Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Επενδυτικές Ευκαιρίες

Τι αλλαζει στην αγορα ακινήτων

« Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μία καμπή. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με σιγουριά πως θα είναι η επόμενη μέρα. Εκείνο όμως για το οποίο μπορεί να στοιχηματίσει είναι ότι θα είναι διαφορετική.» Με το λακωνικό αυτό τρόπο κορυφαίος στέλεχος της αγοράς ακινήτων έδωσε το στίγμα των ανακατατάξεων που κυοφορούνται την περίοδο αυτή στην αγορά. Νέες περιοχές κατοικίας δημιουργούνται, νέες δραστηριότητες αναδεικνύονται , αγορές «πεθαίνουν» και όλα αυτά σε ένα περιβάλλον υψηλής αβεβαιότητας τόσο ως προς τις χωροταξικές ρυθμίσεις όσο και ως προς το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Οι περισσότεροι αναλυτές της αγοράς θεωρούν ότι η επόμενη τριετία θα «σημαδευτεί» από την:

-Ενίσχυση των εμπορικών κέντρων η οποία θα συνδυάζεται και με την γεωγραφική και χωροταξική αποκέντρωση.

- Ενίσχυση των εμπορικών δρόμων με την ταυτόχρονη υποβάθμιση των περιφερειακών τους αγορών.

- Αύξηση της ζήτησης για συγχρόνους γραφειακούς χώρους με την παράλληλη υποβάθμιση των μικρών γραφείων σε κτίρια μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται στους κεντρικούς πυρήνες της πρωτεύουσας αλλά και στην Θεσσαλονίκη.

-Στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας σε νέες περιοχές οι οποίες θα χαρακτηρίζονται από τις σύγχρονες υποδομές σε οδικά δίκτυα και σε μεταφοράς καθώς και από το χαμηλό κόστος γης.

Καταλυτικές αλλαγές όμως αναμένονται στην αγορά γραφείων. «Η ζήτηση έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με τις προηγούμενες χρονιές. Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι οι χρήστες απομακρύνονται σταδιακά από τις ζώνες υψηλής προβολής προς περιοχές που εξασφαλίζουν χαμηλότερα μισθώματα και –κυρίως- ευκολότερες συγκοινωνιακές προσβάσεις

Πιέζουν για χαμηλότερες τιμές

Οι αγοραστές στην αγορά σύγχρονων γραφειακών χώρων πιέζουν για υψηλότερες αποδόσεις και για τον λόγο αυτό δεν θα πρέπει να αποκλεισθεί περαιτερω υποχώρηση των τιμών πώλησης στην διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου . Παράλληλη το γεγονός ότι έχει αυξηθεί ο επενδυτικός κίνδυνος λόγω της αύξησης του αριθμού των επιχειρήσεων που έχουν μισθώσει χώρους και αδυνατούν να αποπληρώσουν το ποσό του ενοικίου αποτελεί ένα πρόσθετο μοχλό πίεσης για μείωση των τιμών πώλησης. Το σίγουρο είναι ότι ακόμα και σε δρόμους γραφείων υψηλής προβολής ο αριθμός των αδιάθετων χώρων έχει αυξηθεί κατακόρυφα ενώ έχει επιμηκυνθεί και ο χρόνος απορρόφησης του αδιάθετου αποθέματος. Από την άλλη πλευρά ασφυκτικές είναι οι πιέσεις που δέχεται η αγορά «ηλικιωμένων» γραφειακών χώρων που βρίσκονται στο κέντρο της πρωτεύουσας καθώς τόσο οι τιμές πώλησης όσο και τα μισθώματα βρίσκονται σε πορεία ελεύθερης πτώσης. Παράγων αβεβαιότητας είναι και οι συμβάσεις ληζινγκ καθώς διατυπώνονται φόβοι ότι θα αυξηθεί ο αριθμός των επιχειρήσεων που θα βρεθούν σε αδυναμία να καταβάλλουν τις δόσεις που προβλέπει το δανειστικό τους συμβόλαιο.

Καταλύτης στις εξελίξεις στην αγορά εμπορικών χώρων (εμπορικά κέντρα και μεμονωμένα καταστήματα) εκτιμάται ότι θα είναι η πορεία των πωλήσεων των επιχειρήσεων των επιχειρήσεων του κλάδου. Την περίοδο αυτή , η ζήτηση είναι εστιασμένη στους οργανωμένους εμπορικού χώρους καθώς και σε καταστήματα που βρίσκονται σε δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής. Η υπερβάλλουσα προσφορά χώρων σε εμπορικά κέντρα σε συνδυασμό με την επιβράδυνση της ιδιωτικής κατανάλωσης είναι μία απειλή για την συγκεκριμένη αγορά. Από την άλλη πλευρά όμως η εικόνα της αγοράς σε δρόμους που δεν χαρακτηρίζονται ως υψηλής προβολής χαρακτηρίζεται ως δραματική. «Η κρίση που οδηγεί κάποιους εμπόρους στην απόφαση να σταματήσουν την επιχειρηματική τους δραστηριότητα και πολλούς μεγάλης ηλικίας να συνταξιοδοτηθούν έχει ως αποτέλεσμα να αυξηθεί κατακόρυφα η προσφορά εμπορικών χώρων. Από τα πρώτα στοιχεία που αφορούν το ισοζύγιο των επιχειρήσεων που ανοίγουν και που αναστέλλουν την δραστηριότητα τους προκύπτει μία δραματική επιδείνωση. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι η προσφορά εμπορικών χώρων αυξάνεται με θεαματικούς ρυθμούς με αρνητικές επιπτώσεις στο επίπεδο των τιμών πώλησης και ενοικίων» επισήμανε χαρακτηριστικά μεσίτης και συμπλήρωνε λέγοντας ότι με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν θα ανατραπούν στο εγγύς χρονικό διάστημα».

Ελληνική απόβαση στο Λονδίνο

Οι αβέβαιες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας και της ελληνικής αγοράς ακινήτων σε συνδυασμό με την υψηλή φορολογία προκαλούν τεράστια φυγή κεφαλαίων στο εξωτερικό. Η αγορά κατοικίας του Λονδίνου έρχεται πρώτη στις προτιμήσεις Ελλήνων επιχειρηματιών και ιδιωτών, αποτελώντας ασφαλές καταφύγιο για τα ελληνικά κεφάλαια, σε βαθμό μάλιστα που να δημιουργείται... ελληνική συνοικία στη βρετανική πρωτεύουσα. Αυτό τουλάχιστον επισημαίνουν στελέχη μεγάλων μεσιτικών γραφείων της βρετανικής πρωτεύουσας, που έχουν γίνει αποδέκτες, το τελευταίο διάστημα, της μεγάλης ζήτησης από την Ελλάδα. Πόσα μπορεί να είναι τα ακίνητα που αγοράσθηκαν το 2010 από Ελληνες στο Λονδίνο; Κοντά στις 5.500, όπως τουλάχιστον υποστηρίζουν Βρετανοί μεσίτες, νούμερο ικανό να δημιουργήσει ολόκληρη ελληνική συνοικία στη βρετανική πρωτεύουσα. Αθηναϊκά μεσιτικά γραφεία, τα οποία συνεργάζονται με αντίστοιχα βρετανικά ή ακόμη και Κύπριοι μεγαλομεσίτες έχουν αναλάβει το έργο της αναζήτησης των κατάλληλων ακινήτων για τις αγοραπωλησίες, οι οποίες στην πλειοψηφία τους γίνονται τοις μετρητοίς. Μία από τις μεγαλύτερες αγοραπωλησίες μάλιστα που έγιναν με ελληνικά κεφάλαια αφορά συγκρότημα πολυτελών κατοικιών στην περιοχή Knightsbridge - κόστισε περί τα 32 εκατ. στερλίνες (περίπου 37 εκατ. ευρώ) - σε τρεις Ελληνες επιχειρηματίες. Οι προτιμήσεις των Ελλήνων εστιάζουν κυρίως σε οικιστικά ακίνητα και διαμερίσματα, ενώ η ζήτηση ειδικά για την αγορά του Λονδίνου δικαιολογείται από το γεγονός ότι η βρετανική αγορά είναι η ωριμότερη πανευρωπαϊκά και μάλιστα τη δεδομένη χρονική περίοδο αποτελεί ένα ιδιαίτερα ασφαλές καταφύγιο καθώς οι τιμές φαίνεται να ολοκληρώνουν τον καθοδικό τους κύκλο. Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills, οι τιμές σε πρωτοκλασάτες κατοικίες στο κέντρο της βρετανικής πρωτεύουσας προβλέπεται να μειωθούν κατά μόλις 1% το 2011, ενώ οι προοπτικές κάνουν λόγο για αύξηση μέχρι και 33% έως τα τέλη του 2015.

