Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Διαχείριση Δανείων

Τα κοκκινα δάνεια η μεγαλύτερη απειλή για την αγορά ακινήτων

Με ραγδαίους ρυθμούς αυξάνονται τα «κόκκινα» δάνεια. Οι τράπεζες με ελκυστικές προσφορές στους δανειολήπτες, επιχειρούν να βάλουν φρένο στο φαινόμενο. Σύμφωνα με ρεπορτάζ της εφημερίδας «Εθνος», έκρηξη σημειώθηκε το δίμηνο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου στις καθυστερήσεις των δανείων οι οποίες αυξήθηκαν σχεδόν κατά 1 δισ. ευρώ, με αποτέλεσμα τα τραπεζικά επιτελεία να βρίσκονται σε κατάσταση συναγερμού για να αντιμετωπίσουν το νέο τσουνάμι των «κόκκινων» οφειλών. Τα στοιχεία δείχνουν σημαντική αύξηση στον ρυθμό δημιουργίας νέων καθυστερούμενων δανείων και τα τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι το πρώτο τρίμηνο του 2015 το σύστημα θα επιβαρυνθεί με πάνω από 1-1,2 δισ. ευρώ σε «κόκκινα» δάνεια. Αυτό σημαίνει ότι δημιουργούνται περίπου 400 εκατομμύρια ευρώ τον μήνα νέες καθυστερούμενες οφειλές, τη στιγμή που η κατάσταση παρουσίαζε σημάδια βελτίωσης και οι νέες επισφάλειες δεν ξεπερνούσαν τα 130 εκατομμύρια ευρώ ανά μήνα, την περίοδο Απριλίου-Δεκεμβρίου 2014. Σημειώνεται πως ήδη από το 2014, ένα στα τρία δάνεια αντιμετωπίζουν πρόβλημα. Συγκεκριμένα, κατά την προηγούμενη χρονιά, κρίθηκαν κόκκινα δάνεια ύψους 78,5 δισ. ευρώ σε ένα σύνολο 212,1 δισ ευρώ. Μιλάμε δηλαδή για ένα ποσοστό της τάξης του 37%. Την ίδια ώρα τα αντίστοιχα κόκκινα δάνεια το 2009 δεν ξεπερνούσαν το 8%, γεγονός που δείχνει την επίπτωση της κρίσης. Τα στοιχεία των δύο πρώτων μηνών του 2015 δείχνουν ότι η εικόνα όχι απλώς δεν έχει αλλάξει, αλλά επιβαρύνεται σημαντικά. Μάλιστα σύμφωνα με τραπεζικά στοιχεία στις απλήρωτες οφειλές προστίθενται κάθε μήνα 400 εκατομμύρια ευρώ, γεγονός που κάνει την εικόνα ακόμη χειρότερη. Μόνο θετικό στοιχείο, λένε στελέχη των τραπεζών σε ό,τι αφορά στο χρηματοπιστωτικό σύστημα είναι πως τις τελευταίες ημέρες έχει σταθεροποιηθεί το ποσό των καταθέσεων με σχεδόν πλήρη περιορισμό των εκροών, αλλά και σε πολλές περιπτώσεις επιστροφή ποσών.

Το σχέδιο για τα κόκκινα δάνεια

Με βάση συγκεκριμένα κριτήρια θα ισχύσει η αποτροπή πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας καθώς η προστασία θα συνδέεται με ορισμένο ύψος οικογενειακού εισοδήματος. Το «πάγωμα» των πλειστηριασμών θα ισχύει για ένα χρόνο με διευρυμένα κριτήρια και θα αφορά στα επίπεδα των 300.000 ευρώ. Όποιος δανειολήπτης ενταχθεί στη διάταξη θα πρέπει να καταβάλει από 0-20% του εισοδήματός του, ενώ σε ότι αφορά στα όρια, με 500.000 ευρώ συνολική ακίνητη περιουσία και έως 25.000 εισόδημα ο δανειολήπτης θα καταβάλλει το 10% και από εκεί και πάνω έως τις 50.000 το ποσοστό θα ανέρχεται στο 20%. Θα συσταθεί ενδιάμεσος φορέας διαχείρισης στον οποίο θα μεταφερθούν τα προβληματικά δάνεια από τις τράπεζες. Τα δάνεια θα πουληθούν από τις τράπεζες στο 50% της αξίας τους και στη συνέχεια ο δανειολήπτης θα πληρώσει στο φορέα της οφειλής ενώ ένα τρίτο μέρος θα καλυφθεί από το δημόσιο.Στα πλαίσια αυτά, η κυβέρνηση θα συνεργαστεί με τις διοικήσεις των τραπεζών και των ιδρυμάτων για την αποφυγή, την ερχόμενη περίοδο, πλειστηριασμών της πρώτης κατοικίας οικογενειών που βρίσκονται κάτω από ένα ορισμένο όριο εισοδήματος, τιμωρώντας ταυτόχρονα όσους στρατηγικά δεν πληρώνουν, με σκοπό να:

(α) διατηρηθεί η στήριξη της κοινωνίας γύρω από ένα ευρύ μεταρρυθμιστικό πρόγραμμα,

(β) αποτραπεί περαιτέρω μείωση στις τιμές ακινήτων και περιουσιακών στοιχείων (κάτι που θα είχε δυσμενή επίπτωση στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια),

(γ) ελαχιστοποιηθεί η δημοσιονομική επίπτωση ενός μεγαλύτερου κύματος αστέγων και

(δ) η προώθηση μιας ισχυρής κουλτούρας πληρωμών.

Τι θα γίνει με τα κόκκινα δάνεια

Στόχος του νέου πλαισίου μέσω του οποίου θα προβλέπεται ακόμη και η διαγραφή χρέους για νοικοκυριά που αδυνατούν να αποπληρώσουν την οφειλή τους αλλά και η επιμήκυνση του δανείου και η μείωση των επιτοκίων ανάλογα με την οικονομική δυνατότητα του οφειλέτη, είναι ο απεγκλωβισμός νοικοκυριών και επιχειρήσεων και η άμεση διευθέτηση των υποθέσεων που εκκρεμούν στα δικαστήρια.

 

Σημειώνεται ότι σήμερα εκκρεμούν στα ειρηνοδικεία της χώρας 100.000 και πλέον υποθέσεις δανειοληπτών που έχουν υποβάλει αίτηση για υπαγωγή τους στο νόμο Κατσέλη, και για αρκετές η δικάσιμος έχει ορισθεί το 2028.

 

Εν τω μεταξύ, αδιευκρίνιστο παραμένει μέχρι αυτή την ώρα αν στην προωθούμενη ρύθμιση (σ.σ. αυτή που θα «κατέβει» τον Απρίλιο για τα κόκκινα δάνεια των φυσικών προσώπων) θα συμπεριληφθεί και η ρύθμιση και για τα κόκκινα δάνεια των νομικών προσώπων. Δεν αποκλείεται η διαχείριση του ιδιωτικού χρέους να σπάσει στα δύο. Δηλαδή η πρώτη ρύθμιση που θα πάει στη Βουλή, πιθανότατα μέσα στον Απρίλιο, να αφορά τα κόκκινα δάνεια των νοικοκυριών και σε δεύτερο χρόνο να υπάρξει αντίστοιχη ρύθμιση για τα κόκκινα δάνεια των μικρομεσαίων επιχειρήσεων.

 

Η μεταβατική ρύθμιση

 

Σε ό,τι αφορά την προστασία από τους πλειστηριασμούς, η κυβέρνηση πρόκειται να κατεβάσειμέσα στην εβδομάδα σχετική μεταβατική ρύθμιση μέχρι την ψήφιση του νομοσχεδίου για τα δάνεια των φυσικών προσώπων. Σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου Οικονομίας η προστασία της πρώτης κατοικίας από τους πλειστηριασμούς θα αφορά σχεδόν το σύνολο των δανειοληπτών που το δάνειό τους βρίσκεται στο «κόκκινο».

 

Συγκεκριμένα θα καλύπτει την πρώτη κατοικία αντικειμενικής αξίας ύψους 400.000 ευρώ, ενώ δεν αποκλείεται να υπάρξει και κλιμάκωση προς τα πάνω ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του δανειολήπτη (π.χ. οικογένεια με ένα ή δύο παιδιά). Πάντως στο τελικό νομοσχέδιο για τη ρύθμιση των κόκκινων δανείων φυσικών προσώπων τα όρια για την προστασία της πρώτης κατοικίας ενδέχεται να είναι χαμηλότερα, όπως αναφέρουν τα ίδια στελέχη στο Euro2day.gr. Και αυτό γιατί στο τελικό πλαίσιο θα μπουν και συγκεκριμένα κριτήρια, όπως το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη, οι τραπεζικές καταθέσεις και το εισόδημα.

 

Το σχέδιο του υπουργείου και τα ερωτήματα

 

Βασικός πυλώνας της ρύθμισης του υπουργείου είναι η σύσταση δημόσιου φορέα για τη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους, ιδέα η οποία είχε βρει κατά το παρελθόν ευήκοα ώτα από την Κομισιόν, αλλά όχι από το ΔΝΤ.

 

Στόχος της κυβέρνησης είναι η χρηματοδότηση του συγκεκριμένου φορέα να γίνει από το «μαξιλάρι» των 11 δισ. ευρώ του ΤΧΣ, ενώ σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου για το πρώτο κύμα διαχείρισης κόκκινων δανείων θα απαιτηθούν περί τα 2 δισ. ευρώ.

 

Σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες ο φορέας θα αγοράσει τα κόκκινα δάνεια από τις εμπορικές τράπεζες με έκπτωση (discount) και εν συνεχεία ο δανειολήπτης, αν δεν εμπίπτει στην κατηγορία αυτών που βρίσκονται κάτω ή στα όρια της φτώχειας, θα συνεχίζει να αποπληρώνει το υπόλοιπο μέρος του δανείου επωφελούμενος μικρότερης μηνιαίας δόσης, μεταφοράς κάποιου τμήματος του δανείου σε βάθος 10-15ετίας και χαμηλότερου επιτοκίου.

 

Αν και μέχρι στιγμής πάντως δεν υπάρχει τελικό σχέδιο, οι πληροφορίες που έχουν δει το φως της δημοσιότητας τις τελευταίες ημέρες έχουν προκαλέσει σειρά ερωτημάτων σε τραπεζικά στελέχη και όχι μόνο.

 

Σύμφωνα με τους ίδιους, το μεγάλο ερώτημα που προκύπτει είναι πώς θα υπολογίζεται η τιμή «μεταβίβασης» του δανείου από την τράπεζα στον φορέα. Αυτός όμως δεν είναι και ο μοναδικός προβληματισμός τους. Ένα ακόμη ερώτημα που προκύπτει είναι τι θα γίνεται σε περιπτώσεις όπου το δάνειο που πέρασε στο δημόσιο φορέα δεν εξοφλείται όπως συμφωνήθηκε. Θα διεκδικηθεί από τον φορέα με βάση τους τραπεζικούς κανόνες ή η οφειλή θα βεβαιωθεί στο taxis προκειμένου να αναζητηθεί με βάση τους όρους είσπραξης κρατικών εσόδων;

 

Τα 3 βήματα του σχεδίου

 

Προστασία πρώτης κατοικίας από τους πλειστηριασμούς

Η προστασία της πρώτης κατοικίας από τους πλειστηριασμούς θα γίνει σε δύο στάδια. Σε πρώτο χρόνο θα υπάρξει μεταβατική ρύθμιση για προστασία της πρώτης κατοικίας από τους πλειστηριασμούς αντικειμενικής αξίας έως 400.000 ευρώ (για τον άγαμο) χωρίς να λαμβάνονται υπ' όψιν εισοδηματικά κριτήρια. Η τελικά ρύθμιση για την προστασία από τους πλειστηριασμούς πάντως θα συμπεριληφθεί στη ρύθμιση για τα κόκκινα δάνεια των φυσικών προσώπων που θα έρθει στη Βουλή μέσα στην άνοιξη, πιθανότατα τον Απρίλιο.

 

Ρύθμιση δανείων φυσικών προσώπων κάτω ή στο όριο της φτώχειας και για τα μεσαία στρώματα

Όπως είχε δηλώσει ο ίδιος ο υπουργός και από το βήμα της Βουλής, το υπουργείο θα φέρει νόμο για την αναδιάρθρωση των δανείων μεταφέροντάς τα από τις τράπεζες σε δημόσιο φορέα διαχείρισης για το σύνολο των νοικοκυριών που βρίσκονται κάτω ή κοντά στο όριο της φτώχειας (σ.σ. η κατηγορία αυτή σήμερα προστατεύεται από τις διατάξεις του νόμου Κατσέλη) και εισάγοντας νομοθεσία δεσμευτική, με αυστηρούς κανόνες και με ισχυρή διαμεσολάβηση για την επίλυση του προβλήματος των στεγαστικών δανείων για το σύνολο των μεσαίων στρωμάτων. Για τα κόκκινα δάνεια των νοικοκυριών θα προβλέπεται και διαγραφή για όσους αντικειμενικά αποδεικνύεται ότι αδυνατούν να πληρώσουν τις οφειλές τους, ενώ για τους υπόλοιπους η μηνιαία δόση θα φθάνει στο 30% του εισοδήματος του οφειλέτη.

 

Διαχείριση των δανείων των μικρομεσαίων

Βασικός στόχος του υπουργείου για τη διαχείριση των δανείων των επιχειρήσεων είναι η επανεκκίνηση της μικρομεσαίας επιχειρηματικότητας. Στον σχεδιασμό του υπουργείου είναι η μηνιαία δόση να μην υπερβαίνει το 40% των καθαρών εσόδων τους, ενώ παράλληλα θα γίνεται συμψηφισμός με οφειλές προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.

Τι θα γίνει με πλειστηριασμούς και κόκκινα δανεια

Στη δημιουργία φορέα για τη διαχείριση των κόκκινων δανείων προχωρά η κυβέρνηση. «Όχι» στους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας αλλά και στη μεταβίβαση ενυπόθηκων δανείων χωρίς τη συμφωνία του οφειλέτη. Αναπτυξιακή τράπεζα προανήγγειλε ο Τσίπρας. Την απαγόρευση κάθε πλειστηριασμού πρώτης κατοικίας ανακοίνωσε από το βήμα της Βουλής ο πρωθυπουργός Αλέξης Τσίπρας παρουσιάζοντας τις προγραμματικές δηλώσεις της Κυβέρνησης, προαναγγέλοντας παράλληλα την ίδρυση ενδιάμεσου δημόσιου φορέα για τη διαχείριση των κόκκινων δανείων. Όπως είπε ο ίδιος, ο φορέας αυτός από τη μια πλευρά θα προστατεύει τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά και τους μικρούς και μεσαίους επιχειρηματίες και από την άλλη θα μεριμνά για τη μη επιβάρυνση των τραπεζικών ισολογισμών. Σχετικά με τους πλειστηριασμούς, ο πρωθυπουργός ανέφερε ότι μέχρι την ψήφιση των νομοθετημάτων και την έκδοση των απαραίτητων υπουργικών αποφάσεων για την υλοποίηση των μέτρων ρύθμισης των κόκκινων δανείων, απαγορεύεται κάθε πλειστηριασμός πρώτης κατοικίας, καθώς και η μεταβίβαση ενυπόθηκων δανείων χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του οφειλέτη σε μη αναγνωρισμένα τραπεζικά ιδρύματα, σε Έλληνες και ξένους κερδοσκόπους. Ο κ. Τσίπρας σε άλλο σημείο της ομιλίας του προανήγγειλε την ίδρυση αναπτυξιακής τράπεζας, για την υπέρβαση της χρηματοδοτικής ασφυξίας και την ουσιαστική διευκόλυνση της παραγωγικής ανασυγκρότησης της χώρας, όπως είπε.

Νέο σενάριο για τα κόκκινα στεγαστικά

Στροφή στο ιρλανδικό μοντέλο ρύθμισης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων κάνει διακριτικά το υπουργείο Οικονομίας, σημειώνοντας ότι η σεισάχθεια που είχε υποσχεθεί προεκλογικά θα ισχύσει μόνο για περιπτώσεις δανειοληπτών που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια (δανειολήπτες που είναι κάτω από τα όρια της φτώχειας, ευπαθείς κοινωνικά ομάδες κά) Το πώς η νέα κυβέρνηση θα αντιγράψει το ιρλανδικό μοντέλο έχει από μόνο του μεγάλο ενδιαφέρον. Και αυτό επειδή σε Ελλάδα και Ιρλανδία ακολουθήθηκαν δύο εντελώς διαφορετικοί δρόμοι όσον αφορά στην εξυγίανση του τραπεζικού συστήματος. Οι Ιρλανδοί για να αντιμετωπίσουν την κατάρρευση των τραπεζών χρηματοδότησαν τη δημιουργία μιας bad bank, η οποία αγόρασε τα δάνεια που θα μπορούσαν να αναδιαρθρωθούν από τις τράπεζες που τέθηκαν σε εκκαθάριση ( σ.σ οι περισσότερες) ή αυτές που ανακεφαλαιοποιήθηκαν σε πολύ χαμηλές αποτιμήσεις από ιδιώτες. Η National Asset Management Agency (ΝΑΜΑ) ξεκίνησε τη λειτουργία της τον Δεκέμβριο του 2009, έχοντας υπό τη διαχείρισή της δάνεια ονομαστικής αξίας 74,2 δισ. ευρώ, τα οποία απέκτησε με discount 57% από τις τράπεζες. Πλήρωσε, δηλαδή, για να τα αποκτήσει 31,7 δισ. ευρώ. Τη ζημιά των 42,5 δισ. την πλήρωσαν οι τράπεζες που στην πλειονότητά τους είχαν ήδη τεθεί σε ειδική εκκαθάριση, άρα τα χρήματα που αποδόθηκαν εν πολλοίς επέστρεψαν στον φορολογούμενο, διευκολύνοντας και την εκκαθάριση των τραπεζικών ιδρυμάτων. Από το χαρτοφυλάκιο μη εξυπηρετούμενων δανείων που απέκτησε η NAMA τα 12 δισ. ευρώ αφορούσαν σε στεγαστικά δάνεια ή δάνεια που είχαν δοθεί σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Προκειμένου να πουλήσει τις περίπου 2.000 μονοκατοικίες και 6.000 διαμερίσματα, που ήρθαν στην κατοχή της ή να ρυθμίσει τα σχετικά δάνεια, η ΝΑΜΑ προσφέρει εγγύηση προστασίας από το ρίσκο της πορείας των εμπορικών αξιών στα ακίνητα. Δέχεται, δηλαδή, να διαγραφεί ως και το 20% του τιμήματος εφόσον πέσει αντίστοιχα η αξία γης. Στην Ελλάδα οι εσωτερικές υπερδιευθύνσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων αλλά και υπό ειδική εκκαθάριση τράπεζες απέφυγαν να εφαρμόσουν αντίστοιχες ρυθμίσεις. Τώρα την υπόσχεται το υπουργείο Οικονομίας. Πως μπορεί να δουλέψει στην Ελλάδα; Για στεγαστικά που είχαν συναφθεί με υψηλότερες εμπορικές αξίες και είναι τώρα μη εξυπηρετούμενα θα προτείνεται στον δανειολήπτη ένα νέο δάνειο που θα αντιστοιχεί στην τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου και στην ικανότητά του να το εξυπηρετεί. Η διαφορά μέχρι το αρχικό ποσό του δανείου θα «παγώνει» και θα επανεξετάζεται μετά από κάποιο προκαθορισμένο χρονικό διάστημα ανάλογα και με την πορεία της εμπορικής αξίας. Το δεύτερο εργαλείο που χρησιμοποιεί η NAMA είναι η πώληση ακινήτων με προκαταβολή. Πουλάει δηλαδή κατοικίες που περιήλθαν στην κατοχή της ως ενέχυρα μη εξυπηρετούμενων δανείων με προκαταβολή μόλις του 10% της τρέχουσας αξίας τους. Για παράδειγμα κάποιος μπορεί να αγοράσει έναντι 200 χιλ. ευρώ κατοικία από τη ΝΑMA, εφόσον δεσμεύσει καταθέσεις 20 χιλιάδων ευρώ. Τα υπόλοιπα 180 χιλ ευρώ είναι δάνειο που του χορηγεί η NAMA. Το δάνειο δίνεται με περίοδο χάριτος και με ρήτρα από την NAMA ότι θα παραιτηθεί ως και για το 30% του τιμήματος, εφόσον η τιμή του ακινήτου πέσει αντίστοιχα. Εναλλακτικά παρέχει τη δυνατότητα στους υποψήφιους αγοραστές να αγοράσουν τις κατοικίες, προκαταβάλλοντας το 30% της αξίας τους και εξοφλώντας το υπόλοιπο 70% σε 5 με 7 έτη και με ρήτρα μείωσης του τιμήματος εφόσον κατά το ποσοστό που θα υποχωρήσει η αξία της γης στην περιοχή. Το παραπάνω μοντέλο πίστωσης από τον ιδιοκτήτη (vendor finance) θα μπορούσε να εφαρμοσθεί και από τις ελληνικές τράπεζες προκειμένου για κατοικίες που περιήλθαν στην κυριότητά τους μέσω κατάπτωσης δανείων. Δύσκολα όμως κάτι τέτοιο θα γίνει αποδεκτό ως μέτρο από τη νέα πολιτική ηγεσία

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki