Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PROPERTY.REALESTATENEWS.GR | FTHINOSPITI.REALESTATENEWS.GR

Επενδυτικές Ευκαιρίες

Η διέξοδος προς Ανατολή

Mία καινούργια πηγή ζήτησης έχει εκδηλωθεί τα τελευταία στην ελληνική αγορά ακινήτων και σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις στην διάρκεια των επόμενων χρόνων μπορεί να αποτελέσει μία μόνιμη πηγή άντλησης επενδυτικών κεφαλαίων για την αγορά . Πρόκειται για την καινούργια «δεξαμενή» ζήτησης που προέρχεται από κατοίκους χωρών της Ανατολικής Ευρώπης και κυρίως από τις γειτονικές χώρες –Βουλγαρία, Σκόπια- οι οποίοι ήδη έχουν αρχίσει να κάνουν αισθητή την παρουσία τους στην αγορά της Βορείου Ελλάδος.

Οι μεσομακροπρόθεσμες προοπτικές είναι ιδιαίτερα θετικές αφού συνδέονται με τρεις παράγοντες. Ο πρώτος αφορά την δυνατότητα πρόσβασης στην ελληνική αγορά. Ο δεύτερος με την ταχύτερη ανάπτυξη των οικονομιών της Ρωσίας και την Αν. Ευρώπης και ο τρίτος με την δυνατότητα να διαμορφωθεί ένα ανταγωνιστικό επίπεδο τιμών ώστε η ελληνική αγορά κατοικίας-κύρια και εξοχική-να είναι προσιτή στα μεσαία στρώματα πληθυσμού τα οποία αποτελούν τον βασικό τροφοδότη της συγκεκριμένης αγοράς. Αν οι τιμές διαμορφωθούν σε ανταγωνιστικά επίπεδα κές τότε το σίγουρο είναι ότι η ζήτηση αυτή θα αρχίσει να εκδηλώνεται όπως για παράδειγμα έχει σημειωθεί με την αγορά της Τουρκίας . Το σίγουρο είναι όμως ότι οι αγορές αυτές αφού ξεπέρασαν το σοκ της προσαρμογής έχουν αρχίσει πλέον να κινούνται ανοδικά και να συμπεριφέρνονται με βάση τα καταναλωτικά πρότυπα των αντίστοιχων αγορών της δυτικής Ευρώπης. Από την άλλη πλευρά δεν θα πρέπει να παραγνωρίζεται το γεγονός ότι την προηγούμενη δεκαπενταετία έχει δημιουργηθεί μία τεράστια συσσώρευση κεφαλαίου η οποία τις περισσότερες φορές αναζητά διεξόδους στις δυτικές αγορές ακινήτων με σημαντικές επενδύσεις σε αυτές. Δεν θα πρέπει άλλωστε να ξεχνάμε τον ρόλο των ρωσικών κεφαλαίων στην κυπριακή αγορά ακινήτων αλλά και τις σημαντικές αγορές που πραγματοποιούνται την τελευταία τριετία στο Λονδίνο. Σύμφωνα μάλιστα με ορισμένους αναλυτές ένας σημαντικός παράγων που έχει επηρεάσει το επίπεδο των τιμών αλλά και της ζήτησης στην βρετανική πρωτεύουσα είναι οι επενδύσεις που γίνονται από υπηκόους χωρών της Ανατολικής Ευρώπης.

ΑΚΙΝΗΤΑ: Επενδύσεις λόγω ισοτιμιών

Ο πόλεμος των ισοτιμιών για τους περισσότερους είναι ανεξάρτητος απο την αγορά ακινήτων . Αυτό όμως είναι λάθος. Η ισοτιμία του ευρώ σε σχέση με το δολάριο, τη στερλίνα και τα άλλα νομόσματα μπορεί να προσελκύσουν ή να απομακρύνουν τη ζήτηση για ακίνητα απο υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ όπως για παράδειγμα την Ρωσία . Το «σκληρό» ευρώ όχι μόνο απομακρύνει τους επενδυτές αλλά και τους ιδιώτες αγοραστές που έχουν ως μέσο συναλλαγής το δολάριο, από τις αγορές της ζώνης του ευρώ , αλλά καθιστά περισσότερο ανταγωνιστικά τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές-αγορές (ακόμα και γειτονικές )που έχουν ως σημείο αναφοράς το αμερικάνικο νόμισμα. Ουσιαστικά αυτό «μεταφράζεται» σε ακόμα χαμηλότερο επίπεδο ζήτησης από το εξωτερικό στην περίπτωση που δεν διαμορφωθεί ένα επίπεδο ισσοροπίας που θα προστατεύει την ανταγωνιστικότητα της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων. Φυσικά δεν αρκεί η διαμόρφωση μίας ανταγωνιστικής ισοτιμίας. Επίσης η προσέλκυση ξένων υποψήφιων αγοραστών και επενδυτών προϋποθέτει την βελτίωση του φορολογικού ανταγωνισμού, την σύγκριση της οικιστικής νομοθεσίας με την χωρών που έχουν ισχυρή παρουσία στην αγορά εξοχικής κατοικίας καθώς και στην άρση όλων των γραφειοκρατικών εμποδίων που συνδέονται με την γραφειοκρατία του δημοσίου. παράλληλα κορυφαία στελέχη της αγοράς κρίνουν απαραίτητη την κατάρτιση σχεδίου προώθησης και προβολής του ελληνικού προϊόντος στις διεθνείς αγορές ώστε να διευρυνθεί η ζήτηση για εξοχική κατοικία. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι το γεγονός των διεθνών συνεργασιών μεταξύ ελλήνων επιχειρηματιών του κλάδου με συναδέλφους τους εξωτερικού. Ίσως να αποτελεί παράδειγμα προς μίμηση το γεγονός ότι σε ένα παγκοσμιοποιημένο περιβάλλον το ελληνικό προϊόν δεν έχει δυνατότητα πρόσβασης. Τέλος σημαντικός παράγων είναι η δυνατότητα ευκολότερης πρόσβασης των αλλοδαπών ιδιωτών αγοραστών στο ελληνικό πιστωτικό σύστημα ώστε να είναι εφικτή η χρηματοδότηση των αγορών εξοχικών κατοικιών με στεγαστικά δάνεια.

Επενδύσεις σε νέες αγορές

Η αγορά και η κατοχή ακίνητης ιδιοκτησίας σπάνια είναι εύκολη ή απλή υπόθεση. Τώρα μάλιστα με την κρίση έχει αρχίσει να γίνεται και επικίνδυνη. Παρόλα αυτά για τους εραστές των ακινήτων εξακολουθούν να υπάρχουν ελκυστικές διέξοδοι.

Μία από αυτές είναι να αρχίσετε να αναζητάτε σε περιοχές πέραν από τα στενά όρια της πόλης ή της περιοχής που γνωρίζετε. Εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης αλλά και σε δημοφιλή τουριστικά θέρετρα οι τιμές είναι εξαιρετικά ελκυστικές σε σχέση με τα μεγάλα αστικά κέντρα και για αυτό οι προκλήσεις πολλαπλασιάζονται. Επενδύσεις αυτής κατηγορίας μπορεί να φαίνονται ελκυστικές, αν ζείτε σε μια περιοχή όπου τα ακίνητα είναι ακριβά. Το ίδιο ισχύει , αν έχετε ήδη δική σας ιδιοκτησία, στην περιοχή που ζείτε και θέλετε να διαφοροποιήσετε την μορφή των επενδύσεων σας . Ή μπορεί να θέλετε απλά να έχετε ένα ακίνητο με προσδοκία υπεραξιών. Ένας παράγοντας που οδηγεί τους ανθρώπους για να εξετάσουν την αγορά ακινήτων μακριά από το τόπο μόνιμης κατοικίας είναι ότι οι τιμές μπορεί να είναι πιο προσιτές σε ένα άλλο κράτος. Δηλαδή, αν απλά δεν μπορεί κάποιος να αντέξει οικονομικά την αγορά στο μέρος όπου ζει ή αν αυτό θα απαιτεί την επένδυση πολλών χρημάτων και θέλει να διαφοροποιήσει το επενδυτικό του προφίλ τότε επιβάλλεται να εξετάσει και την αγορά σε άλλες περιοχές όπου η αγορά αλλά το κόστος ιδιοκτησίας είναι σημαντικά χαμηλότερο. Το ίδιο ισχύει και για ανθρώπους που ζουν σε υποβαθμισμένες περιοχές, αλλά δεν θέλουν να μετακινηθούν για επαγγελματικούς ή προσωπικούς λόγους. Για αυτούς ενδεχομένως ένα συνδυασμός αγοράς και ενοικίασης μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα αποδοτικός. Σε κάθε περίπτωση ο κύριος λόγος που οι άνθρωποι αποφασίζουν να επενδύσουν ε είναι η απόδοση της επένδυσης. Οι τιμές, τα έξοδα, οι φόροι, η είναι παράγοντες που ενδέχεται να είναι ευνοϊκότεροι σε σύγκριση με την αγορά που γνωρίζετε.

Τι θα πρέπει να εξετάσετε; Όταν επενδύετε σε μία αγορά που δεν γνωρίζετε , θα πρέπει να αντιμετωπίσετε την έλλειψη εξοικείωσης με την τοπική αγορά ακινήτων και με τις τοπικές οικονομικές συνθήκες, τόσο στο επίπεδο της πόλης και το επίπεδο γειτονιάς.. . Είναι σημαντικό να μιλήσετε με τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή για να αποκτήσετε μια πραγματική κατανόηση των τοπικών κανονισμών. Θα χρειαστείτε καλές επαφές στην περιοχή για να κάνετε το επενδυτικό πρόγραμμα, αλλά όταν πρόκειται για μια μακρινή πόλη, μπορείτε να ξεκινήσετε από το μηδέν για την εξεύρεση της επαγγελματιών , όπως οι κτηματομεσίτες που θα είναι το κλειδί για την επιτυχία ή την αποτυχία σας.

Που θα στραφεί η ζήτηση

Μικρά σπίτια με μέσο κόστος που θα κινείται στα επίπεδα των 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο θα επωφεληθούν από τις αλλαγές που προωθούνται από το υπουργείο Οικονομικών και οι οποίες προβλέπουν ότι η απαλλαγή από το «πόθεν έσχες» για αγορά πρώτης κατοικίας θα ισχύσει για τα πρώτα 120 τ.μ. επιφανείας και αντικειμενικής αξίας από 200.000 ευρώ ως 300.000 ευρώ, ανάλογα την οικογενειακή κατάσταση του ενδιαφερόμενου αγοραστή. Αν και οι ρυθμίσεις αυτές στοχεύουν στην αναθέρμανση της ζήτησης η αποτελεσματικότητα τους αμφισβητείται καθώς :

-η αγορά πρώτης κατοικίας είναι περιορισμένη καθώς το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κινείται ελαφρώς υψηλότερα από το 80%.

-η έκρηξη της ανεργίας καθιστά τους περισσότερους επιφυλακτικούς.

-η χρηματοδότηση από τις τράπεζες είναι περιορισμένη.

Παρόλα αυτά , πληροφορίες φέρουν το υπουργείο Οικονομικών να προωθεί ταυτόχρονα και την απαλλαγή από τα τεκμήρια και τις τοκοχρεωλυτικές δόσεις των στεγαστικών δανείων με τα οποία χρηματοδοτείται η συγκεκριμένη αγορα. Σε κάθε περίπτωση η εξαίρεση από το «πόθεν έσχες» θα αφορά περιπτώσεις απόκτησης ακινήτων που πραγματοποιούνται μέσα στην επόμενη διετία, ενώ για τα τοκοχρεολυσία υπάρχει πρόταση να εφαρμοστεί το μέτρο από τις 23 Απριλίου, οπότε ψηφίστηκε το φορολογικό νομοσχέδιο και καταργήθηκε η απαλλαγή.

Το σχεδίο για το Μεταξουργείο

Ολοκληρωμένο σχέδιο παρέμβασης σε ακίνητα της στο Μεταξουργείο θα υλοποιήσει η εταρία Oliaros. Το σχέδιο αφορά ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων, είτε πρόκειται για παλαιά κτίρια είτε για ελεύθερα οικόπεδα τα οποία έχουν ήδη αγορασθεί από την εταιρεία (οι πρώτες αγορές πραγματοποιήθηκαν το 2006) στην περιοχή που περικλείεται από τις οδούς Πειραιώς, Ιερά Οδό, Κωνσταντινουπόλεως, Αχιλλέως και Δεληγιώργη, συνολικής επιφάνειας 500 στρεμμάτων. Τα ακίνητα θα μετατραπούν κατά κύριο λόγο σε κατοικίες αλλά και γραφεία, ανοικτούς χώρους, εμπορικούς και αποθηκευτικούς, ενώ ο συνολικός σχεδιασμός περιλαμβάνει και 260 υπόγειες θέσεις στάθμευσης.

Η πρώτη φάση του έργου, που αναμένεται να ολοκληρωθεί στους επόμενους 12 μήνες, εστιάζει στην ενεργειακή και αρχιτεκτονική αναβάθμιση 4 κτιρίων (Κεραμεικού 51, Λεωνίδου 26 και Ιάσονος, Ιάσονος 47, Λεωνίδου 11) της δεκαετίας του '70 για κατοικία, εμπορική ή επαγγελματική δραστηριότητα σε τιμές πώλησης από 2.000 ευρώ/τ.μ. και δεν θα ξεπερνούν τα 3.000 ευρώ.

Η δεύτερη φάση θα αφορά στην ανάπτυξη 8-10 μεμονωμένων κτιρίων που θα προπωλούνται ώστε να δίνεται η δυνατότητα επιλογής και προσαρμογής ενός κτιρίου ή χώρου ανάλογα με τις ανάγκες του αγοραστή.

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Ακίνητα με άποψη

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki