Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Επενδυτικές Ευκαιρίες

Μικρά και περιζήτητα

Eλκυστική επένδυση χαρακτηρίζουν στελέχη της αγοράς την απόκτηση ενός μικρού διαμερίσματος, κατηγορία στην οποία έχει στραφεί τα τελευταία χρόνια η πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών. Τα μικρά διαμερίσματα δηλαδή τα δυάρια ή τα τριάρια είναι εκείνα που καταλαμβάνουν την πρώτη θέση στις αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται .Ο λόγος που οι τιμές παραμένουν σε σταθερά υψηλά επίπεδα, όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς είναι το γεγονός ότι παρά την υψηλή ζήτηση, λόγω του μικρότερου κόστους σε σχέση με μια κατοικία 90 ή 100 τ.μ., η προσφορά είναι περιορισμένη. Οι περιοχές που συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι αυτές που γειτνιάζουν με τα πανεπιστημιακά ιδρύματα, αλλά και τους σταθμούς του Μετρό. Bάσει αυτών των κριτηρίων, στο Λεκανοπέδιο της Aττικής οι πλέον δημοφιλείς περιοχές για τους φοιτητές αναδεικνύονται οι Αμπελόκηποι, τα Εξάρχεια, η Καισαριανή, του Γκύζη, του Ζωγράφου, των Ιλισίων, το Αιγάλεω, η Νίκαια, η Καλλιθέα, το Κουκάκι, ο Ν. Κόσμος, το Παγκράτι, η Δάφνη, ο Βύρωνας, ο Ταύρος, τα Πετράλωνα, ο Αγ. Δημήτριος, το Περιστέρι αλλά και ο Πειραιάς. Όσον αφορά τις τιμές τα μικρά διαμερίσματα και κυρίως τα μεταχειρισμένα, έχουν μικρότερες απώλειες σε σύγκριση με τα μεγαλύτερα που εκτιμάται ότι κινείται σε επίπεδα χαμηλότερα του 10%.

Η αξία σε νοίκια

Ερευνα για τη σχέση αξίας του ακινήτου και ενοικίου, δείχνει η Ελλάδα βρίσκεται στην τρίτη θέση με 38 ετήσια μισθώματα να απαιτούνται για την αγορά του ίδιου ενοικίου. Για παράδειγμα, αν κάποιος ιδιοκτήτης εισπράττει 500 ευρώ το μήνα ενοίκιο, δηλαδή 6.000 ευρώ το χρόνο, θα χρειαστεί ένα ποσό της τάξης των 228.000 ευρώ για να το αγοράσει. Αγορές Στη σχετική λίστα, την πρώτη θέση με τις χώρες που χρειάζονται τα περισσότερα ετήσια ενοίκια για αγορά του σπιτιού καταλαμβάνει το Μονακό. Εκεί χρειάζονται πάνω από 80 ετήσια ενοίκια προκειμένου να αγοραστεί το ακίνητο. Ακολουθεί η Ανδόρα με περίπου 45 ενοίκια, ενώ μαζί με την Ελλάδα είναι η Μάλτα και η Ισπανία. Τα λιγότερα ετήσια ενοίκια για αγορά σπιτιού χρειάζονται στη Μολδαβία με 9, στην Ουγγαρία με 12 και στην Ουκρανία με 11. Στις χώρες αυτές οι τιμές πώλησης είναι εξαιρετικά χαμηλές, π.χ. 80.000 ευρώ για σπίτι 100 τ.μ., ενώ τα μισθώματα είναι υψηλά, π.χ. 600 ευρώ το μήνα.

Η ανάκαμψη στα επαγγελματικά

Οι αγοραστές στην αγορά σύγχρονων γραφειακών χώρων πιέζουν για υψηλότερες αποδόσεις και για τον λόγο αυτό δεν θα πρέπει να αποκλεισθεί και νέα υποχώρηση των τιμών πώλησης στην διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου . Παράλληλα το γεγονός ότι έχει αυξηθεί ο επενδυτικός κίνδυνος λόγω της αύξησης του αριθμού των επιχειρήσεων που έχουν μισθώσει χώρους και αδυνατούν να αποπληρώσουν το ποσό του ενοικίου αποτελεί ένα πρόσθετο μοχλό πίεσης για μείωση των τιμών πώλησης και ενοικίων . Το σίγουρο είναι ότι ακόμα και σε δρόμους γραφείων υψηλής προβολής ο αριθμός των αδιάθετων χώρων έχει αυξηθεί κατακόρυφα ενώ έχει επιμηκυνθεί και ο χρόνος απορρόφησης του αδιάθετου αποθέματος. Από την άλλη πλευρά ασφυκτικές είναι οι πιέσεις που δέχεται η αγορά «ηλικιωμένων» γραφειακών χώρων που βρίσκονται στο κέντρο της πρωτεύουσας καθώς τόσο οι τιμές πώλησης όσο και τα μισθώματα βρίσκονται σε πορεία ελεύθερης πτώσης. Παράγων αβεβαιότητας είναι και οι συμβάσεις ληζινγκ καθώς διατυπώνονται φόβοι ότι θα αυξηθεί ο αριθμός των επιχειρήσεων που θα βρεθούν σε αδυναμία να καταβάλλουν τις δόσεις που προβλέπει το δανειστικό τους συμβόλαιο.

Καταλύτης στις εξελίξεις στην αγορά εμπορικών χώρων (εμπορικά κέντρα και μεμονωμένα καταστήματα) εκτιμάται ότι θα είναι η πορεία των πωλήσεων των επιχειρήσεων των επιχειρήσεων του κλάδου. Την περίοδο αυτή , η ζήτηση είναι εστιασμένη στους οργανωμένους εμπορικού χώρους καθώς και σε καταστήματα που βρίσκονται σε δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής. Η υπερβάλλουσα προσφορά χώρων σε εμπορικά κέντρα σε συνδυασμό με την επιβράδυνση της ιδιωτικής κατανάλωσης είναι μία απειλή για την συγκεκριμένη αγορά. Από την άλλη πλευρά όμως η εικόνα της αγοράς σε δρόμους που δεν χαρακτηρίζονται ως υψηλής προβολής χαρακτηρίζεται ως δραματική. Η κρίση που οδηγεί κάποιους εμπόρους στην απόφαση να σταματήσουν την επιχειρηματική τους δραστηριότητα και πολλούς μεγάλης ηλικίας να συνταξιοδοτηθούν έχει ως αποτέλεσμα να αυξηθεί κατακόρυφα η προσφορά εμπορικών χώρων. Από τα πρώτα στοιχεία που αφορούν το ισοζύγιο των επιχειρήσεων που ανοίγουν και που αναστέλλουν την δραστηριότητα τους προκύπτει μία δραματική επιδείνωση. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι η προσφορά εμπορικών χώρων αυξάνεται με θεαματικούς ρυθμούς με αρνητικές επιπτώσεις στο επίπεδο των τιμών πώλησης και ενοικίων» επισήμανε χαρακτηριστικά μεσίτης και συμπλήρωνε λέγοντας ότι με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν θα ανατραπούν στο εγγύς χρονικό διάστημα.

Κατοικία: Ανεβαίνουν οι αποδόσεις

Πιο συμφέρουσα καθίσταται η αγορά κατοικίας. Απο στοιχεία προκύπτει ότι το 2010 σημειώθηκε σημαντική μείωση του λόγου του δείκτη τιμών των διαμερισμάτων προς τον δείκτη ενοικίων τους, στο 85,2% συνολικά το 2010 (2007=100), έναντι 91,0% το 2009 και 97,9% το 2008, παρά την επιβράδυνση της αύξησης των τιμών των ενοικίων (μέση αύξηση 2010: +2,4%, 2009: +3,6%, 2008: +3,9%). Σημειώνεται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) σε ονομαστικούς όρους σημείωσαν περιορισμένη μείωση κατά -4,0% συνολικά το 2010, έναντι μείωσης κατά -3,7% το 2009 και αυξήσεων κατά +1,7% και +5,9% το 2008 και 2007 αντίστοιχα. Ειδικότερα, οι τιμές των νέων κατοικιών σημείωσαν πτώση παρά την αύξηση του κόστους των οικοδομικών υλικών κατά 3,0% το 2010, έναντι ωστόσο μείωσής του κατά -0,7% το 2009. Η μείωση των τιμών των τιμών των διαμερισμάτων ήταν σημαντικά μεγαλύτερη στη Θεσσαλονίκη, φθάνοντας το -6,9% το 2010, από -6,0% το 2009, από ό,τι στην Αθήνα (2010: -2,8%. 2009: -4,6%) και τις λοιπές περιοχές, που περιλαμβάνουν τις δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες (2010: -4,8%, 2009: -1,9%). Κατά συνέπεια η αγορά κατοικίας αρχίζει να εμφανίζει υψηλότερη πραγματική απόδοση της επένδυσης σε κατοικίες. Αν αυτή η τάση ενισχυθεί περαιτέρω μπορεί να συμβάλει σε προσέλκυση επενδυτών στον κλάδο, εφόσον σημειωθεί εμφανής βελτίωση της εμπιστοσύνης των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων για τις οικονομικές εξελίξεις στη χώρα.

Ενοίκια και πληθωρισμός

Ο πληθωρισμός συμβαδίζει με τις τιμές των ενοικίων; Η απάντηση είναι όχι. Οι τιμές των ενοικίων δρούν ανεξάρτητα από τον πληθωρισμό καθώς όπως δείχνει η ιστορική εμπειρία τα ενοίκια μπορεί να αυξάνονται ή να μειώνονται ανεξάρτητα από την μεταβολή του πληθωρισμού. Για παράδειγμα στις αρχές της αρχές της δεκαετίας του 200ο με πληθωρισμό 3% , τα ενοίκια των κατοικιών αυξάνονταν με ετήσιο ρυθμό 4,1% ενώ τα ενοίκια των επαγγελματικών χώρων με ρυθμούς άνω του 15%. Αντίθετα σήμερα μεσούσης της κρίσης και με τον πληθωρισμό να κινείται –τέλος Δεκεμβρίου-στο 5,2% οι τιμές των ενοικίων έχουν κατρακυλίσει. Ακόμα και με βάση τα επίσημα στοιχεία τα ενοίκια των κατοικιών έχουν καταγράψει άνοδο 1,8%. Θέλετε να κάνετε μόνοι σας την σύγκριση; Συγκρίνετε την πορεία του πληθωρισμού με τα στοιχεία που προκύπρουν από έρευνες που έχουν γίνει και αφορούν την εξέλιξη των τιμών των ενοικίων σε κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους.

ΓΡΑΦΕΙΑ

Έκθεση-Southeast Real Estate- αναφέρεται σε αποδυναμωμένη αγορά γραφείων που οδήγησε στην περαιτέρω αδράνεια των επενδυτών, ενώ ταυτόχρονα η κατασκευή πολλών νέων έργων είτε διακόπηκε είτε αναβλήθηκε, έως ότου βελτιωθούν οι οικονομικές συνθήκες. Αντίστοιχα μειωμένη ήταν και η δραστηριότητα στις ενοικιάσεις, που αφορούσε περισσότερο μετακομίσεις σε μικρότερα γραφεία ή δευτερεύουσες -και ως εκ τούτου φθηνότερες- τοποθεσίες, ενώ στην ημερησία διάταξη βρέθηκαν και οι διαπραγματεύσεις για την αναπροσαρμογή των συμβολαίων, με απώτερο στόχο τη μείωση των ενοικίων. Τα μισθώματα γραφειακών χώρων πρώτης κατηγορίας (prime) στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας (CBD) και ειδικότερα κατά μήκος της λεωφ. Βασ. Σοφίας και της οδού Πανεπιστημίου κυμάνθηκαν στο τέλος του 2010 από 18 έως 24 ευρώ ανά τ. μ. σε μηνιαία βάση. Κατά μήκος της λεωφ. Κηφισίας τα μηνιαία ενοίκια κυμάνθηκαν μεταξύ 15 και 19 ευρώ ανά τ. μ., στη λεωφ. Συγγρού από 15 έως 17 ευρώ ανά τ. μ., ενώ περαιτέρω πτωτικές τάσεις αναμένονται κατά τη διάρκεια του 2011», αναφέρει η έκθεση. Όπως εκτιμά η Southeast Real Estate, το 2011 η πορεία των εμπορικών ακινήτων αναμένεται να επιβραδυνθεί ακόμα περισσότερο. Συνολικά την τελευταία τριετία καταγράφηκε πτώση έως και 50% στα ενοίκια των γραφειακών χώρων καθώς οι μισθωτές χώρων γραφείων στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μετακινούνται μόνο αν καταλήξουν σε αδιέξοδο οι συζητήσεις για επαναδιαπραγμάτευση των υφιστάμενων μισθώσεων ενώ νέοι μισθωτές δεν εμφανίζονται στην αγορά.

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ

Μείωση των ενοικίων έως και 30% και κατάργηση του «αέρα» για τα καταστήματα του κέντρου παρατηρείται το τελευταίο τρίμηνο. Αιτία η πρωτοφανής κρίση που πλήττει το λιανεμπόριο, καθώς εκτιμάται ότι τους τελευταίους 13 μήνες έκλεισαν 65.000 εμπορικά καταστήματα και έχουν χαθεί 100.000 θέσεις εργασίας. Σύμφωνα με τον Εμπορικό Σύλλογο Αθηνών το 25% από αυτά που έχουν κλείσει βρίσκονταν στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της πρωτεύουσας. Τα στοιχεία αφορούν μόνο στα ισόγεια καταστήματα και όχι σε εκείνα που βρίσκονται σε ορόφους. Το 2010, το ύψος των ενοικίων, συγκριτικά με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2009, διολίσθησε από 7% έως 19% στις οδούς Ερμού (Αθήνα), Τσακάλωφ (Κολωνάκι), Κολοκοτρώνη (Κηφισιά), Σωτήρος (Πειραιά) και Μεταξά (Γλυφάδα). Η κατάσταση στις υπόλοιπες, τοπικές αγορές, δείχνει ακόμα χειρότερη. Το ενδιαφέρον χρηστών και επενδυτών, λαμβάνοντας ως βάση τη ζήτηση τόσο τοπικών όσο και πολυεθνικών εταιρειών, προσελκύουν πρωτίστως οι αγορές της Ερμού και του Κολωνακίου και δευτερευόντως οι αγορές της Γλυφάδας (Μεταξά), του Πειραιά (Σωτήρος) και της Κηφισιάς (οδός Κολοκοτρώνη). Το ενδιαφέρον, εντός του 2010, επικεντρώθηκε κυρίως σε επιφάνειες από 80 έως 150 τ.μ. και προέκυψε στο πλαίσιο της εξασφάλισης χαμηλότερων μισθωμάτων και μείωσης των λειτουργικών εξόδων (μετεγκατάστασης). Προήλθε αρχικά από τράπεζες αλλά πολύ περισσότερο από το χώρο της ένδυσης.

ΚΑΤΟΙΚΙΑ

Αντιφατικά στοιχεία για την πορεία των τιμών των ενοικίων. Από την μία πλευρά τα επίσημα στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη των ενοικίων καταγράφουν άνοδο 1,8% ενώ από την άλλη στοιχεία μεσιτικών εταιριών τα εμφανίζουν να έχουν υποχωρήσει έως και 35%. Πρέπει να σημειωθεί ότι άνοδο των τιμών καταγράφουν οι δειγματοληψίες της Στατιστικής Αρχής ενώ εντελώς διαφορετική εικόνα δημοσιοποιεί η εταιρία Δανός Chartered Surve¬yors. Πρέπει να σημειωθεί ότι η έρευνα της εταιρίας ενδεχομένως να μη έχει σταθερό δείγμα (συγκεκριμένα ποιοτικά χαρακτηριστικά κατοικιών) ενώ αντίθετα τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του δείγματος της Στατιστική Αρχής είναι σταθερά και βασίζονται στα αποτελέσματα της έρευνας οικογενειακών προϋπολογισμών. Σε κάθε περίπτωση όμως τα επίσημα στοιχεία εμφανίζουν επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των ενοικίων σε σύγκριση με την περίοδο 2008 κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες. Η εταιρία εμφανίζει τις τιμές των ενοικίων στα ανατολικά και στα δυτικά προάστια της Αττικής να παρουσιάζουν υποχώρηση 15%-20% και τα ενοίκια να κυμαίνονται από 5,5 έως 7,3 ευρώ/τ.μ. στα δυτικά κι από 7 έως 7,5 ευρώ/τ.μ. στα ανατολικά. Στα βόρεια προάστια όπου τα ενοίκια κυμαίνονται από 4 έως 14 ευρώ/τ.μ. η μείωση σε σύγκριση με το 2009 ανέρχεται σε 10%-15%, στα ακριβά νότια προάστια, δηλαδή στις παράλιες περιοχές της Αττικής η πτώση είναι της τάξης του 10% με τα μισθώματα των διαμερισμάτων να κινούνται μεταξύ 7 και 16 ευρώ/τ.μ. Τέλος, 10% υποχωρούν τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας (9-18 ευρώ/τ.μ.). Στη Θεσσαλονίκη, και συγκεκριμένα στο Πανόραμα, τα νεόδμητα σπίτια ενοικιάζονται από 8 έως 12 ευρώ/τ.μ. με πτώση 30% και ακολουθούν Κορδελιό (4-6 ευρώ/τ.μ.), Εύοσμος (5-8 ευρώ/τ.μ.), Αμπελόκηποι (4-6 ευρώ/τ.μ.), Λ. Νίκης (8-14 ευρώ/τ.μ.) με υποχώρηση 20%. Πάντως, στην περιοχή του Πανοράματος καταγράφεται πτώση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης κατά 35% για τα μεταχειρισμένα σπίτια (2.500-4.000 ευρώ/τ.μ. η τιμή πώλησης και 6-10 ευρώ/τ.μ. η μίσθωση).

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki