Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Πότε θα σταματήσει η κατρακύλα

Οι περισσότεροι παράγοντες του κλάδου δεν προβλέπουν ανάκαμψη του κλάδου στο ορατό μέλλον, συνεκτιμώντας επιπλέον τρεις σημαντικούς παράγοντες: Πρώτον, το γεγονός ότι λόγω της πολύ μικρής ζήτησης και της μεγαλύτερης προσφοράς, το απόθεμα των απούλητων κατοικιών δεν είναι μόνο σημαντικό, αλλά επιπλέον είναι και αυξανόμενο. Εκτιμάται μάλιστα ότι είναι ακόμη μεγαλύτερο από εκείνο του 2008, πριν δηλαδή η κρίση αρχίζει να πλήττει την πραγματική οικονομία. Τα νούμερα άλλωστε των συναλλαγών στα ακίνητα είναι συντριπτικά. Με βάση τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, ο αριθμός των αγοραπωλησιών διαμερισμάτων κατά το πρώτο μισό του 2012 ήταν κατά 52,2% χαμηλότερα από τα περυσινά, που ήταν κατά 42,3% πιο κάτω από τα αντίστοιχα προπέρσινα. Έτσι, ενώ κατά το πρώτο τρίμηνο του 2007 είχαν αλλάξει χέρια γύρω στα 40.000 χιλιάδες ακίνητα, κατά το πρώτο φετινό εξάμηνο (για δύο τρίμηνα…) είναι ζήτημα αν ο αριθμός αυτός ξεπέρασε τα 10.000 ακίνητα! Ακόμη όμως και χειρότερα είναι τα πράγματα σχετικά με τα αδιάθετα εμπορικά ακίνητα καθώς ακόμη και ισχυρές εμπορικές αλυσίδες εκμεταλλεύονται την κατάσταση και στρέφουν μέρος του δικτύου τους από τα καταστήματα δρόμου, προς (παλαιότερα και νεώτερα) εμπορικά κέντρα, εκεί όπου:

α) Τα ενοίκια είναι χαμηλότερα

β) Δεν αντιμετωπίζουν ζητήματα διαδηλώσεων, επεισοδίων και κλεισίματος δρόμων

γ) Συχνά καρπώνονται από τη μετακίνησή τους μια σειρά ωφελημάτων, (όπως π.χ. μηδενικό ενοίκιο για τους πρώτους μήνες, κ.λπ.) ιδίως αν οι αλυσίδες αυτές μπορούν να αποτελέσουν «κράχτη» για την τόνωση της επισκεψιμότητας των εμπορικών κέντρων.

Δεύτερον, την ώρα που η ζήτηση είναι αναιμική, η προσφορά ακινήτων θα μπορούσε να αυξηθεί σημαντικά, αν έβγαιναν στην αγορά δύο πολύ σημαντικές κατηγορίες ακινήτων: α) Για τα ακίνητα του ελληνικού Δημοσίου που η κυβέρνηση θα βγάλει κάποια στιγμή προς αξιοποίηση (sale and lease back και όχι μόνο) β) Τα ακίνητα που κατέχουν οι τράπεζες και μέχρι στιγμής αποφεύγουν να τα βγάλουν στην αγορά, επειδή -σύμφωνα με τις κακές γλώσσες- φοβούνται μήπως εγγράψουν αρνητικές υπεραξίες (είναι αποτιμημένα στα λογιστικά βιβλία πάνω από την τρέχουσα αξία τους), και

Τρίτον γιατί σημαντικό πρόβλημα στην αγορά ακινήτων δεν αντιμετωπίζει μόνο η ελληνική αγορά, αλλά και οι αγορές των υπόλοιπων χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Σύμφωνα λοιπόν με στοιχεία της Eurostat (Οικονομικό Δελτίο Alpha Bank) από το 2007 έως και το 2011 ο αριθμός αδειών οικιστικών ακινήτων μειώθηκε στις 27 χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης κατά 44%! Το αντίστοιχο ποσοστό πτώσης ήταν 89% για την Ισπανία, 86% για την Ιρλανδία, 75% για την Ελλάδα, 71% για την Πορτογαλία, 68% για την Ουγγαρία, 60% για την Κύπρο, 43% για τη Δανία, 42% για το Ηνωμένο Βασίλειο, 35% για την Ολλανδία, 33% για τη Νορβηγία, 13% για τη Γαλλία και 7% για την Γερμανία.

Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν παράγοντες του κλάδου που βλέπουν τα πράγματα με κάπως καλύτερο μάτι, οι οποίοι υποστηρίζουν πως σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές των κατοικιών για όσους προσφέρουν μετρητά είναι χαμηλότερες από το κόστος κατασκευής τους, το οποίο μάλιστα αυξήθηκε ελαφρά κατά τη φετινή χρονιά. Σύμφωνα τώρα με τη Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών της Alpha Bank, «η ελληνική αγορά κατοικιών αρχίζει να εμφανίζει χαρακτηριστικά υποτίμησης, καθώς ο λόγος του δείκτη τιμών των διαμερισμάτων προς το δείκτη των ενοικίων υποχωρεί με επιταχυνόμενο μάλιστα ρυθμό κατά το πρώτο εξάμηνο του 2012». Σύμφωνα μάλιστα με την ίδια άποψη, «η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων στα επόμενα τρίμηνα συνδέεται με τη βελτίωση των προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών για την ενίσχυση των συνθηκών χρηματοδότησης του τραπεζικού συστήματος και την ισχυροποίηση της προοπτικής εξόδου της ελληνικής οικονομίας από την ύφεση. Η ύπαρξη σήμερα σαφών ενδείξεων αποτελεσματικής αντιμετώπισης των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών προβλημάτων της χώρας, με την επίτευξη πρωτογενούς πλεονάσματος στη γενική κυβέρνηση από το 2012 αυξάνει την προοπτική ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, γεγονότα που αν συνεχιστούν θα συμβάλουν στη σταδιακή αναθέρμανση και της αγοράς κατοικίας από το υπέρμετρα χαμηλό επίπεδο δραστηριότητας, στο οποίο βρίσκεται το 2012». Τέλος, σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, παράγοντας-κλειδί για την τόνωση της αγοράς ακινήτων είναι η επανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών, προκειμένου να δοθεί κάποια ρευστότητα στο σύστημα από τον τραπεζικό τομέα. Με βάση τα τρέχοντα δεδομένα, η επανακεφαλαιοποίηση φαίνεται να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το Πάσχα του 2013. Άλλοι παράγοντες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν ευνοϊκά την αγορά είναι η αλλαγή της φορολογικής μεταχείρισης των ακινήτων μέσα από το νέο φορολογικό νομοσχέδιο, η θέσπιση επιπλέον ευελιξίας στο υπό αλλαγή θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΑΑΠ, η προώθηση προς εκμετάλλευση κρατικών ακινήτων από ιδιώτες, κ.λπ.

Ακινητα: Τα υποπτα παιγνίδια

Πλειοδοσία ζημιών καταγράφεται απο ορισμένους κύκλους της αγοράς για προφανείς λόγους. Πρόσφατες "έρευνες" εμφανίζουν τις τιμές να καταρρέουν , έχοντας μειωθεί έως και 40% σε σχέση με πέρυσι στα παλαιά διαμερίσματα και κατά 30% στα νεόδμητα, δηλαδή όσα έχουν κατασκευαστεί την τελευταία επταετία! Φυσικά , τα στοιχεία αυτά εξυπηρετούν στην δημιουργία κλίματος που θα οδηγήσει σε εκποιήσεις ακινήτων και να μετατρέψει την αγορά σε "παράδεισο των κορακιών". Στοιχεία από αλλυσίδα μεσιτικών γραφείων εμφανίζουν δείχνουν ότι διαμέρισμα 15 ετών στους Αμπελοκήπους που πέρυσι τέτοια εποχή επωλείτο προς 1.850 ευρώ/τ.μ., σήμερα πωλείται προς 1.100 ευρώ (-40%). Στα Ιλίσια, διαμέρισμα ηλικίας έως 5 ετών που πέρυσι διατίθετο προς 2.850 ευρώ/τ.μ. σήμερα πωλείται προς 2.000 ευρώ/τ.μ. (-30%). Ανάλογες μειώσεις εμφανίζονται έσε πολλές περιοχές. Στα παλιά διαμερίσματα οι τιμές έχουν βουλιάξει μέσα σε ένα έτος: κατά 40% σε Κυψέλη και Πατήσια, 35% σε Πλατεία Μαβίλη και Κολωνάκι, 30% σε Ζωγράφου, Γουδή, Ιλίσια, Καισαριανή, Βύρωνα, Γκύζη, Παγκράτι, Αλιμο και Πειραιά. Υπάρχουν και κάποιες πιο τραβηγμένες περιπτώσεις: ακίνητο 47 τ.μ. στη λεωφόρο Κηφισίας που πωλείται πλέον προς 500 ευρώ/τ.μ, δηλαδή 50% φθηνότερα από πέρυσι! Στα νεόδμητα, οι μειώσεις είναι ελαφρώς χαμηλότερες, με τα ποσοστά 30% σε ετήσια βάση να εμφανίζονται σε περιοχές όπως Κυψέλη, Πατήσια. Μάλιστα κάποιοι υποστηρίζουν ότι «Στις περισσότερες περιοχές, πλέον, οι εμπορικές τιμές είναι 20% ή 30% κάτω από τις αντίστοιχες αντικειμενικές»

Τρίζει ο νόμος για τα αυθαίρετα

Ρωγμές στο νέο μαζικό κάλεσμα της κυβέρνησης για νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε πάνω από 1,5 εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων προκαλεί η αίτηση ακυρώσεως που κατατέθηκε στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά της υπουργικής απόφασης με την οποία τέθηκε σε εφαρμογή ο νόμος Καλαφάτη στις αρχές Σεπτεμβρίου. Η νέα προσφυγή που κατατέθηκε ενώπιον του ΣτΕ αφορά την υπόθεση της Ηγουμενίτσας για χάρη της οποίας το Ανώτατο Δικαστήριο με τη διαδικασία της πιλοτικής δίκης έκρινε αντισυνταγματικό τον προηγούμενο νόμο πριν από τέσσερις μήνες, αποδεχόμενο ότι το επίμαχο ακίνητο δεν έπρεπε να εξαιρεθεί από την κατεδάφιση. Πληροφορίες αναφέρουν ότι έπεται συνέχεια, καθώς προσφυγή στο ΣτΕ προετοιμάζουν και άλλοι ιδιώτες, οι υποθέσεις των οποίων είχαν συνεκδικαστεί τον περασμένο Φεβρουάριο από το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο.

Τι αλλάζει στην παραλία

Με τρεις προσκλήσεις ενδιαφέροντος η Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου επιχειρεί να δρομολογήσει τις διαδικασίες ωρίμανσης προκειμένου να υλοποιηθεί μέσω ΕΣΠΑ μία σειρά έργων στην περιοχή του Ολυμπιακού Πόλου στο Φάληρο, μεταξύ των οποίων και η μετασκευή του γηπέδου του τάε κβον ντο σε συνεδριακό κέντρο. Οι δύο πρώτες προσκλήσεις αφορούν ειδικότερα την προώθηση διαδικασιών για να χρηματοδοτηθούν μέσω ΕΣΠΑ έργα υποδομών και ανάπλασης στον Φαληρικό Ορμο, από το Στάδιο Ειρήνης και Φιλίας έως το γήπεδο του τάε κβον ντο. Τα έργα είναι ύψους 290 εκατ. ευρώ και θα χρηματοδοτηθούν από τα Περιφερειακά Προγράμματα της Περιφέρειας Αττικής. Ηδη για τα έργα ύψους 110 εκατ. ευρώ που αφορούν σε παρεμβάσεις ανάπλασης έχει εκδοθεί πρόσκληση με τελικό δικαιούχο την ΕΤΑΔ, ενώ αναμένεται νέα πρόσκληση από την Περιφέρεια Αττικής για τα έργα υποδομών που θα γίνουν στην περιοχή, ύψους 150 εκατ. ευρώ. Ο τρίτος κύκλος των παρεμβάσεων στην περιοχή που θα απορροφήσει το εναπομείναν ποσό των 30 εκατ. ευρώ αφορά σε λιμενικά έργα, των οποίων η προώθηση των διαδικασιών θα ξεκινήσει από το 2014.

Η πρώτη πρόσκληση ενδιαφέροντος από την ΕΤΑΔ αφορά στην ανάθεση του έργου για την προετοιμασία φακέλου κρατικής ενίσχυσης του έργου υποδομής της ανάπλασης του Φαληρικού Ορμου. Ουσιαστικά, η ΕΤΑΔ ζητεί τεχνική βοήθεια για να υποστηρίξει τη συμβατότητα της χρηματοδότησης των έργων με τους κανόνες κρατικών ενισχύσεων, η οποία θα κριθεί από τη Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.

Η δεύτερη πρόσκληση αφορά στην επιλογή αναδόχου για την παροχή εξειδικευμένων υπηρεσιών συμβούλου υποστήριξης της ΕΤΑΔ για την καταγραφή, κωδικοποίηση και αξιολόγηση των παρεμβάσεων στις παράκτιες περιοχές του Φαληρικού Ορμου. Η ΕΤΑΔ θα επιχειρήσει να τεκμηριώσει έγκαιρα την πληρότητα των φακέλων των παρεμβάσεων κατά την κοινοποίησή τους στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή προς έγκριση.

Η τρίτη πρόσκληση ενδιαφέροντος αφορά στην επιλογή αναδόχου υλοποίησης του έργου παροχής εξειδικευμένων υπηρεσιών συμβούλου υποστήριξης της ΕΤΑΔ για τεκμηρίωση του αιτήματος της Εταιρείας προς τη Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού για τη χρηματοδότηση της μετασκευής του τάε κβον ντο σε συνεδριακό κέντρο και των κατασκευών της ζώνης ανάπλασης ΙΙΙ Φαλήρου. Στην εν λόγω ζώνη περιλαμβάνονται η πλατεία Νερού με τα κτίρια εξυπηρέτησής της, το γήπεδο του τάε κβον ντο με τον περιβάλλοντα χώρο του, τμήμα της Εσπλανάδας στη κατάληξη της λεωφόρου Ποσειδώνος και τμήμα της παραλιακής ζώνης που παραμένει αδιαμόρφωτη. Να σημειωθεί ότι για το κλειστό γυμναστήριο του τάε κβον ντο βρίσκεται σε εξέλιξη διαγωνισμός για τη μετασκευή και λειτουργία του σε συνεδριακό κέντρο.

Η παραπάνω διαδικασία εκτιμάται ότι μπορεί να αυξήσει τη χρηματοδότηση του έργου μέσω ΕΣΠΑ που αρχικώς υπολογιζόταν σε 20 εκατ. ευρώ. Η ΕΤΑΔ, στο πλαίσιο του πρόσκλησης, ζητεί μεταξύ άλλων το ποσοστό της δημόσιας χρηματοδότησης του έργου. Η προθεσμία υποβολής των φακέλων προσφοράς από τον κατάλογο των δυνητικών προμηθευτών της ΕΤΑΔ λήγει στις 14 Ιανουαρίου.

Το σχεδιο :Παίρνουμε απο πολλούς και δίνουμε σε λίγους

Η ανακοίνωση από το υπουργείο Οικονομικών του τελικού σχεδίου για την επιβολή του ενιαίου φόρου, έκλεισε έναnκύκλο και αποκάλυψε τις πραγματικές προθέσεις του υπουργείου των Οικονομικών για την ακίνητη ιδιοκτησία. Αυτό που πραγματικά θέλει είναι να περάσει ο ρόλος των ρυθμιστών της αγοράς ακινήτων από τους ιδιώτες ιδιοκτήτες και τις μικρές οικοδομικές επιχειρήσεις στις μεγάλες εταιρίες ακινήτων, στους λεγόμενους «θεσμικούς» επενδυτές και στις μεγάλες κατασκευαστικές. Και αυτό το μεθοδεύει με πολλούς τρόπους που μεταξύ τους αλληλοσυμπληρώνονται.

Η αρχή έγινε με την εισοδηματική συρρίκνωση. Η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος, η ανεργία, η αύξηση της φορολογίας του εισοδήματος, η μείωση των κοινωνικών παροχών, είναι μερικά από τα «όπλα» που χρησιμοποίησε για το σκοπό αυτό. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι το κόστος κτήσης των ακινήτων για εκατομμύρια ιδιοκτήτες πολλαπλασιάζεται και τυχόν αύξηση της φορολογίας καθιστά την πώληση ενός ακινήτου για τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη επιβεβλημένη.

Η συνέχεια αφορούσε την υπερχρέωσηδηλαδή , τον τρόπο με τον οποίο θα περάσει η ακίνητη περιουσία των ιδιωτών στα χέρια νομικών προσώπων. Και στην περίπτωση αυτή ακολούθησε την πεπατημένη: εκμεταλλεύτηκε τον δανεισμό των νοικοκυριών, προχωρά στις αλλαγές στο ισχύον πλαίσιο για τους πλειστηριασμούς (το πλαίσιο για τις κατασχέσεις που θα πρέπει να προηγηθούν παρέμεινε όπως έχει και επομένως τα ακίνητα είναι «δεμένα») και προσθέτει στην λίστα των υπό εκποίηση και τα ακίνητα που χρωστούν φόρους και εισφορές.

Η φορολογική αφαίμαξη ήταν το επόμενο βήμα.Προκειμένου να υλοποιηθεί ο σχεδιασμός αυτό θα έπρεπε να αλλάξει και το μοντέλο φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας ώστε η φορολογία – με διάφορες μορφές-ως ποσοστό του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών να αυξηθεί. Στις «υπηρεσίες» για την επίτευξη του στόχου αυτού τέθηκαν και άλλα μέσα: η ρύθμιση των αυθαιρέτων και των ημιυπαίθριων, τα ενεργειακά πιστοποιητικά είναι μερικά από τα μέσα αυτά. Παράλληλα, το φορολογικό αντικείμενο πέρασε από την μεταβίβαση των ακινήτων που ήταν μέχρι τώρα στην κτήση. Κορωνίδα φυσικά είναι η επιβολή του ενιαίου φόρου. Τα αποτελέσματα;

• Το 2009 καταβλήθηκαν 526 εκατ. ευρώ.

• Το 2010 εισπράχθηκαν 487 εκατ. ευρώ.

• Το 2011 οι εισπράξεις ανήλθαν σε 1,17 δισ. ευρώ.

• Το 2012 οι εισπράξεις εκτοξεύθηκαν στα 2,75 δισ. ευρώ.

• Το 2013 υπολογίζεται να εισπραχθούν 2,75 δισ. ευρώ.

• Το 2014 εκτιμάται ότι θα εισέλθουν στον κρατικό κορβανά 2,9 δισ. ευρώ.

Σε αυτά, θα έπρεπε να προστεθούν πάνω από 2 δις. για τις διάφορες ρυθμίσεις (πρόστιμα και έξοδα) από το 2010 μέχρι σήμερα. Φυσικά έχει συνέχεια αφού η ρύθμιση για τα αυθαίρετα τρέχει και σε αυτή προστίθενται καινούργιες απαιτήσεις πχ πιστοποιητικό στατικής επάρκειας. Όσοι δεν υπαχθούν ή όσοι υπαχθούν και δεν πληρώσουν θα κληθούν να καταβάλλουν πολλαπλάσια χρήματα τα οποία θα εισπραχθούν από τις εφορίες.

Το σχέδιο να περάσει ένα μεγάλο μέρος της ακίνητης περιουσίας των ιδιωτών σε εταιρίες ολοκληρώθηκε με την παροχή κινήτρων και διευκολύνσεων. Θέλετε ένα παράδειγμα; Οι εταιρίες θα μπορούν να εκπίπτουν ως φορολογική δαπάνη το ποσό του ενιαίου φόρου που θα καταβάλλουν ενώ τους δίνεται η δυνατότητα να αναβάλλουν για ένα χρόνο την πληρωμή του φόρου. Πριν από αυτό, με νομοθετικές ρυθμίσεις επιτράπηκε στις ΑΕΕΑΠ να επενδύουν σε κατοικίες και σε γη . Το «κερασάκι στην τούρτα» ; Για τα ακίνητα που αποκτούν δεν θα πληρώνουν φόρο μεταβίβασης.

ΠΗΓΗ: www.paratiritis.gr

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki