Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PROPERTY.REALESTATENEWS.GR | FTHINOSPITI.REALESTATENEWS.GR

Συμφέρει

Δέκα κινήσεις στην έρευνα αγοράς

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η επένδυση στην αγορά ακινήτων έχει το χαρακτήρα του τυχαίου αφού είναι πολύ δύσκολο να καταγραφούν και –κυρίως- να αναλυθούν οι συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης που ισχύουν στην αγορά. Αν και η διαπίστωση αυτή δεν απέχει και πολύ από την πραγματικότητα εντούτοις εμπεριέχει και πολλά στοιχεία υπερβολής. Και αυτό γιατί η σημερινή αγορά ακινήτων προσφέρει πολύ περισσότερα εργαλεία που επιτρέπουν στον υποψήφιο αγοραστή-επενδυτή να περιορίσει το ποσοστό κινδύνου της επένδυσης του. Με άλλα λόγια πριν αποφασίσει την αγορά ή τη πώληση θα πρέπει να κάνει 10 απλές «κινήσεις» ώστε να έχει την καλύτερη δυνατή εικόνα της αγοράς.

1η κίνηση. Ο έλεγχος της ζήτησης είναι το κλειδί της επιτυχίας. Για να διαπιστώσετε αν η ζήτηση για μία συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων είναι ισχυρή δεν φτάνουν μόνο τα στατιστικά στοιχεία τα οποία είναι περιορισμένα. Ο αριθμός των δημοσιευμένων αγγελιών σε συνδυασμό με μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να οδηγήσει σε ασφαλή συμπεράσματα. Ένα πολύ συνηθισμένο τρυκ είναι ο έλεγχος των καινούργιων πολυκατοικιών (1-3 μηνών) για να διαπιστωθεί πόσα διαμερίσματα κατοικούνται.

2η κίνηση . Ο χρόνος διάθεσης –πώλησης ενός ακινήτου. Η πληροφορία αυτή είναι σημαντική τόσο για να διαπιστωθεί η δυναμική της ζήτησης όσο και ο χρόνος ρευστοποίησης της επένδυσης. Σε όλες τις περιοχές οι πωλητές αναρτούν πωλητήρια και ενοικιαστήρια. Ο περιοδικός έλεγχος προσφέρει ενδείξεις για τον απαιτούμενο χρόνο διάθεσης του ακινήτου.

3η κίνηση . Η ποιοτική σύνθεση της ζήτησης. Η παράμετρος αυτή διερευνάται με βάση τόσο τα χαρακτηριστικά των προς διάθεση ακινήτων –μεσαίου ή μεγάλου εμβαδού- όσο και με την κοινωνική και οικονομική κατάσταση των κατοίκων της περιοχής. Προκειμένου να συλλέξετε τα στοιχεία αυτά η επιτόπια έρευνα είναι η ασφαλέστερη μέθοδος.

4η κίνηση. Η μεταβολή του επιπέδου τιμών σε μία περίοδο τριών ετών είναι σαφής ένδειξη για τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Η συγκέντρωση των πληροφοριών αυτών μπορεί να γίνει είτε με επιτόπια έρευνα είτε με την επεξεργασία αγγελιών που αφορούν ομοειδή ακίνητα π.χ. κατοικία, στη ίδια περιοχή με αντίστοιχα στοιχεία εμβαδού.

5η κίνηση. Η εξέλιξη της προσφοράς. Η αύξηση του αριθμού των νεόκτιστων οικοδομών είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την δυναμική της προσφοράς ακινήτων.

6η κίνηση. Η εμπορική δραστηριότητα της περιοχής. Η δραστηριοποίηση στη περιοχή μεγάλων εμπορικών αλυσίδων είναι η πιο σαφής ένδειξη για την δυναμική της περιοχής και τις προοπτικές της όχι μόνο για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα αλλά και για την αγορά κατοικίας.

7η κίνηση . Τα χαρακτηριστικά των κατασκευαστών που δραστηριοποιούνται στην συγκεκριμένη αγορά. Όσο και αν φαίνεται οξύμωρο η «ταυτότητα» του κατασκευαστή είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την «χαρακτήρα» της αγοράς αφού οι κατασκευαστικές εταιρίες έχουν εξειδίκευση στις …περιοχές.

8η κίνηση. Η δραστηριοποίηση τραπεζών στη συγκεκριμένη περιοχή. Οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι η πλέον ασφαλής ένδειξη για τη ζήτηση και την σύνθεση της. Μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να σας παράσχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.

9η κίνηση. Οι προοπτικές της περιοχής. Δηλαδή έργα υποδομών π.χ. δρόμοι , συγκοινωνίες κ.α.

10η κίνηση. Υπομονή….

Έξυπνες κινήσεις, σίγουρες επενδύσεις

Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.

5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Το χρυσό ...καταφύγιο

Καταφύγιο στο χρυσό αναζητούν σε ολόκληρο το κόσμο. Στο εξωτερικό η ζήτηση έχει προκαλέσει ιστορικά ρεκορ ενώ στην Ελλάδα δεν είναι λίγοι εκείνοι που στρέφονται στις χρυσές λίρες.

Από τις αρχές του 2009, η τιμή του χρυσού έχει αυξηθεί 40%, καταρρίπτοντας αλλεπάλληλα ιστορικά ρεκόρ αυτή την εβδομάδα και αγγίζοντας χθες νέο κοντά στα 1.250 δολάρια η ουγκιά στην Ευρώπη, καθώς οι επενδυτές αγόρασαν χρυσό για να προστατευθούν από τον κίνδυνο στάσης πληρωμής χρέους στην Ευρωζώνη και την αστάθεια στην αγορά συναλλάγματος. Το πακέτο διάσωσης σχεδόν 1 τρισ. δολαρίων δημιούργησε τις ιδανικές συνθήκες ακόμη και για την περαιτέρω άνοδο της τιμής του χρυσού τα προσεχή τρίμηνα: οι επενδυτές αναζητούν την ασφάλεια καθώς οι αγορές διακατέχονται από κλίμα φόβου.

Αυξητικές τάσεις εμφανίζει τους τελευταίους μήνες η ζήτηση για χρυσές λίρες λόγω των ανησυχιών για τα δημοσιονομικά προβλήματα της χώρας αλλά και της επίθεσης που δέχεται στο σύνολό της η ευρωζώνη και το νόμισμά της στις διεθνείς αγορές χρήματος. Μέσα στο πρώτο τετράμηνο της εφετινής χρονιάς συνολικά 25.000 λίρες Αγγλίας διατέθηκαν στο επενδυτικό κοινό από την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), η οποία διαθέτει σημαντικά αποθέματα (δεκάδες χιλιάδες «κομμάτια») που επαρκούν για την κάλυψη της ζητούμενης ποσότητας. Σύμφωνα με στοιχεία της ελληνικής νομισματικής αρχής, κατά τη διάρκεια του 2010 τις περισσότερες εργάσιμες ημέρες πωλούνται περισσότερες από 300 λίρες, ενώ όταν υπάρχει αρνητική ειδησεογραφία για τις προοπτικές της Ελλάδας αλλά και του ευρώ γενικότερα ο αριθμός αυτός φτάνει και το 400. Πρόκειται για μια αύξηση του όγκου των συναλλαγών της τάξεως άνω του 50% σε σχέση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.

ΚΑΤΟΙΚΙΑ: Σίγουρες επενδύσεις

Υπάρχει αντίδοτο στη κρίση; Ναι , αν τα ακίνητα έχουν «ταυτότητα» υποστηρίζουν αναλυτές της αγοράς ακινήτων οι αναλύουν την πορεία των τιμών σε επιμέρους τομείς και περιοχές της αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία πρόσφατης έρευνας που αφορά στην εξέλιξη των τιμών στην αγορά κατοικίας προκύπτει ότι ακόμα και σε περίοδο κρίσης υπήρχαν περιοχές στις οποίες καταγράφηκε ακόμα και μικρή άνοδος των τιμών. Η «ταυτότητα» μίας περιοχής είναι σε άμεση συνάρτηση με: -την πορεία της προσφοράς. Όσο μικρότερη είναι η προσφορά νέων κατοικιών τόσο περιορίζονται οι πιθανότητες για ραγδαία υποχώρηση των τιμών. Σε αυτό οφείλεται και το γεγονός ότι στα πολύ ακριβά σημεία της Αττικής οι τιμές παραμένουν αμετακίνητες. -στην κοινωνική και την πολιτιστική ταυτότητα της η οποία επηρεάζει και τη ροή της ζήτησης. Για παράδειγμα αγορές όπως του Κεραμικού, των Εξαρχείων αλλά και του Θησείου έχουν υποστεί λιγότερο έντονα τις συνέπειες της κρίσης σε σύγκριση με άλλες περιοχές οι οποίες δεν έχουν ξεκάθαρη εικόνα για την σύνθεση της ζήτησης. -το δίκτυο συγκοινωνιών και κυρίως με την εγγύτητα του σημείου με μέσα μεταφοράς που προσφέρουν σύνδεση με τα περισσότερα σημεία του αστικού ιστού και με τα σημεία που βρίσκονται οι τόποι εργασίας.

Βαραίνει ο χρυσός

Στα υψηλότερα επίπεδα σε χρονικό διάστημα πέντε μηνών ενδέχεται να κινηθεί ο χρυσός μετά την υποβάθμιση της πιστοληπτικής ικανότητας της Ισπανίας από την Standard & Poor’s και τη δυνητική διεύρυνση της οικονομικής βοήθειας στην Ελλάδα, που τόνωσαν τη ζήτηση για το πολύτιμο μέταλλο ως ασφαλή επένδυση. Ο χρυσός οδεύει να σημειώσει τη μεγαλύτερη μηνιαία άνοδο από τον Νοέμβριο, μετά την άνοδο 4,8% τον Απρίλιο και 1,5% το πρώτο τρίμηνο. Οι ράβδοι χρυσού που έκαναν ράλι για εννέα συνεχή χρόνια, αναρριχήθηκε 24% το 2009, καθώς το δολάριο υποχώρησε 4,2% έναντι του καλαθιού των έξι κυριότερων νομισμάτων.

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Ακίνητα με άποψη

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki