το σημαντικότερο στοιχείο που λαμβάνεται υπόψη δεν είναι μόνο η ταχύτητα αλλά και η ασφάλεια. Οι ίδιες μελέτες αποκαλύπτουν ότι :

-Η αναβάθμιση του εθνικού οδικού δικτύου πρόσθεσε σε νέες περιοχές στο «χάρτη» της αγοράς εξοχικής κατοικίας

-Η καθιέρωση των ταχύπλοων στις γραμμές των νησιών των Κυκλάδων συνέβαλλε στην θεματική άνοδο των τιμών τόσο της γής όσο και των επενδύσεων σε εξοχικές κατοικίες.

Παράλληλα , η ανάπτυξη οδικών δικτύων μπορεί να λειτουργήσει ως «κράχτης» για την προσέλκυση υποψήφιων αγοραστών από το εξωτερικό καθώς :

-Η προσφορά γης στις λιγότερο «αναπτυγμένες» περιοχές είναι υψηλή ενώ ο υποψήφιος αγοραστής-επενδυτής μπορεί να έχει πλειάδα εναλλακτικών λύσεων σε χαμηλό σχετικά κόστος.

-Ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να έχει προϊόν σε ελκυστική τιμή . Δεν είναι λίγοι εκείνοι που υποστηρίζουν ότι η ανάπτυξη του σιδηροδρομικού δικτύου –είτε σε εθνικό είτε σε τοπικό επίπεδο- θα αναδείξει μία σειρά περιοχών σε αγορές εξοχικής κατοικίας υψηλού ενδιαφέροντος.

Για παράδειγμα η επέκταση του προαστιακού σιδηροδρόμου προς Αχαΐα και Κορινθία μπορεί να αλλάξει το προφίλ των περιοχών αυτών . Το ίδιο ισχύει και για τα παράλια του Ευβοϊκού τα οποία μπορούν να αποκτήσουν χαρακτήρα θέρετρου. Ο συνδυασμός μάλιστα του οδικού και του σιδηροδρομικού δικτύου δημιουργεί μοναδικές ευκαιρίες στην αγορά εξοχικής κατοικία.

Μειωμένη έως και 50% σε αριθμό συναλλαγών είναι η δραστηριότητα στην αγορά εξοχικής κατοικίας στο δίμηνο Ιουνίου-Ιουλίου ενώ η αξία των συναλλαγών έχει μειωθεί περισσότερο. Σύμφωνα με μεσίτες που δραστηριοποιούνται στις αγορές των Κυκλάδων και της Κρήτης το ενδιαφέρον μπορεί να εμφανίζεται υψηλό , αφού υπάρχουν πολλοί που ενδιαφέρονται και ρωτούν αλλά οι αγορές που ολοκληρώνονται είναι ελάχιστες και αφορούν κυρίως σε σπίτια μικρής αξίας ενώ στα αγροτεμάχια και τα οικόπεδα τα συμβόλαια είναι ελάχιστα. Από την άλλη πλευρά , η οικοδομική δραστηριότητα έχει στην κυριολεξία παγώσει καθώς κανείς κατασκευαστής δεν προχωρά στην κατασκευή νέων οικοδομών αφού ήδη το υφιστάμενο απόθεμα αρκεί για να καλύψει τις ανάγκες της ζήτησης για τουλάχιστον για δύο χρόνια.

Μία ευρέως διαδεδομένη επενδυτική πρακτική στο εξωτερικό είναι η αγορά κατοικιών σε υποβαθμισμενες περιοχές ή ακόμα και κατοικιών που χρειάζονται χρήματα για αποκατάσταση ζημιών και στην συνέχεια πώληση ή ενοικίαση τους. Προϋπόθεση είναι , σύμφωνα με τις απόψεις ειδικών της αγοράς ακινήτων να υπάρχει το κατάλληλο κοινό είτε για αγορά είτε για ενοικίαση. Και απο ότι φαίνεται απο τα στοιχεία που αποκάλυψε πρόσφατα  το realestatenews.gr το κοινό αυτό υπάρχει κυρίως στην Αθήνα αφού σε ένα μεγάλο κομμάτι της πόλης το ποσοτό των αλλοδαπών που κατοικούν εκεί και θα μπορούσαν να αποτελέσουν εν δυναμει πηγή ζήτησης ξεπερνά το 30%.

Το πρώτο βήμα για μία τέτοια επένδυση είναι η ενημέρωση. Μία βόλτα στην γειτονιά μπορεί να δώσει μία καταρχή αίσθηση των συνθηκών της προσοφράς και της ζήτησης που επικρατούν αλλά και για το επίπεδο των τιμών πώλησης και ενοικίασης. Αυτό με την σειρά του βοηθά για να καταστρώσετε ένα επενδυτικό πλάνο τόσο με το κόστος όσο και με το προσδοκώμενο έσοδο. Δηλαδή θα έχετε μία εικόνα τόσο για την μικτή (ακαθάριστη πριν τους φόρους ) όσο και για την καθαρή απόδοση της επένδυσης.

Στο δεύτερο βήμα οι επενδυτές επιλέγουν προσεκτικά την αναδιαμόρφωση των σχεδίων τους, με έμφαση σε αυτές που θα προσδίδουν την καλύτερη δυνατή αξία με τη λιγότερη προσπάθεια και οικονομικό κόστος. Μέρος της διαδικασίας είναι και η προσεκτική παρατήρηση των άλλων σπιτιών της γειτονιάς για να αποφευχθεί η υπερβολική τη βελτίωση της ιδιοκτησίας. Σε περιόδους κρίσης όμως για το σωστό σχεδιασμό της επένδυσης θα πρέπει να λάβετε υποψη και μία άλλη παράμετρο. Δηλαδή το ενδεχόμενο να καθυστερήσει η πώληση ή η ενοικίαση για μεγάλο χρονικό διάστημα. Αυτό απαιτεί ένα μικρό αποθεματικό ώστε να αντιμετωπιστούν τρέχουσες δαπάνες (τοκοχρεωλυτικές δόσεις, κοινόχρηστα, λοιποί λογαριασμοι) μέχρι να ξεκινήσουν οι χρηματικές ροές.

Αν ψάχνετε για ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων σίγουρα δεν θα πρέπει να περιοριστείτε στα στενά όρια του νομού Αττικής. Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν: - Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. - Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο. - Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού. - Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική Είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος .

Από την ανάλυση των στοιχείων που έκανε η PROPERTY LTD  και τα οποία αφορούν την εξέλιξη των μεταβιβάσεων ακινήτων σε ολόκληρη την Ελλάδα μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο προκύπτει με τον πλέον σαφή τρόπο ότι το «κρυφό χαρτί» της ελληνικής αγοράς ακινήτων είναι κρυμμένο στις λεγόμενες περιοχές εξοχικής κατοικίας Οι νομοί Κυκλάδων, Χαλκιδικής και Λασιθίου εμφανίζουν τη μεγαλύτερη δυναμικότητα σε σχέση με τον πληθυσμό στην αγορά ακινήτων μεταξύ των 54 νομών της χώρας. Αναλυτικότερα, στις Κυκλάδες οι μεταβιβάσεις ακινήτων που αναλογούν σε κάθε κάτοικο ήταν τριπλάσιες από τον μέσο όρο του συνόλου της χώρας, στη Χαλκιδική υπερδιπλάσιες και στο Λασίθι κατά 60% υψηλότερες. Για να εκτιμηθεί η δυναμική που παρουσιάζουν οι διοικητικές περιφέρειες της χώρας στην αγορά ακινήτων χρησιμοποιήθηκαν τα στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών που αφορούν τους φόρους των μεταβιβάσεων των ακινήτων που εισπράχθηκαν στη διάρκεια του 2002. Σημειώνεται ότι οι φόροι των μεταβιβάσεων εξαρτώνται τόσο από το πλήθος των μεταβιβάσεων όσο και από τις αντικειμενικές αξίες. Έτσι, για να εκτιμήσουμε το πλήθος των μεταβιβάσεων, αποπληθωρίσαμε το ποσό των φόρων με τη μέση αντικειμενική αξία των ακινήτων κάθε νομού. Για να αποφευχθεί η επίδραση που ασκούν οι «ακριβές» ζώνες, αντί του μέσου όρου χρησιμοποιείται η «διάμεσος» αντικειμενική αξία των ακινήτων για όλες τις ζώνες που ανήκουν σε έναν δήμο. Με τον όρο «διάμεσος» αντικειμενική αξία εννοούμε εκείνη την αντικειμενική μέχρι την οποία έχουμε το 50% των αντικειμενικών αξιών των ζωνών ενός δήμου και πάνω από αυτήν το υπόλοιπο 50%. Έτσι, η μέση αντικειμενική αξία κάθε νομού προέκυψε από τον μέσο αριθμητικό των επιμέρους «διάμεσων» αντικειμενικών αξιών. Η απλή διαίρεση των φόρων μεταβιβάσεων με τη μέση αντικειμενική αξία έδωσε μια εκτίμηση του όγκου των μεταβιβάσεων στους 54 νομούς της χώρας. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι όσον αφορά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων, η Νομαρχία Αθηνών αντιπροσωπεύει το 28,3% του συνόλου των μεταβιβάσεων κατά το έτος 2002. Ακολουθούν με σημαντική διαφορά η Νομαρχία Θεσσαλονίκης με ποσοστό 9,8%, η Νομαρχία Ανατολικής Αττικής με 4,9%, ο Νομός Κυκλάδων με 3,3%, ο Νομός Αχαΐας με 3,2% και η Νομαρχία Πειραιώς με 3,1%. Οι έξι αυτές περιφέρειες συγκεντρώνουν το 52,7% του συνόλου των μεταβιβάσεων ακινήτων της χώρας. Ακολουθούν 21 νομοί με ποσοστά που κυμαίνονται από 1% (Νομός Ροδόπης) έως 2,5% (Νομός Χαλκιδικής), ενώ 27 νομοί συμμετέχουν στο σύνολο των μεταβιβάσεων της χώρας με ποσοστά κάτω του 1%. Όμως, η δυναμικότητα ενός νομού στην αγορά ακινήτων εξαρτάται, εκτός από το πλήθος των μεταβιβάσεων, και από τη σχέση που υπάρχει μεταξύ του αριθμού των μεταβιβάσεων και του πληθυσμού του νομού. Με άλλα λόγια, η δυναμικότητα είναι ένα σχετικό μέγεθος που εκφράζεται από τη σχέση (όγκος μεταβιβάσεων) / (πληθυσμό) και αποτελεί έναν δείκτη που μετράει τις κατά «κεφαλήν» μεταβιβάσεις ακινήτων. Έτσι, διαιρώντας τον αριθμό των μεταβιβάσεων σε κάθε νομό με τον πληθυσμό σύμφωνα με την τελευταία απογραφή του 2001, προκύπτει ο δείκτης «Δυναμικής Αγοράς Ακινήτων» με βάση 100 την τιμή του δείκτη για το σύνολο της χώρας. Από τα σχετικά στοιχεία προκύπτει ότι, σε σχέση με τον πληθυσμό, τη μεγαλύτερη δυναμική στην αγορά ακινήτων έχει ο Νομός Κυκλάδων με δείκτη 323,7%. Αυτό σημαίνει ότι στις Κυκλάδες το έτος 2002 οι μεταβιβάσεις ακινήτων ήταν υπερτριπλάσιες από τον μέσο όρο του συνόλου της χώρας. Ακολουθεί ο Νομός Χαλκιδικής με δείκτη 257,7% και ο Νομός Λασιθίου με 162,5%. Στις επόμενες θέσεις βρίσκονται δεκαέξι νομοί με δείκτη δυναμικότητας που κυμαίνεται από 101,5% (Νομός Θεσσαλονίκης) έως 148,5% (Νομός Κεφαλληνίας). Συνολικά, υψηλή δυναμικότητα, δηλαδή με τιμή δείκτη άνω του 100%, εμφανίζουν δεκαεννιά περιφέρειες. Ακολουθούν είκοσι νομοί με σχετικά χαμηλή δυναμικότητα, δηλαδή με δείκτη κινητικότητας στην αγορά ακινήτων κάτω από 100%, που οι δείκτες κυμαίνονται από 71% (Νομός Ιωαννίνων) έως 98,9% (Νομός Ροδόπης). Τέλος, δεκαπέντε νομοί εμφανίζονται πιο αδύναμοι στην αγορά ακινήτων, με δείκτη δυναμικότητας που κυμαίνεται από 31,2% (Νομός ΄Αρτης) έως 68,6% (Νομός Γρεβενών). Η παραπάνω ιεράρχηση, τουλάχιστον όσον αφορά τις πιο δυναμικές περιοχές, ήταν αναμενόμενη. Στις Κυκλάδες, τη Χαλκιδική και την Κρήτη σημειώνεται τα τελευταία χρόνια σημαντική τουριστική ανάπτυξη με αποτέλεσμα να χτίζονται πολλά νέα συγκροτήματα ενώ ταυτόχρονα υπάρχει έντονη ζήτηση για κατοικίες τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό. Η παρουσία των πιο πάνω περιοχών στις δέκα πιο δυναμικές αγορές είναι δικαιολογημένη. Το ίδιο παρατηρείται και στους νομούς Κεφαλληνίας, Αργολίδας και Δωδεκανήσου. Έτσι, οι επτά από τις δέκα πιο δυναμικές περιοχές στην αγορά ακινήτων είναι τουριστικές περιοχές. Οι λοιπές τρεις είναι, όπως αναμενόταν, οι τρεις νομαρχίες του Νομού Αττικής.