Αγορές σε πέντε περιοχές

Το μεγάλο «παιγνίδι» στο κέντρο της Αθήνας τώρα ξεκινά. Το σκηνικό έχει στην πραγματικότητα τρία σκέλη: το ένα σκέλος αφορά αγορές κτιρίων. Το δεύτερο σκέλος τις αναβαθμίσεις υποβαθμισμένων περιοχών . Το τρίτο σκέλο αφορά τα προγράμματα αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος της ευρύτερης περιοχής που ξεκινά από το ιστορικό κέντρο και καταλήγει στα Πατήσια. Πληροφορίες εμφανίζουν να βρίσκονται σε φάση διαπραγματεύσεων οι αγορές γηρασμένων και υποβαθμισμένων κτιρίων στις περιοχές που βρίσκονται ή γειτνιάζουν στα σημεία στα οποία ήδη έχουν εξαγγελθεί παρεμβάσεις. Στόχος των επενδύσεων είναι η αξιοποίηση χώρων για μετατροπή τους σε κατοικία. Υπενθυμίζεται ότι η υπουργός Περιβάλλοντος Τ. Μπιρμπίλη είπε ότι στόχος των έργων αναβάθμισης είναι μεταξύ άλλων και η προσέλκυση κατοίκων και ενοικιαστών μεσαίων εισοδηματικών τάξεων και αλλαγή μέρους της υπάρχουσας χρήσης (σ.σ. από μικρομάγαζα, εργαστήρια, βιοτεχνίες) σε χρήση κατοικίας. Το πρόγραμμα προβλέπει την ανάπλαση της πλατείας Θεάτρου και της οδού Μενάνδρου καθώς και οι αναπλάσεις σε Αγ. Παντελεήμονα, πλατεία Αττικής, Αγ. Νικόλαο Αχαρνών.Αναπλάσεις προβλέπονται και σε Κολωνό και Ελαιώνα.

Επενδύουν στην Γερμανία

Εκτός από τη βρετανική αγορά, υψηλά στις προτιμήσεις των Ελλήνων... εχόντων είναι και η Γερμανία. Μεγαλομεσίτες, σύμβουλοι ακινήτων και μεγάλα δικηγορικά γραφεία στην Ελλάδα προτείνουν μία εναλλακτική μορφή επένδυσης για τους έχοντες ρευστό αυτή τη δύσκολη περίοδο, αναλαμβάνοντας όλο το «πακέτο» επένδυσης με αποδόσεις από 6,5% έως 9% για ποσά από 350 χιλ. ευρώ και πάνω. Πέρα από τα κλασικά οικιστικά ακίνητα, διαμερίσματα, διπλοκατοικίες ή μονοκατοικίες που υπάρχουν και στην Ελλάδα, η Γερμάνια προσφέρει πάρα πολλές ευκαιρίες στα λεγόμενα ακίνητα απόδοσης / εισοδήματος. Στα αμιγώς οικιστικά ακίνητα απόδοσης (όπου συγκαταλέγονται συνήθως πολυκατοικίες 10 έως 20 διαμερισμάτων με κανένα ή το πολύ ένα κατάστημα στο ισόγειο) προσφέρει αποδόσεις από 6% έως και 10 %, ενώ υψηλότερα μπορεί να είναι τα νούμερα στα λεγόμενα μικτά ακίνητα απόδοσης, όπου τα έσοδα από τις μισθώσεις προέρχονται κατά 50% από τη μίσθωση διαμερισμάτων και κατά 50% από τη μίσθωση καταστημάτων και γραφείων. Στα αμιγώς εμπορικά ακίνητα οι αποδόσεις μπορεί να κυμαίνονται από το 7,5% έως και 12%.

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki