Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Επενδυτικές Ευκαιρίες

Η υγρασία ρίχνει τη τιμή

Σκέφτεστε να βγάλετε προς πώληση το μεταχειρισμένο διαμέρισμά σας, αλλά δεν προτίθεστε να αντικαταστήσετε τα υδραυλικά του, τα οποία είναι κατ' εξοχήν υπαίτια για την εμφανέστατη υγρασία στους τοίχους και τις σωληνώσεις;. Είναι δεδομένο ότι η σκέψη σας στηρίζεται σε εντελώς λανθασμένη βάση, αφού από μόνος σας υποτιμάτε το ακίνητό σας. Σίγουρα το τελευταίο θα «έπιανε» πολύ καλύτερη τιμή -και θα βγαίνατε οικονομικά ιδιαίτερα ωφελημένοι στο σύνολο-, αν με λίγα χρήματα προχωρούσατε σε βελτίωση ή ακόμη και σε πλήρη αντικατάσταση των παλαιών και προβληματικών υδραυλικών εγκαταστάσεων. Η συμβουλή φτιάξ' το πριν το πουλήσεις», αναμφισβήτητα, έχει στις υδραυλικές εγκαταστάσεις την καλύτερή της εφαρμογή. Η εικόνα του ακινήτου -και κατά συνέπεια η χρηματική του αξία- βελτιώνεται κατά πολύ με νέες σωληνώσεις στο μπάνιο ή στα συστήματα θέρμανσης, ενώ, όπως υποστήριξαν στον «τοπικό μεσίτη» εκπρόσωποι των υδραυλικών, η υγρασία μπορεί να δημιουργήσει και μεγαλύτερα από τα... οπτικά προβλήματα, αφού μπορεί να αποτελέσει αιτία να τρυπήσουν οι σωλήνες. Τέλος, οι εκπρόσωποι των υδραυλικών υποστηρίζουν ακόμη ότι οι ενδιαφερόμενοι πωλητές μεταχειρισμένου σπιτιού, θα πρέπει να έχουν πάντοτε υπ' όψη τους ότι μια ολοκληρωμένη ανακαίνιση των υδραυλικών εγκαταστάσεων ενός ακινήτου, εκτός από τις σωληνώσεις, θα πρέπει να περιλαμβάνει όλα τα είδη υγιεινής στο μπάνιο και την κουζίνα, και βέβαια, τα είδη κρουνοποιείας (βρύσες-βαλδίδες).

Γιατί πέφτουν επιτόκια και τιμές;

Το ελληνικό παράδοξο καταρρίπτει ακόμα και τον κανόνα που θέλει την μείωση των επιτοκίων να επιδρά θετικά τόσο στην ζήτηση όσο και στο επίπεδο των τιμών των ακινήτων . Τα δύο τελευταία χρόνια στην ελληνική αγορά καταγράφεται ένα παράδοξο: τα επιτόκια να βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα αλλά η ζήτηση και οι τιμές να υποχωρούν. Τι συμβαίνει ; Η Ελλάδα ανατρέπει τους κανόνες;

Όχι φυσικά. Οι περισσότεροι μικροεπενδυτές, κυρίως ιδιοκτήτες ακινήτων, επικεντρώνονται στην αλλαγή επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, επειδή έχουν άμεση επιρροή στις τιμές των ακινήτων. Ωστόσο, υπάρχουν και άλλοι παράγοντες όπως η διαθεσιμότητα κεφαλαίων και η ζήτηση για άλλες επενδύσεις. Αυτές οι ροές κεφαλαίων επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση για την ιδιοκτησία και, κατά συνέπεια, επηρεάζουν τις τιμές ακινήτων.

Τι συμβαίνει στην ελληνική αγορά ακινήτων; Η ροή κεφαλαίων για την στεγαστική πίστη συρρικνώνεται μήνα με τον μήνα με αποτέλεσμα η χρηματοδότηση της αγοράς να είναι πλέον ανύπαρκτη. Επιπλέον, τα επιτόκια επηρεάζουν επίσης την απόδοση των επενδύσεων υποκατάστασης. Τι σημαίνει αυτό; Τα επιτόκια δεν επηρεάζουν μόνο την προσφορά και την ζήτηση για ακίνητα αλλά και τις αποδόσεις σε άλλες κατηγορίες επενδύσεων όπως για παράδειγμα τα ομόλογα και τις προθεσμιακές καταθέσεις. Τι σημαίνει αυτό ότι οι αγοραστές «μετράνε» τις αποδόσεις των χρημάτων που τους προσφέρουν τα ακίνητα και οι άλλες εναλλακτικές επενδύσεις και ανάλογα κατευθύνουν τα χρήματα τους. Όταν το κόστος της επένδυσης είναι υψηλό τότε όσο χαμηλά και αν είναι τα επιτόκια δεν προσελκύονται νέες επενδύσεις. Επενδυση σημαίνει όμως και ασφάλεια . Αυτό στην οικονομία μετράται με το λεγόμενο ασφάλιστρο κινδύνου. Όσο μεγαλύτερο ρίσκο έχει μία αγορά τόσο ανεβαίνει το ασφάλιστρο αυτό. Αυτό ισχύει σε περιόδους αποσταθεροποίησης όπου οι επενδυτές προβλέπουν αύξηση του κινδύνου γεγονός που περιορίζει την ζήτηση και προκαλεί μεγαλύτερη καθοδική πίεση στις τιμές των ακινήτων.

Κατοικια: Για επένδυση ή χρήση;

Τίποτα δεν είναι πιο σκληρό από την διαπίστωση ότι το πρότυπο σας δεν είναι τόσο τέλειο όσο εσείς πιστεύατε. Το πραγματικό πρόβλημα δεν εντοπίζεται στο λάθος αλλά στις εξωπραγματικές προσδοκίες που είχατε και που για μεγάλο διάστημα τρέχατε πίσω από αυτές. Αυτό συμβαίνει σήμερα και με την αγορά ακινήτων.

Πριν μερικά χρόνια όλοι πίστευαν ότι η ιδιοκτησία ενός ακινήτου είναι δομικό στοιχείο προσωπικού πλούτου . Σε πολλούς –αν όχι στους περισσότερους –είχε δημιουργηθεί η άποψη ότι οι κατοικίες είχαν πολύ καλύτερες επιδόσεις από άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Θυμάμαι αυτό που κάποιος μεσήλικας απάντησε , όταν ρώτησα πόσα χρήματα από το τρέχον εισόδημά αποταμιεύει . "Δεν χρειάζεται . Η τιμή του σπιτιού μου ανεβαίνει 10% ανά έτος, και όταν έρθει η ώρα θα το πουλήσω.» είχε απαντήσει. Σήμερα το δίχως άλλο έχει μετανιώσει αφού και οι τιμές πέφτουν αλλά και οι αγοραστές έχουν γίνει είδος προς εξαφάνιση. Αυτό άλλωστε αποδεικνύεται και από το γεγονός ότι τέσσερα χρόνια από την χρονιά που οι τιμές έφτασαν στο ανώτατο σημείο τους, εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ από την προσωπική περιουσία χιλιάδων ελλήνων έχουν χαθεί από την πτώση των τιμών που έχει προκαλέσει η χειρότερη κρίση στην ακίνητη περιουσία των τελευταίων 50 χρόνων.

Παρόλα αυτά από την κρίση αυτή βγαίνουν και χρήσιμα συμπεράσματα : Καταρχήν η ιδιοκτησία ενός σπιτιού δεν είναι για όλους, μία καλή επένδυση καθώς μπορεί να περιορίσει την κινητικότητα της σταδιοδρομίας. Παράλληλα μπορεί να υποθηκεύει το μέλλον αν για την αγορά κατοικίας δανειστείτε περισσότερα από όσα μπορείτε ή αν επενδύσετε το σύνολο των αποταμιεύσεων σας. Αν πάει κάτι στραβά, μπορεί στην μία περίπτωση να βρεθείτε στις λίστες του ΤΕΙΡΕΣΙΑ και στην άλλη να μη έχετε να πληρώσετε τα έξοδα για την εκπαίδευση των παιδιών ή –και ακόμα χειρότερο- έξοδα για κάποιο πρόβλημα υγείας.

Τι σημαίνουν όλα αυτά; Σε αντίθεση με τις προσεκτικά επιλεγμένες μετοχές, τα ομόλογα , τα αμοιβαία κεφάλαια και τις προθεσμιακές καταθέσεις , ένα σπίτι δεν πρέπει να θεωρείται ως επένδυση. Κατά τη διάρκεια της κρίσης , διαπιστώθηκε ότι στις περισσότερες περιοχές της χώρας, το τυπικό σπίτι είχε δώσει στην διάρκεια μία εικοσαετίας οριακά καθαρά κέρδη –μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού, των φόρων και των διάφορων εξόδων. Φυσικά υπήρξαν και εξαιρέσεις , αλλά αυτές ήταν εξαιρέσεις και όχι ο κανόνας. Υπάρχει και ο αντίλογος. Οι εκπτώσεις φόρου στην αγορά πρώτης κατοικίας σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια μπορούν να καταστήσουν την αγορά μία καλή οικονομική επιλογή. Άλλωστε και το ενοίκιο που πληρώνετε κάθε μήνα είναι μία δαπάνη που μπορεί να μετατραπεί σε αποταμίευση.

Το συμπέρασμα λοιπόν είναι ότι σήμερα ,που  τα σπίτια είναι πιο προσιτά από ό, τι τα χρόνια πριν την κρίση και οι  προσδοκίες για « κέρδη με ουρά » έχουν "ψαλιδιστεί" τότε απο μία αγορά που είναι εστιασμένη στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών σας , σε λίγα χρόνια μπορεί να εκπλαγείτε θετικά…

Η "παγίδα" της κρίσης

Μία πτωτική αγορά ακινήτων μπορεί να δώσει κέρδη; Ναι αν αγοράσει κάποιος φτηνά και πουλήσει αργότερα ακριβότερα θα απαντήσουν οι περισσότεροι. Η απάντηση , αν και θεωρητικά σωστή κρύβει πολλές «γκρίζες ζώνες». Θέλετε ένα παράδειγμα; Αν αγοράζει κάποιος φτηνά δεν σημαίνει ότι αύριο το πρωί μπορεί να εξασφαλίσει κέρδος. Προϋπόθεση είναι να βρεθεί ο αγοραστής ο οποίος θα είναι διατεθειμένος να πληρώσει την τιμή κτήσης προσαυξημένη με το κόστος και ένα λογικό ποσοστό κέρδους. Πότε θα βρεθεί αυτός; Άγνωστο είναι η απάντηση , αφού σε περιόδους κρίσης κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει πόσος χρόνος απαιτείται προκειμένου οι τιμές να σταματήσουν να υποχωρούν και κυρίως πόσο χρονικό διάστημα απαιτείται για να ανακτηθούν οι απώλειες της πτώσης. Ο ακόμα μεγαλύτερος κίνδυνος είναι το κόστος που θα έχει ο επενδυτής την περίοδο που θα αναγκαστεί να έχει στην κατοχή του το ακίνητο. Το κόστος αυτό ξεκινά από την φορολογία και καταλήγει στην συντήρηση και στο κόστος εξυπηρέτησης του δανεισμού στην περίπτωση που η αγορά έχει γίνει με δανεισμό. Μα υπάρχει και η λύση του ενοικίου, θα έλεγαν κάποιοι. Σίγουρα το ενοίκιο προσφέρει ένα έσοδο που έχει όμως υψηλή φορολογία αλλά και το κίνδυνο να απαιτηθούν πολύ περισσότερα χρήματα αποκατάστασης σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν «σεβαστεί» το ακίνητο. Συμπέρασμα: Η κερδοσκοπία στην αγορά ακινήτων δεν είναι τόσο απλή υπόθεση όσο στην αγορά μετοχών και είναι ένα παιγνίδι που ταιριάζει σε εκείνους που έχουν την ρευστότητα αλλά και την υπομονή. Ο χρόνος είναι μία παράμετρος που δεν θα πρέπει σε καμία περίπτωση να υποτιμάται και για τον λόγο αυτό σε περιόδους κρίσης η αγορά –κυρίως κατοικίας- ταιριάζει περισσότερο σε εκείνους που θέλουν να χρησιμοποιήσουν το ακίνητο. Φυσικά , για κάποιους που έχουν την ρευστότητα , η δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων με χαμηλές τιμές κτήσης είναι το «κλειδί» για σημαντικές υπεραξίες με ορίζοντα τουλάχιστον πενταετίας.

Πιέζουν για υψηλότερες αποδόσεις

Πτώση ενοικίων μέχρι 30% καταγράφηκε στην αγορά επαγγελματικών χώρων ενώ οι τάσεις είναι έντονα πτωτικές , εξαιτίας της αύξησης του ποσοστού κενών χώρων (ιδίως γραφείων μέσης ποιότητας και καταστημάτων σε δευτερεύοντες άξονες). Την ίδια στιγμή και οι λιγοστοί επενδυτές πιέζουν για μεγαλύτερες αποδόσεις - έως και 8,5%- για να εξετάσουν την προοπτική επένδυσης στην Αθήνα. Η αποχώρηση πολλών πολυεθνικών όπως για παράδειγμα της Fnac και της Aldi, σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση του εισοδήματος, έδωσε τη δυνατότητα επαναδιαπραγμάτευσης στα μισθώματα. Ως αποτέλεσμα η μείωση έφτασε έως και το 30% και περιορίστηκε το φαινόμενο του «αέρα». Κοινή διαπίστωση αποτελεί το ότι οι ξένοι επενδυτές και μια κατηγορία Ελλήνων που είχαν κινηθεί «επιθετικά», θα επανέρχονταν, εφόσον οι αποδόσεις στην αγορά γραφείων κυμανθούν στο 8%-8,75%. Η αγορά επλήγη από το νόμο που έδινε το δικαίωμα διακοπής ακόμη και των εγγυημένων μισθώσεων. Αυτό ζημίωσε ειδικά τους διεθνείς επενδυτές, που είχαν στην κατοχή τους προϊόντα βασισμένα σε αυτή την ασφαλιστική δικλίδα. Στο κέντρο της Αθήνας οι προβλέψεις για τις αποδόσεις είναι μεγαλύτερες του 8%, στα βόρεια προάστια υπερβαίνουν το 8,5% και στις υπόλοιπες περιοχές ξεπερνούν το 8,75%. Στο διάστημα 2007-2010 οι αποδόσεις αυξήθηκαν έως και 2,5%. Με δεδομένη την πτώση της ιδιωτικής κατανάλωσης κατά 3,3% το 2010 και με την εκτίμηση ότι θα μειωθεί 3,5% το τρέχον έτος, αναμένεται να αυξηθεί πολύ (έως και 13%) το απόθεμα ακινήτων που προκύπτει κυρίως από προγραμματισμένες πριν από την κρίση επεκτάσεις. Κατά συνέπεια υπάρχει μέχρι σήμερα απόθεμα μεγάλων κυρίως εμπορικών οικοδομών που ξεπερνά το 1.000.0000 (ένα εκατομμύριο) τ.μ. Σε διάστημα μίας δεκαετίας (2000-2010) οι εμπορικοί χώροι πενταπλασιάστηκαν. Αυξήθηκαν οι διατιθέμενοι χώροι σε αναλογία 50 τ.μ./1000 κατοίκους το 90% είναι συγκεντρωμένο στην περιοχή της Αθήνας.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki