realestatenews.gr
Πορευθείτε με ασφάλεια
Οι πέντε τελευταίοι μήνες έχουν διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Η μία όψη περιγράφεται με την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας , την αύξηση των αδιάθετων ακινήτων και κατακόρυφη μείωση των μεταβιβάσεων. Η άλλη όψη αφορά στην καθημερινότητα της αγοράς που επηρεάζεται από την ανεπάρκεια ρευστού , τις δυσκολίες όσων ζητούν τραπεζική χρηματοδότηση, το πλαίσιο των διαπραγματεύσεων κ.α. Το νέο αυτό περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.
1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδομή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.
2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.
3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.
4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει.
Την στιγμή που ακόμα και στο Σύνταγμα το μίσθωμα ανα τετραγωνικό μέτρο σύγχρονων γραφειακών χώρων δεν ξεπερνα τα 28 ευρώ το υπουργείο Υποδομών πληρώνει ενοίκιο 33 ευρώ το τετραγωνικό σε κτίριο στην ευρύτερη περιοχή των Αμπελοκήπων . Το αξιοπερίεργο είναι ότι η τιμή αυτή είχε ζητηθεί στη χρυσή εποχή -αρχές της δεκαετίας του 2000-για υπερσύγχρονο συγκρότημα γραφείων στο Μαρούσι αλλά στα μέσα περίπου της δεκαετίας το μίσθωμα μετά απο διαπραγμετεύσεις μειώθηκε σημαντικά. Εκτιμάται μάλιστα ότι σήμερα την τιμή αυτή δεν πληρώνει κανένας μισθωτής γραφείων στην ελληνική αγορά. Το αξιοπερίεργο είναι ότι το ίδιο υπουργείο πληρώνει αυτή την στιγμή για κτίρια που βρίσκονται σε περιοχές που δεν χαρακτηρίζονται ως υψηλής προβολής ( Αμπελόκηποι, Πεδίο Άρεως κα) ενοίκια που υπερβαίνουν τα 20 ευρώ το τετραγωνικό ενώ την ίδια στιγμή ακόμα και στην Κηφισίας τα ενοίκια είναι χαμηλότερα και απο 19 ευρώ ανα τμ. Πρέπει να σημειωθεί ότι πληροφορίες φέρουν ότι ανάλογες συμφωνίες μίσθωσης έχουν κλείσει και απο άλλα υπουργεία αλλά και ασφαλιστικά ταμεία. Αυτό που προκαλεί απορία είναι ότι δεν έχουν δημοσιοποιηθεί ούτε τα ενοίκια αλλά ούτε και ο χρόνος υπογραφής των μισθωτικών συμβάσεων.
Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η επένδυση στην αγορά ακινήτων έχει το χαρακτήρα του τυχαίου αφού είναι πολύ δύσκολο να καταγραφούν και –κυρίως- να αναλυθούν οι συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης που ισχύουν στην αγορά. Αν και η διαπίστωση αυτή δεν απέχει και πολύ από την πραγματικότητα εντούτοις εμπεριέχει και πολλά στοιχεία υπερβολής. Και αυτό γιατί η σημερινή αγορά ακινήτων προσφέρει πολύ περισσότερα εργαλεία που επιτρέπουν στον υποψήφιο αγοραστή-επενδυτή να περιορίσει το ποσοστό κινδύνου της επένδυσης του. Με άλλα λόγια πριν αποφασίσει την αγορά ή τη πώληση θα πρέπει να κάνει 10 απλές «κινήσεις» ώστε να έχει την καλύτερη δυνατή εικόνα της αγοράς.
Μικρή άνοδο σημείωσαν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων τον Αύγουστο ενώ τα επιτόκια των καταθέσεων παρέμειναν σταθερά. Αναλυτικότερα, τα μέσα επιτόκια των καταθέσεων μίας ημέρας από νοικοκυριά και επιχειρήσεις παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητα τον Αύγουστο του 2010 στο 0,44% και 0,32% αντίστοιχα. Αντίθετα, το μέσο επιτόκιο των καταθέσεων από νοικοκυριά με συμφωνημένη διάρκεια έως 1 έτος παρουσίασε μικρή πτώση 5 μονάδων βάσης και διαμορφώθηκε στο 3,66%. Όσον αφορά τα επιτόκια των δανείων, το μέσο επιτόκιο των καταναλωτικών δανείων χωρίς καθορισμένη διάρκεια (κατηγορία που περιλαμβάνει τα δάνεια μέσω πιστωτικών καρτών, τα ανοικτά δάνεια και τις υπεραναλήψεις) παρέμεινε ουσιαστικά αμετάβλητο και διαμορφώθηκε στο 14,31%. Το μέσο επιτόκιο των επιχειρηματικών δανείων χωρίς καθορισμένη διάρκεια παρουσίασε περαιτέρω σημαντική άνοδο τον Αύγουστο του 2010 κατά 23 μονάδες βάσης και διαμορφώθηκε στο 6,56%. Άνοδο κατά 4 μονάδες βάσης παρουσίασε και το μέσο επιτόκιο των δανείων χωρίς καθορισμένη διάρκεια που χορηγούνται στους ελεύθερους επαγγελματίες, αγρότες και ατομικές επιχειρήσεις το οποίο και διαμορφώθηκε στο 9,11%. Το μέσο επιτόκιο των επιχειρηματικών δανείων συγκεκριμένης διάρκειας με επιτόκιο κυμαινόμενο ή σταθερό για μέχρι 1 έτος και για μικρά σχετικώς ποσά (μέχρι 1 εκατ. ευρώ), σημείωσε περαιτέρω άνοδο κατά 13 μονάδες βάσης και διαμορφώθηκε στο 5,87%. Αντίθετα, το μέσο επιτόκιο των επιχειρηματικών δανείων για μεγάλα σχετικώς ποσά (άνω του 1 εκατ. ευρώ) παρουσίασε πτώση κατά 22 μονάδες βάσης και διαμορφώθηκε στο 4,51%. Το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων με επιτόκιο κυμαινόμενο ή σταθερό έως 1 έτος σημείωσε περαιτέρω άνοδο κατά 13 μονάδες βάσης και διαμορφώθηκε τον Αύγουστο του 2010 στο 3,67%, ενώ αντίθετα, το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων με επιτόκιο σταθερό πάνω από 1 και μέχρι και 5 έτη σημείωσε περαιτέρω πτώση κατά 19 μονάδες βάσης και διαμορφώθηκε στο 4,33%. Μικρή άνοδο σημείωσαν τον Αύγουστο του 2010 τα επιτόκια που εφαρμόζονται στα υφιστάμενα υπόλοιπα των σημαντικότερων κατηγοριών καταθέσεων, ενώ μικτές τάσεις παρατηρήθηκαν στα μέσα επιτόκια που εφαρμόζονται στα υφιστάμενα υπόλοιπα των δανείων Ειδικότερα, τόσο το μέσο επιτόκιο καταθέσεων από τα νοικοκυριά με διάρκεια έως 2 έτη όσο και το μέσο επιτόκιο των αντίστοιχων καταθέσεων από επιχειρήσεις, παρουσίασαν άνοδο τον Αύγουστο του 2010 (κατά 6 και 3 μ.β. αντίστοιχα) και διαμορφώθηκαν στο 3,37% και 3,58% αντίστοιχα. Το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων με διάρκεια άνω των 5 ετών παρουσίασε μικρή πτώση κατά 3 μ.β. και διαμορφώθηκε στο 3,64%, ενώ το μέσο επιτόκιο της αντίστοιχης διάρκειας των επιχειρηματικών δανείων και αυτών προς ελεύθερους επαγγελματίες, αγρότες και ατομικές επιχειρήσεις παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητα και διαμορφώθηκαν στο 4,35% και 5,32% αντίστοιχα.
Τριάντα οκτώ μεγάλες εκτάσεις γης θα βγουν προς πώληση. Σε αυτες συγκαταλέγονται εκτάσεις σε Μίκρα της Θεσσαλονίκης, Αφάντου στη Ρόδο, Λίνδο, Ερμιόνη Αργολίδας, Χαλκίδα, Ορφανό Καβάλας, Βαθύ Σάμου, Κασσιόπη Κέρκυρας. Στην ίδια ομάδα είναι και τα 8.000 στρ. στην Ξάνθη (η «Φωνή της Αμερικής»), στο Αντίρριο 223 στρ., στον Αρχάγγελο Ρόδου 700 στρ., στη Θέρμη 1.300 στρ., στη Μεγάλη Βρύση Φθιώτιδας 225 στρ., στα Μέθανα 1.100 στρ. Επίσης , προτεραιότητα δίδεται σε : παρόχθια περιοχή στον Αραχθο, στη πρώην αμερικανική βάση στις Γούρνες Ηρακλείου, στο πρώην οχυρό του ΓΕΝ στη Μηχανιώνα, στο Χιονοδρομικό Κέντρο Βόρας και στη παρόχθια Βεγορίτιδα. Ανάλογες σκέψεις για εκμετάλλευση, προκειμένου να εισρεύσουν έσοδα στα ταμεία, υπάρχουν για τις παραλιακές περιοχές στην Αμαλιάδα, τη Ναύπακτο, την Ασίνη Αργολίδας, την παραλία Ζαχάρως κ.λπ. Στον ίδιο κατάλογο είναι η παραλία της Γλυφάδας για την προοπτική ανάπλασης και την αξιοποίηση μέσω 5 αναψυκτηρίων. Ανάλογες σκέψεις καταγράφονται για την περίφημη παραλία Μύρτου στην Κεφαλονιά, για την Κύμη της Εύβοιας και τα Μουδανιά Χαλκιδικής. Τέλος, στη λίστα περιλαμβάνονται: στο Λαύριο έκταση 340 στρ., στη Σιθωνία δύο εκτάσεις 94 και 38 στρ., στα Στύρα Εύβοιας 3.136 στρ. και στον Δήμο Μελιταίων Κέρκυρας 1.788 στρ. Ανάλογες αναφορές γίνονται για την Αμφιλοχία 3.000 στρ., στην Πάρο, στις Αλυκές Ζακύνθου, στα Καμένα Βούρλα και στις Πρέσπες.Περισσότερα Άρθρα...
