realestatenews.gr
Γηρασμενο το απόθεμα κτιρίων
Το απόθεμα και η παλαιότητα των κτιρίων αποτελούν δύο σημαντικά στοιχεία για την εξέλιξη κάθε πόλης. Πρώτον αποκαλύπτουν την οικοδομική δραστηριότητα μια συγκεκριμένη περίοδο και δεύτερον αποτυπώνουν την πληθυσμιακή μεταβολή που έχει επέλθει με την πάροδο του χρόνου. Στην Ελλάδα τη μεταπολεμική περίοδο και συγκεκριμένα τη δεκαετία του ‘60 παρατηρήθηκε έντονη οικοδομική δραστηριότητα αφού τότε κατασκευάστηκαν 810 χιλιάδες κτίρια. Τα στοιχεία αυτά προκύπτουν από την απογραφή οικοδομών και κτιρίων του Δεκεμβρίου 1990, ενώ δεν εμφανίζονται οι κατασκευές που γκρεμίστηκαν και οικοδομήθηκαν εκ νέου. Για την περίοδο 1991-2001 τα στοιχεία προκύπτουν από τις απογραφές αυτών των ετών. Σε ό,τι αφορά την παλαιότητα των κτιρίων στους κεντρικούς δήμους μεγάλων πόλεων της Ελλάδας, παρατηρείται ένα μεγάλο απόθεμα παλαιών (30-40 ετών) κατοικιών. Το φαινόμενο αυτό οφείλεται κατά κύριο λόγο στον κορεσμό της ελεύθερης γης λόγω της έντονης εσωτερικής μετανάστευσης προς τα μεγάλα αστικά κέντρα, τα οποία επεκτάθηκαν υπέρμετρα τα τελευταία 50 χρόνια.
Δήμος Αθηναίων
Ο Δήμος Αθηναίων λόγω της εσωτερικής μετανάστευσης του αγροτικού πληθυσμού σημείωσε πολύ έντονη αύξηση του αποθέματος ακινήτων από το 1919 μέχρι το 1980. Πρέπει να σημειωθεί ότι τη συγκεκριμένη περίοδο το πλήθος των ακινήτων σημείωσε αστρονομική αύξηση. Ο ρυθμός αύξησης τα τελευταία 20 χρόνια φαίνεται να μειώθηκε αισθητά. Ο Δήμος Αθηναίων υπολογίζεται ότι αριθμεί 68.148 κτίρια εκ των οποίων 60.070 έχουν χτιστεί πριν από το 1980 και 48.156 πριν από το 1970, τα οποία αντιστοιχούν σε 88,1% και 70,6% του συνολικού αποθέματος. Πρέπει να σημειωθεί ότι σημαντικό ποσοστό των κτιρίων (44%) χτίστηκε την περίοδο 1961-1980. Το ποσοστό μεταβολής του αποθέματος κτιρίων μέχρι τη δεκαετία του ’60 υπήρξε υψηλότερο απ’ ό,τι στο σύνολο της χώρας. Από το 1970 και μετά, ο ρυθμός αύξησης του αποθέματος ακινήτων σε σχέση με το σύνολο της χώρας να μειώθηκε αρκετά. Αναλύοντας την εικόνα για την παλαιότητα των κτιρίων στην Αθήνα, παρατηρούμε ότι μέχρι τη δεκαετία του ’80, το ποσοστό των κτιρίων κατά περίοδο κατασκευής υπήρξε πάντα μεγαλύτερο απ’ ό,τι στο σύνολο της χώρας. Η μεγαλύτερη διαφορά εντοπίστηκε τη δεκαετία του 1960, οπότε απόκλιση των δύο μεταβολών έφτασε τις 7 ποσοστιαίες μονάδες. Συμπεραίνουμε λοιπόν ότι ο Δήμος Αθηναίων είναι το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα κορεσμού της διαθεσιμότητας γης και ως εκ τούτου της γήρανσης του πληθυσμού των ακινήτων.
Δήμος Θεσσαλονίκης
Ο κεντρικός δήμος της συμπρωτεύουσας σημείωσε πολύ έντονη αύξηση του αποθέματος ακινήτων από το 1919 μέχρι το 1980. Ο ρυθμός αύξησης τα τελευταία 20 χρόνια φαίνεται να μειώθηκε αισθητά. Ο Δήμος Θεσσαλονίκης υπολογίζεται ότι αριθμεί 25.998 κτίρια εκ των οποίων 19.879 έχουν χτιστεί πριν από το 1980 και 13.999 πριν από το 1970, τα οποία αντιστοιχούν σε 76,5% και 53,8% του συνολικού αποθέματος. Πρέπει να σημειωθεί ότι σημαντικό ποσοστό των κτιρίων (48%) χτίστηκε την περίοδο 1961-1980. Το ποσοστό μεταβολής του αποθέματος κτιρίων μέχρι τη δεκαετία του ’70 υπήρξε υψηλότερο απ’ ό,τι στο σύνολο της χώρας. Από το 1980 και μετά, ο ρυθμός αύξησης του αποθέματος ακινήτων σε σχέση με το σύνολο της χώρας μειώθηκε αρκετά, με εξαίρεση τη δεκαετία του ’90 όπου το ποσοστό μεταβολής του αποθέματος κτιρίων της Θεσσαλονίκης είναι κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερο από το σύνολο της χώρας. Αναλύοντας την εικόνα για την παλαιότητα των κτιρίων στη συμπρωτεύουσα, παρατηρούμε ότι μέχρι και τη δεκαετία του ’70 το ποσοστό των κτιρίων κατά περίοδο κατασκευής υπήρξε πάντα μεγαλύτερο απ’ ό,τι στο σύνολο της χώρας. Η μεγαλύτερη διαφορά εντοπίστηκε τις δεκαετίες του ’60 και ’70 με απόκλιση που έφτανε τις 5 ποσοστιαίες μονάδες.
Δεν αλλάζουν γραμμή πλεύσης οι τράπεζες στην χορήγηση στεγαστικών δανείων το επόμενο τρίμηνο. Σύμφωνα με πληροφορίες , ο μεγάλος φόβος των τραπεζών είναι πλέον η αύξηση του αριθμού των επιχείρησεων και των ιδιωτών που αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τον τραπεζικό τους δανεισμό. Ήδη , οι μέχρι στιγμής ενδείξεις καθιστούν ιδιαίτερα πιθανό το ενδεχόμενο μέχρι τέλος του χρόνου τα στεγαστικά δάνεια που βρίσκονται σε καθυστέρηση (οριστική ή προσωρινή) να ξεπερνούν το 10% των συνολικών χορηγήσεων και αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα να απαιτηθεί να γίνουν την επομενη χρονιά μεγαλύτερες προβλέψεις απο τις τράπεζες , γεγονός που θα οδηγήσει σε μεγαλύτερη επιδείνωση των οικονομικών τους αποτελεσμάτων και ενδεχομένως σε νέα κεφαλαιακή στήριξη. Αν μάλιστα συνυπολογιστεί και το γεγονός ότι η άντληση κεφαλαίων μέσω της ΕΚΤ έχει ημερομηνία λήξεως τότε το συμπέρασμα που προκύπτει αβίαστα είναι ότι τα πιστωτικά ιδρύματα θα είναι ακόμα πιό επιφυλακτικά στην χορήγηση δανείων (στεγαστικών και άλλων). Οι ίδιες πληροφορίες ώς ιδιαίτερα πιθανό το ενδεχόμενο ο ρυθμός της πιστωτικής επέκτασης για το 2011 να είναι αρνητικός δηλαδή οι εκταμιεύσεις δανίων να περιοριστούν ακόμα περισσότερο σε σχέση με σήμερα που η πιστωτική επέκταση έχει θετικό πρόσιμο 1%.
Το πακέτο των νέων μέτρων που σχεδιάζουν στο υπουργείο Οικονομικών όχι μόνο δεν πρόκειται να βοηθήσει στην ανάκαμψη της ζήτησης αλλά θα την φρεναρει ακόμα περισσότερο. Οι περικοπές στους μισθούς,σε συνδυασμό με το νέο κτύπημα στις αποδοχές εργαζομένων που θα μπορούσαν να εκδηλώσουν ενδιαφέρον για αγορά κύριας και εξοχικής κατοικίας θα είναι το τελειωτικό κτύπημα στην αγορά.
Τα "παζάρια", με στόχο τη μείωση των μισθωμάτων έως και 30%, μεταξύ των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών εμπορικών ακινήτων, καθώς και ο συνεχώς αυξανόμενος αριθμός των ξενοίκιαστων καταστημάτων, συνθέτουν το "σκηνικό" της κτηματαγοράς. Το τελευταίο χρονικό διάστημα, το φαινόμενο της επαναδιαπραγμάτευσης των ενοικίων γίνεται ολοένα και πιο έντονο και δεν είναι σπάνιες οι περιπτώσεις που το υψηλό ενοίκιο αποτελεί σοβαρό λόγο για τους μικρομεσαίους και όχι μόνο επιχειρηματίες για να βάλουν λουκέτο στην επιχείρησή τους. Από την άλλη πλευρά, η πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση, που δίνει τη δυνατότητα στους ενοικιαστές να "σπάσουν" τα μισθωτήρια συμβόλαια έναν χρόνο μετά την πρώτη μίσθωση, προβληματίζει μια μερίδα των ιδιοκτητών. Στον ορατό κίνδυνο να παραμείνουν τα ακίνητά τους αναξιοποίητα και συμμεριζόμενοι τις οικονομικές δυσκολίες των επιχειρηματιών, κάποιοι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε μείωση του μισθώματος. Υπάρχουν, όμως, και ορισμένοι που προτιμούν ο επαγγελματικός τους χώρος να παραμείνει ξενοίκιαστος από το να "ρίξουν την τιμή του ενοικίου.
Η αύξηση των αντικειμενικών και οι υπό διαμόρφωση πολεοδομικές και χωροταξικές ρυθμίσεις οδηγούν στην απαξίωση της αγοράς ακινήτων στις λεγόμενες αγορές κατοικίας μεσαίου και χαμηλού κόστους αλλά και στην συρρίκνωση της αγοράς εξοχικής κατοικίας και σε δραστικό περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης. Αυτές θα είναι οι άμεσες επιπτώσεις της δανειακής σύμβασης που σύντομα θα αρχίσει να νομοθετείται με εφαρμοστικούς νόμους.Περισσότερα Άρθρα...
