Στο πλαίσιο της σηµερινής πολυεπίπεδης κρίσης, πραγµατοποιούνται µεγάλες ανατροπές στο σύστηµα γης, οικοδοµής και κατοικίας. Οι συνθήκες διαβίωσης υποβαθµίζονται και η στεγαστική επισφάλεια αυξάνεται για µεγάλα στρώµατα του πληθυσµού (αδυναµία συντήρησης της κατοικίας, ενεργειακή φτώχεια, απώλεια στέγης). Το οικιστικό απόθεµα και η ακίνητη περιουσία απαξιώνονται µε γρήγορους ρυθµούς, ενώ την ίδια στιγµή, καταστρέφεται σηµαντικό µέρος του κατασκευαστικού κλάδου (στις εργολαβικές επιχειρήσεις και την αγορά δοµικών υλικών) και χάνονται θέσεις απασχόλησης. Οι κυβερνητικές επιλογές για υπερ-φορολόγηση ακόµα και της πρώτης κατοικίας και η στήριξη των µεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων ανατρέπουν ριζικά προηγούµενα δεδοµένα για το ρόλο της οικοδοµής στην οικονοµία και τη σχετική εξασφάλιση (µέσω ιδιοκατοίκησης και δανεισµού) της πρόσβασης µεγάλου µέρους της κοινωνίας στη στέγη και σε εισόδηµατα από ακίνητα.

Σε αυτό το πολύ διαφορετικό τοπίο της κρίσης δίνεται ίσως η ευκαιρία να αναπτυχθούν πολιτικές και πρακτικές για την παράλληλη αντιµετώπιση των ζητηµάτων που προκύπτουν από τις αυξανόµενες στεγαστικές ανάγκες, τη συντελούµενη απαξίωση του χτισµένου και της ιδιοκτησίας, και τις ανάγκες ενεργειακής βιωσιµότητας σε µια άλλη κατεύθυνση, µέσα απο διαδικασίες αξιοποίησης του υπάρχοντος οικιστικού αποθέµατος που θα εστιάζουν στις ιδιαίτερα υποβαθµισµένες περιοχές στο κέντρο και την περιφέρεια της πόλης, και –παράλληλα µε την επιδίωξη της οικονοµικής ανάκαµψης– θα απαντούν σε επείγοντα κοινωνικά και οικολογικά ζητούµενα. Οι δυνατότητες επανάχρησης των κενών, δηµόσιων ή ιδιωτικών, κτιρίων έχουν συζητηθεί, και από περιβαλλοντική σκοπιά, για µεγάλο διάστηµα και στην Ελλάδα. Η ανάσχεση της οικιστικής επέκτασης και η αναβάθµιση των κεντρικών περιοχών περιλαµβάνονται ως στόχοι τόσο στο Ρυθµιστικό Σχέδιο Αθήνας του 1985, αλλά και στο πιο πρόσφατο µε τον όρο «συµπαγής πόλη».

Αντίστοιχα η συζήτηση για τον περιορισµό της ενεργειακής κατανάλωσης του κτιριακού τοµέα εισάγεται µέσω ευρωπαϊκών οδηγιών και έχει οδηγήσει σε εφαρµογές πιλοτικών προγραµµάτων αναβάθµισης (π.χ. Ταύρος ΟΕΚ-ΚΑΠΕ) ή στο πρόγραµµα «εξοικονόµηση κατ' οίκον» του ΥΠΕΚΑ. Στο τελευταίο, κίνητρο για την ενεργειακή αναβάθµιση καθίσταται η αύξηση της εµπορικής αξίας της πρώτης κατοικίας, ενώ η διαχείριση του προγράµµατος από τις τράπεζες µπλοκάρει την επιχορήγηση των χαµηλών εισοδηµάτων (µην εγκρίνοντας την «πιστοληπτική τους ικανότητα»). «Τόσοι άνθρωποι χωρίς σπίτι, τόσα σπίτια χωρίς ανθρώπους» Ιδιαίτερα όµως στη σηµερινή συγκυρία, το ζήτηµα της αξιοποίησης του υπάρχοντος κτιριακού αποθέµατος µπαίνει µε διαφορετικούς όρους. Η ορθολογικότερη διαχείριση των πόρων –οικονοµικών, υλικών, χωρικών– καθίσταται πιο επιτακτική. Το δεδοµένο της µετατροπής της ιδιοκτησίας από οικογενειακό πόρο σε οικονοµικό βάρος και η αδυναµία των περισσότερων ακόµη και για µικρο-επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθµισης δηµιουργούν νέες προτεραιότητες και ίσως αντιλήψεις, πέρα από την αγοραία προσέγγιση του ζητήµατος της κατοικίας. Οι εκτεταµένες ανάγκες για στέγη, για κοινωνικές υποδοµές και για µείωση του κόστους ενεργειακής κατανάλωσης των κατοικιών, απαιτούν σύνθετες και καινοτόµες προσεγγίσεις τις οποίες θα µπορούσε να αναλάβει ένας ανασυγκροτηµένος Οργανισµός Κοινωνικής Κατοικίας, σε συνεργασία µε τις πρωτοβάθµιες δοµές τοπικής αυτοδιοίκησης και τις κοινωνικές οργανώσεις. Κοινωνικό ενοίκιο και επανάχρηση

Η κάλυψη διαφοροποιηµένων στεγαστικών αναγκών παράλληλα µε την κινητοποίηση µικρών οικοδοµικών επιχειρήσεων και µικρών κεφαλαίων µπορεί να γίνει µε δηµόσια προγράµµατα συντονισµού και ρύθµισης της προσφοράς και ζήτησης κατοικίας στο υπάρχον οικιστικό απόθεµα, σε ένα πλαίσιο προώθησης του «κοινωνικού ενοικίου», όπως η σύναψη συµβόλαιων παραχώρησης µε µικρο-ιδιοκτήτες ακινήτων ή κίνητρα για τη διάθεση κλειστών διαµερισµάτων µε επιδοτήσεις του βασικού κόστους επισκευής, µε στόχο την παροχή στέγης σε δικαιούχους κοινωνικής κατοικίας µε χαµηλό ή µηδενικό ενοίκιο (βλ. encounter athens). Τέτοια προγράµµατα κοινωνικής κατοικίας και παρεµβάσεων σε υποβαθµισµένες περιοχές περιλαµβάνουν επίσης περιορισµούς που διασφαλίζουν την κοινωνική λειτουργία και τους όρους µελλοντικής εκµετάλλευσης των επιδοτούµενων κατοικιών, ώστε να αποφεύγονται φαινόµενα κερδοσκοπίας και αποκλεισµού ή εκτοπισµού αδύναµων κοινωνικών οµάδων. Υπάρχουν ήδη κοινωνικές δυναµικές σε αυτή την κατεύθυνση, µε τις άτυπες παραχωρήσεις ακινήτων µε αντάλλαγµα τα κόστη της ιδιοκτησίας, και το στοιχηµα είναι να καθιερωθεί µια µακροχρόνια αλλαγή παραδείγµατος πέρα απο την αναγκαστική προσαρµογή στις συνθήκες της κρίσης. Στον αντίποδα κινούνται τόσο το πρόγραµµα φοροαπαλλαγών στο Γεράνι και το Μεταξουργείο καθώς έχει ως µοναδικό στόχο τη µόχλευση της αγοράς ακινήτων και από αυτό επωφελούνται κυρίως συγκεντροποιηµένα επιχειρηµατικά σχήµατα, όσο και ο επανασχεδιασµός µέσω της καταστροφής και µέσω κινήτρων για τους εργολάβους που προτείνει ο Νέος Οικοδοµικός Κανονισµός (κατεδάφιση οικοδοµικών τετραγώνων, προσαύξηση δόµησης).

Ένα άλλο ενδιαφέρον παράδειγµα αποτελούν οι περιπτώσεις παραχώρησης αχρησιµοποίητων κτιρίων, συνήθως του δηµοσίου, σε συνεταιρισµούς κατοίκων για στεγαστική χρήση µε αυτο-επισκευή –όπως οι νόµοι αυτοανάκτησης και αυτοκατασκευής στην Ιταλία– που συνδυάζουν τη συµµετοχή στην παραγωγή της κατοικίας και τις συλλογικές διαδικασίες µε κοινωνικούς σκοπούς (στέγαση µεταναστών και προσφύγων, αστέγων, χαµηλών εισοδηµάτων), και θέτουν στόχους ενεργειακής αναβάθµισης των κτιρίων µέσω προσιτών παρεµβάσεων. Η δραστηριοποίηση συνεταιρισµών µπορεί να αφορά τους ιδιοκτήτες διαµερισµάτων που τα διαθέτουν ως κεφάλαιο για τη δηµιουργία ενός στεγαστικού συνεταιρισµού (και ως ανάσχεση της συγκέντρωσης ιδιοκτησίας), τους ενοίκους ενός συνεταιρισµού κατοίκησης στον οποίο παραχωρείται ένα κτίριο προς διαµόρφωση ή ακόµη και τα συνεργεία που κάνουν την επισκευή. Επιπλέον, τα συνεταιριστικά σχήµατα προσφέρονται για την ανάπτυξη εναλλακτικών µοντέλων κατοίκησης όπως η συλλογική κατοίκηση, η συγκατοίκηση, ευέλικτη ή προσωρινή κατοικία κ.λπ.

Ζητούµενο την περίοδο της κρίσης είναι και η εφαρµογή καινοτοµίας στις αποκαταστάσεις κατοικιών και την εξοικονόµηση ενέργειας που θα συνδυάζουν χαµηλό κόστος, χαµηλή τεχνολογία και αυτο-επισκευές. Το επίδικο εδώ είναι οι δράσεις για την εξοικονόµηση ενέργειας να µην αφορούν κυρίως την αγορά τεχνολογίας (κουφώµατα, λέβητες, φωτοβολταϊκά κ.λπ.) όπως συµβαίνει σήµερα, αλλά πρωτίστως τον επανασχεδιασµό και τη διαµόρφωση νέων στοιχείων (τροποποίηση ανοιγµάτων, σκίαστρα, αξιοποίηση προσανατολισµών και αερισµών) στο υπάρχον στοκ. Τέλος, οι παραπάνω προτάσεις θέτουν το ζήτηµα µιας διαφορετικής διαδικασίας πρόσβασης στην κατοικία µε συµµετοχή, αυτοκατασκευή, συλλογικές διαδικασίες και προτάγµατα. Αλλά και το αίτηµα της διασφάλισης της κοινωνικής υπεραξίας στις πολιτικές και τα δηµόσια προγράµµατα, σε αντιδιαστολή µε τους στόχους της διευκόλυνσης της κερδοσκοπίας που ακολουθούνται σήµερα.

απο την ΑΥΓΗ κείμενο : ΔΗΜΗΤΡΑ ΣΙΑΤΙΤΣΑ , αρχιτέκτων, υ/δ πολεοδόµος

Προβληματισμό προκαλεί στους ιδιοκτήτες και η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας που έχει αποκτηθεί με στεγαστικό δάνειο, που φτάνει ακόμα και 50% της αξίας του ακινήτου. Παρ' όλα αυτά οι δανειολήπτες καλούνται να πληρώσουν φόρους για το σύνολο του ακινήτου. Καθημερινές είναι πλέον, σύμφωνα με συμβολαιογράφους, οι περιπτώσεις ιδιοκτητών ακινήτων που προσπαθούν είτε να προχωρήσουν σε πώληση των ακινήτων τους, ακόμη και κάτω από την αντικειμενική τους αξία, είτε σε μεταβίβασή τους, ώστε να διώξουν το φορολογικό βάρος από πάνω τους. Συχνό είναι επίσης και το φαινόμενο ιδιοκτητών που σπεύδουν σε συμβολαιογράφους για να διαγράψουν ακίνητα ή αγροτεμάχια από την περιουσία τους. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι φόροι στα ακίνητα έχουν αυξηθεί κατά έξι φορές σε σχέση με το 2010 και κατά οκτώ φορές σε σχέση με το 2008, οδηγώντας τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών να δηλώνουν ότι δεν μπορούν πλέον να πληρώνουν τις νέες οφειλές προς την Εφορία.