Ο πληθωρισμός συμβαδίζει με τις τιμές των ενοικίων; Η απάντηση είναι όχι. Οι τιμές των ενοικίων δρούν ανεξάρτητα από τον πληθωρισμό καθώς όπως δείχνει η ιστορική εμπειρία τα ενοίκια μπορεί να αυξάνονται ή να μειώνονται ανεξάρτητα από την μεταβολή του πληθωρισμού. Για παράδειγμα στις αρχές της αρχές της δεκαετίας του 200ο με πληθωρισμό 3% , τα ενοίκια των κατοικιών αυξάνονταν με ετήσιο ρυθμό 4,1% ενώ τα ενοίκια των επαγγελματικών χώρων με ρυθμούς άνω του 15%. Αντίθετα σήμερα μεσούσης της κρίσης και με τον πληθωρισμό να κινείται –τέλος Δεκεμβρίου-στο 5,2% οι τιμές των ενοικίων έχουν κατρακυλίσει. Ακόμα και με βάση τα επίσημα στοιχεία τα ενοίκια των κατοικιών έχουν καταγράψει άνοδο 1,8%. Θέλετε να κάνετε μόνοι σας την σύγκριση; Συγκρίνετε την πορεία του πληθωρισμού με τα στοιχεία που προκύπρουν από έρευνες που έχουν γίνει και αφορούν την εξέλιξη των τιμών των ενοικίων σε κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους.

ΓΡΑΦΕΙΑ

Έκθεση-Southeast Real Estate- αναφέρεται σε αποδυναμωμένη αγορά γραφείων που οδήγησε στην περαιτέρω αδράνεια των επενδυτών, ενώ ταυτόχρονα η κατασκευή πολλών νέων έργων είτε διακόπηκε είτε αναβλήθηκε, έως ότου βελτιωθούν οι οικονομικές συνθήκες. Αντίστοιχα μειωμένη ήταν και η δραστηριότητα στις ενοικιάσεις, που αφορούσε περισσότερο μετακομίσεις σε μικρότερα γραφεία ή δευτερεύουσες -και ως εκ τούτου φθηνότερες- τοποθεσίες, ενώ στην ημερησία διάταξη βρέθηκαν και οι διαπραγματεύσεις για την αναπροσαρμογή των συμβολαίων, με απώτερο στόχο τη μείωση των ενοικίων. Τα μισθώματα γραφειακών χώρων πρώτης κατηγορίας (prime) στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας (CBD) και ειδικότερα κατά μήκος της λεωφ. Βασ. Σοφίας και της οδού Πανεπιστημίου κυμάνθηκαν στο τέλος του 2010 από 18 έως 24 ευρώ ανά τ. μ. σε μηνιαία βάση. Κατά μήκος της λεωφ. Κηφισίας τα μηνιαία ενοίκια κυμάνθηκαν μεταξύ 15 και 19 ευρώ ανά τ. μ., στη λεωφ. Συγγρού από 15 έως 17 ευρώ ανά τ. μ., ενώ περαιτέρω πτωτικές τάσεις αναμένονται κατά τη διάρκεια του 2011», αναφέρει η έκθεση. Όπως εκτιμά η Southeast Real Estate, το 2011 η πορεία των εμπορικών ακινήτων αναμένεται να επιβραδυνθεί ακόμα περισσότερο. Συνολικά την τελευταία τριετία καταγράφηκε πτώση έως και 50% στα ενοίκια των γραφειακών χώρων καθώς οι μισθωτές χώρων γραφείων στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μετακινούνται μόνο αν καταλήξουν σε αδιέξοδο οι συζητήσεις για επαναδιαπραγμάτευση των υφιστάμενων μισθώσεων ενώ νέοι μισθωτές δεν εμφανίζονται στην αγορά.

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ

Μείωση των ενοικίων έως και 30% και κατάργηση του «αέρα» για τα καταστήματα του κέντρου παρατηρείται το τελευταίο τρίμηνο. Αιτία η πρωτοφανής κρίση που πλήττει το λιανεμπόριο, καθώς εκτιμάται ότι τους τελευταίους 13 μήνες έκλεισαν 65.000 εμπορικά καταστήματα και έχουν χαθεί 100.000 θέσεις εργασίας. Σύμφωνα με τον Εμπορικό Σύλλογο Αθηνών το 25% από αυτά που έχουν κλείσει βρίσκονταν στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της πρωτεύουσας. Τα στοιχεία αφορούν μόνο στα ισόγεια καταστήματα και όχι σε εκείνα που βρίσκονται σε ορόφους. Το 2010, το ύψος των ενοικίων, συγκριτικά με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2009, διολίσθησε από 7% έως 19% στις οδούς Ερμού (Αθήνα), Τσακάλωφ (Κολωνάκι), Κολοκοτρώνη (Κηφισιά), Σωτήρος (Πειραιά) και Μεταξά (Γλυφάδα). Η κατάσταση στις υπόλοιπες, τοπικές αγορές, δείχνει ακόμα χειρότερη. Το ενδιαφέρον χρηστών και επενδυτών, λαμβάνοντας ως βάση τη ζήτηση τόσο τοπικών όσο και πολυεθνικών εταιρειών, προσελκύουν πρωτίστως οι αγορές της Ερμού και του Κολωνακίου και δευτερευόντως οι αγορές της Γλυφάδας (Μεταξά), του Πειραιά (Σωτήρος) και της Κηφισιάς (οδός Κολοκοτρώνη). Το ενδιαφέρον, εντός του 2010, επικεντρώθηκε κυρίως σε επιφάνειες από 80 έως 150 τ.μ. και προέκυψε στο πλαίσιο της εξασφάλισης χαμηλότερων μισθωμάτων και μείωσης των λειτουργικών εξόδων (μετεγκατάστασης). Προήλθε αρχικά από τράπεζες αλλά πολύ περισσότερο από το χώρο της ένδυσης.

ΚΑΤΟΙΚΙΑ

Αντιφατικά στοιχεία για την πορεία των τιμών των ενοικίων. Από την μία πλευρά τα επίσημα στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη των ενοικίων καταγράφουν άνοδο 1,8% ενώ από την άλλη στοιχεία μεσιτικών εταιριών τα εμφανίζουν να έχουν υποχωρήσει έως και 35%. Πρέπει να σημειωθεί ότι άνοδο των τιμών καταγράφουν οι δειγματοληψίες της Στατιστικής Αρχής ενώ εντελώς διαφορετική εικόνα δημοσιοποιεί η εταιρία Δανός Chartered Surve¬yors. Πρέπει να σημειωθεί ότι η έρευνα της εταιρίας ενδεχομένως να μη έχει σταθερό δείγμα (συγκεκριμένα ποιοτικά χαρακτηριστικά κατοικιών) ενώ αντίθετα τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του δείγματος της Στατιστική Αρχής είναι σταθερά και βασίζονται στα αποτελέσματα της έρευνας οικογενειακών προϋπολογισμών. Σε κάθε περίπτωση όμως τα επίσημα στοιχεία εμφανίζουν επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των ενοικίων σε σύγκριση με την περίοδο 2008 κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες. Η εταιρία εμφανίζει τις τιμές των ενοικίων στα ανατολικά και στα δυτικά προάστια της Αττικής να παρουσιάζουν υποχώρηση 15%-20% και τα ενοίκια να κυμαίνονται από 5,5 έως 7,3 ευρώ/τ.μ. στα δυτικά κι από 7 έως 7,5 ευρώ/τ.μ. στα ανατολικά. Στα βόρεια προάστια όπου τα ενοίκια κυμαίνονται από 4 έως 14 ευρώ/τ.μ. η μείωση σε σύγκριση με το 2009 ανέρχεται σε 10%-15%, στα ακριβά νότια προάστια, δηλαδή στις παράλιες περιοχές της Αττικής η πτώση είναι της τάξης του 10% με τα μισθώματα των διαμερισμάτων να κινούνται μεταξύ 7 και 16 ευρώ/τ.μ. Τέλος, 10% υποχωρούν τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας (9-18 ευρώ/τ.μ.). Στη Θεσσαλονίκη, και συγκεκριμένα στο Πανόραμα, τα νεόδμητα σπίτια ενοικιάζονται από 8 έως 12 ευρώ/τ.μ. με πτώση 30% και ακολουθούν Κορδελιό (4-6 ευρώ/τ.μ.), Εύοσμος (5-8 ευρώ/τ.μ.), Αμπελόκηποι (4-6 ευρώ/τ.μ.), Λ. Νίκης (8-14 ευρώ/τ.μ.) με υποχώρηση 20%. Πάντως, στην περιοχή του Πανοράματος καταγράφεται πτώση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης κατά 35% για τα μεταχειρισμένα σπίτια (2.500-4.000 ευρώ/τ.μ. η τιμή πώλησης και 6-10 ευρώ/τ.μ. η μίσθωση).

Αν ψάχνετε για ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων σίγουρα δεν θα πρέπει να περιοριστείτε στα στενά όρια του νομού Αττικής και κυρίως να δώσετε χρόνο για να οριμάσει η επένδυση. Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν:

- Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων.

- Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο.

- Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού.

- Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος .

Φυσικά, μη πάρετε κάποια απόφαση προσδοκώντας υπεραξίες αύριο το πρωϊ το πιο πιθανό είναι -με βάση τις σημερινές συνθήκες της αγοράς να χρειστεί να περιμένετε 3-5 χρόνια για να διαπιστώσετε αν η απόφαση ήταν η σωστή.

Ο πληθωρισμός είναι η μεγαλύτερη πηγή ανησυχίας για όλους. Η άνοδος του έχει καταστήσει ανήσυχους πολλούς επενδυτές οι οποίοι προσπαθούν να βρουν έξυπνους τρόπους για να προστατεύσουν την αγοραστική τους δύναμη. Το χειρότερο είναι αυτά που έρχεται καθώς η άνοδος των τιμών του πετρελαίου και των τροφίμων μπορεί να εκτοξεύσει ακόμα ψηλότερα τον πληθωρισμό. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι σήμερα είναι πολύ πιο δύσκολη η άμυνα σε σχέση με το παρελθόν αφού ορισμένες παραδοσιακές επενδυτικές τακτικές έχουν μεγάλους κινδύνους. Οι επενδύσεις σε ακίνητα για παράδειγμα είναι άγνωστο πότε θα αρχίσουν να γίνονται συμφέρουσες καθώς οι τιμές υποχωρούν και κυρίως δεν υπάρχουν ενδείξεις ανάκαμψης της ζήτησης. Επίσης ο χρυσός είναι 22% ακριβότερος κατά τους τελευταίους 12 μήνες, ενώ ανοδικά κινούνται και οι αγορές πολυτίμων μετάλλων , ενέργειας και τροφίμων.

Η λύση; Ενδεχομένως σε μετοχές μεγάλων εταιριών που έχουν οφέλη από την άνοδο του πληθωρισμού και ακολουθούν μία μερισματική πολιτική με βάση την εξέλιξη του επιπέδου τιμών. Πρόκειται, όπως λένε οικονομικοί αναλυτές για μία δοκιμασμένη λύση αφού τα μερίσματα που τείνουν να συμβαδίζουν με τον πληθωρισμό μπορούν να περάσουν το αυξανόμενο κόστος των πρώτων υλών στους καταναλωτές με αύξηση των τιμών. Από την άλλη πλευρά, σε μία περίοδο ύφεσης , βραχυπρόθεσμα οι τιμές των ακινήτων –τα οποία ήταν τα παραδοσιακά καταφύγια σε περιόδους πληθωριστικών πιέσεων δεν ακολουθούν την εξέλιξη του γενικού επιπέδου τιμών. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι αυξήσεις των τιμών είναι υψηλότερες από τις αποδόσεις που προσφέρουν οι υπεραξίες ακινήτων. Φυσικά, μεσοπρόθεσμα , οι τιμές των ακινήτων κινούνται παράλληλα ή και ελαφρώς υψηλότερα από τον πληθωρισμό. Τέλος υπάρχει και ο χρυσός αλλά και τα πολύτιμα μέταλλά .

Εκεί οι απόψεις διίστανται. Άλλοι οικονομολόγοι υποστηρίζουν ότι παρά το γεγονός των σημαντικών αυξήσεων που έχουν καταγραφεί το επίπεδο των τιμών απέχουν από το ιστορικό υψηλό και αυτό σημαίνει περιθώρια κέρδους. Υπάρχουν και εκείνοι που λένε ότι το ράλι έχει τελειώσει και ότι πλέον το ασφάλιστρο κινδύνου πρέπει να είναι πολύ υψηλό.

Πριν μερικά χρόνια, οι περισσότεροι άνθρωποι πίστευαν ότι τα πιο ασφαλή καταφύγια σε περιόδους οικονομικής κρίσης ήταν : ο χρυσός και τα ακίνητα. Η στεγαστική φούσκα που έσκασε το 2007 έδειξε ότι τα ακίνητα είναι καταφύγιο μόνο όταν δεν χρειάζεσαι να τα πουλήσεις. Από την άλλη πλευρά, σε όλη αυτή την χρονική περίοδο ο χρυσός ξεκίνησε ένα ράλι με τις τιμές να έχουν ανέβει περί το 20% . Το ερώτημα για πολλούς είναι σε αυτή την αναμέτρηση ποιος θα είναι τελικά ο νικητής;

ΑΚΙΝΗΤΑ.

Η αγορά ακινήτων σε ΗΠΑ , Μεγάλη Βρετανία αλλά και σε Ελλάδα , Ιρλανδία και Ισπανία δεν φαίνεται ότι συνέρχεται από την κρίση. Στις ΗΠΑ, η απειλή του ρεκόρ κατασχέσεων θα αποτελέσει ένα ανασταλτικό παράγοντα για την ανάκαμψη των τιμών και οι περισσότεροι αναλυτές προβλέπουν σταθερότητα. Στη Μ. Βρετανία όλοι οι αναλυτές συμφωνούν ότι για το 2011 η ανάκαμψη δεν είναι ορατή. Από εκεί και πέρα άλλοι βλέπουν τις τιμές να σταθεροποιούνται άλλοι να υποχωρούν 5% και οι πιο απαισιόδοξοι προβλέπουν απώλειες που μπορεί να φτάσουν στο 10%. Σε τροχιά ύφεσης θα είναι η αγορά στην Ιρλανδία και στην Ισπανία. Αναφορικά με την Ελλάδα, με τα σημερινά δεδομένα η ανάκαμψη είναι μία πολύ μακρινή υπόθεση. Οι τιμές στην καλύτερη περίπτωση θα εμφανίστουν σημάδια σταθεροποίησης και στην χειρότερη θα υπάρξει μία μέση υποχώρηση της τιμής 5-7%. Από την άλλη πλευρά, η τελευταία έρευνα του ΙΟΒΕ έδειξε ότι οι το κλίμα στους κατασκευαστές βρίσκεται σε επίπεδα αρνητικού ρεκόρ και γενικά δεν υπάρχει ούτε μία θετική ένδειξη στην αγορά η οποία πλήττεται από την κάμψη της ζήτησης και την υπερφορολόγηση. Αυτά όσο αφορά την τρέχουσα χρονιά. Αντίθετα οι μακροχρόνιες προοπτικές είναι θετικές σύμφωνα με την ιστορική εμπειρία η οποία δείχνει ότι σε βάθος χρόνου οι ονομαστικές τιμές εμφανίζουν αυξητική τάση.

ΧΡΥΣΟΣ

Η τιμή του χρυσού εμφανίζει πτωτικές τάσεις  . Όμως υπάρχουν πολλοί που προβλέπουν περαιτέρω άνοδο. Η Goldman Sachs για παράδειγμα έχει προβλέψει άλμα του χρυσού στα $ 1575 μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους. Οι αναλυτές υποστηρίζουν ότι η ενίσχυση θα συνεχιστεί αφού:

1. Θα υπάρξουν πληθωριστικές πιέσεις Οι περισσότερες κεντρικές τράπεζες πιστεύουν ότι θα υπάρξει άνοδος του πληθωρισμού γεγονός που ενισχύει την αύξηση της τιμής του χρυσού.

2. Βρίσκεται σε εξέλιξη ένα «πόλεμος ισοτιμιών» Οι ΗΠΑ διαμαρτύρονται για την ισοτιμία του νομίσματος της Κίνας,. Η Ιαπωνία διαμαρτύρεται για το αδύναμο δολάριο. Η Βραζιλία κάνει καταγγελίες για συναλλαγματικό πόλεμο. Σε ένα τέτοιο περιβάλλον φυσικά η αγορά του χρυσού είναι ένα ασφαλές καταφύγιο. Αν σ ‘ αυτά προστεθούν και οι συζητήσεις που γίνονται για την επαναφορά της σύνδεσης του χρυσού με το νομισματικό σύστημα , τότε…

3. Οι κεντρικές τράπεζες αγοράζουν χρυσό και πάλι. Οι κεντρικές τράπεζες ανακάλυψαν το χρυσό, κυρίως στις αναδυόμενες αγορές. Κίνα και την Ινδία αναμένεται να είναι μεγάλοι αγοραστές το 2011.

4. Ευρωζώνη :Η κρίση δεν έχει ακόμη επιλυθεί. Η αβεβαιότητα που επικρατεί στην ευρωζώνη δεν έχει κοπάσει. Η συζήτηση των «δύο ταχυτήτων» στη ευρωζώνη, καθώς και η δυνατότητα μιας μικρότερης νομισματικής ένωσης είναι αψευδείς μάρτυρες για την ακαταστασία των προβλημάτων της ζώνης του ευρώ.

5. Ζούμε σε έναν επισφαλή κόσμο. Η ανασφάλεια για ενδεχόμενες ενεργειακές κρίσεις , τρομοκρατικές επιθέσεις , οικονομική κρίση είναι τα σημάδια για το ότι ζούμε σε ένα εξαιρετικά επισφαλή κόσμο. Για πολλούς ένα κομμάτι χρυσού είναι ένα κομμάτι ασφάλειας. Βραχυχρόνια λοιπόν οι τάσεις είναι θετικές αλλά μακροχρόνια το ράλυ δεν είναι φυσιολογικό να διατηρηθεί