Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Το δίλημα με τα κυμαινόμενα επιτόκια

Αναχρηματοδότηση σήμερα με σταθερό ή διατήρηση του κυμαινόμενου επιτοκίου ; είναι μια ερώτηση που ακούει κανείς σήμερα πολύ συχνά απο τους υποψήφιους δανειολήπτες . Το μόνο σίγουρο είναι ότι τώρα τα επιτόκια βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και αυτό σημαίνει ότι η πιθανότερη εξέλιξη είναι η αύξηση τους όταν θα υπάρχουν σαφή σημάδια ανάκαμψης της ευρωπαϊκής οικονομίας ώστε να αντιμετωπιστούν οι αρνητικές επιπτώσεις απο την άνοδο του πληθωρισμού.

Οι αναλυτές τοποθετούν αυτή την προοπτική μετά το α΄ τρίμηνο του 2011 και αυτό υπο ορισμένες προϋποθέσεις αφού το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον χαρακτηρίζεται απο μία πρωτόγνωρη ρευστότητα. Υπάρχουν και άλλες αναλύσεις που τοποθετούν την αύξηση μεταξύ των επόμενων 18 και 24 μηνών. Το σημαίνει αυτό ;

Πολύ απλά ότι έχετε ακόμα χρόνο να αποφασίσετε για να προχωρήσετε σε μία αναχρηματοδότηση του στεγαστικού σας δανείου απο κυμαινόμενο σε σταθερό επιτόκιο. Σήμερα, αυτοί που έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο με μία δανειακή σύμβαση που υπογράφηκε πριν τρία χρόνια στην πραγματικότητα επωφελούνται τόσο απο την διαφορά του επιτοκίου μεταξύ κυμαινόμενου και σταθερού όσο και απο το χαμηλό περιθώριο που είχε καθοριστεί τότε. Αν καθυστερήσουν την αλλαγή του επιτοκίου αυτό σημαίνει ότι έχουν κέρδος κάθε μήνα απο τα σημερινά χαμηλά επιτόκια αλλά και τα περιθώρια .

Τι θα ισχύει όμως αν πχ σε εννέα μήνες αλλάξει αυτό το σκηνικό; τότε απο την μία πλευρά θα κλείσουν σε υψηλότερα επίπεδα το σταθερό επιτόκιο ενώ παράλληλα δεν θα έχουν την ευχέρεια σκληρής διαπραγμάτευσης του περιθωρίου που επιβάλλουν οι τράπεζες με αποτέλεσμα να είναι κινδυνεύουν να δουλεύουν για αυτές. Ανεξάρτητα απο το ποιά θα είναι η τελική σας απόφαση ίσως είναι η πιο κατάλληλη στιγμή να μάθετε τους όρους και τις προϋποθέσεις που θέτουν οι τράπεζες προκειμένου να μετατρέψουν το επιτόκιο και ειδικότερα αν επιβάρυνουν την αλλαγή με έξοδα και αν αλλάζουν το περιθώριο.

Για το τελευταίο ίσως θα ήταν χρήσιμη η συμβουλή ενός νομικού ο οποίος διαβάζοντας τα ψηλά γράμματα της δανειακής σύμβασης και ερμηνεύοντας την μπορεί να σας βοηθήσει ώστε να μη επιβαρυνθείτε με νέα υψηλότερο περιθώριο. Έχοντας μία σαφή εικόνα μπορείτε να έχετε την δική σας γνώμη για το ρίσκο που θέλετε να αναλάβετε.

Λείπουν 2,6 δισ απο την αγορά

Δύσκολο φθινόπωρο για την αγορά, αφού οι τράπεζες έχουν περιορίσει δραστικά τις νέες χορηγήσεις δανείων. Χιλιάδες επιχειρήσεις και ελεύθεροι επαγγελματίες αναζητούν κεφάλαια κίνησης για τη συνέχιση των εργασιών και την εξόφληση υποχρεώσεών τους που λήγουν. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος ο ετήσιος ρυθμός ανόδου της συνολικής χρηματοδότησης της οικονομίας διαμορφώθηκε τον Ιούνιο στο ιστορικό χαμηλό του 2,5% από 2,8% έναν μήνα νωρίτερα και 4,2% τον Δεκέμβριο του 2009. Σε μηνιαία βάση ο ρυθμός αύξησης της χρηματοδότησης προς τις επιχειρήσεις παρέμεινε αμετάβλητος, ενώ περαιτέρω επιβράδυνση παρατηρήθηκε και στην πιστωτική επέκταση προς τα νοικοκυριά. Ειδικότερα προς τα νοικοκυριά εκτιμάται ότι κόβονται επτά στις δέκα αιτήσεις. Οι απορρίψεις είναι μεγαλύτερες στην καταναλωτική πίστη, όπου οι τράπεζες εμφανίζονται ιδιαίτερα προσεκτικές, αφού έχουν «καεί» με τις υπερβολές του παρελθόντος. Αλλά και στη στεγαστική πίστη η κάνουλα των χορηγήσεων έχει κλείσει, παρά την εξασφάλιση που παρέχει το ακίνητο. Οι καθυστερήσεις στην αποπληρωμή στεγαστικών συνεχίζουν να αυξάνονται την ίδια στιγμή που οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν. Ετσι περισσότερες από μία στις δύο αιτήσεις απορρίπτονται. «Πληρώνουμε δικά μας λάθη» επισημαίνει στέλεχος στη στεγαστική πίστη μεγάλης τράπεζας και εξηγεί: «Χρηματοδοτούσαμε το 100% σπιτιού 200 τ.μ. με αποτέλεσμα η μηνιαία δόση να φθάνει και τις 3.000 ευρώ. Είναι μαθηματικά βέβαιο ότι τέτοια ποσά δεν μπορεί να τα σηκώσει ο καταναλωτής και τώρα καλούμαστε να διαγράψουμε τέτοια δάνεια». Στα δάνεια προς επιχειρήσεις και ιδιαίτερα τις μικρομεσαίες οι απορρίψεις είναι περισσότερες. Εκτιμάται ότι σε σχέση με πέρυσι έχουν λείψει από την αγορά περισσότερα από 2,6 δισ. ευρώ. Τα σημαντικότερα προβλήματα εντοπίζονται στον εμπορικό κλάδο, ενώ σε πολύ χαμηλά επίπεδα παραμένει ο δανεισμός στον τουρισμό.

Νοικιάζουν χωράφια

«Ενοικιάζεται. Πληροφορίες εντός του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης». Πάνω από δύο εκατομμύρια στρέμματα, μεταξύ των οποίων φιλέτα του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης, κτίρια, βιομηχανικές εγκαταστάσεις, χωράφια, βοσκοτόπια βαίνουν προς «αξιοποίηση-ενοικίαση», όπως άφησε να εννοηθεί ο αρμόδιος υπουργός Κώστας Σκανδαλίδης. Σε χθεσινή συνέντευξη Τύπου εφ' όλης της ύλης ο Κ. Σκανδαλίδης ανακοίνωσε ότι δεν του έχει τεθεί θέμα δημόσιας περιουσίας του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης, για την εξεύρεση των 50 δισ. ευρώ, που απαιτεί το Μνημόνιο ούτε υπάρχει συνολική εικόνα της περιουσίας του υπουργείου. Πρόσθεσε πως γίνεται προσπάθεια καταγραφής της, με στόχο την ενοικίαση της σχολάζουσας γης και ανέφερε ότι θα υπάρξει συνεργασία με Περιφέρειες και δήμους. Υπάρχουν μικρά αγροτεμάχια μέχρι 10 στρέμματα, είπε, σε διάφορες περιοχές της χώρας, συχνά σε ζώνες υψηλής παραγωγικότητας, τα οποία θα δοθούν κατά προτεραιότητα σε ακτήμονες. Θα υπάρξει συμβολικό ενοίκιο, ενώ μπορούν να τα ζητήσουν και όσοι έχουν διπλανά κτήματα και όχι μόνο. Για κτήματα μεγαλύτερης έκτασης, κτίρια και βιομηχανικές εγκαταστάσεις, είπε, το τίμημα θα είναι διαφορετικό. Ανέφερε πως υπάρχουν καταπατημένα αγροτεμάχια, αλλά είναι γνωστές οι γεωγραφικές συντεταγμένες. Μόνο στην Κεντρική Μακεδονία, ανέφερε, υπάρχουν περίπου 5.500 μικρά αγροτεμάχια έκτασης κάτω των 10 στρεμμάτων και 1.600 μεγάλα αγροτεμάχια συνολικού μεγέθους 640.000 στρεμμάτων.

ΠΗΓΗ: enet

Μετρήστε την αξία της περιοχής σας

Η απόφασή να αγοράσετε ένα σπίτι θα είναι μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές συναλλαγές της ζωής σας. Επομένως οι αποφάσεις σας δεν θα πρέπει να βασίζονται στο συναίσθημα αλλά στους ψυχρούς αριθμούς . Εμείς ψάξαμε και βρήκαμε τις διεθνείς πρακτικές και σας τις παρουσιάζουμε

Οι στεγαστικοί κολοσσοί Fannie Mae και Freddie Mac καθιέρωσαν ένα μαθηματικό μοντέλο το οποίο αξιολογεί όχι μόνο την δυνατότητα των ανθρώπων να αποπληρώσουν το στεγαστικό τους αλλά και τις περιοχές. Η βάση του μοντέλου είναι τα εισοδήματα , τα έξοδα και το επίπεδο της αξίας της κατοικίας. Πως μπορείτε λοιπόν να «αξιολογήσετε» την περιοχή; Ως υποψήφιος αγοραστής, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε στοιχεία που αφορούν το επιτόκιο ενός σταθερού δανείου διάρκειας 30 χρόνων, το μέσο εισόδημα των κατοίκων της περιοχής και την μέση τιμή καινούργιας κατοικίας .Για παράδειγμα, εάν το τρέχον επιτόκιο για ένα 30ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου είναι 5,25%, τότε το κόστος αγοράς στην περιοχή σας, δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 4,2255πλάσιο του μέσου εισόδηματος των νοικοκυριών που κατοικούν σε αυτή . Για παράδειγμα αν η μέση αξία των πωλούμενων σπιτιών είναι 200.000 ευρώ τότε το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 47.332 ευρώ ( 200.000 / 4,2255). Αντιθέτως, εάν διαπιστώσει ότι το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών στην περιοχή σας είναι 50.000 ευρώ τότε η μέση τιμή σπίτι δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 211.275 ευρώ ( 50.000 * 4,2255).

