Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PROPERTY.REALESTATENEWS.GR | FTHINOSPITI.REALESTATENEWS.GR

Επενδυτικές Ευκαιρίες

Αγορά ή ενοίκιο;

Αγορά ή ενοίκιο; Ίσως είναι από τις ελάχιστες φορές που η απάντηση στο ερώτημα αυτό εξαρτάται περισσότερο από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον παρά από την επιθυμία του υποψήφιου αγοραστή. Η περιορισμένη  χρηματοδότηση  σε συνδυασμό με την σχετική σταθερότητα των τιμών είναι τα στοιχεία εκείνα τα οποία καθιστούν  την απάντηση πολύ πιο εύκολη σε σύγκριση με το παρελθόν.

Η λύση της αγοράς , εμφανίζεται ιδιαίτερα ελκυστική σε εκείνους που έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό αφού με τον τρόπο αυτό μπορούν να εκμεταλλευτούν κυρίως τα χαμηλά επιτόκια  τα οποία πολύ δύσκολα μπορεί να υποχωρήσουν από τα σημερινά ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Από την άλλη πλευρά το επίπεδο τιμών που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακόμα και αν υποχωρήσει οριακά χαμηλότερα ενδεχομένως το κέρδος αυτό να αντισταθμιστεί από μία άνοδο του κόστους του χρήματος. ‘Άλλωστε  το όφελος από μια αγορά σε τιμή 1% χαμηλότερη εξανεμίζεται από μία ανάλογη αύξηση των επιτοκίων.

Μία ιδιαίτερη κατηγορία υποψήφιων αγοραστών είναι εκείνη η οποία μπορεί να χρηματοδοτήσει από ίδια κεφάλαια την αγορά ενός ακινήτου. Η περίπτωση αυτή είναι ιδιαίτερα πολύπλοκη αφού η ύπαρξη ρευστού διευκολύνει από την μία πλευρά τον δανεισμό  (η μορφή εγγύησης αλλά και το πραγματικό κόστος του χρήματος) ενώ από την άλλη  αφήνει αρκετά χρονικά περιθώρια να πραγματοποιήσουν την αγορά  και στο εγγύς μέλλον. Αυτό ισχύει  για εκείνους που θεωρούν ότι στην διάρκεια του επόμενου χρόνου η πτώση του γενικού επιπέδου τιμών θα επιταχυνθεί.

Η λύση του ενοικίου  είναι πιο ρεαλιστική για εκείνους που δεν έχουν τα απαιτούμενα κεφάλαια για να χρηματοδοτήσουν την λεγόμενη ίδια συμμετοχή αφού πλέον θα πρέπει να υπολογίζουν ότι θα απαιτηθεί να καταβάλλουν τουλάχιστον το 25% του συμφωνηθέντος τιμήματος. Το σίγουρο είναι ότι στην παρούσα φάση η προεξόφληση μελλοντικών εισοδημάτων μόνο επιπλέον άγχος μπορεί να προκαλέσει

Τι αγοράζουν και τι νοικιάζουν

Μικρά διαμερίσματα μέχρι 85 τετραγωνικά μέτρα, γραφεία στο κέντρο της Αθήνας με εμβαδόν έως τα 100 τετραγωνικά μέτρα και αγροτεμάχια  έχουν συγκεντρώσει το αγοραστικό ενδιαφέρον  από την αρχή της κρίσης μέχρι σήμερα . Παράλληλα, καταγράφονται λίγες αλλά σημαντικές αγορές εμπορικών χώρων σε προβεβλημένα σημεία καθώς  και περιορισμένες αγορές κτιρίων γραφείων που εξυπηρετούν όμως συγκεκριμένες προτεραιότητες του αγοραστή. Στην αγορά ενοικίων το ενδιαφέρον στην κατοικία εστιάζεται σε καινούργια διαμερίσματα που το εμβαδόν τους δεν ξεπερνά τα 120 τετραγωνικά μέτρα. Αναφορικά με τα γραφεία  η ζήτηση εστιάζεται κυρίως σε περιφερειακές   αγορές σε μία στρατηγική των επιχειρήσεων να περιορίσουν το λειουργικό κόστος  ενώ στην αγορά εμπορικών χώρων οι νέες μισθώσεις είναι περιορισμένες σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο και χαρακτηρίζονται από την απόφαση των εμπόρων να περιορίσουν το κίνδυνο  ενός  μη αποδεδειγμένα υψηλής προβολής εμπορικού σημείου.
Αυτή είναι η εικόνα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά   σύμφωνα με  τις απόψεις μεσιτών  από όλη την Ελλάδα που ερωτήθηκαν στα πλαίσια έρευνας.  «Η αγορά κατοικίας κινήθηκε από αγοραστές που  η προτεραιότητα τους  ήταν η κάλυψη στεγαστικών τους αναγκών. Σε  αυτό οφείλεται το γεγονός ότι η ζήτηση για μεγάλες κατοικίες συρρικνώθηκε και ανάλογη πορεία είχαν και οι τιμές. Αντίθετα σε κατοικίες μέχρι 90 τετραγωνικά μέτρα οι τιμές διατηρήθηκαν αμετάβλητες σε σύγκριση με πέρυσι. Παράλληλα ,  καταγράφηκαν ανοδικές τάσεις στις τιμές των ενοικίων οι οποίες κρίνονται ως αναμενόμενες μετά την πτώση των αγορών.» τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στην αγορά  των κεντρικών συνοικιών της πρωτεύουσας.
Η αγορά γραφείων κινήθηκε με βάση την επιθυμία των υποψήφιων αγοραστών να αυξήσουν τις αποδόσεις της επένδυσής τους και την στάση των υποψήφιων μισθωτών να περιορίσουν στο μέγιστο δυνατόν το λειτουργικό τους κόστος. Αυτό είχα ως αποτέλεσμα  οι μεν πρώτοι να  διεκδικούν χαμηλότερες τιμές  αγοράς και οι  δεύτεροι χαμηλότερα μισθώματα. Σύμφωνα με απόψεις στελεχών τραπεζικών επιχειρήσεων η πρακτική αυτή οδήγησε στον  σημαντικά μικρότερο αριθμό συμφωνιών σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά.
Στην αγορά εμπορικών χώρων , η ζήτηση  εστιάστηκε σε σημεία αποδεδειγμένης εμπορικής προβολής ενώ  οι υποψήφιοι μισθωτές «γύρισαν την πλάτη» σε  περιφερειακά καταστήματα. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα, ο αριθμός των κενών καταστημάτων στους εμπορικούς δρόμους να μικρότερος σε σύγκριση με πέρυση ενώ στους λεγόμενους παράπλευρους δρόμους να καταγραφεί  σημαντική  αύξηση σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό εξάμηνο.

Τέσσερεις τρόποι για να επενδύσετε σε ακίνητα

Η επένδυση σε ακίνητα είναι κάτι πολύ περισσότερο απο την αγορά ενός σπιτιού για ιδιοκατοίκηση. Για αυτό άλλωστε η επένδυση στην ακίνητη περιουσία έχει γίνει ολοένα και πιο δημοφιλής τα τελευταία πενήντα χρόνια . Αν και η αγορά ακινήτων έχει πολλές ευκαιρίες για την πραγματοποίηση μεγάλων κερδών, η αγορά και η ιδιοκτησία ακινήτων είναι πολύ πιο περίπλοκη από την επένδυση σε μετοχές και τα ομόλογα . Όπως και με κάθε επένδυση , υπάρχουν πολλές δυνατότητες τοποθετήσεων , αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι είναι εξασφαλισμένο το κέρδος και για αυτό οι επενδυτές πρέπει να κάνουν προσεκτικές επιλογές και να ζυγίζουν το κόστος και τα οφέλη.

1. Αγορά για Ενοικίαση

Πρόκειται για μια επένδυση τόσο παλιά όσο και η πρακτική της γαιοκτησίας . Ο επενδυτής θα αγοράσει ένα ακίνητο και θα εισπράτει το μίσθωμα . Ο ο ιδιοκτήτης , είναι υπεύθυνος για την εξόφληση είτε αυτή είναι με δάνειο είτε με μετρητά και πληρώνει και ένα μέρος της συντήρησης του ακινήτου . Στην ιδανική περίπτωση , ο ιδιοκτήτης εισπρατει αρκετά απο το ενοίκιο για την κάλυψη όλων των προαναφερθεισών δαπανών . Το μυστικό της επιτυχίας; Μακροπρόθεσμα οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται περισσότερο απο τον πληθωρισμό

2. Συλλογικές Επενδύσεις

Ομάδες επενδυτών επενδύουν σε ακίνητα. Αν και ο συγκεκριμένος τρόπος επένδυσης δεν είναι διαδεδομένος στην Ελλάδα εντούτοις η εμπειρία απο τις ΗΠΑ δείχνει ότι εξασφαλίζει διασπορά κινδύνου και δυνατότητα εμπλοκής σε μεγαλύτερα ακίνητα. Είναι κάτι σαν μικρά αμοιβαία κεφάλαια που αντλούν έσοδα απο την ενοικίαση ακινήτων . Βασίζεται σε εκείνους που θέλουν να έχουν ένα ακίνητο αλλά δεν θέλουν την ταλαιπωρία του να είναι ιδιοκτήτες. Για να το πούμε πιο απλά μια εταιρεία θα αγοράσει ή θα χτίσει ένα σύνολο πχ κατοικιών και στη συνέχεια, διαθέτει μερίδια στους επενδυτές . Η εταιρεία εκμεταλλεύεται και διαχειρίζεται όλα τα ακίνητα και ως αμοιβή λαμβάνει ένα ποσοστό του μηνιαίου μισθώματος.

3. Εμπόριο.

Αυτή είναι η άγρια πλευρά της ακίνητης περιουσίας . Όπως είναι οι εμπόροι που αγοράζουν και πωλούν γρήγορα η πρακτική αυτή ακολουθείται και στην αγορά ακινήτων αν και εκεί τα πράγματα είναι πιο δύσκολα λόγω φορολογίας , γραφειοκρατίας κ.α . Οι έμποροι του Real estate βασίζουν την δραστηριότητα τους στο να αγοράζουν ακίνητα με την πρόθεση να τα κατέχουν για ένα μικρό χρονικό διάστημα οπότε μετά ελπίζουν να τα πωλήσουν για ένα κέρδος. Η τεχνική αυτή βασίζεται στην αγορά ακινήτων που είτε είναι σημαντικά υποτιμημένη είτε είναι σε μια πολύ "καυτή" κατάσταση.

4. Μια Real Estate Investment Trust

Πρίν αρκετά χρόνια η Wall Street βρήκε έναν τρόπο να μετατρέψει τα ακίνητα σε μετοχές εισηγμένων. Με απλά λόγια η συνταγή είναι η δημιουργία ένος επιχειρηματικού σχήματος που χρησιμοποιεί τα χρήματα των επενδυτών για να αγοράσει και να διαχειριστεί ακίνητα εισοδήματος. Αυτά είναι τα REITs που αγοράζονται και πωλούνται στα μεγάλα χρηματιστήρια όπως και κάθε άλλη μετοχή . Καταβάλλει στους μετόχους μερίσματα και εξασφαλίζει φορολογικα κέρδη σε σχέση με το αν ο μέτοχος είχε στην κατοχή του το ακίνητο.

Ανακαμψη: νέοι αγοραστές , νέες αγορές

Νέοι πελάτες και περισσότερα στεγαστικά δάνεια θα είναι ο καταλύτης για την ανάκαμψη της αγοράς. Η αποκατάσταση μίας ομαλούς ροής χρηματοδότησης θα συμβάλλει στην αύξηση της ζήτησης αν και θα σημειωθεί μία χρονική υστέρηση μέχρι ότου τα νέα δεδομένα καταγραφούν στην συνείδηση του αγοραστικού κοινού. Απο την άλλη πλευρά με δεδομένα τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης (81%) και της γήρανσης του πληθυσμού η ανάγκη ανάδειξης νέου αγοραστικού κοινού είναι πλέον επιτακτική. Πολλοί αναλυτές θεωρούν δεδομένο η ζήτηση τα επόμενα χρόνια θα προέλθει από ομάδες πληθυσμού με συγκεκριμένα εισοδηματικά , κοινωνικά αλλά και εθνολογικά χαρακτηριστικά Υποστηρίζουν ότι τα μεσαία εισοδήματα θα περιορίσουν την παρουσία τους στην αγορά και ως εκ τούτου η στροφή σε ειδικές ομάδες υποψήφιων αγοραστών μπορεί να επηρεάσει θετικά την εξέλιξη της ζήτησης. . Το σίγουρο είναι ότι η επόμενη φάση στην οποία θα περάσει μετά την κρίση η αγορά θα χαρακτηριστεί από την :

-μεγέθυνση των αγορών που αναπτύχτηκαν στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας -την ανάδειξη νέων αγορών αυτή την φορά εστιαζόμενο προς το θαλάσσιο μέτωπο του Σαρωνικού και του νότιου Ευβοϊκού αλλά και προς τα βόρεια σύνορα του νομού.

-το ενεργότερο ρόλο των οικονομικών μεταναστών λόγω της υψηλής ροπής προς αποταμίευση . Το συγκεκριμένο αγοραστικό κοινό μπορεί να συντηρήσει την ζήτηση τόσο στις περιοχές στις οποίες το επίπεδο των τιμών υπολείπεται της μέσης τιμής της Αττικής όσο και στις περιοχές οι οποίες μπορεί να χαρακτηριστούν ως μεσοαστικές.

Πυξίδα για κέρδη

Αν ψάχνετε για ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων σίγουρα δεν θα πρέπει να περιοριστείτε στα στενά όρια του νομού Αττικής. Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν:

- Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων.

- Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο.

- Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού.

- Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Ακίνητα με άποψη

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki