realestatenews.gr
Το τεκμαρτό μίσθωμα από ιδιοκατοίκηση
Προκειμένου για ακίνητα κείμενα σε περιοχές όπου ισχύει το κατά το άρθρο 41 του ν. 1249/1982 αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, η φορολογική αρχή και τα διοικητικά δικαστήρια πρέπει, κατ’ αρχήν, σε περίπτωση ιδιόχρησης ή όταν το ακίνητο κατοικήθηκε με άλλο τρόπο από τρίτο χωρίς αντάλλαγμα, να προσδιορίζουν το τεκμαρτό μίσθωμα και ακολούθως το ακαθάριστο εισόδημα, μετά από σύγκριση με άλλες εκμισθούμενες ομοειδείς οικοδομές της ίδιας περιοχής. Από αυτό παρέπεται ότι στην περίπτωση που η φορολογική αρχή έχει προσδιορίσει το τεκμαρτό μίσθωμα από ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση ακινήτου με την εφαρμογή ευθέως στην αξία του του ως άνω συντελεστή (3,5% έως 5%), χωρίς δηλαδή να προηγηθεί σύγκριση με άλλες εκμισθούμενες ομοειδείς οικοδομές της ίδιας περιοχής, είναι νομικώς πλημμελές και ακυρωτέο, ως προς το σχετικό κεφάλαιό του, το φύλλο ελέγχου, που στηρίζεται σε τέτοιο προσδιορισμό (ΣτΕ 3348/1989, ΣτΕ 322/1991, ΔΕφΑΘ 1279/2005). Εν προκειμένω, μη νομίμως η φορολογική αρχή προσδιόρισε το τεκμαρτό μίσθωμα του ακινήτου της προσφεύγουσας για τη χρήση 2000, κατά την οποία, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου και δεν αμφισβητείται από τη φορολογική αρχή, αυτό είχε παραχωρηθεί άνευ ανταλλάγματος σε τρίτο, με την εφαρμογή ευθέως στην αντικειμενική αξία αυτού του ανώτατου συντελεστή 5%, χωρίς προηγουμένως να προβεί σε σύγκριση αυτού με άλλες εκμισθούμενες ομοειδείς οικοδομές της ίδιας περιοχής, με την παράθεση σύννομων στοιχείων συγκρίσεως και αν και όφειλε, αξιοποιώντας το αρχείο της όπου κατατίθενται επίσημα αντίγραφα των ιδιωτικών συμφωνητικών μισθώσεων, να ανεύρει και να προσκομίσει αντίγραφα μισθωτηρίων που αφορούν ακίνητα συγκρίσιμα με τα ακίνητα της προσφεύγουσας εταιρείας, (η φορολογική αρχή) αρκέσθηκε στην γενικόλογη και αόριστη αξιολογική κρίση ότι ο Δήμος ... στον οποίο κείται το επίμαχο ακίνητο θεωρείται από τις πλέον προνομιούχες περιοχές της Αθήνας, ώστε να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η πραγματική μισθωτική αξία των ακινήτων στην συγκεκριμένη περιοχή υπερέβαινε κατά πολύ τη μισθωτική αξία, όπως αυτή προσδιοριζόταν από τις αντικειμενικές αξίες.
Η αγορά γραφειακών χώρων είναι πιο ώριμη από την αγορά κατοικίας και για αυτό είναι ιδιαίτερα ευαίσθητη στη μεταβολή των συνθηκών της προσφοράς και της ζήτησης. Η πτώση των τιμών που καταγράφεται από τις αρχές της δεκαετίας είναι απόρροια των αλλαγών τόσο στο σκέλος της ζήτησης όσο και στο σκέλος της προσφοράς. Ειδικότερα η ζήτηση στις λεγόμενες πιάτσες των γραφείων όπως π.χ. Κηφισίας, Μεσογείων και Συγγρού μειώθηκε τόσο λόγω του ανοίγματος νέων και πιο ανταγωνιστικών αγορών πχ Εθνική οδός, Μεταμόρφωση , Ασπρόπυργος κ.α. όσο και λόγω της κάμψης στη δραστηριότητα πολλών μεγάλων επιχειρήσεων. Δηλαδή κάποιες επιχειρήσεις απέκτησαν ιδιόκτητα γραφεία σε άλλες περιοχές και κάποιες άλλες συρρικνώθηκαν σε πιο οικονομικούς χώρους. Η κρίση έχει κτυπήσει ακόμα και τις υψηά προβεβλημένες αγορές όπως της πλατείας Συντάγματος και της Βασιλίσης Σοφίας όπου υπάρχουν κενοί γραφειακοί χώροι αδιάθετοι για περισσότερο απο 12 μήνες και με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν φαίνεται η άμεση μίσθωση τους,. Από την άλλη πλευρά προστέθηκαν στη διάρκεια των προηγούμενων επτά χρόνων αρκετές εκατοντάδες τετραγωνικά μέτρα νέων γραφειακών χώρων με αποτέλεσμα να πιεσθούν οι τιμές αγοράς και μίσθωσης σε ολόκληρη την αγορά. Το αποτέλεσμα των εξελίξεων αυτών είναι από τη μία πλευρά να πέσουν οι τιμές και από την άλλη να κλείσει η ψαλίδα μεταξύ φθηνών και ακριβών περιοχών.
Το υποτονικό κλίμα της κτηματαγοράς αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα για τη δημιουργία νέων αναπτύξεων οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είτε ματαιώνονται είτε αναβάλλονται μέχρι την εμφάνιση σημείων ανάπτυξης της οικονομίας, σύμφωνα με μελέτη της Eurobank EFG Property Services. Οι κύριες αγορές παρόλο που διατήρησαν τη δυναμική τους και συγκέντρωσαν μεγαλύτερο ενδιαφέρον σε σχέση με τις δευτερεύουσες αγορές, ωστόσο δέχτηκαν πτωτικές πιέσεις αναφορικά με τα επίπεδα τιμών. Το 2011 αν και αναμένεται η κτηματαγορά να παρουσιάσει παρόμοια χαρακτηριστικά με το προηγούμενο έτος, εκτιμάται ότι θα αρχίσουν να διαμορφώνονται νέα επίπεδα ισορροπίας. Σύμφωνα με τη μελέτη, κατά το 2010 συνεχίστηκε η μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας και ο περιορισμός του όγκου συναλλαγών κυρίως λόγω του κλίματος αβεβαιότητας που έχει δημιουργήσει το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον και της περιορισμένης ρευστότητας των δυνητικών αγοραστών και χρηστών. Στην Αθήνα, κατά το 2010, τα μισθώματα γραφειακών χώρων δέχθηκαν πιέσεις. Στα prime σημεία των κύριων αγορών ή/και για A-class κτίρια οι τιμές κυμάνθηκαν από 20-23 ευρώ/τ.μ. για την αγορά του Κέντρου (CBD), από 17-19 ευρώ /τ.μ. για ακίνητα επί της Λ. Κηφισίας, και από 14-17 ευρώ /τ. μ για νεόδμητα ακίνητα επί της Λεωφόρου Συγγρού. Για παλαιότερα κτίρια οι τιμές κυμάνθηκαν κατά τουλάχιστον 10% χαμηλότερα. Πιέσεις δέχθηκαν και τα επίπεδα τιμών μίσθωσης εμπορικών καταστημάτων. Για ακίνητα υψηλής προβολής στα prime σημεία του Κέντρου τα επίπεδα τιμών μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 150-200 ευρώ/τ.μ. ενώ για τις κύριες περιφερειακές αγορές- (Βόρεια Προάστια - Γλυφάδα– Πειραιάς -, εκτός συγκεκριμένων περιπτώσεων ακινήτων, η πλειονότητα των τιμών κυμάνθηκε σε επίπεδα μεταξύ 100 ευρώ / τ.μ. - 150 ευρώ / τ.μ. Από τις περιφερειακές αγορές, χαμηλότερα επίπεδα τιμών εντοπίζονται στις περιοχές του Πειραιά και του Χαλανδρίου. Κύριο χαρακτηριστικό των αγορών και ιδιαίτερα των δευτερευόντων αποτελεί η αύξηση των κενών εμπορικών χώρων. Επιπλέον και όσον αφορά τις κύριες αγορές, μετά από αρκετά έτη χωρικής εξάπλωσης παρατηρήθηκε γεωγραφική συρίκνωση προς τα κύρια σημεία τους. Στις κύριες αγορές Logistics τα επίπεδα μισθωμάτων κυμάνθηκαν μεταξύ 3,5-5,5 ευρώ /τ.μ. ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ακινήτων σύγχρονων προδιαγραφών με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, η τιμή μίσθωσης δύναται να ξεπεράσει τα 5,5 ευρώ/τ.μ. Στις δευτερεύουσες αγορές οι τιμές μίσθωσης κινήθηκαν στα επίπεδα των 3-4,5 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη τα μισθώματα γραφείων για την περιοχή του Κέντρου και της Καλαμαριάς διαμορφώθηκαν σε 7-11 ευρώ/τ.μ. κατά περίπτωση. Στην Ανατολική και Δυτική Θεσσαλονίκη περιοχές στις οποίες εντοπίζονται πιο σύγχρονοι γραφειακοί σε σχέση με το Κέντρο τα επίπεδα μισθωμάτων για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών κυμαίνονται από 8 ευρώ έως 10 ευρώ/τ.μ., Αναφορικά με τα μισθώματα των εμπορικών καταστημάτων, στις κύριες περιοχές του Κέντρου κυμάνθηκαν μεταξύ 70-140 ευρώ/τ.μ. για την Τσιμισκή, σε 50-120 ευρώ/τ.μ. για την Μητροπόλεως, σε 30-40 ευρώ/τ.μ. για την Εγνατία και σε 30-55 ευρώ/τ.μ. για την Προξένου Κορομηλά. Στην αγορές Logistics κύριου ενδιαφέροντος όπως είναι η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου, τα επίπεδα τιμών μίσθωσης αποθηκευτικών χώρων διαμορφώθηκαν σε 2-3,5 ευρώ/τ.μ. και για τις περιοχές του Καλοχωρίου και του Ωραιοκάστρου σε 2-3 ευρώ/τ.μ
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα «κόκκινα» στεγαστικά αυξήθηκαν στο 8,2% του συνολικού χαρτοφυλακίου των τραπεζών και αντιστοιχούσαν σε 6,65 δισ. ευρώ τον Μάρτιο 2010. Ωστόσο, τα τραπεζικά στελέχη σημειώνουν πως το ποσοστό των καθυστερήσεων είναι πολύ υψηλότερο και ξεπερνά το 10% δηλαδή περι τα 10 δισ.. Η κατηγορία που εμφανίζει σήμερα τις μεγαλύτερες καθυστερήσεις είναι αυτή των καταναλωτικών δανείων και πιστωτικών καρτών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το α’ τρίμηνο του 2010 οι καθυστερήσεις είχαν εκτιναχτεί στο 14,7%. Στα τέλη Ιουλίου τα τραπεζικά στελέχη εκτιμούσαν ότι οι «κόκκινες» οφειλές για τα καταναλωτικά δάνεια ήταν στο 17% και πάνω από 22% για τις πιστωτικές κάρτες. Αυτό σημαίνει ότι δεν πληρώνονται καταναλωτικά δάνεια και κάρτες ύψους 6 δισ. ευρώ. Οι καθυστερήσεις στις πληρωμές των επιχειρηματικών δανείων έχουν φτάσει επίσης στο επίπεδο του 7% και αντιστοιχούν σε δάνεια ύψους 9,5 δισ. ευρώ, όμως στη συγκεκριμένη κατηγορία οι καθυστερήσεις είναι πιο δύσκολο να «μετρηθούν» λόγω των αναχρηματοδοτήσεων.
Διεθνή διαγωνισμό για την ανάθεση 21 μελετών κτηματογράφησης σε 268 περιοχές της χώρας για την ένταξή τους στο Εθνικό Κτηματολόγιο συνολικού προϋπολογισμού 111,2 εκατ. ευρώ, αναμένεται να προκηρύξει τον Ιούνιο η Κτηματολόγιο ΑΕ, μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης, στην οποία έχει ήδη τεθεί. Πρόκειται για τα πρώτα έργα κτηματογράφησης του Ολοκληρωμένου Επιχειρησιακού Σχεδίου, που έχει εκπονήσει η εταιρεία με σκοπό την σταδιακή ένταξη των υπολοίπων περιοχών της χώρας στο Κτηματολόγιο μέχρι το 2020. Με την κτηματογράφηση των 268 προ-καποδιστριακών ΟΤΑ θα καταγραφούν περίπου 2,6 εκατ. δικαιώματα και θα καταχωριστούν στο Κτηματολόγιο 4,7 εκατ. στρέμματα. Με την ολοκλήρωση αυτού του προγράμματος κτηματογράφησης θα έχουν ενταχθεί στο Κτηματολόγιο όλα τα μεγάλα αστικά συγκροτήματα της χώρας, καθώς και οι αναπτυσσόμενες παράκτιες περιοχές. Οι νέες μελέτες κτηματογράφησης θα υλοποιηθούν με βελτιωμένες τεχνικές προδιαγραφές σε σχέση με τα προηγούμενα προγράμματα και συγκεκριμένες προβλέψεις για την επιτάχυνση της ανακήρυξης των αναδόχων.Περισσότερα Άρθρα...