Για να συγκεντρωθούν οι πληροφορίες που θα χρειαστείτε για να εφαρμόσετε τη μεθοδολογία αυτή, πρέπει να αρχίσετε με την εύρεση του μέσου επιτοκίου σε ένα 30ετες δάνειο σταθερού επιτοκίου. Όσο αφορά στις τιμές μπορείτε να χρησιμοποιήστε στοιχεία από ιστοσελίδες ή μεσίτες ενώ το εισόδημα μπορείτε να το ανακαλύψετε από τις στατιστικές σειρές του υπουργείου Οικονομικών (για να είστε σίγουροι προσαυξήστε το 20%). Μόλις συλλέξετε τις πληροφορίες, θα πρέπει να αρχίσετε τους υπολογισμούς ώστε να διαμορφώσετε μία ασφαλή εκτίμηση για το αν η περιοχή είναι υπερτιμημένη ή όχι. Στην περίπτωση που από την ανάλυση σας προκύψει ότι η περιοχή είναι υπερτιμημένη τότε καλό είναι να την αποφύγετε.

Αν αντίθετα προκύπτει ότι είναι υποτιμημένη τότε –και αφού ελέγξετε τυχόν αλλαγές στην χωροταξία, έργα υποδομής κ.α. που προγραμματίζονται- τότε μία επένδυση έχει μικρό κίνδυνο. Στην περίπτωση που τα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές κινούνται σε κανονικά επίπεδα τότε θα πρέπει να είστε πολύ προσεκτικοί.

"Αγνωστα" 70.000 ακίνητα

Μέχρι το Νοέμβριο αναμένεται να έχει κατατεθεί στη Βουλή νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών που φιλοδοξεί να βάλει τάξη στο χάος των εθνικών κληροδοτημάτων, όπως ανέφερε ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Παντελής Οικονόμου. Ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Παντελής Οικονόμου. Ενημερώνοντας επί του προσχεδίου που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών, την Επιτροπή Θεσμών και Διαφάνειας της Βουλής, ο κ. Οικονόμου έκανε λόγο για «τεράστια αναξιοποίητη περιουσία», ενώ επισήμανε ότι η συνολική τους αξία είναι υπερδεκαπλάσια σε σχέση με αυτή που σήμερα υπολογίζεται και πρόσθεσε ότι πάνω από 72.000 ακίνητα δεν έχουν καταγραφεί.

Επισήμανε παράλληλα ότι το νομοσχέδιο θα ανταποκρίνεται στην ανάγκη επικαιροποίησης της νομοθεσίας και θα είναι ένα απολύτως επαρκές νομοθετικό πλαίσιο, που θα θεσπίζει ενιαίους κανόνες και ίση μεταχείριση για την λειτουργία των εθνικών κληροδοτημάτων. «Θα αντιμετωπιστούν όλα χωρίς εξαίρεση. Και το ομιχλώδες νομικό πλαίσιο που τα διέπει και οι χαμηλές αποδόσεις τους και η απάτη που γίνεται με τα μισθώματα», ανέφερε χαρακτηριστικά. Από την πλευρά του, ο πρόεδρος της Επιτροπής Θεσμών Θανάσης Τσούρας τόνισε την ανάγκη επίσπευσης των διαδικασιών για την πλήρη εκκαθάριση όλων των κληροδοτημάτων. «Με τα σημερινά δεδομένα θα απαιτηθούν περισσότερα από 300 χρόνια για εκκαθαριστούν όλες οι περιουσίες καθώς η Διεύθυνση Εθνικών Κληροδοτημάτων διεκπεραιώνει το πολύ 20 υποθέσεις το χρόνο, ενώ προστίθενται το ίδιο έτος 50 νέες υποθέσεις», παρατήρησε.

Στην επιτροπή Θεσμών τέθηκε από πολλούς βουλευτές και το θέμα καλύτερου ελέγχου στη διαχείριση των ηπειρωτικών κληροδοτημάτων. Ο πρόεδρος της Επιτροπής Σύνταξης Κωνσταντίνος Βόλτης ενημέρωσε ωστόσο τους βουλευτές ότι η εποπτεία επεκτείνεται και στα Ηπειρωτικά κληροδοτήματα. Τα Ηπειρωτικά Κληροδοτήματα αρκετά εξαντλήθηκαν σε διαξιφισμούς. Διαπίστωσα ότι όλοι συγκλίνουν στην εφαρμογή του νέου νόμου. Θα υπαχθούν και αυτά στο νέο νόμο», επισήμανε.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki