Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Κοινωνία

Δέσμευση με πληρωμή

Η δικαιοσύνη, με σειρά αποφάσεων, δέχεται ότι είναι μεν συνταγματικά ανεκτή και επιβεβλημένη η λήψη από την πολιτεία μέτρων για την προστασία «στο διηνεκές» ευρύτερων ζωνών, π.χ. με την κήρυξή τους ως αρχαιολογικών χώρων ή με τη δημιουργία Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) κ.λπ., φθάνοντας μέχρι και την απόλυτη απαγόρευση ανέγερσης κτιρίων, αλλά το γεγονός αυτό δεν απαλλάσσει το κράτος από την υποχρέωσή του να αποζημιώσει τον πολίτη- ιδιοκτήτη της έκτασης για την ουσιώδη δέσμευση της ιδιοκτησίας που του προκάλεσε, καθώς και για την πλήρη «απενεργοποίηση» των δικαιωμάτων του ή της εύλογης προσδοκίας του να αξιοποιήσει την ακίνητη περιουσία (κτίζοντας, καλλιεργώντας, πουλώντας την, κ.λπ.). Ανατρέποντας αντίθετες εφετειακές αποφάσεις (ή επικυρώνοντας άλλοτε ευνοϊκές κρίσεις Διοικητικών Εφετείων για ιδιοκτήτες δεσμευμένων επί πολλά χρόνια ακινήτων), το Συμβούλιο της Επικρατείας ανοίγει τον δρόμο για καταβολή από την πολιτεία σημαντικών αποζημιώσεων για την ουσιώδη στέρηση της ιδιοκτησίας τους. Οι αποζημιώσεις αυτές αφορούν περιορισμούς που μπαίνουν στα ακίνητα σε περιοχές, είτε εντός είτε εκτός σχεδίου, και σύμφωνα με τις δικαστικές αποφάσεις είναι μάλιστα ανοιχτό το ενδεχόμενο να μπορέσει ο ιδιοκτήτης να αποζημιωθεί ακόμα και σε μεγάλο βάθος χρόνου, εφόσον δικαιολογείται κάτι τέτοιο, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά κάθε υπόθεσης (π.χ. ξαφνική αλλαγή του πολεοδομικού τοπίου ή των χρήσεων γης, ενώ το κράτος είχε δημιουργήσει με τη στάση του εύλογη προσδοκία ότι θα μπορούσε να κτίσει στο οικόπεδο ή γήπεδο). Το «πράσινο φως» σε τέτοιου είδους αποζημιώσεις, που έρχεται ουσιαστικά σε συμμόρφωση προς τη νομολογία που έχει χαράξει το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) στο Στρασβούργο, μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε δημοσιονομικό σοκ στη χώρα μας, γιατί η καθυστερημένη ευαισθητοποίηση σε ζητήματα προστασίας περιβάλλοντος (πολιτιστικού, φυσικού, οικιστικού) επέτρεψε την επί χρόνια ανάπτυξη μίας εντελώς άναρχης δόμησης, χωρίς περιορισμούς και όρια, γεγονός που έδωσε σε χιλιάδες πολίτες το «έναυσμα» να αγοράσουν γη, με την πεποίθηση ότι με βάση τα τότε δεδομένα και την πλήρη κρατική αδιαφορία θα μπορούσαν να κτίσουν σχεδόν οπουδήποτε. Οι δικαστικές αποφάσεις επιδικάζουν σε δύο περιπτώσεις αποζημιώσεις που κυμαίνονται γύρω στα 150.000 ευρώ στην καθεμία (για στέρηση ιδιοκτησίας λόγω μέτρων προστασίας προς χάριν του φυσικού - οικιστικού περιβάλλοντος), ενώ σε άλλες δύο υποθέσεις, ανατρέποντας αντίθετες εφετειακές αποφάσεις, ανοίγουν τον δρόμο για καταβολή αποζημιώσεων και σε περίπτωση μακρόχρονης δέσμευσης των ακινήτων, εξαιτίας μέτρων για την προστασία του πολιτιστικού περιβάλλοντος (με την κήρυξη αρχαιολογικών χώρων σε περιοχές εντός και εκτός σχεδίου), όπου διεκδικούνται ακόμα και αστρονομικά ποσά από μισό εκατ. έως και σχεδόν 10 εκατ. ευρώ (!), για το ύψος των οποίων και τη βασιμότητά τους καλούνται να αποφανθούν πλέον τα κατά τόπους αρμόδια Δ. Εφετεία, στα οποία το ΣτΕ ξαναστέλνει τις σχετικές αγωγές. Σημείο-κλειδί για την αναγνώριση της δυνατότητας αποζημίωσης αποτελεί η συνταγματική διάταξη για προστασία της ιδιοκτησίας, αλλά και την υποχρέωση του κράτους να απαλλοτριώνει εκτάσεις ή να αποζημιώνει τον πολίτη, σε συνδυασμό με τη νομολογία του «Ευρωδικαστηρίου», που οδήγησε σε 180 μοιρών στροφή και τη νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων, τα οποία μέχρι πρότινος απέρριπταν π.χ. αξιώσεις για περιοχές εκτός σχεδίου, με τη λογική ότι, αφού αυτές δεν προορίζονταν από το Σύνταγμα για δόμηση, αλλά κυρίως για γεωργική, κτηνοτροφική, δασοπονική κ.λπ. εκμετάλλευση, οι ιδιοκτήτες τους δεν μπορούσαν να εγείρουν αξιώσεις για να χτίσουν ή για να αποζημιωθούν, επειδή δεν τους επιτράπηκε ή τους περιορίστηκε η δόμηση. Το πρόβλημα γίνεται ακόμα πιο περίπλοκο, με δεδομένη την παροιμιώδη και πολλές φορές «ατελείωτη» αδράνεια της ελληνικής πολιτείας, που κατά καιρούς έδειξε ότι παίρνει τα μέτρα προστασίας όταν «ο κόμπος φτάσει στο χτένι», δηλαδή μετά από σωρεία αιτημάτων των ενδιαφερόμενων πολιτών για δόμηση και ύστερα από πάροδο πολλών ετών, μερικές φορές και δεκαετιών, φαινόμενο που εξηγείται εν μέρει από τη γνωστή κρατική αδιαφορία, αλλά και από τη μόνιμη έλλειψη των αναγκαίων πόρων (για ανασκαφές, απαλλοτριώσεις, εξαγορές, κ.λπ.). Η μεγάλη όμως αυτή αργοπορία για τη λήψη των αναγκαίων μέτρων μπορεί να οδηγήσει σε ακόμα μεγαλύτερες αποζημιώσεις, καθώς οι δικαστικές αποφάσεις δέχονται τη δυνατότητα αναζήτησης ποσών και σε βάθος χρόνου, για δέσμευση του ακινήτου στο απώτερο παρελθόν επί πολλά χρόνια, εφόσον ο ιδιοκτήτης υποβάλει σχετική αγωγή στα δικαστήρια, ανεξαρτήτως του ότι η πολιτεία μπορεί αργότερα να προχώρησε σε εξαγορά ή απαλλοτρίωση του ακινήτου του.

Πώς θα αρπάξουν τα ακίνητα

Σχέδια να μετατραπεί ο ΕΝΦΙΑ σε καθαρό ΦΑΠ με συντελεστές που θα φτάνουν και το 5%, κυκλοφορούν όλο και ευρύτερα στην αγορά. Τα σενάρια αυτά αναφέρουν ότι η κίνηση αυτή από την πλευρά του υπουργείου Οικονομικών, θα συνδεθεί με την  προετοιμαζόμενη μέχρι τέλους του 2016 προσαρμογή των αντικειμενικών με τις «εμπορικές» αξίες. Αν και είναι πλέον δεδομένη η αναξιοπιστία, αλλά και οι σκοπιμότητες που εξυπηρετούν οι τιμές που προωθεί η Τράπεζα της Ελλάδας, αφού προέρχονται στο σύνολό τους από τις τράπεζες, το ερώτημα είναι αν η "επιλογή" αυτή συνδέεται με τη διαχείριση των "κόκκινων δανείων" και το πέρασμά τους μέσω των νέων διοικήσεων στα "κοράκια". Κανείς πλέον δεν αμφισβητεί ότι το λόμπι επενδυτών που μπήκαν στην τελευταία αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου των τραπεζών, δεν είναι μακροπρόθεσμοι επενδυτές αλλά «επιθετικά funds», που βραχυπρόθεσμα τοποθετήθηκαν στην ελληνική τραπεζική αγορά με την προσδοκία τα γρήγορα κέρδη μέσω της διαχείρισης των κόκκινων δανείων. Η διαπραγματευτική ανικανότητα της κυβέρνησης και των υπουργών της να λύσουν το θέμα των προβληματικών δανείων των τραπεζών, θα επιτρέψει προφανέστατα στα μεγάλα ξένα funds να έχουν τον κυρίαρχο ρόλο στη διαδικασία αναδιάρθρωσης. Και φυσικά αν αποκτήσουν τον έλεγχο των τραπεζών και έχοντας την έμμεση νομιμοποίηση από το υπουργείο Οικονομικών, με τη χρήση της τράπεζας δεδομένων τιμών που συντηρούν και τροφοδοτούν, θα μπορούν να αποκτούν σε εξευτελιστικές τιμές ακίνητα των οφειλετών των τραπεζών -σήμερα- και των οφειλετών του δημοσίου-αύριο. Και φυσικά η μετατροπή του ΕΝΦΙΑ σε ΦΑΠ με συνετελεστή έως και 5%, είναι το δίχως άλλο "βούτυρο" στο ψωμί τους.

Χάος με τα υποθηκοφυλάκεια

Χάος πρόκειται να προκληθεί  στην ήδη χειμαζόμενη απο την κρίση αγορά ακινήτων η προωθούμενη κατάργηση των άμισθων υποθηκοφυλακίων της χώρας. Ειδικά στην νησιωτική Ελλάδα μία μεταβίβαση -και όχι μόνο -ακινήτου για να διεκπεραιωθεί θα χρειάζεται σημαντικός χρόνος και ανάλογη επιβάρυνση του κόστους. Ήδη, στο θέμα παρενέβησαν οι ιδιοκτήτες οι οποίοι ζητούν άμεση ανάκληση του σχεδίου νόμου. Με επιστολή στον υπουργό Δικαιοσύνης επισημαίνουν το χάος που θα προκληθεί απο την εφαρμογή των προτάσεων.Αναλυτικά στην επιστολή επισημαίνεται:

"Αξιότιμε κε Υπουργέ

Με κατάπληξη διαπιστώσαμε ότι με το σχέδιο Νόμου περί υποθηκοφυλακείων το οποίο δώσατε στη δημοσιότητα, καταργούνται όλα τα τοπικά Άμισθα Υποθηκοφυλακεία της χώρας και δημιουργείται ένα και μόνον Έμμισθο Υποθηκοφυλακείο ανά «Νομό» εκτός από τον «Νομό» Αττικής που θα διαθέτει ένα στην Αθήνα, (Αθηνών Α΄ για 2.000.000 πολίτες), ένα στο Περιστέρι (Αθηνών Β΄) και ένα στο Κορωπί (Αθηνών Γ΄) για 1.000.000 πολίτες περίπου το καθένα. Στα «υδροκέφαλα» αυτά 56 συνολικά Υποθηκοφυλακεία θα μεταφερθούν όλα τα αρχεία των υφισταμένων Υποθηκοφυλακείων της χώρας, δηλαδή οι τίτλοι ιδιοκτησίας της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας του ελληνικού λαού.

Με άλλες διατάξεις του σχεδίου αυτού, στα Υποθηκοφυλακεία αυτά θα υπηρετούν μόνον 700 υπάλληλοι, ενώ αυτά θα μπορεί να διευθύνονται ακόμη και από πτυχιούχους ΤΕ ή και σε ορισμένες περιπτώσεις και ΔΕ, και όχι αποκλειστικά από Πτυχιούχους των Πανεπιστημιακών Νομικών Σχολών, όπως αδήριτα επιβάλλει η ανάγκη σύννομης παραφυλακής των ιδιοκτησιακών τίτλων, και αντιμετώπισης των καθημερινά αναφυομένων νομικών προβλημάτων.

Επειδή η προωθούμενη από εσάς νέα αυτή συγκεντρωτική χωροταξία θα αποβεί εντονότατα επιζήμια για τους ιδιοκτήτες ακινήτων της χώρας μας, καθόσον θα έχει τα εξής δυσμενέστατα γι΄αυτούς αποτελέσματα:

1.             Θα αποστερήσει τους κατοίκους όλων των νησιωτικών και ορεινών περιοχών από κάθε πρόσβαση και εξυπηρέτησή τους σχετικά με την ιδιοκτησία τους.

2.             Θα σωρεύσει για μεγάλο χρονικό διάστημα σε κάποιους αποθηκευτικούς χώρους εκατομμύρια βιβλία και συμβόλαια χωρίς να υπάρχει καμία δυνατότητα ελέγχου και ενημέρωσης των στοιχείων τους.

3.             Θα καταστήσει άκρως δυσχερείς έως και ανέφικτες τις αγοραπωλησίες και τις εγγραφές βαρών. Ακόμα και οι γονικές παροχές και οι αποδοχές κληρονομίας θα συντάσσονται αναγκαστικά χωρίς δυνατότητα πρόσβασης στους τίτλους ιδιοκτησίας και θα καταχωρούνται μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα.

4.             Θα καταστήσει αδύνατη την υποβολή πλήρων και ορθών δηλώσεων ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο, όπως και ενστάσεων και αιτήσεων διορθώσεως  προδήλου σφάλματος, αλλά κυρίως θα καταστήσει αδύνατη τη διόρθωση των τεράστιας έκτασης σφαλμάτων των κτηματογραφήσεων, ήδη περαιωμένων η μελλοντικών.

5.             Θα καταστήσει αδύνατη την έκδοση ασφαλών πιστοποιητικών για τα εμπράγματα δικαιώματα των πολιτών και τη διενέργεια στοιχειωδώς ασφαλών ελέγχων των τίτλων ιδιοκτησίας από τους δικηγόρους.

6.             Γενικότερα θα εκμηδενίσει την επιβεβλημένη ασφάλεια των συναλλαγών και θα προκαλέσει ανεπανόρθωτη βλάβη σε όλο το σύστημα του ελέγχου και της καταγραφής των  ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων.

7.             Τέλος η ήδη απαξιωμένη από την κρίση και τη βαρύτατη φορολογία ακίνητη περιουσία θα υποστεί ένα ακόμα μεγάλο πλήγμα και θα νεκρωθεί τελείως η ήδη χειμαζόμενη κτηματαγορά.

Σας καλούμε να αποσύρετε το νομοσχέδιο αυτό, και σε διάλογο με την Ομοσπονδία μας που εκπροσωπεί τους άμεσα ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες ακινήτων, και τους υποθηκοφύλακες, που βρίσκονται κοντά στους πολίτες και γνωρίζουν το θέμα καλύτερα από οποιονδήποτε, να εξετάσουμε τι μπορεί να γίνει για να βελτιωθεί η εξυπηρέτηση των πολιτών στο σημαντικό αυτό τομέα, ενόψει ολοκλήρωσης του κτηματολογίου."

Αλλαγές στα υποθηκοφυλακεία

Με νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης το οποίο αναρτήθηκε για διαβούλευση, αναδιοργανώνονται τα υποθηκοφυλακεία της χώρας. Ειδικότερα, συνιστώνται ανά την επικράτεια 41 έμμισθα υποθηκοφυλακεία και συνιστώνται 700 οργανικές θέσεις, ενώ οι υπηρετούντες υπάλληλοι των υφιστάμενων έμμισθων υποθηκοφυλακείων, μεταφέρονται με απόφαση του υπουργού Δικαιοσύνης και τοποθετούνται σε συνιστώμενες προσωποπαγείς θέσεις με σχέση εργασίας ιδιωτικού αορίστου χρόνου και παράλληλα, οι οργανικές θέσεις που κατείχαν καταργούνται. Οι αποδοχές τους θα είναι σύμφωνα με τις προβλεπόμενες από τον νόμο 4354/2015. Επίσης, εάν υπάρξει πλεονάζων προσωπικό, αυτό θα μεταφέρεται στα δικαστήρια της περιφέρειας τους. Ακόμη, οι υποθηκοφύλακες που δεν επιθυμούν να ενταχθούν στο νέο σύστημα, πρέπει να υποβάλλουν σχετική αίτηση, ενώ μπορούν εάν θέλουν να επαναδιοριστούν δικηγόροι. Τέλος, οι δικαστικοί υπάλληλοι που κατέχουν οργανική θέση σε υποθηκοφυλακείο που μετατρέπεται σε κτηματολογικό γραφείο, τοποθετούνται σε κενές οργανικές θέσεις στα δικαστήρια της περιφέρειας του υποθηκοφυλακείου που υπηρετούσαν.

Γκρεμίζεται το μαγαζάκι

Οι τιμές στους επαγγελματικούς χώρους δεν έχουν πιάσει ακόμη... πάτο καθώς συνεχίζεται η υποχώρηση, ειδικά στον κλάδο των καταστημάτων, ως αποτέλεσμα των «λουκέτων» και της αύξηση των άδειων ακινήτων. Παρά το γεγονός ότι στα γραφεία η κατάσταση δείχνει καλύτερη και οι τιμές σταθεροποιούνται έπειτα από πολυετή πτωτική πορεία, οι αρνητικές εξελίξεις στον χώρο του λιανεμπορίου επηρεάζουν καίρια τα εμπορικά ακίνητα. Σύμφωνα με στοιχεία , για το σύνολο του 2015 ο μέσος ρυθμός μείωσης των τιμών καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών, σε ονομαστικούς όρους, διαμορφώθηκε σε 3,5% σε σχέση με το 2014 για το σύνολο της Ελλάδας, παρουσιάζοντας επιτάχυνση σε σχέση με τον αντίστοιχο ρυθμό του 2014 (-1,8%), αλλά σημαντική επιβράδυνση σε σχέση με τον ρυθμό του 2013 (-8,8%). Στην Αθήνα οι τιμές μειώθηκαν 2,6%, στη Θεσσαλονίκη 2,2% και 5,1% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Μεγάλη είναι η υποχώρηση στα ενοίκια καταστημάτων καθώς πέρυσι η μέση ετήσια μεταβολή των μισθωμάτων καταστημάτων σε ονομαστικούς όρους διαμορφώθηκε σε -6,3%. Ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των μισθωμάτων ήταν για την Αθήνα 6,3%, για τη Θεσσαλονίκη 3,2% και για την υπόλοιπη Ελλάδα 7,3%. Κατά το β΄ εξάμηνο του 2015, τα μισθώματα των καταστημάτων υποχώρησαν οριακά κατά 0,1% σε σχέση με το α΄ εξάμηνο του 2015 για το σύνολο της χώρας (προσωρινά στοιχεία). Ο ρυθμός μείωσης των μισθωμάτων καταστημάτων παρουσίασε επιβράδυνση σε σχέση με τον αντίστοιχο ρυθμό των αμέσως προηγούμενων εξαμήνων (-8,0% το β΄ εξάμηνο του 2014 και -2,2% το α΄ εξάμηνο του 2015). Με ένα στα τρία καταστήματα του κέντρου να είναι κλειστά είναι αναμενόμενη η μείωση των ενοικίων. Ακόμη και στην Ερμού τα μισθώματα δεν ξεπερνούν ποτέ τα 180-200 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ σε περιοχές με εμπορική κίνηση τα ενοίκια κυμαίνονται από 25 έως 100 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Γραφεία Καλύτερη είναι η κατάσταση στους γραφειακούς χώρους καθώς για το σύνολο του 2015, οι ονομαστικές τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών μειώθηκαν οριακά κατά 0,2% σε σχέση με το 2014, για το σύνολο της Ελλάδος, καταγράφοντας σημαντική επιβράδυνση σε σχέση με τους αντίστοιχους ρυθμούς του 2014 (-3,5%) και του 2013 (-9,9%). Ο αντίστοιχος μέσος ρυθμός μείωσης των τιμών ήταν 0,5% για την Αθήνα, 5,7% για τη Θεσσαλονίκη, ενώ για την υπόλοιπη Ελλάδα καταγράφηκε αύξηση των τιμών κατά 1,2%.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki