Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Αγορά Γης

Απαλλοτριώσεις για 18.000 αγροτεμαχια

Περίπου 18.000 ιδιοκτήτες ακινήτων θα χρειαστεί να έρθουν σε συμφωνία με τη διαχειρίστρια εταιρεία του αγωγού Trans Adriatic Pipeline (ΤΑΡ) προκειμένου το έργο να περάσει από τα χωράφια τους, με βάση τους πρώτους υπολογισμούς της κοινοπραξίας. Την περίοδο αυτή βρίσκονται σε εξέλιξη μελέτες για τον καθορισμό των αποζημιώσεων ανά είδος καλλιέργειας, καθώς και έρευνα για να προσδιοριστούν οι νόμιμοι ιδιοκτήτες, να καθοριστούν επακριβώς τα όρια των ιδιοκτησιών τους, ώστε η διαδικασία να προχωρήσει στο επόμενο βήμα, δηλαδή να ξεκινήσουν επαφές με καθέναν από τους εμπλεκόμενους ιδιοκτήτες. Το σκεπτικό είναι ότι η κοινοπραξία θα υποβάλει προσφορά στον ιδιοκτήτη για να περάσει ο αγωγός από το χωράφι του, αποζημιώνοντάς τον για την καλλιέργεια (εφόσον διαθέτει) και καταβάλλοντάς του ένα ενοίκιο για να της παραχωρήσει δουλεία διόδου. Διαφορετικά, εφόσον δηλαδή τα δύο μέρη δεν τα βρουν, θα προχωρά η διαδικασία της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Σύμφωνα με τις έως τώρα εκτιμήσεις, το 80% των περιοχών απ' όπου θα διέλθει ο TAP είναι γεωργικές εκτάσεις

Ανταλλαγές εκτάσεων σε οικ. συνεταιρισμούς

Με ανταλλαγές εκτάσεων η λύση για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς. Στο νεό νομοσχέδιο προβλέπεται ότι «στην περίπτωση που η οικιστική αποκατάσταση των μελών του οικοδομικού συνεταιρισμού δεν είναι δυνατή λόγω της δασικής μορφής των εκτάσεων που απέκτησε πριν από την 11η/6/1975 (ημερομηνία εφαρμογής του Συντάγματος), τότε ο αρμόδιος φορέας μέσω της τράπεζας γης και κατόπιν εξουσιοδότησης από τον υπουργό Περιβάλλοντος δύναται να προβαίνει σε αγορά ακινήτων, ή τμημάτων αυτών, ιδιοκτησίας οικοδομικών συνεταιρισμών τα οποία βρίσκονται εν όλω ή εν μέρει εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων, με σκοπό τη δημιουργία τίτλων δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης, τους οποίους εν συνεχεία θα παραχωρεί έναντι ανταλλάγματος στον οικοδομικό συνεταιρισμό εντός ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης οικοδομικών συνεταιρισμών». Δηλαδή στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που αντιμετωπίζουν προβλήματα, λόγω της δασικής μορφής των εκτάσεων που κατέχουν, θα παρέχεται η δυνατότητα ανταλλαγής με διαθέσιμες δημόσιες γαίες με χορτολιβαδική βλάστηση.

Μετρα για ανταλλαγή γης

Θεσμοθετείται η δυνατότητα ανταλλαγής ιδιοκτησιών, οι οποίες βρίσκονται μέσα σε ιδιωτικά δάση και ανήκουν σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς, με άλλα δομήσιμα ακίνητα, στο νέο σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής που τροποποιεί τη δασική νομοθεσία. Η διαδικασία θα γίνεται μέσω της Τράπεζας Γης που θα αγοράζει τα δασικά ακίνητα έναντι παροχής στον οικοδομικό συνεταιρισμό, με αντάλλαγμα δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε ακίνητα όπου θα επιτρέπεται η οικοδόμηση (ακίνητα υποδοχής)

Και όμως για την εφορία οι τιμές αυξήθηκαν ...

Σύμφωνα με όσα έχουν ορισθεί από το Υπουργείο Οικονομικών, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο οικοπέδου δήμου ή κοινότητας, για τα έτη 2011, 2012 και 2013, στις περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, αποκλειστικά για τον προσδιορισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας ( ΦΑΠ) φυσικών προσώπων, καθορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις της ΠΟΛ 1131/5-6-2013 (ΦΕΚ 1499/Β΄/20-6-2013).

Η απόφαση αυτή αναφέρεται και στις περιοχές της Ζακύνθου, οι οποίες δεν υπάγονται στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, δηλαδή ουσιαστικά σε όλη την Ζάκυνθο εκτός από την πόλη της Ζακύνθου. Η απόφαση προϋποθέτει την υποβολή τιμών προς το Υπουργείο από κάθε αρμόδια Δ.Ο.Υ., η οποία ακολουθεί το σύστημα «συγκριτικών στοιχείων», δηλαδή τις τιμές αναφοράς που καθορίζονται από το Δημόσιο (τμήματα κεφαλαίου των Δ.Ο.Υ.) για τις μεταβιβάσεις, γονικές παροχές κλπ. ακινήτων, όπου δεν υπάρχει σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού.  Οι τιμές , που καθορίστηκαν για τις περιοχές αυτές είναι αυξημένες έως 140% σε σύγκριση με τις αντίστοιχες του  2010 .

Στην ίδια απόφαση αναφέρεται ότι ελήφθησαν υπ’ όψη οι τιμές από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. που αναφέρονται στην 1η Ιανουαρίου 2011 (χρονικό σημείο αναφοράς). Ακόμη σύμφωνα με όσα είχαν ορισθεί από το Υπουργείο Οικονομικών, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο οικοπέδου δήμου ή κοινότητας, για το έτος 2010, στις περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, αποκλειστικά για τον προσδιορισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας φυσικών προσώπων καθορίσθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις της ΠΟΛ 1160/16-11-2010 (ΦΕΚ 1811/Β΄/18-11-2010). Ελήφθησαν υπ’ όψη, σύμφωνα με την προαναφερθείσα απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, οι τιμές από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. που αναφέρονται στην 1/1/2008 με τις τροποποιήσεις τους (προηγούμενο χρονικό σημείο αναφοράς) και καθορίστηκαν στην Ζάκυνθο ως τιμές οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο δήμου ή κοινότητας στις περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας, αποκλειστικά και μόνο για τις ανάγκες επιβολής του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας στα φυσικά πρόσωπα, για το έτος 2010

Εν προκειμένω, βάσει των ισχυουσών ρυθμίσεων και πρακτικών, ο Προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. Ζακύνθου κοινοποίησε από συγκριτικά στοιχεία λόγω επιβολής φορολογίας της μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, γονικών παροχών κλπ, –και με βάση τις προαναφερθείσες τιμές αναφοράς ανά περιοχή ( πρώην καποδιστριακό δήμο) και όριο την κατώτερη τιμή της περιοχής- σημαντικά μεγαλύτερες τιμές για το έτος 2011 σε σχέση με το έτος 2008.

Αυτό είναι απολύτως άδικο και αυθαίρετο, όπως προκύπτει από τα πραγματικά στοιχεία. Με δεδομένη την οξεία οικονομική κρίση και τις μνημονιακές πολιτικές που οδήγησαν σε κατάρρευση την αγορά ακινήτων γνωρίζει σύμπασα η κοινωνία, ο εμπορικός κόσμος, οι μηχανικοί, οι νομικοί και κάθε εμπλεκόμενος και μη, με βάση τις ισχύουσες πραγματικές τιμές των οικοπέδων, ότι αυτές έχουν μειωθεί δραματικά και φυσικά δεν έχουν αυξηθεί με ποσοστά που αγγίζουν το 140% όπως στη περίπτωση του τέως Δήμου Λαγανά. Μάλιστα, στην ειδική περίπτωση της πρώην κοινότητας του Αγαλά εμφανίζεται μια άνοδος των τιμών οικοπέδου με βάση τις υποβληθείσες τιμές αναφοράς από τα 25 στα 60 ευρώ ανά τ.μ., με αποτέλεσμα να υποχρεούνται να πληρώσουν πολίτες μέχρι και δεκαπλάσιο ΦΑΠ σε σχέση με το 2010, και μάλιστα σε μια περιοχή αγροτική, μη παραθαλάσσια και υποβαθμισμένη. Αυτή η υποβολή των τιμών της 1-1-2011 οδήγησε στον ως άνω καθορισμό τιμών οικοπέδου για την επιβολή ΦΑΠ 2011, 2012, 2013.

Μάλιστα, παρατηρείται συστηματικά το γεγονός οι τιμές αναφοράς εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού να υπερτερούν πλέον κατά πολύ από τις πραγματικές αξίες και τιμές των ακινήτων. Επίσης, δε είναι ακατανόητος ο ενιαίος καθορισμός τιμών ανά πρώην δήμο, όπου ομογενοποιούνται τελείως διαφορετικές περιοχές ή πρώην κοινότητες .

Αποζημίωση για δεσμευμένα οικόπεδα

Το Συμβούλιο της Επικρατείας αναίρεσε απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών που είχε απορρίψει αγωγή ιδιοκτήτη ακινήτου για αποζημίωση λόγω στέρησης της χρήσης του εξαιτίας μέτρων προστασίας αρχαιολογικού χώρου. Το ακίνητο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο έκτασης οκτώ περίπου στρεμμάτων στην Κέα και αρκετά χρόνια μετά την αγορά του, εκδόθηκε το 1996 απόφαση του υπουργείου Πολιτισμού που το ενέταξε σε μία από τις ζώνες προστασίας αρχαιολογικών χώρων όπου απαγορεύθηκε η δόμηση και επιτρεπόταν μόνο η γεωργική και κτηνοτροφική χρήση

. Οι ιδιοκτήτες ζήτησαν από το υπουργείο την απαλλοτρίωση της ιδιοκτησίας τους, η αρμόδια εφορεία αρχαιοτήτων έκανε θετική εισήγηση αλλά οι σχετικές διαδικασίες ανεστάλησαν περίπου για πέντε χρόνια για οικονομικούς λόγους προκειμένου να προσδιοριστεί η αντικειμενική αξία. Οι ιδιοκτήτες προσέφυγαν στα διοικητικά δικαστήρια ζητώντας αποζημίωση ύψους 942.000 ευρώ. Το διοικητικό εφετείο απέρριψε την αγωγή κρίνοντας ότι το ακίνητο είχε ως κύριο προορισμό τη γεωργική και κτηνοτροφική εκμετάλλευση σε περιοχή εκτός σχεδίου και η απαγόρευση δόμησης δεν συνιστούσε υπέρμετρο βάρος της ιδιοκτησίας αφού δεν αποκλειόταν η γεωργική εκμετάλλευση ενώ το μέτρο δικαιολογείτο από λόγους δημοσίου συμφέροντος σχετικούς με την πολιτιστική κληρονομιά.

Το ΣτΕ δέχθηκε ότι η θεμιτή επιδίωξη της προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος με περιοριστικά μέτρα δεν απαλλάσσει το κράτος από την υποχρέωση αποζημίωσης του ιδιοκτήτη εάν υπάρχει ουσιώδης στέρηση της ιδιοκτησίας που υπερβαίνει το εκάστοτε προσήκον μέτρο. Στην περίπτωση αυτή λαμβάνονται υπόψη ιδίως ο προορισμός του ακινήτου, η δυνατότητα εκμετάλλευσης, οι νόμιμοι περιορισμοί δόμησης στον χρόνο κτήσης του και στο χρόνο επιβολής των περιορισμών, ο τυχόν δασικός ή αρχαιολογικός χαρακτήρας που μπορεί να περιορίζει την εκμετάλλευση και το κόστος αγοράς, η γνώση του ιδιοκτήτη για τους μειωτικούς αυτούς παράγοντες της αξίας. Κατά το ΣτΕ, το διοικητικό εφετείο έσφαλε απορρίπτοντας την αγωγή γιατί όφειλε να εξετάσει αν το ακίνητο μπορούσε νόμιμα να δομηθεί κατά τον χρόνο κτήσης του αφού υπερέβαινε το επιτρεπόμενο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων και βρισκόταν εντός ζώνης 500 μέτρων από τα όρια του οικισμού. Η υπόθεση παραπέμφθηκε για νέα κρίση στο διοικητικό εφετείο για το σκέλος της αποζημίωσης.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki