Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Αγορά Γης

Και οικόπεδα θα αγοράζουν οι ΑΕΕΑΠ

Οικόπεδα χωρίς άδεια μπορούν να αγοράζουν οι ΑΕΕΑΠ. Ενώ αρχικά επιβάλλονταν η αγορά μόνο οικοπέδων με άδεια οικοδομής, με τροπολογία θα προβλέπεται πως μπορούν να αγοράσουν και οικόπεδα χωρίς άδεια αρκεί να υποβάλλουν αίτηση για άδεια οικοδομής εντός πέντε ετών από την αγορά τους. Η αξία των συγκεκριμένων οικοπέδων δε μπορεί να είναι ανώτερη, κατά το χρόνο κτήσης, από το 25% της συνολικής αξίας των επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ. Το υπουργείο Οικονομικών με τροπολογία σε σχέδιο νόμου για την εφαρμογή κοινοτικής οδηγίας ετοιμάζει σειρά αλλαγών για την λειτουργία των εταιριών αυτών. Με την τροπολογία διευκρινίζεται η πρόβλεψη της νομοθεσίας μέσω της οποίας επιτρέπεται στις ΑΕΕΑΠ να επενδύουν σε ακίνητα, δικαιώματα επί ακινήτων καθώς και σε ομοειδείς επιχειρήσεις μέχρι ποσοστό 80% του ενεργητικού τους. Ειδικότερα επιτρέπεται η επένδυση σε άλλες ΑΕΕΑΠ ή επενδυτικές εταιρείες διαφόρων μορφών ή αμοιβαία κεφάλαια, υπό την προϋπόθεση πως οι τελευταίες επενδύουν «αποκλειστικά ή κυρίως» σε ακίνητα. Με άλλη παράγραφο της τροπολογίας ξεκαθαρίζεται πως εντός διετίας οι μετοχές μιας ΑΕΕΑΠ πρέπει να εισαχθούν στο ελληνικό χρηματιστήριο και όχι σε κάποια άλλη αγορά. Τέλος, με αφορμή την θυγατρική της Εθνικής Τράπεζας (την Πανγαία η οποία θα έπρεπε να εισαχθεί σύντομα στο Χ.Α. με βάση τις προβλέψεις του νόμου για τις ΑΕΕΑΠ, αλλά βρίσκεται σε συζητήσεις με στρατηγικό επενδυτή) η τροπολογία δίνει νέα παράταση. Στο υπουργείο επικαλούνται τις αρνητικές συνθήκες που επικρατούν στην αγορά.

Πρόβλημα με το Σύνταγμα έχει ο ενιαίος φόρος

Όπως είχε δεχθεί και το Συμβούλιο της Επικρατείας, κρίνοντας τη συνταγματικότητα του ΕΕΤΗΔΕ (ΣτΕ 1972/2012 Ολ.), ένας από τους βασικούς λόγους που δικαιολογούσαν την επιβολή του ήταν και ο προσωρινός του χαρακτήρας, δεδομένου ότι η εφαρμογή του περιοριζόταν αρχικά στα έτη 2011 και 2012 με σκοπό «την αντιμετώπιση της ανάγκης για άμεση μείωση του δημοσιονομικού ελλείμματος». Ωστόσο, το προσχέδιο για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων δρομολογεί τη μονιμοποίηση της παραπάνω δήθεν «έκτακτης» φορολογίας που επιβλήθηκε στην ακίνητη περιουσία κατά το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης και μάλιστα με την επέκτασή της στις κλειστές και αναξιοποίητες οικοδομές καθώς και στα οικόπεδα και αγροτεμάχια. Κατά συνέπεια το στοιχείο του «έκτακτου» και του «προσωρινού» χαρακτήρα της ρύθμισης έχει πλέον εκλείψει κάτι που ανοίγει το δρόμο για επανεξέταση των σχετικών ρυθμίσεων από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Περαιτέρω, με τις διατάξεις των παρ. 1 και 5 του άρθρου 4 του Συντάγματος συνάγονται, προκειμένου περί επιβολής φορολογικών επιβαρύνσεων, οι αρχές της καθολικότητας του φόρου και της φορολογικής ισότητας η οποία συνίσταται στον καθορισμό του φορολογικού βάρους, αναλόγως της φοροδοτικής ικανότητας του κάθε φορολογούμενου.

Ωστόσο η κατοχή ακινήτων από μόνη της, χωρίς την σύνδεσή της με άλλα κριτήρια προσδιοριστικά της απόδοσής τους ή του εισοδήματος του φορολογούμενου, δεν αποδεικνύουν, αλλά ούτε καν μπορούν να αποτελέσουν τεκμήριο για την ύπαρξη πραγματικής φοροδοτικής ικανότητας, δηλαδή εισοδήματος επαρκούς για την κάλυψη του συγκεκριμένου φόρου -ο οποίος σε πολλές περιπτώσεις υπερβαίνει το σύνολο του εισοδήματος του φορολογουμένου- δεδομένου και του γεγονότος ότι στη σημερινή οικονομική συγκυρία, που όλοι πωλούν και κανείς δεν αγοράζει, είναι απολύτως αδύνατον ακόμα και να εκποιηθούν τα ακίνητα αυτά και μάλιστα σε οποιαδήποτε τιμή, προκειμένου να βρεθούν τα χρήματα για την πληρωμή των φόρων αυτών.

Εξάλλου, το σύστημα υπολογισμού του φόρου, καθιερώνει μία σειρά αντικειμενικών –και πρακτικά αμάχητων- τεκμηρίων τα οποία λαμβάνονται περιοριστικά υπόψη προκειμένου να καθορισθεί η φορολογική υποχρέωση (εμβαδόν, χρόνος κατασκευής, απόσταση από θάλασσα, συντελεστής δόμησης κλπ.), χωρίς ο πολίτης να έχει τη δυνατότητα να αντιτάξει άλλα κρίσιμα στοιχεία απαραίτητα για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου του. Έτσι, ο ΕΝ.Φ.Α. λαμβάνει υπόψη του τον ανεξάντλητο συντελεστή δόμησης, χωρίς να εξετάζει αν στη συγκεκριμένη περίπτωση μπορεί να αξιοποιηθεί ο συντελεστής αυτός (π.χ. περίπτωση ακινήτων με πολύ μικρή πρόσοψη), λαμβάνει υπόψη του την απόσταση από τη θάλασσα ή την πρόσοψη σε εθνική οδό, χωρίς να εξετάζει την πραγματική πρόσβαση στη θάλασσα ή στην εθνική οδό, καθώς και το αν υπάρχει πραγματικό όφελος για το ακίνητο, δεν λαμβάνει υπόψη του την πραγματική κατάσταση του ακινήτου (π.χ. αν αυτό είναι κατεστραμμένο από σεισμό ή πυρκαγιά), κάτι που λαμβάνεται υπόψη από το σύστημα προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών, μέσω του συντελεστή ειδικών συνθηκών.

Μάλιστα σε όλες αυτές τις περιπτώσεις -και πολλές ακόμα που θα ανακύψουν στην πράξη- ο πολίτης στερείται του δικαιώματος να αμφισβητήσει τον φόρο που του έχει καταλογιστεί επικαλούμενος του παραπάνω λόγους. Ωστόσο, σύμφωνα με την πάγια νομολογία του ΣτΕ, η θέσπιση τεκμηρίων και μάλιστα αμάχητων, σχετικά με τον προσδιορισμό της φορολογητέας ύλης δυσχερώς συμβιβάζεται με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 20 του Συντάγματος, εφόσον με τον τρόπο αυτό περιορίζονται υπέρμετρα τα όρια του δικαστικού ελέγχου.

Απ’ όλα τα παραπάνω, καθίσταται προφανές ότι ο νέος φόρος έχει σοβαρά ζητήματα Συνταγματικότητας, τα οποία είναι αμφίβολο πλέον αν μπορούν να δικαιολογηθούν από την «επείγουσα» και «προσωρινή» ανάγκη περιορισμού του ελλείμματος, όπως συνέβη στην περίπτωση του Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε.

Η τοποθέτηση αυτή έγινε κατα την διάρκεια συνέντευξης τύπου που οργάνωσε η ΠΟΜΙΔΑ

Καινούργια "φιλετα" στο σφυρι

Τουριστικές κατοικίες που θα πουληθούν σε ιδιώτες, ξενοδοχεία, εστιατόρια, κτίρια γραφείων και εμπορικές χρήσεις, είναι ορισμένα από τα έργα που θα μπορούσαν να γίνουν στις υπό ανάπτυξη δημόσιες εκτάσεις. Ορισμένα από τα «φιλέτα» που μένουν ανεκμετάλλευτα είναι:

Βάση Γουρνών - Ηράκλειο Κρήτης: Από 738 στρέμματα σε μια περιοχή όπου μπορεί να αξιοποιηθεί τουριστικά, μπορούν να αξιοποιηθούν μετά από διεθνή διαγωνισμό τα 450 στρέμματα. Δυνατή η ανάπτυξη ξενοδοχείων, γραφείων, χώρων ψυχαγωγίας αλλά και επιχειρηματικού πάρκου και πάρκο τουρισμού, πολιτισμού και αθλητισμού.

Ρίο - Αντίρριο: Πρόκειται για την έκταση 270 στρεμμάτων στο πρώην εργοτάξιο της γέφυρας. Θα μπορούσαν να δημιουργηθούν 5άστερο ξενοδοχείο, καταστήματα, γραφεία, μαρίνες.

Πρώην Φωνή της Αμερικής - Ξάνθη: Πρόκειται για ακίνητο 8.000 στρεμμάτων με κτιριακές υποδομές επιφάνειας 25 χιλιάδων τ.μ. όπου βρίσκονται και οι εγκαταστάσεις των πομπών της πρώην «Φωνής της Αμερικής». Επειδή προστατεύεται από τη συνθήκη Ramsar, στόχος είναι η αξιοποίηση μέσω της ανάδειξης των φυσικών χαρακτηριστικών του, την ανάδειξή του δηλαδή ως μοναδικό εθνικό πάρκο.

Σάμος: Στο Βαθύ της Σάμου διαθέτει 939 στρέμματα, που προσφέρονται για ξενοδοχειακές μονάδες, τουριστικά καταλύματα κ.λπ. Ανάβυσσος: Το κτήμα των Αλυκών, 1.200 στρεμμάτων, θεωρείται το καλύτερο «φιλέτο» της Αττικής και η αξιοποίησή του συναντά τις έντονες αντιδράσεις κατοίκων.

Επίσης, στα ακίνητα που είχαν προταθεί προς αξιοποίηση πριν από μερικά χρόνια περιλαμβάνονται εκτάσεις στην παραλία Ζαχάρως, 80 στρέμματα στο Πρασονήσι Ρόδου και άλλα οικόπεδα σε Τρίκαλα, Κεφαλλονιά, Κρήτη, Στυλίδα, Θεσσαλονίκη, Μαρούσι, Κέρκυρα, Καβάλα.

Στον "αέρα" 25.000 οικόπεδα

Τι συμβαίνει με τα 25.000 οικόπεδα του υπουργείου Γεωργικής Ανάπτυξης που παραχωρήθηκαν για κάλυψη στεγαστικών αναγκών ; Η ιστορία ξεκίνησε με το Π.Δ. της 24/5/1985 (ΦΕΚ Δ239) με το οποίο ορίστηκαν οι όροι και οι προϋποθέσεις παραχώρησης οικοπέδων του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων για στεγαστική αποκατάσταση πολιτών . Οι δικαιούχοι δεσμεύονταν, με ποινή έκπτωσης από τα δικαιώματα κυριότητας επί του οικοπέδου: Α) να κτίσουν σπίτι μέσα σε μια πενταετία, Β) να μην εγκαταλείψουν τον συνοικισμό της αποκατάστασής τους μέσα στη πρώτη δεκαετία και Γ) να μη διαθέσουν –εκποιήσουν το οικόπεδο πριν περάσει μια δεκαετία, εκτός αν υπάρξουν σοβαροί λόγοι υγείας και πάντα με προϋπόθεση την έγκριση της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων. Με το Ν. 3147/2003 η πενταετής αυτή προθεσμία για την ανέγερση κατοικίας αυξήθηκε σε δεκαετία ,που βέβαια ισχύει για τις μετά το νόμο αυτό παραχωρήσεις. Ήδη με το Ν. 4061/2012 καταργήθηκε το Π.Δ. της 24-4-1985 , οι παραχωρήσεις όμως που έχουν γίνει διέπονται από τις δεσμεύσεις και τους όρους με τους οποίους έγιναν. Το συγκεκριμένο πρόγραμμα φαίνεται να βρήκε μεγάλη εφαρμογή, αφού από το 1985 μέχρι σήμερα υπολογίζεται ότι περισσότερα από 25.000 οικόπεδα έχουν ήδη παραχωρηθεί κατά κυριότητα και έχουν μεταγραφεί.  Εκτιμάται ότι η  αγοραία αξία των παραχωρηθέντων με τη συγκεκριμένη διαδικασία οικοπέδων ξεπερνά τα 500 εκατ. Και τώρα αρχίζει το πραγματικό πρόβλημα καθώς:

1) Έπρεπε με τη λήξη κάθε πενταετίας να γίνει έλεγχος, κατά περίπτωση, της τήρησης των όρων της παραχώρησης.

2) Υπάρχουν περιπτώσεις δικαιούχων που δεν είχαν πραγματική ανάγκη οικοπέδου και δεν έχτισαν σπίτι μέσα στην προθεσμία του νόμου ή τα μεταβίβασαν παράνομα σε τρίτους ή έχουν εγκαταλείψει τον συνοικισμό της αποκατάστασής τους μέσα στην πρώτη δεκαετία.

Ευρώ Ήδη υπάρχουν πάλληλες καταγγελίες για παράνομες παραχωρήσεις ενώ είναι άγνωστο σε πόσα οικόπεδα δεν τηρήθηκαν οι προβλεπόμενοι όροι και προϋποθέσεις με αποτέλεσμα σύμφωνα με το νόμο να ανήκουν στο Δημόσιο. Παράλληλα η πολιτεία δεν έχει ξεκαθαρίσει πως θα αντιμετωπίσει τις περιπτώσεις των παράνομων παραχωρήσεων οικοπέδων της τελευταίας πενταετίας (2007-2012), δεδομένου ότι η δυνατότητα της ανάκλησης όλων των παράνομων παραχωρήσεων που παρείχε υπέρ του Δημοσίου το άρθρο 80 του Αγροτικού Κώδικα καταργήθηκε και μάλιστα χωρίς μεταβατική διάταξη , ενώ παράλληλα ενδέχεται να προκύψει πρόβλημα προθεσμιών;

Στο "παιγνίδι" της αγοράς γης οι Δημόσιες γαίες

«Δημόσιες γαίες», μπορούν να ανταλλάσσονται -μέσω του μηχανισμού της «Τράπεζας γης»- με δάση και δασικές εκτάσεις, ώστε να υπάρξει πολεοδομική λύση για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς. Σύμφωνα με το δασικό νομοσχέδιο, που προωθείται για ψήφιση στη Βουλή, οι «δημόσιες γαίες» και ιδιαίτερα οι χορτολιβαδικές εκτάσεις επιτρέπεται πλέον να χρησιμοποιούνται και για πολεοδόμηση, όταν πρόκειται για επεκτάσεις σχεδίων πόλεων των 12.500 υφιστάμενων μικρών οικισμών και οικισμών προ του 1923. Πρόκειται για εκτάσεις δημόσιας γης συνολικής επιφάνειας άνω των 18 εκατ. στρεμμάτων, κυρίως χορτολιβαδικές, βραχώδεις, πετρώδεις και άλλες μέχρι τώρα μη αξιοποιήσιμες εκτάσεις, οι οποίες εντάσσονται στη νέα κατηγορία, που ονομάζεται «δημόσιες γαίες». Αυτές οι εκτάσεις, που αντιπροσωπεύουν το 13,6% της επιφάνειας της χώρας, βγαίνουν από το καθεστώς αυστηρής προστασίας της δασικής νομοθεσίας και προσφέρονται με τυπικούς περιβαλλοντικούς όρους για πλήθος δραστηριοτήτων και χρήσεων (οικισμός, τουρισμός, βιομηχανία, μεταλλεία κ.ά.). Το μέτρο θα αφορά μόνον συνεταιρισμούς οι οποίοι είναι ενεργοί και έχουν στην ιδιοκτησία τους δασικές εκτάσεις οι οποίες αποδεδειγμένα αγοράστηκαν προ του 1975 και η υλοποίηση της ένταξής τους στο σχέδιο πόλης ξεκίνησε προ του 1979. Η νέα ρύθμιση αναμένεται να εξαιρεί συνεταιρισμούς διακατεχόμενων εκτάσεων, που βρίσκονται σε αντιπαραθέσεις με το Δημόσιο για καταπατήσεις, παραχωρητήρια ρυτινοσυλλογής κ.λπ.

Ειδικότερα στο δασικό νομοσχέδιο, προβλέπεται ότι «στην περίπτωση που η οικιστική αποκατάσταση των μελών του οικοδομικού συνεταιρισμού δεν είναι δυνατή λόγω της δασικής μορφής των εκτάσεων που απέκτησε πριν από την 11/6/1975 (ημερομηνία εφαρμογής του Συντάγματος) τότε ο αρμόδιος φορέας μέσω της "Τράπεζας γης" και κατόπιν εξουσιοδότησης από τον υπουργό Περιβάλλοντος δύναται να προβαίνει σε αγορά ακινήτων ή τμημάτων αυτών ιδιοκτησίας οικοδομικών συνεταιρισμών τα οποία βρίσκονται εν όλω η εν μέρει εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων, με σκοπό δημιουργία τίτλων δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης, τους οποίους εν συνεχεία θα παραχωρεί έναντι ανταλλάγματος στον οικοδομικό συνεταιρισμό εντός ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης οικοδομικών συνεταιρισμών». Δηλαδή στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που αντιμετωπίζουν προβλήματα λόγω της δασικής μορφής των εκτάσεων που κατέχουν, θα παρέχεται η δυνατότητα ανταλλαγής με διαθέσιμες δημόσιες γαίες.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki