Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Αγορά Ακινήτων

Η Ελλάδα και οι ..άλλοι

Ενώ στην Ελλάδα η αγορά κατοικίας αποτελεί "έγκλημα" σε ολόκληρο τον υπόλοιπο κόσμο η ζήτηση αυξάνει σε τέτοιο βαθμό ώστε κάποιοι αναλυτές να μη διατάζουν να προειδοποιούν για επερχόμενη φούσκα.Σύμφωνα με το ΔΝΤ, ο δείκτης τιμών κατοικιών σε 57 χώρες ανά την υφήλιο έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, επιστρέφοντας στο σημείο όπου βρισκόταν το 2007-2008. Ωστόσο, όπως τονίζεται σχετικά, σε αντίθεση με το ράλι της δεκαετίας του 2000, η τωρινή άνοδος, σε πολλές περιπτώσεις, οφείλεται περισσότερο στη χαμηλή προσφορά σε σχέση με τη ζήτηση, παρά στο περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων που ισχύει σε πολλές χώρες. Επίσης, ενώ κατά τον προηγούμενο ανοδικό κύκλο της παγκόσμιας αγοράς κατοικίας η εικόνα ήταν ομοιόμορφη στις περισσότερες αγορές, σήμερα καταγράφεται σημαντική ανομοιομορφία. Μάλιστα, ακόμα και εντός της ίδιας χώρας η άνοδος των τιμών περιορίζεται σε λίγες μόνο πόλεις. Ως εκ τούτου, το ΔΝΤ εκτιμά ότι αν και θα πρέπει να διατηρηθεί η υψηλή επαγρύπνηση των Αρχών σε τυχόν φαινόμενα «φούσκας», εντούτοις καταλήγει στο συμπέρασμα ότι δεν συντρέχει λόγος πανικού. Αλλωστε, όπως τονίζουν σχετικά οι αναλυτές του Ταμείου, οι χώρες είναι σήμερα πολύ πιο ενεργές στην αξιοποίηση πολιτικών που στοχεύουν στο να περιορίσουν την αλόγιστη άνοδο των τιμών των ακινήτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα ανομοιόμορφης αύξησης των τιμών των κατοικιών είναι η Κίνα. Στη συγκεκριμένη χώρα καταγράφονται τεράστιες ανομοιομορφίες από περιοχή σε περιοχή. Στο Πεκίνο, οι τιμές αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 25% κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, που αποτελεί διαχρονικό ρεκόρ στην παγκόσμια αγορά ακινήτων, ενώ σε άλλες πόλεις ο αντίστοιχος ρυθμός ανόδου των τιμών κατά το ίδιο διάστημα δεν ξεπέρασε το 10%. Το κατά πόσον θα συνεχιστούν αυτές οι ανισότητες στην πορεία ανόδου των τιμών θα εξαρτηθεί εν πολλοίς από τη μελλοντική διαμόρφωση του ισοζυγίου ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση, όπου επίσης υπάρχουν διαφορές από πόλη σε πόλη. Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με το ΔΝΤ, οι τιμές πλέον αυξάνονται λόγω περιορισμένης προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση, κάτι που ισχύει για πληθώρα πόλεων, όπως η Κοπεγχάγη και η Στοκχόλμη, αλλά και διάφορες άλλες πόλεις σε χώρες όπως ο Καναδάς, η Αυστραλία, η Γερμανία, η Γαλλία, η Ολλανδία, η Νορβηγία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Ως εκ τούτου, καταλήγει το ΔΝΤ, επί του παρόντος η αύξηση των τιμών στην παγκόσμια αγορά κατοικίας θεωρείται αιτιολογημένη και δεν συντρέχει λόγος ανησυχίας.

Τοσπίτι στα προάστεια κοστίζει


Τον χρόνο που χάνουν οι Βρετανοί, οι Γάλλοι και οι Γερμανοί ακινητοποιημένοι στα ΙΧ τους μέτρησε το βρετανικό Κέντρο Οικονομικών και Επιχειρηματικών Ερευνών (Cebr). Και επειδή ο χρόνος είναι χρήμα, υπολόγισε ότι οι Βρετανοί χάνουν 3,62 δισ. ευρώ, οι Γάλλοι 3,88 δισ. ευρώ και οι Γερμανοί 5,64 δισ. ευρώ ετησίως. Σημειωτέον ότι το Cebr έλαβε υπόψη μόνο τις χαμένες εργατοώρες και την υπερκατανάλωση καυσίμων στα μποτιλιαρίσματα. Διότι στο κόστος πρέπει να συνυπολογιστούν και μεγέθη δύσκολα μετρήσιμα, όπως είναι οι εξαιτίας των αυξημένων μεταφορικών ανατιμήσεις καταναλωτικών προϊόντων και υπηρεσιών, αλλά και τα νοσήλια και τα φάρμακα όσων η υγεία κλονίζεται λόγω των εκνευρισμών στις απάνθρωπες οδικές συνθήκες. Διότι η οικονομική αιμορραγία των μποτιλιαρισμένων μπορεί εύκολα να εξελιχθεί και σε εγκεφαλική. Εν πάση περιπτώσει, το Cebr διαπίστωσε ότι το δράμα συμβαίνει τις ώρες που πηγαίνει ο κόσμος στη δουλειά του και επιστρέφει από αυτήν. Και επειδή στις σύγχρονες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις τα μέσα μαζικής μεταφοράς εξυπηρετούν απολύτως και η ποδηλασία είναι ασφαλής, το πρόβλημα το έχουν οι κάτοικοι των προαστίων. Εκείνοι χρησιμοποιούν το αυτοκίνητο και εκείνοι υφίστανται το μείζον κόστος. Φερ' ειπείν, κάθε οικογένεια που ζει στα προάστια του Παρισιού επιβαρύνεται με 934 ευρώ ετησίως, καθώς κάθε ώρα ακινητοποίησης κοστίζει στους μποτιλιαρισμένους 11,7 ευρώ. Το υψηλό κόστος μετακίνησης (σε χρόνο, σε καύσιμα, αλλά και σε εισιτήρια του προαστιακού) κρατά εξάλλου τις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια χαμηλά στα προάστια, συγκριτικά με τις τιμές τους στο κέντρο των πόλεων.

Ακριβό μου σπίτι

Συνολικά 26,78 δισ. ευρώ δαπάνησαν το 2015 τα ελληνικά νοικοκυριά για τις ανάγκες στέγασής τους, μέγεθος που αγγίζει το 14,3% του ΑΕΠ. Σύμφωνα με στοιχεία , το ποσό αυτό αφορά δαπάνες ενοικίων, συντήρησης/κοινοχρήστων και επισκευών, όπως επίσης και δαπάνες για την πληρωμή αγαθών κοινής ωφέλειας, όπως ρεύμα, νερό και πετρέλαιο θέρμανσης, ή άλλο καύσιμο, όπως φυσικό αέριο. Τα εν λόγω έξοδα αποτέλεσαν το 20,6% των συνολικών δαπανών των νοικοκυριών στην Ελλάδα, όντας παράλληλα η σημαντικότερη δαπάνη, ενώ ακολούθησαν με 16,6% του συνόλου οι δαπάνες σίτισης και με 14,8% οι δαπάνες εστίασης και διαμονής σε ξενοδοχεία. Σε σχέση με το 2005, προκύπτει αύξηση των δαπανών στέγασης κατά 2,7%, καθώς αυτές αποτελούσαν το 17,9% του συνόλου των εξόδων των νοικοκυριών πριν από δέκα χρόνια. Ανάλογη τάση καταγράφεται συνολικά στην Ευρωπαϊκή Ενωση, όπου σχεδόν το 25% των δαπανών των νοικοκυριών αφορά την κάλυψη αναγκών στέγασης, ποσοστό που αντιστοιχεί σε περίπου 13,4% του ευρωπαϊκού ΑΕΠ, ή σε περίπου 2 τρισ. ευρώ. Μάλιστα, οι δαπάνες αυτές είναι με διαφορά οι σημαντικότερες για τα ευρωπαϊκά νοικοκυριά, με τη μεγαλύτερη επιβάρυνση να καταγράφεται στη Δανία με 29,4%, ενώ ακολουθούν η Φινλανδία με 28,2%, η Γαλλία με 26,4%, η Σουηδία με 26% και η Τσεχία με 25,9%. Στον αντίποδα, τα χαμηλότερα έξοδα στέγασης απολαμβάνουν οι κάτοικοι της Μάλτας με 10,1% του συνόλου των εξόδων τους, ενώ ακολουθεί η Λιθουανία με 15,8%, η Κύπρος με 16,6%, η Εσθονία με 18%, ενώ σε Βουλγαρία, Πορτογαλία και Σλοβενία, το σχετικό ποσοστό δεν ξεπερνά το 18,8%. Αντίστοιχα, η αύξηση των συγκεκριμένων δαπανών σε σχέση με το 2005 άγγιξε το 1,9% σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς ο μέσος όρος των σχετικών δαπανών ως ποσοστό επί του συνόλου της δαπάνης των νοικοκυριών, ανέρχεται πλέον σε 24,4%, έναντι 22,5%. Πλην της Ελλάδας, μεγάλη άνοδος των εξόδων στέγασης καταγράφεται επίσης σε Ισπανία με 5,6%, Ιρλανδία με 5% και Πορτογαλία με 4,5%. Στον αντίποδα, πτώση των σχετικών δαπανών σε σχέση με πριν από 10 χρόνια καταγράφεται, μεταξύ άλλων, στη Σλοβακία με -1,3%, στη Σουηδία με -1%, στη Μάλτα με -0,9%, στην Πολωνία με -0,7% και στη Γερμανία με -0,4%. Εν τω μεταξύ, αξίζει να σημειωθεί ότι σε πρόσφατη έρευνα του ευρωπαϊκού φορέα FEANTSA, η οποία βασίζεται στην επεξεργασία στοιχείων και δεικτών της Eurostat που δημοσιεύθηκαν φέτος και αφορούν το 2014, προέκυψε ότι η Ελλάδα εμφανίζει τη χειρότερη εικόνα στην Ε.Ε., αναφορικά με τις συνθήκες διαβίωσης των νοικοκυριών και της δυνατότητάς τους να συντηρήσουν τα ακίνητά τους και να καλύπτουν τις βασικές στεγαστικές τους ανάγκες. Ειδικότερα, σχεδόν το 41% του πληθυσμού αξιολογείται ως υπερβολικά επιβαρυμένο οικονομικά, δαπανώντας πάνω από το 40% του συνολικού εισοδήματος για την κάλυψη εξόδων που σχετίζονται με το ακίνητό του. Πρόκειται για δαπάνες όπως οι φόροι που συνδέονται με το ακίνητο (ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη), ενοίκιο, ή δόση στεγαστικού δανείου (όπου υπάρχουν), έξοδα θέρμανσης, νερού, τηλεφώνου και δαπάνες κοινοχρήστων/συντήρησης. Ενδεικτικό του «χάσματος» με την υπόλοιπη Ευρώπη είναι ότι το αντίστοιχο ποσοστό δεν ξεπερνάει το 11,5% του πληθυσμού.

Μαύρα μαντάτα

Στο «ναδίρ» αναμένεται να παραμείνει για πολλά χρόνια ακόμα η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, η οποία ακόμα και μετά την έναρξη της οικονομικής ανάκαμψης, εκτιμάται ότι θα περιοριστεί σε επιλεκτικές επενδύσεις μεμονωμένων αναπτύξεων και έργων τουριστικού κυρίως χαρακτήρα. Αιτία το γεγονός ότι έχει συσσωρευθεί ένας τεράστιος όγκος κενών ακινήτων κάθε ηλικίας, που είναι σχεδόν απίθανο να απορροφηθεί με την παρούσα τάξη πραγμάτων. Οπως αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων, τόσο σήμερα όσο και για αρκετά χρόνια μετά το πέρας της παρούσας οικονομικής κρίσης, η ανέγερση νέων οικοδομών θα είναι τελείως ασύμφορη, δεδομένου ότι οι επιλογές αγοράς ακινήτων θα είναι πολυάριθμες και σε τιμές ακόμα και κάτω του κόστους κατασκευής.Το μεγαλύτερο ζήτημα για την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας προκύπτει από την τεράστια υπερπροσφορά που έχει διαμορφωθεί στην αγορά. Σήμερα, υπολογίζεται ότι τα κενά ακίνητα πανελλαδικά ανέρχονται σε τουλάχιστον 500.000. Από αυτά, περίπου τα 200.000 είναι τα απούλητα διαμερίσματα και κατοικίες, νεόδμητα και μεταχειρισμένα. Σε αυτά θα πρέπει να προστεθούν τα ξενοίκιαστα ακίνητα, όπως επίσης και οι χιλιάδες εγκαταλελειμμένοι επαγγελματικοί χώροι, αλλά και καταστήματα, ως αποτέλεσμα των «λουκέτων» των επιχειρήσεων και των καταστημάτων.Ενα ρεαλιστικό σενάριο για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας με το κατά κεφαλήν ΑΕΠ να επιστρέφει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030, προβλέπεται ότι οι αξίες των κατοικιών θα επανέλθουν στο επίπεδο που βρίσκονταν την περίοδο 2002-2008 μετά το 2050 και εφόσον καταγραφεί μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησής τους κατά 0,6%.

Επιστροφή στο ενοικιο

Η δεδομένη στροφή της πλειονότητας των νοικοκυριών στην ενοικίαση και όχι στην κατοχή ακινήτου μόνο πρόσκαιρο φαινόμενο δεν προβλέπεται ότι θα είναι.Η τάση αυτή αφορά κατ’ αρχάς την πλειονότητα των νεοεισερχομένων στην αγορά ακινήτων, δηλαδή των νέων νοικοκυριών, εργένηδων κ.ά., ανθρώπων που έχουν γαλουχηθεί στην κρίση και στη φορολογική επιβάρυνση που διέπει πλέον τα ακίνητα και που θεωρείται σχεδόν απίθανο να διαφοροποιηθεί τα επόμενα χρόνια, ακόμη και αν η χώρα εξέλθει σταδιακά από την οικονομική κρίση και ανακάμψει οικονομικά. Επί της ουσίας, αλλάζει μια βαθιά ριζωμένη αντίληψη της ελληνικής κοινωνίας ότι πρέπει ο καθένας να διαθέτει «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι του». Κάτι τέτοιο σήμερα είναι ανέφικτο για τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών, όπως πιστοποιείται και από τον πολύ χαμηλό όγκο συναλλαγών. Οι συνεχείς αλλαγές της φορολογίας ακινήτων και η γενικότερη επιβάρυνση της κατοχής ακινήτου έχουν δημιουργήσει μια πλασματική εικόνα, ότι το ακίνητο δεν είναι καλή επενδυτική επιλογή. Αν δεν διαφοροποιηθεί η αντίληψη αυτή, δύσκολα θα επιστρέψουμε στην παλιότερη πεποίθηση πως πρέπει κανείς να έχει το δικό του ακίνητο. Ακόμη και αν οι τράπεζες επιστρέψουν σε πιο υγιή βάση, αποκτήσουν επαρκή ρευστότητα και καθαρίσουν τον τεράστιο όγκο μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, αλλά και ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει τα τελευταία χρόνια, είναι μάλλον ουτοπικό να θεωρεί κανείς ότι η αγορά στεγαστικής πίστης θα επιστρέψει στο επίπεδο που είχε βρεθεί το διάστημα που προηγήθηκε της οικονομικής κρίσης. Αλλωστε, το πλαίσιο στο οποίο θα κληθούν να λειτουργήσουν είναι πλέον εκ διαμέτρου διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε, π.χ., την περίοδο 2006-2008.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki