Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Αγορά Γης

Οικοπεδούχοι σε ομηρία

Περισσότερα από 100.000 στρέμματα γης σε όλη τη χώρα είναι χαρακτηρισμένα ως δασικά και, παρά το γεγονός ότι έχουν αξιοποιηθεί, μπορούν να διεκδικηθούν από το ελληνικό Δημόσιο. Μια παλιά ιστορία η οποία προκαλεί πονοκέφαλο σε τουλάχιστον 300.000 ιδιοκτήτες που δεν ξέρουν αν είναι δική τους η περιουσία. Τα ειδοποιητήρια που έλαβαν πρόσφατα χιλιάδες ιδιοκτήτες σπιτιών και οικοπέδων είναι, για όσους γνωρίζουν καλά την υπόθεση, η κορυφή του παγόβουνου. Οχι μόνο στην Αττική αλλά και σε όλη την Ελλάδα το Δημόσιο μπορεί να εγείρει αξιώσεις για ολόκληρες περιοχές που έχουν ήδη χτιστεί. Υπάρχουν δηλαδή οικισμοί με πολυκατοικίες, επαγγελματικούς χώρους, δρόμους και πλατείες. Επί χρόνια γίνονται προσπάθειες στο υπουργείο Περιβάλλοντος να λυθεί το πρόβλημα με τις δασικές εκτάσεις εντός σχεδίου, όμως, μέχρι στιγμής δεν υπάρχουν αξιόπιστες λύσεις. Πριν από χρόνια το υπουργείο είχε περάσει διάταξη που έλεγε ότι το Δημόσιο μπορεί να χάσει εκτάσεις που διεκδικεί ως δασικές εφόσον έχουν δημιουργηθεί σχέδια πόλεων. Ωστόσο, τα πρόσφατα ειδοποιητήρια σε χιλιάδες κατοίκους περιοχών εντός της Αττικής δείχνουν ότι το πρόβλημα παραμένει. H υπόθεση με τις δασικές εκτάσεις σε εντός σχεδίου περιοχές έχει εξελιχθεί σε «γόρδιο δεσμό» για όλες τις κυβερνήσεις. Την «καυτή πατάτα» αναλαμβάνει τώρα και η παρούσα ηγεσία του υπ. Περιβάλλοντος στην οποία βρίσκεται και ένας οικολόγος, ο κ. Γ. Τσιρώνης. Στην προηγούμενη κυβέρνηση είχαν σκεφτεί την καταβολή εφάπαξ ή ετήσιου αντιτίμου για όλους τους ιδιοκτήτες οι οποίοι θα μπορούσαν πλέον να κάνουν εγγραφή της περιουσίας τους στο Κτηματολόγιο. Το σχέδιο δεν προχώρησε καθώς εν μέσω της οικονομικής κρίσης ένα ακόμη χαράτσι θα αποτελούσε επικοινωνιακό Βατερλό. Αυτό το «τέλος τακτοποίησης» πιθανότατα να ξαναπέσει στο τραπέζι από τη σημερινή κυβέρνηση, η οποία ωστόσο πρέπει να ισορροπήσει μεταξύ της ελάφρυνσης των πολιτών από φόρους αλλά ταυτόχρονα και της επίλυσης ενός ζητήματος με περιβαλλοντική διάσταση. Δεν αποκλείεται, πάντως, να δοθεί η λύση που δεν θα έχει κανένα κόστος για τους ιδιοκτήτες. Να παραιτηθεί δηλαδή το Δημόσιο από διεκδικήσεις βασιζόμενο σε παλαιότερη ρύθμιση που ανέφερε ότι εξαλείφεται ο δασικός χαρακτήρας εκτάσεων που έχουν ενταχθεί σε σχέδια πόλης. Βεβαίως, θα πρέπει να γίνει εκτενής έλεγχος για όσους καταπάτησαν δασικές εκτάσεις και έχτισαν κατά παράβαση της νομοθεσίας. Οι συγκεκριμένοι καταπατητές θα πρέπει να πληρώσουν πρόστιμα, όπως στην περίπτωση των αυθαίρετων οικισμών εντός δασών. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι δασικές εκτάσεις σε εντός σχεδίου περιοχές, στις οποίες έχουν χτιστεί πλέον χιλιάδες ακίνητα, μπορούν μόνο στην Ανατολική Αττική να τινάξουν στον αέρα τις ιδιοκτησίες. Για παράδειγμα, σχεδόν το 80% του Διονύσου είναι διεκδικούμενο καθώς θεωρείται ότι 1.827 γεωτεμάχια από τα συνολικά 2.306 εντός σχεδίου θα έπρεπε να ανήκουν στο Δημόσιο. Το πρόβλημα ξεκινά από την εποχή του βασιλιά Οθωνα καθώς το ελληνικό Δημόσιο διεκδικεί με τίτλους χρησικτησίας και ιδιοκτησίας χιλιάδες εκτάσεις ως δασικές. Τότε, όμως, τα ακίνητα αυτά ήταν δάση που το ίδιο το κράτος άφησε να αξιοποιηθούν. Χιλιάδες στρέμματα «κόπηκαν» σε οικόπεδα, δημιουργήθηκαν οικισμοί, το Δημόσιο εισέπραττε όλους τους φόρους αλλά παρ' όλα αυτά μπορεί να εγείρει ακόμη αξιώσεις. Οταν άρχισαν να καταρτίζονται οι δασικοί χάρτες, διαπιστώθηκε ότι υπάρχουν χιλιάδες γεωτεμάχια που θεωρούνται δασικά και επομένως ανήκουν στο Δημόσιο, παρά το γεγονός ότι βρίσκονται εντός σχεδίου και είναι οικιστικές περιοχές με? κρατική σφραγίδα. Εχει γίνει δηλαδή ρυμοτόμηση και νόμιμη δόμηση αλλά και επιτρέπονται οι αγοραπωλησίες επί δεκαετίες. Εστω και τυπικά το Δημόσιο επικαλούμενο το τεκμήριο της κυριότητας δεν αναγνωρίζει νομότυπα τους τίτλους ιδιοκτησίας που το ίδιο έχει δεχθεί να εγγράψει! Και το πρόβλημα δεν μπορεί ακόμη να λυθεί καθώς το Δημόσιο λέει ότι οι χιλιάδες εκτάσεις γης ανήκαν στο οθωμανικό κράτος και στη συνέχεια πέρασαν στο νέο ελληνικό κράτος. Ετσι, σε όλη την Ελλάδα δασικές ή χορτολιβαδικές εκτάσεις φέρεται να ανήκουν τόσο στο Δημόσιο όσο και σε ιδιώτες που είτε τα αξιοποίησαν ήταν τα χρησιμοποιούν για καλλιέργειες ή τη βοσκή των ζώων τους. Στην Αττική το πρόβλημα είναι τεράστιο, ειδικά στα ανατολικά όπου υπήρχαν μεγάλες δασικές εκτάσεις που στη συνέχεια αποχαρακτηρίστηκαν σε χορτολιβαδικές και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κοινότητες. Το Δημόσιο συνεχίζει να θεωρεί δικές του τις εκτάσεις και στέλνει κατά καιρούς ειδοποιητήρια στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων που κατέχουν νόμιμους τίτλους προειδοποιώντας τους ότι εγείρει αξιώσεις επί της περιουσίας τους. Διεκδικήσεις έχουν εγερθεί κατά καιρούς για την περιοχή Τσακός στον Χολαργό, για μεγάλα τμήματα της Αγίας Παρασκευής, για τους δήμους Νέου Ηρακλείου και Περιστερίου, το Γαλάτσι, τη Νέα Ιωνία, την Αγία Βαρβάρα, το Χαϊδάρι, ενώ στην Ανω Γλυφάδα διεκδικούνται από ιδιώτες 11.000 στρέμματα από το λεγόμενο «κτήμα Καραπάνου». Είναι γνωστή επίσης η ιστορία με τον Μητροπολιτικό Ναό Ευαγγελισμός της Θεοτόκου Λαμίας, που διεκδικεί 7.500 στρέμματα από το Ποικίλο Ορος αλλά και εντός των ορίων των Δήμων Πετρούπολης και Περιστερίου. Οι διεκδικήσεις, ωστόσο, του ελληνικού Δημοσίου επί χιλιάδων στρεμμάτων που κάποτε ήταν δασικά και τώρα είναι εντός σχεδίου πόλεων, είναι διαφορετικής φύσεως. Και ο λόγος είναι ότι για τουλάχιστον 40 χρόνια το ίδιο το κράτος επέτρεψε να γίνονται δικαιοπραξίες, εισέπραττε φόρους κληρονομιάς, μεταβίβασης κ.λπ., δημιούργησε το ίδιο πλατείες, δρόμους, υποδομές αλλά παρ' όλα αυτά συνεχίζει να διεκδικεί τις περιουσίες χιλιάδων πολιτών. Και αν αληθεύουν τα νούμερα που δίνουν τα κτηματολογικά γραφεία και οι Διευθύνσεις Δασών, ότι μόνο στην Ανατολική Αττική διεκδικούνται περί τα 18.500 σπίτια και οικόπεδα, τότε το πρόβλημα είναι πράγματι τεράστιο.

Ο παράδεισος των καταπατήσεων


Καταπατημένο είναι περίπου ένα στα τρία ακίνητα του Δημοσίου. Πρόκειται για ακίνητα στα οποία γίνεται χρήση από φυσικά η νομικά πρόσωπα με παράνομο τρόπο και μηδενικά έσοδα για το Ελληνικό Δημόσιο. Πιο συγκεκριμένα, το Ταμείο κατέγραψε 80.714 ακίνητα που βρίσκονταν διεσπαρμένα σε χαρτοφυλάκια 30 διαφορετικών φορέων του Δημοσίου. Από αυτά τα 28.264 χαρακτηρίστηκαν καταπατημένα, δηλαδή γίνεται χρήση χωρίς το Δημόσιο να εισπράττει ούτε ένα ευρώ. Από τις δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που καταγράφηκαν, περίπου 3.152 θα μπορούσαν να αποφέρουν έσοδα στο Δημόσιο, πάνω από 10 δισ. και δευτερογενείς επενδύσεις 18 δισ.

Η συνταγή για κέρδη

Οι αξίες των ακινήτων μπορεί να ανεβούν ως και οκτώ φορές όταν εκπονούνται ειδικά αναπτυξιακά χωρικά σχέδια, τα οποία δεν περιορίζουν τις χρήσεις γης μόνον σε μία, σύμφωνα με τα συμπεράσματα της μελέτης του ΣΕΒ για το «Εθνικό Σύστημα Χωρικού Σχειδασμού από τη σκοπιά της επιχειρηματικότητας», που παρουσιάστηκε χθες. Αναφέρθηκαν παραδείγματα στη Χαλκιδική όπου αγροτική έκταση με αξία 1 εκατ. ευρώ απέκτησε αξία 8 εκατ. ευρώ όταν εντάχθηκε σε ζώνη, όπου επιτρέπεται η τουριστική αξιοποίηση. Ακίνητα του ΤΑΙΠΕΔ, αξίας 30 ως 35 εκατ. ευρώ στη Θεσσαλονίκη και την Κορινθία μετά το Σχέδιο απέκτησαν αξία 50 εκατ. ευρώ. Ομως η εκπόνηση σχεδίων μπορεί να διαρκέσει από 4,3 ως 9,9 χρόνια, διάστημα κατά το οποίο μία επένδυση μπορεί να ματαιωθεί.

Το φλερτ με τα φιλέτα του στρατού

Η περιουσία των Ενόπλων Δυνάμεων δεν είναι διόλου ευκαταφρόνητη. Σύμφωνα με προσωρινά στοιχεία του ΥΠΕΘΑ, ανέρχεται σε πάνω από 260.000 στρέμματα, κατανεμημένα σε 1.700 περίπου ακίνητα σε όλη τη χώρα.Αυτή η περιουσία δεν είναι μόνον στρατόπεδα. Είναι εκτάσεις τουριστικά αξιοποιήσιμες, όπως π.χ. το ακίνητο των 150 στρεμμάτων στο Σούνιο, πάνω στην παραλία, το ξενοδοχείο La Mirage ή το Ειρηνοδικείο στην Ομόνοια. Ακόμα, εκτάσεις στις οποίες φιλοξενούνται σήμερα στρατόπεδα, αλλά βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής όπως οι εγκαταστάσεις της 127ης Σμηναρχίας Εκπαίδευσης Τηλεπικοινωνιών στο Καβούρι. Στο ΤΑΙΠΕΔ, πέρασε μεταξύ 2013-2014 ένα μέρος των στρατιωτικών εγκαταστάσεων και των στρατοπέδων. Ωστόσο στις Ε.Δ. παραμένει μια τεράστια περιουσία, κυρίως από τα κληροδοτήματα. Σε αυτήν την περιουσία δεν έχει πρόσβαση το ΤΑΙΠΕΔ, παρά μόνον έπειτα από μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες, καθώς το άρθρο 109 του Συντάγματος δίνει προτεραιότητα στη βούληση του διαθέτη.

Πόσο "κόντυνε" η αξία της γης

Ακόμη και τα 3/4 της αξίας τους έχασαν τα οικόπεδα σε ορισμένες περιοχές της Αττικής κατά την περίοδο της κρίσης. Σύμφωνα με έρευνα κτηματομεσιτικού δικτύου , οι τιμές έχουν υποχωρήσει από 30% έως και 75%. Οπως αναφέρεται στην έρευνα, η μεγαλύτερη υποχώρηση καταγράφεται στην Εκάλη όπου το 2009 το τετραγωνικό μέτρο κόστιζε 4.300 ευρώ και ποσοστό αντιπαροχής 60%, σήμερα το κόστος δεν ξεπερνά τα 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οπως αναφέρει η εταιρεία, πραγματοποιήθηκε αγοραπωλησία οικοπέδου επί της Λεωφόρου Διονύσου, επιφάνειας 1.150 τ.μ. με συντελεστή δόμησης 0,4 έναντι 400.000 ευρώ. Βασική αιτία της μεγάλης βουτιάς στις τιμές γης είναι η παντελής έλλειψη ενδιαφέροντος για ανέγερση ακινήτων. Οχι μόνο ιδιώτες αλλά ούτε και οι κατασκευαστές δεν ενδιαφέρονται για να πάρουν οικόπεδα και να «σηκώσουν» πολυκατοικίες. Αλλωστε, η έννοια της αντιπαροχής ουσιαστικά δεν υφίσταται πλέον. Στο Χολαργό από τα 3.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σήμερα η τιμή δεν ξεπερνά τα 1.150 ευρώ, ενώ στη Κηφισιά οι τιμές έχουν φτάσει στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. όταν κάποτε είχαν αγγίξει τις 3.000, πτώση που αγγίζει το 70%. Στη Γλυφάδα όπου το 2009 το κόστος απόκτησης οικοπέδου ήταν στις 2.300 ευρώ / τ.μ. σήμερα δεν ξεπερνά τα 1.250 ευρώ/τ.μ. Στη περιοχή της Ν. Σμύρνης το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο το 2010 υπολογιζόταν 1.800 ευρώ με συντελεστή δόμησης 2,1 - 2,4 και 3, ενώ σήμερα καταγράφεται σε ανώτατο επίπεδο στα 1.500 ευρώ / τ.μ. οικοπέδου. Πτώση που ξεκινά από το 45% και φτάνει το 70% καταγράφουν οι τιμές των οικοπέδων στη Δυτική Αττική.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki