Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Αγορά Γης

Το μεγάλο παιγνίδι με την αγροτική γη

Επιπλέον έσοδα ζητά η έκθεση της Κομισιόν, που δημοσιοποιήθηκε τη Δευτέρα (29/7/2013), σε μια προσπάθεια να κλείσει το δημοσιονομικό κενό που παρουσιάζει η χώρα μας για τη διετία 2015 – 2016. Σύμφωνα με την έκθεση, ένα μεγάλο μέρος των εσόδων αυτών θα προέρχονται και από τις αναξιοποίητες εκτάσεις που διαχειρίζεται το υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων. Μιλάμε για τα «φιλέτα» αγροτεμάχια που δημοπρατούνται με μακροχρόνιες μισθώσεις από μεγάλες εταιρείες. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 25 έτη, με δυνατότητα παράτασης από 10 μέχρι 40 έτη. Αν και οι δημοπρασίες ξεκίνησαν ουσιαστικά από το 2013, προχωρούν με πολύ γρήγορους ρυθμούς, κάτι που επεσήμανε και η τρόικα στην έκθεσή της. Μέχρι σήμερα έχουν πραγματοποιηθεί 235 δημοπρασίες από τις Περιφέρειες και 8 δημοπρασίες από την κεντρική υπηρεσία του ΥπΑΑΤ. Αυτές τις ημέρες αναμένεται να υπογραφούν από τον Υπουργό Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων δύο ακόμη προκηρύξεις που αφορούν αγροκτήματα στην Περιφερειακή Ενότητα Άρτας. Τα αγροκτήματα είναι έκτασης 192 και 118 στρεμμάτων. Μετά ένα μήνα από την υπογραφή του υπουργού, μέσα στον Σεπτέμβριο, αναμένεται να πραγματοποιηθούν οι δύο δημοπρασίες. Σύμφωνα με το Νόμο 4061/2012, αγροτεμάχια των οποίων η διαχείριση ανήκει στο Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων παραχωρούνται προς χρήση με απόφαση του Υπουργού ή του Περιφερειάρχη της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Εννοούνται μακροχρόνιες μισθώσεις που γίνονται μέσα από δημοπρασίες. Με απόφαση του Υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων δύναται να παραχωρούνται προς χρήση ακίνητα εμβαδού μεγαλύτερου των 100 στρεμμάτων ή για επενδύσεις άνω των 3.000.000 ευρώ, ενώ με απόφαση του Περιφερειάρχη δύναται να παραχωρούνται προς χρήση ακίνητα εμβαδού έως 100 στρεμμάτων και για επενδύσεις μικρότερες των 3.000.000 ευρώ.

Χρυσες μπίζνες με οικοδ. συνεταιρισμούς

Τη δυνατότητα στους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς να δημιουργήσουν εταιρείες Ανάπτυξης, με τη συμμετοχή επενδυτών, ώστε να βρεθούν οι αναγκαίοι πόροι χρηματοδότησης των έργων υποδομής και κατασκευής κοινόχρηστων χώρων δίνει πλέον η Κυβέρνηση . στην πραγματικότητα , με το νέο πλαίσιο μπορεί να γίνουν τεράστις μπίζνες στην αγορά γης καθώς πολλοί απο αυτούς διαθέτουν τεράστιες εκτάσεις φιλέτα με πολύ χαμηλές τιμές κτήσης. Σημειώνεται ότι τα δύο σημαντικότερα προβλήματα, που αναστέλλουν τις διαδικασίες πολεοδόμησης εδώ και δεκαετίες, είναι ότι πολλοί Συνεταιρισμοί βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων ή βρίσκονται εκτός περιοχών όπου επιτρέπεται η χωροθέτηση οικοδομικών συνεταιρισμών. Ένα ακόμη σημαντικό πρόβλημα είναι ότι η διαδικασία έγκρισης της ιδιωτικής πολεοδόμησης αντιμετωπίζει έντονη γραφειοκρατία και υπηρεσιακές καθυστερήσεις.

Χιλιάδες στρέμματα οικοδομούνται

Τα «κληροτεμάχια», δηλαδή τα χωράφια που εδώ και δεκαετίες έχουν παραχωρηθεί από το κράτος σε αγρότες αποκλειστικά για γεωργική χρήση και εκμετάλλευση, εντάσσονται κανονικά, χωρίς άλλες διαφοροποιήσεις και περιορισμούς, στους κανόνες τής εκτός σχεδίου δόμησης, με τους ειδικούς όρους δόμησης και αρτιότητας, που ισχύουν σε κάθε περιοχή. Πρόκειται για σημαντική εξέλιξη στους κανόνες τής εκτός σχεδίου δόμησης, πολεοδομικής εξομοίωσης των «κληροτεμαχίων», με τα εκτός σχεδίου γήπεδα. Η ρύθμιση αφ' ενός μεν ανοίγει ένα νέο «παράθυρο» στην εκτός σχεδίου δόμηση, αφ' ετέρου δε προβλέπει ενιαία αντιμετώπιση των εκτός ρυμοτομικών σχεδίων εκτάσεων, σύμφωνα με το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα του 1985. Στην ουσία ξεμπλοκάρουν οι διαδικασίες δόμησης των «κληροτεμαχίων», τόσο των παλαιών, διανομής προ του 2003, όσο και των νεότερων.

Πρακτικά λοιπόν η νέα ρύθμιση αφορά εκατοντάδες χιλιάδες αγρότες, που έχουν παραχωρητήρια γεωργικής χρήσης και εκμετάλλευσης σε περιοχές όλης της χώρας, οι οποίοι θα μπορούν πλέον κανονικά, χωρίς να αντιμετωπίζονται κατά περίπτωση από τις πολεοδομικές υπηρεσίες, να εκδίδουν νόμιμη οικοδομική άδεια για να χτίσουν μικρές κατοικίες είτε βιοτεχνικές μονάδες, σταβλικές εγκαταστάσεις κ.λπ., πάντα με τους όρους τής εκτός σχεδίου δόμησης της περιοχής τους. Αυτό σημαίνει ότι:

1. Οι κάτοχοι παραχωρητηρίων αγροτεμαχίων σε εκτός σχεδίου περιοχές είτε σε Ζώνες Οικιστικού ελέγχου (ΖΟΕ) με κανονική οικοδομική άδεια, ανάλογα με την αρτιότητα της περιοχής τους, η οποία κυμαίνεται συνήθως από 4 έως 8 στρέμματα, στα νησιά είναι μεγαλύτερη έως 12 στρέμματα και στην Αττική 20 στρέμματα, θα μπορούν να χτίζουν κατοικίες έως 200 τετραγωνικά μέτρα.

2. Οι κάτοχοι παραχωρητηρίων γεωργικής εκμετάλλευσης για ειδικούς σκοπούς, όπως για βιοτεχνικές μονάδες, αγροτικές εγκαταστάσεις κ.λπ., θα μπορούν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες για να υλοποιήσουν τις εγκαταστάσεις για τις οποίες έγινε η παραχώρηση. Πράγμα που μέχρι τώρα εμπόδιζε η πολεοδομική αντιμετώπιση των «κληροτεμαχίων» ή οι πολεοδομίες αντιμετώπιζαν κατά περίπτωση.

3. Ανοίγει θέμα εφαρμογής της νέας ρύθμισης στην πράξη, επισημαίνουν οι ειδικοί και προβλέπουν την ανάγκη να ληφθούν μέτρα, ώστε να μη γίνουν υπερβολές και καταστρατηγήσεις. Συγκεκριμένα αναφέρεται ότι εξ αντικειμένου διευρύνεται η χρήση των παραχωρητηρίων και για άλλους σκοπούς, όπως η δόμηση.

Σημειώνεται ότι τα παραχωρητήρια κατά βάση αφορούν αποκλειστικά αγροτική χρήση και εκμετάλλευση, με προσδιορισμένα δικαιώματα μεταβίβασης για τους ίδιους σκοπούς.

Τρικλοποδιά ση δόμηση

Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε αντισυνταγματική τη διάταξη του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ-Ν. 2831/2000) με την οποία παρέχεται η δυνατότητα ανοικοδόμησης, κατά παρέκκλιση, των άρτιων οικοπέδων, ως προς το εμβαδόν, αλλά μη άρτιων ως προς το πρόσωπο (φάτσα), εφόσον τα οικόπεδα αυτά δημιουργήθηκαν μετά από συνένωση. Και κρίθηκε αντισυνταγματική η εν λόγω διάταξη γιατί επιβαρύνει το οικιστικό περιβάλλον. Η επίμαχη διάταξη (παράγραφος 2 άρθρου 21 Ν. 2831/2000) κρίθηκε με την υπ΄ αριθμ. 2612/2013 απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου αντίθετη στην παράγραφο 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος (χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας, προστασία οικιστικού περιβάλλοντος, κ.λπ.). Το δικαστήριο το απασχόλησε περίπτωση οικοπέδου στην Ρόδο που προέκυψε από συνένωση δύο όμορων οικοπέδων. Αναλυτικότερα,κάτοικος της Ρόδου είχε οικόπεδο 32,40 τ.μ. και αγόρασε το διπλανό έκτασης 302 τ.μ. και έτσι σχηματίστηκε ένα οικόπεδο 334,40 τ.μ

. Το αρμόδιο τμήμα του ΥΠΕΧΩΔΕ, κατόπιν σχετικού ερωτήματος, σε απαντητικό έγγραφο του ανέφερε ότι το οι δύο ιδιοκτησίες αποτελούν ενιαίο οικόπεδο το οποίο είναι κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο ανεξάρτητα από τον τρόπο συνένωσης των δύο τμημάτων. Το ενιαίο αυτό οικόπεδο στη συνέχεια πωλήθηκε σε τρίτον ο οποίος εξέδωσε οικοδομική άδεια για την ανέγερση τετραώροφης οικοδομής με πυλωτή. Το Διοικητικό Εφετείο Πειραιά, κατόπιν σχετικής προσφυγής, έκρινε ότι το επίμαχο οικόπεδο δημιουργήθηκε μετά τον ΓΟΚ του 1985 και για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει ελάχιστο πρόσωπο 13 μέτρα και ελάχιστο εμβαδόν 500 τ.μ. Όμως το εν λόγω οικόπεδο είχε πρόσωπο 12,5 μέτρα και εμβαδόν 334,40 τ.μ., με συνέπεια να μην είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Οι σύμβουλοι Επικρατείας είδαν το όλο θέμα από άλλη νομική σκοπιά και στην επίμαχη απόφασή τους επισημαίνουν ότι για την ανοικοδόμηση στην Ρόδο ισχύει το από 29.6.1963 Βασιλικό Διάταγμα (ΒΔ) που προβλέπει ότι προϋπόθεση οικοδόμησης είναι η ύπαρξη ελάχιστου προσώπου του οικοπέδου τα 8 μέτρα, ενώ προσθέτουν οι δικαστές, ότι το εν λόγω οικόπεδο δεν δημιουργήθηκε πριν από το 1962 που άρχισε η ισχύς του ΒΔ, έτσι ώστε να ισχύουν οι κατά παρέκκλιση κανόνες οικοδόμησης. Κατόπιν αυτών επικυρώθηκε από το ΣτΕ η εφετειακή απόφαση με άλλο όμως σκεπτικό.

Ποιοι κερδίζουν απο το αλισβερίσι της γης

Το "ξεμπλοκάρισμα" των χρόνιων προβλημάτων των οικοδομικών συνεταιρισμών, εξαιτίας των οποίων βρίσκονται εγκλωβισμένα εδώ και δεκαετίες χιλιάδες μέλη τους, χωρίς να έχουν τη δυνατότητα αξιοποίησης της ιδιοκτησίας τους, αποτελεί μία από τις βασικές προτεραιότητες του ΥΠΕΚΑ. Στόχος είναι η προσέλκυση κεφαλαίων στην ιδιωτική πολεοδόμηση, η σημαντική ώθηση στον κλάδο της οικοδομής και η τόνωση της απασχόλησης, με ταυτόχρονη προστασία δασικών εκτάσεων και βελτίωση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου, όπως έχει διαμηνύσει ο υπουργός αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ.

Βασικό εργαλείο για τη συγκεκριμένη μεταρρύθμιση είναι η δημιουργία του θεσμού της «Τράπεζας Γης». Ενός θεσμού "αγοράς δικαιωμάτων γης", μέσω του οποίου ένας οικοδομικός συνεταιρισμός ή ένας φορέας ιδιωτικής πολεοδόμησης, θα μπορεί να μεταφέρει συντελεστή δόμησης σε άλλη περιοχή, με την ανταλλαγή άυλων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Όπως ανέφεραν πηγές του ΥΠΕΚΑ, τα σημαντικότερα προβλήματα, που εδώ και δεκαετίες αναστέλλουν τις διαδικασίες πολεοδόμησης για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, έχουν να κάνουν, κυρίως, με το γεγονός ότι οι ιδιοκτησίες πολλών εξ' αυτών βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων και εκτός περιοχών όπου επιτρέπεται η χωροθέτησή τους. Επίσης, σημαντικό πρόβλημα είναι ότι η διαδικασία έγκρισης της ιδιωτικής πολεοδόμησης «κολλάει» στην έντονη γραφειοκρατία και τις υπηρεσιακές καθυστερήσεις. Με την καθιέρωση του θεσμού της «Τράπεζας Γης», ο οποίος λειτουργεί με επιτυχία εδώ και δεκαετίες σε πολλές χώρες του εξωτερικού, ένας οικοδομικός συνεταιρισμός θα μπορεί με την αγορά-πώληση δικαιωμάτων γης, να μεταφέρει, στην ουσία, συντελεστή δόμησης σε άλλη περιοχή.

Αυτές οι περιοχές υποδοχής πρόκειται να οριστούν ως ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης μέσω του νέου νόμου. Η αρμόδια υπηρεσία θα λειτουργεί στη λογική του one stop shop για οικοδομικούς συνεταιρισμούς και ιδιωτική πολεοδόμηση, ενώ οι διαδικασίες θα γίνονται από την εν λόγω υπηρεσία και όχι από τους πολίτες- ιδιώτες, με μέγιστη προθεσμία έγκρισης τους έξι μήνες. Με αυτό τον τρόπο το ΥΠΕΚΑ εκτιμά ότι πρόκειται να λυθούν τα προβλήματα χωροθέτησης και καθυστερήσεων και να μειωθούν η γραφειοκρατία και ο χρόνος εξυπηρέτησης, καθώς το σύνολο των διαδικασιών θα γίνονται ηλεκτρονικά.

Επιπλέον, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, σημαντική παράμετρο αποτελεί το γεγονός ότι πρόκειται να δοθεί η δυνατότητα στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς να δημιουργήσουν εταιρείες ανάπτυξης, με τη συμμετοχή επενδυτών, ώστε να βρεθούν οι αναγκαίοι πόροι χρηματοδότησης των έργων υποδομής και κατασκευής κοινόχρηστων χώρων. Όσον αφορά τα χρονοδιαγράμματα, η νομοθετική διαδικασία αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί εντός εξαμήνου και να ξεκινήσουν οι ηλεκτρονικές διαδικασίες, ενώ, εντός του έτους το σύστημα-πλαίσιο θα είναι πλήρως λειτουργικό. Από την πλευρά τους, εκπρόσωποι των συνεταιρισμών εμφανίζονται αισιόδοξοι σε σχέση με την έκφραση της πολιτικής βούλησης για επίλυση των χρόνιων προβλημάτων που αντιμετωπίζουν, επισημαίνοντας ταυτόχρονα πρακτικά προβλήματα, τα οποία αναμένεται να προκύψουν κατά την εφαρμογή της μεταρρύθμισης. Τέλος, σημειώνεται ότι το ΥΠΕΚΑ έχει, ήδη, καταγράψει το σύνολο των οικοδομικών συνεταιρισμών και της ιδιωτικής πολεοδόμησης σε όλη τη χώρα, εντοπίζοντας τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν, ενώ παράλληλα έχουν κατηγοριοποιηθεί με βάση το στάδιο της ετοιμότητας-ωριμότητας, στο οποίο αυτοί βρίσκονται.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki