Προνομιακή θέα, συγκοινωνιακές υποδομές , όροφος  και ποιότητα κατασκευής είναι οι τρείς παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα την τιμή της κατοικίας. Αυτό προέκυψε από έρευνα που αφορά στους ποιοτικούς παράγοντες που διαμορφώνουν το επίπεδο της τιμής μίας κατοικίας στην ίδια περιοχή. Σύμφωνα με την έρευνα η διαφορά της τιμής μεταξύ του πρώτου και του τελευταίου ορόφου μίας πολυκατοικίας «μεταφράζεται» σε διαφορά τιμής που μπορεί να ξεπεράσει το 20%. Παράλληλα η Θέα σε πράσινο , θάλασσα  , πλατείες κ.α , ανεβάζει την τιμή σε ποσοστό που μπορεί να ξεπεράσει το 15% περίπου. Παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή είναι η ευκολία στάθμευσης καθώς και οι υποδομές σε παιδεία και υγεία . Συγκεκριμένα από την ανάλυση στοιχείων που προέρχονται από εκτιμήσεις της αξίας των δανειοδοτούμενων κατοικιών προκύπτει ότι διαμερίσματα που βρίσκονται κοντά σε σχολεία πωλούνται σε τιμές υψηλότερες σε σύγκριση με αντίστοιχα που έχουν μεγαλύτερη απόσταση. Το ενδιαφέρον έιναι ότι η γειτνίαση με σχολεία είναι παράγων που «αφαιρεί» αξία.
Οι παράγοντες , που κονταίνουν τις τιμές είναι η παλαιότητα . Υπολογίζεται ότι μετά την πρώτη πώληση η τιμή χάνει περί το 5% της αξίας ενώ κάθε χρόνος που προστίθεται αφαιρεί περί το 1% από την αξία του  διαμερίσματος.  Τα τελευταία χρόνια προστέθηκε ένας ακόμα παράγων που επηρεάζει το επίπεδο των τιμών. Πρόκειται για τους δείκτες εγκληματικότητας οι οποίοι σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας θεωρούνται ως καθοριστικής σημασίας για την διαμόρφωση του επιπέδου τιμών μίας περιοχής . Οι εκτιμητές θεωρούν μάλιστα ότι στα επόμενα χρόνια η εγκληματικότητα θα είναι ο καθοριστικός παράγων που θα διαμορφώνει τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της ζήτησης και θα αναβαθμίζει ή θα απαξιώνει όχι μόνο την αγορά κατοικίας αλλά και των επαγγελματικών χώρων της επιμέρους αγοράς. Ήδη , τα πρώτα σημάδια από τις επιπτώσεις έχουν γίνει ορατά σε αρκετές περιοχές του κεντρου της Αθήνας.

Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.

5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Προσοχή ! Πρίν επιλέξετε μεταξύ καινούργιου και μεταχειρισμένου σπιτιού υπολογίστε την διαφορά στο κόστος γιατί η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στα μεταχειρισμένα έχει διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά κατοικίας.

Σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάστηκε το realestatenews.gr και αφορούν σε μεταβιβάσεις που έγιναν στην διάρκεια της προηγούμενης χρονιάς η "ψαλίδα" των τιμών μεταξύ καινούργιων και μεταχειρισμένων έχει μειωθεί κατα 7 ποσοστιαίες μονάδες και εκτιμάται ότι η τάση αυτή επιταχύνεται και αυτή την χρονιά. Η επεξεργασία των στοιχείων προέρχεται απο ένα σταστιτικό δείγμα μεταβιβάσεων που έγιναν σε ολόκληρη την Ελλάδα και αποκαλύπτει ότι ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών στα νέοκτιστα σπίτια είναι πιο ταχύς σε σύγκριση με τα μεταχειρισμένα. Αναλυτικά:

-Στην διάρκεια του δωδεκαμήνου καταγραφηκε υποχώρηση των τιμών στα νεόκτιστα διαμερίσματα που κινείται στα επίπεδα του 9,5% περίπου.

-Οι τιμές των μεταχειρισμένων "μεγάλης" ηλικίας την ίδια περίοδο υποχώρησαν στα επίπεδα του 2,5% .

Η εξέλιξη αυτή είχε ως αποτέλεσμα στις αρχές της περιόδου η μέση τιμή των μεταχειρισμένων να ήταν το 65% της τιμής του καινούργιου και στο τέλος του δωδεκαμήνου να είναι το 70%. Η συμπεριφορά αυτή είναι, σύμφωνα με τις απόψεις παρατηρητών το αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης στα μεταχειρισμένα καθώς προσφέρουν την δυνατότητα στον αγοραστή να περιορίσει το κόστος της αγοράς. Η πραγματικότητα όμως μπορεί να αποδεικτεί εντελώς διαφορετική αφού -ειδικά στα σπίτια ηλικίας άνω των 30 ετών- το κόστος αποκατάστασης μπορεί να είναι σημαντικά υψηλό με αποτέλεσμα η εκταμίευση που θα υποχρεωθεί ο αγοραστής να προσεγγίζει τα επίπεδα του καινούργιου ή ενός άλλου μεταχειρισμένου μικρότερης ηλικίας. Έτσι η ανάγκη για πλήρη τεχνικό έλεγχο με την παράλληλη σύνταξη ενός προϋπολογισμού των επισκευών μπορεί να αποδεικτεί σωτήριο για το πορτοφόλι του υποψήφιου αγοραστή.

Χιλιάδες έλληνες βρίσκονται αυτή την στιγμή σε κατάσταση πανικού καθώς τα μηνύματα που καθημερινά λαμβάνουν είναι απογοητευτικά. Το πιό συνηθισμένο ερώτημα είναι πλεόν "τι κάνω τα λεφτά" και "πόσο κινδυνεύουν αν είναι σε ακίνητα". Εμείς λοιπόν στο realestateneww.gr προσπαθήσαμε να καταγράψουμε την εμπειρία απο το εξωτερικό την περίοδο κρίσης και να σας την παρουσιάσουμε. Τα σπίτια καταρχή δεν είναι τόσο ασταθής τοποθέτηση χρημάτων , όπως άλλες επενδύσεις. Σε αντίθεση με τις μετοχές που μπορεί να κερδίσουν ή να χάσουν το 100% της αξίας τους σε μία μέρα, τα σπίτια κερδίζουν ή να χάνουν την αξία τους σε χρόνια ενώ ακόμα και οι απώλειες μπορεί να αποδεικτούν στα "χαρτιά" αν απο την στιγμή της αγοράς μέχρι τη περίοδο της κρίσης έχει μεσολαβήσει ένα διάστημα έντονης αύξησης των τιμών. Η ακίνητη περιουσία όπως και κάθε άλλο εμπόρευμα υπόκειται στους κανόνες της προσφοράς και της ζήτησης αλλά η επίπτωση εμφανίζεται με μία σημαντική χρονική υστέρηση. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να προβλέψετε με ακρίβεια το μέλλον. Για να προβλέψετε την ζήτηση θα πρέπει να λάβετε υπόψη ότι αυτή επηρεάζεται απο την απασχόληση. Εάν υπάρχουν θέσεις εργασίας, υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση για αγορές . Σε περίπτωση που οι θέσεις εργασίας περιοριστούν τότε υπάρχει λιγότερη ζήτηση για κατοικίες. Ο μοναδικός πραγματικός κίνδυνος που απειλεί το ακίνητο είναι η απαξίωση της ΠΕΡΙΟΧΗΣ. Για παράδειγμα μία περιοχή που η ανάπτυξη της βασίστηκε σε συγκεκριμένες επιχειρηματικές μονάδες κινδυνεύει να μετατραπεί σε περιοχή "φάντασμα" αν οι επιχειρήσεις αυτές κλείσουν και δεν έχουν αντικατασταθεί με νέες μορφές οικονομικής δραστηριότητας. Φυσικά, υπάρχουν περιοχές που πλήττονται προσωρινά απο την οικονομική κρίση αλλά στην συνέχεια ανακάμπτουν καθώς αναπτύσσουν νέες μορφές οικονομικής δραστηριότητας. Ένας ακόμα κίνδυνος είναι η οικολογική υποβάθμιση. Περιοχές με υψηλούς δείκτες ατμοσφαιρικής ρύπανσης ή με οικολογικά προβλήματα κινδυνεύουν με απαξίωση ,Το ίδιο ακριβώς μπορεί να ισχύσει και με την άνοδο της εγκληματικότητας η οποία μπορεί να απαξιώσει ολόκληρες περιοχές. Ήδη γειτονιές του κέντρου τη Αθήνας είναι μία απτή απόδειξη για το πως συνδέεται η εγκληματικότητα με την απαξίωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας. Σε κάθε περίπτωση όμως η εξέλιξη όλων αυτών των προβλημάτων είναι αργή και έτσι παρέχεται ο χρόνος αντίδρασης. Πάντως , τέτοια φαινόμενα στην ελληνική αγορά μπορούν να χαρακτηριστούν ως εξαίρεση στον κανόνα . Και ο κανόνας είναι ότι οι τιμές των ακινήτων σε βάθος χρόνου αυξάνονται με ταχύτερους ρυθμούς σε σχέση με το πληθωρισμό