realestatenews.gr
Η ώρα των δiαπραγματεύσεων
«Θα μπορούσαμε να πούμε ότι επικρατεί μία παράξενη ισσοροπία αφού μισθωτές, ιδιοκτήτες και υποψήφιοι αγοραστές εμφανίζονται ανυποχώρητοι στις απαιτήσεις τους. Αυτό σημαίνει ότι από την μία πλευρά οι τιμές πώλησης και μισθωμάτων παραμένουν αμετάβλητες αλλά από την άλλη δεν γίνονται συναλλαγές. Ίσως θα είναι η πρώτη φορά εδώ και πολλά χρόνια που μία συναλλαγή θα είναι εκείνη που θα καθορίσει το νέο επίπεδο ισορροπίας των τιμών.» , με τον τρόπο αυτό περιέγραψε την κατάσταση που επικρατεί στην αγορά γραφειακών χώρων υψηλής προβολής επικεφαλής εταιρίας παροχής υπηρεσιών ακινήτων.
Σύμφωνα με πληροφορίες , αν και δεν έχουν επιτευχθεί σημαντικές συμφωνίες μίσθωσης γραφειακών χώρων στον άξονα της Λεωφόρου Κηφισίας οι υποψήφιοι μισθωτές φαίνεται ότι επιμένουν σε μισθώματα το ύψος των οποίων κινείται σε επίπεδα 10-15% χαμηλότερα από τα αντίστοιχα που ίσχυαν πριν από ένα δωδεκάμηνο. Από την πλευρά τους οι ιδιοκτήτες επιμένουν στις τιμές που ζητούν και αυτή είναι η αιτία που προς το παρόν δεν έχουν κλείσει εμπορικές συμφωνίες. Από την άλλη πλευρά , η διαπραγματευτική αυτή επιλογή οδηγεί σε οριακή επιδείνωση της διαθεσιμότητας αφού οι περισσότεροι προσφερόμενοι γραφειακοί χώροι εξακολουθούν να παραμένουν κενοί. Εκτιμάται ότι η διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων κινείται σε επίπεδα άνω του 10% και τους τελευταίους μήνες καταγράφεται μία μικρή επιδείνωση. «Η εικόνα αυτή δεν πρόκειται να αλλάξει σημαντικά τους επόμενους μήνες και αυτό , το κόστος μετεγκατάστασης είναι υψηλό γεγονός που καθιστά τις επιχειρήσεις ιδιαίτερα επιφυλακτικές στο να προχωρήσουν σε μία τέτοια κίνηση. Αυτό σημαίνει ότι η μετεγκατάσταση θα είναι η τελευταία τους επιλογή αφού εξαντλήσουν όλα τα περιθώρια διαπραγματεύσεων με τους ιδιοκτήτες για να εξασφαλίσουν χαμηλότερο μίσθωμα.» επισήμανε χαρακτηριστικά μεσίτης αναφερόμενος στην αγορά βαρόμετρο της Λ. Κηφισίας. Πάντως , αυτό που θα πρέπει να σημειωθεί είναι ότι τα μισθώματα έχουν σημειώσει το τελευταίο χρόνο οριακή υποχώρηση και κινούνται στα επίπεδα από 17-22 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Στεγνώνει η αγορά ακινήτων καθώς οι τράπεζες έκλεισαν με λουκέτο την χρηματοδότηση μέσω στεγαστικών δανείων. Η καθαρή ροή χρηματοδότησης προς τα νοικοκυριά τον Απρίλιο του 2010 ήταν αρνητική 174 εκατ. ευρώ (Απρίλιος 2009: θετική ροή 115 εκατ. ευρώ) και ο ετήσιος ρυθμός της πιστωτικής επέκτασης επιβραδύνθηκε περαιτέρω (Απρίλιος 2010: 2,5%, Μάρτιος 2010: 2,7%, Δεκέμβριος 2009: 3,1%). Αναλυτικότερα, η καθαρή ροή των στεγαστικών δανείων ήταν αρνητική 18 εκατ. ευρώ τον Απρίλιο του 2010 (Απρίλιος 2009: θετική 133 εκατ. ευρώ), και o δωδεκάμηνος ρυθμός ανόδου τους επιβραδύνθηκε (Απρίλιος 2010: 3,3%, Μάρτιος 2010: 3,5%, Δεκέμβριος 2009: 3,7%). Τα καταναλωτικά δάνεια σημείωσαν καθαρή αρνητική ροή 151 εκατ. ευρώ (Απρίλιος 2009: θετική ροή 2 εκατ. ευρώ), και ο δωδεκάμηνος ρυθμός ανόδου τους υποχώρησε περαιτέρω (Απρίλιος 2010: 0,6%, Μάρτιος 2010: 1,0%, Δεκέμβριος 2009: 2,0%). Τέλος, η καθαρή ροή των "λοιπών" δανείων προς τα νοικοκυριά ήταν αρνητική, 5 εκατ. ευρώ τον Απρίλιο του 2010 (Απρίλιος 2009: αρνητική ροή 20 εκατ. ευρώ), ενώ ο δωδεκάμηνος ρυθμός μεταβολής τους επιταχύνθηκε σε 2,6% από 2,1% το Μάρτιο του 2010 (Δεκέμβριος 2009: -1,1%).
Για σκεφτείτε . Τι προτιμάτε χαμηλή τιμή ή χαμηλό επιτόκιο; Γιατί ; διότι από την απάντηση θα εξαρτηθεί αν αγοράσετε τώρα ή αν θα περιμένετε να πέσουν και άλλο οι τιμές έχοντας όμως τον κίνδυνο των υψηλότερων επιτοκίων. Ένα σπίτι αξίας 300.000 ευρώ θα μπορούσατε να το αγοράσετε με 20% δικά σας λεφτά και το υπόλοιπο 80% με δάνειο. Ας δεχτούμε ότι το δάνειο ήταν διάρκειας 30 ετών με επιτόκιο 4,549% . Θα πληρώνετε 1.223 ευρώ το μήνα σε δόσεις . Αν το ίδιο ποσό το κλείνατε με επιτόκιο 4,290%, και έπρεπε να πληρώνετε 1.186 ευρώ το μήνα για δηλαδή 37 ευρώ λιγότερα. Δηλαδή 13.320 ευρώ σε όλη την διάρκεια του δανείου. Πάμε ένα βήμα παραπέρα εάν επενδύσετε την διαφορά εξασφαλίζοντας μια απόδοση 8%, θα μπορούσατε να έχετε περισσότερα από 52.000 ευρώ μετά από 30 χρόνια. Προκειμένου να έχετε αυτό το κέρδος από την μείωση της τιμή τότε θα πρέπει να περιμένετε μία πτώση των τιμών περίπου 2,3% (7.000 ευρώ περίπου). Αν μάλιστα , πάρει κάποιος το ρίσκο να δανειστεί με κυμαινόμενο επιτόκιο τότε είναι πολύ πιθανό η ζημιά να αποδεικτεί πολύ μεγαλύτερη από ότι αρχικά υπολογίζοντας. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι περιμενοντας να πέσουν ακόμα περισσότερο οι τιμές για να αγοράσει κάποιος φτηνότερα κινδυνεύει να βρεθείς αντιμέτωπος με υψηλότερα επιτόκια τα οποία θα «κουβαλά» για όλη την διάρκεια της ζωής του δανείου. Φυσικά όλα αυτά ισχύουν με την προϋπόθεση ότι η αγορά γίνεται με δάνειο στο όποίο η συμμετοχή του δανειολήπτη είναι σχετικά μικρή. Στην περίπτωση αυτοχρηματοδότησης ή μεγάλης ίδιας συμμετοχής στο δανεισμό-άνω του 50%- τότε τα πράγματα αλλάζουν.
Φρένο στην οικοδόμηση των οικοπέδων με μεγάλη κλίση βάζει με τροπολογία που κατέθεσε το υπουργείο Περιβάλλοντος χθές στην Βουλή. Πρόκειται , για ρύθμιση η οποία περιλήφθηκε στην τροπολογία για την δόμηση στα οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές NATURA και με την οποία ουσιστικά καταργείται το καθεστώς που ίσχυε και με την οποία είχαν κατηργηθει προγενέστερες απαγορευτικές διατάξεις για τη δόμηση στα συγκεκριμένα αγροτεμάχια. Αν και δεν έχει ψηφιστεί η ρύθμιση αυτή τυχόν εφαρμογή της θα έχει καταλυτικές επιπτώσεις στην αγορά γης κυρίω των νησιών των Κυκλάδων όπου τα περισσότερα αγροτεμάχια εμπίπτουν στη διάτάξη.Περισσότερα Άρθρα...
