Προσοχή ! Πρίν επιλέξετε μεταξύ καινούργιου και μεταχειρισμένου σπιτιού υπολογίστε την διαφορά στο κόστος γιατί η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στα μεταχειρισμένα έχει διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά κατοικίας.

Σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάστηκε το realestatenews.gr και αφορούν σε μεταβιβάσεις που έγιναν στην διάρκεια της προηγούμενης χρονιάς η "ψαλίδα" των τιμών μεταξύ καινούργιων και μεταχειρισμένων έχει μειωθεί κατα 7 ποσοστιαίες μονάδες και εκτιμάται ότι η τάση αυτή επιταχύνεται και αυτή την χρονιά. Η επεξεργασία των στοιχείων προέρχεται απο ένα σταστιτικό δείγμα μεταβιβάσεων που έγιναν σε ολόκληρη την Ελλάδα και αποκαλύπτει ότι ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών στα νέοκτιστα σπίτια είναι πιο ταχύς σε σύγκριση με τα μεταχειρισμένα. Αναλυτικά:

-Στην διάρκεια του δωδεκαμήνου καταγραφηκε υποχώρηση των τιμών στα νεόκτιστα διαμερίσματα που κινείται στα επίπεδα του 9,5% περίπου.

-Οι τιμές των μεταχειρισμένων "μεγάλης" ηλικίας την ίδια περίοδο υποχώρησαν στα επίπεδα του 2,5% .

Η εξέλιξη αυτή είχε ως αποτέλεσμα στις αρχές της περιόδου η μέση τιμή των μεταχειρισμένων να ήταν το 65% της τιμής του καινούργιου και στο τέλος του δωδεκαμήνου να είναι το 70%. Η συμπεριφορά αυτή είναι, σύμφωνα με τις απόψεις παρατηρητών το αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης στα μεταχειρισμένα καθώς προσφέρουν την δυνατότητα στον αγοραστή να περιορίσει το κόστος της αγοράς. Η πραγματικότητα όμως μπορεί να αποδεικτεί εντελώς διαφορετική αφού -ειδικά στα σπίτια ηλικίας άνω των 30 ετών- το κόστος αποκατάστασης μπορεί να είναι σημαντικά υψηλό με αποτέλεσμα η εκταμίευση που θα υποχρεωθεί ο αγοραστής να προσεγγίζει τα επίπεδα του καινούργιου ή ενός άλλου μεταχειρισμένου μικρότερης ηλικίας. Έτσι η ανάγκη για πλήρη τεχνικό έλεγχο με την παράλληλη σύνταξη ενός προϋπολογισμού των επισκευών μπορεί να αποδεικτεί σωτήριο για το πορτοφόλι του υποψήφιου αγοραστή.

Είτε πουλάτε, είτε ενδιαφέρεστε να αγοράσετε ακίνητο αυτήν την περίοδο, η κρίση έχει δημιουργήσει νέα δεδομένα στην αγορά τα οποία οφείλετε να λάβετε υπόψη για να μη βρεθείτε προ εκπλήξεων, αλλά και για να εκμεταλλευθείτε τις ευκαιρίες που κρύβονται στις δύσκολες συνθήκες της αγοράς. Οι βασικοί κανόνες συμπεριφοράς περιλαμβάνουν πέντε κανόνες:
1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν σημαντικές εκπτώσεις προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδομή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.
2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.
3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.
4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.
5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακυρώσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχομένως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η επένδυση στην αγορά ακινήτων έχει το χαρακτήρα του τυχαίου αφού είναι πολύ δύσκολο να καταγραφούν και –κυρίως- να αναλυθούν οι συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης που ισχύουν στην αγορά. Αν και η διαπίστωση αυτή δεν απέχει και πολύ από την πραγματικότητα εντούτοις εμπεριέχει και πολλά στοιχεία υπερβολής. Και αυτό γιατί η σημερινή αγορά ακινήτων προσφέρει πολύ περισσότερα εργαλεία που επιτρέπουν στον υποψήφιο αγοραστή-επενδυτή να περιορίσει το ποσοστό κινδύνου της επένδυσης του. Με άλλα λόγια πριν αποφασίσει την αγορά ή τη πώληση θα πρέπει να κάνει 10 απλές «κινήσεις» ώστε να έχει την καλύτερη δυνατή εικόνα της αγοράς.

1η κίνηση. Ο έλεγχος της ζήτησης είναι το κλειδί της επιτυχίας. Για να διαπιστώσετε αν η ζήτηση για μία συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων είναι ισχυρή δεν φτάνουν μόνο τα στατιστικά στοιχεία τα οποία είναι περιορισμένα. Ο αριθμός των δημοσιευμένων αγγελιών σε συνδυασμό με μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να οδηγήσει σε ασφαλή συμπεράσματα. Ένα πολύ συνηθισμένο τρυκ είναι ο έλεγχος των καινούργιων πολυκατοικιών (1-3 μηνών) για να διαπιστωθεί πόσα διαμερίσματα κατοικούνται.

2η κίνηση . Ο χρόνος διάθεσης –πώλησης ενός ακινήτου. Η πληροφορία αυτή είναι σημαντική τόσο για να διαπιστωθεί η δυναμική της ζήτησης όσο και ο χρόνος ρευστοποίησης της επένδυσης. Σε όλες τις περιοχές οι πωλητές αναρτούν πωλητήρια και ενοικιαστήρια. Ο περιοδικός έλεγχος προσφέρει ενδείξεις για τον απαιτούμενο χρόνο διάθεσης του ακινήτου.

3η κίνηση . Η ποιοτική σύνθεση της ζήτησης. Η παράμετρος αυτή διερευνάται με βάση τόσο τα χαρακτηριστικά των προς διάθεση ακινήτων –μεσαίου ή μεγάλου εμβαδού- όσο και με την κοινωνική και οικονομική κατάσταση των κατοίκων της περιοχής. Προκειμένου να συλλέξετε τα στοιχεία αυτά η επιτόπια έρευνα είναι η ασφαλέστερη μέθοδος.

4η κίνηση. Η μεταβολή του επιπέδου τιμών σε μία περίοδο τριών ετών είναι σαφής ένδειξη για τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Η συγκέντρωση των πληροφοριών αυτών μπορεί να γίνει είτε με επιτόπια έρευνα είτε με την επεξεργασία αγγελιών που αφορούν ομοειδή ακίνητα π.χ. κατοικία, στη ίδια περιοχή με αντίστοιχα στοιχεία εμβαδού.

5η κίνηση. Η εξέλιξη της προσφοράς. Η αύξηση του αριθμού των νεόκτιστων οικοδομών είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την δυναμική της προσφοράς ακινήτων.

6η κίνηση. Η εμπορική δραστηριότητα της περιοχής. Η δραστηριοποίηση στη περιοχή μεγάλων εμπορικών αλυσίδων είναι η πιο σαφής ένδειξη για την δυναμική της περιοχής και τις προοπτικές της όχι μόνο για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα αλλά και για την αγορά κατοικίας.

7η κίνηση . Τα χαρακτηριστικά των κατασκευαστών που δραστηριοποιούνται στην συγκεκριμένη αγορά. Όσο και αν φαίνεται οξύμωρο η «ταυτότητα» του κατασκευαστή είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την «χαρακτήρα» της αγοράς αφού οι κατασκευαστικές εταιρίες έχουν εξειδίκευση στις …περιοχές.

8η κίνηση. Η δραστηριοποίηση τραπεζών στη συγκεκριμένη περιοχή. Οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι η πλέον ασφαλής ένδειξη για τη ζήτηση και την σύνθεση της. Μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να σας παράσχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.

9η κίνηση. Οι προοπτικές της περιοχής. Δηλαδή έργα υποδομών π.χ. δρόμοι , συγκοινωνίες κ.α.

10η κίνηση. Υπομονή….

Σίγουρα η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε δυσμενή θέση καθώς τρείς παράγοντες πιέζουν την ζήτηση. Συγκεκριμένα οι τρείς πιέσεις που δέχεται η αγορά κατοικίας σήμερα είναι:

1. Η αύξηση των επιτοκίων(περιθώρια ) καθιστά απρόσιτη για ορισμένους αγοραστές την αγορά ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις , δυσβάστακτα το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου.Αυτά τα δύο περιορίζουν την ζήτηση και ενισχύουν την προσφορά.

2. Η κάμψη της γενικής οικονομικής δραστηριότητας οδηγεί σε λιγότερο διαθέσιμο εισόδημα , απώλεια θέσεων εργασίας και / ή λιγότερες διαθέσιμες θέσεις εργασίας , γεγονός που μειώνει τη ζήτηση για κατοικίες .

3. Η ζήτηση έχει ήδη περιοριστεί με αποτέλεσμα να παρατηρείται υπερβάλλουσα προσφορά και επιβράδυνση του γρήγορου ρυθμού της ανατίμησης των τιμών κατοικίας με αποτελεσμα να απομακρύνεται απο την αγορά και μία κατηγορία αγοραστών που ποντάρουν στην άνοδο των τιμών προκειμένου να αποκομίζουν γρήγορα κέρδη απο υπεραξίες.

Σύμφωνα με τις απόψεις οικονομικών αναλυτών η τάση αυτή θα αντιστραφεί την άνοδο του ΑΕΠ αν και τότε ελλοχεύει ένας κίνδυνος ο οποίος μέχρι σήμερα υποβαθμίζεται. Πρόκειται για την αύξηση των ονομαστικών επιτοκίων που σήμερα βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και τα οποία θα ανάβουν μόλις η ευρωπαϊκή οικονομία αποκτήσει σαφή συμπτώματα ανάκαμψης και αυτό γιατί με την αύξηση των επιτοκίων αποτρέπονται οι πληθωριστικές πιέσεις.