Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Παρτυ καταπατήσεων

Εκατοντάδες αστικά και αγροτικά ακίνητα του Δημοσίου είναι καταπατημένα στη Μαγνησία, με αποτέλεσμα οι καταπατητές να καρπούνται έσοδα, που σε διαφορετική περίπτωση θα περιέρχονταν στο ελληνικό δημόσιο… Την ίδια ώρα πολίτες που θέλουν να πληρώσουν, για να αγοράσουν ένα δημόσιο ακίνητο, ταλαιπωρούνται χρόνια ολόκληρα με τη διαδικασία… Τουλάχιστον 643 ακίνητα του Δημοσίου, αστικά και αγροτικά, έκτασης χιλιάδων στρεμμάτων, είναι καταπατημένα στη Μαγνησία, σύμφωνα με πόρισμα της Οικονομικής Επιθεώρησης Θεσσαλίας του υπουργείου Οικονομικών. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, μόλις το 10% των δημοσίων κτημάτων στο Νομό, να είναι ελεύθερα προς αξιοποίηση, καθώς τα υπόλοιπα, είτε είναι καταπατημένα, είτε ανταλλάξιμα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Κτηματικής Υπηρεσίας του Δημοσίου. Χαρακτηριστικότερη περίπτωση καταπάτησης δημοσίων οικοπέδων αποτελεί στο Βόλο το κτήμα Μαλάκι, στον καποδιστριακό Δήμο Αρτέμιδας, το οποίο είναι καταχωρημένο στην Κτηματική Υπηρεσία ως παλαιός αιγιαλός, έκτασης 10.607 τ.μ.

Στο δυτικό και ανατολικό τμήμα του ανεγέρθηκε το 1978 συγκρότημα τριών πολυκατοικιών με 200 διαμερίσματα, οι ιδιοκτήτες των οποίων καλούνται τώρα να καταβάλουν στο δημόσιο ταμείο συνολικά 1.452.000 ευρώ. Όλοι τους αρνούνται ότι γνώριζαν, προτού αγοράσουν, ότι επρόκειτο για δημόσια έκταση, σε μεγάλο μέρος της οποίας ο εργολάβος έκτισε το συγκρότημα των κατοικιών. Στο πόρισμα αναφέρεται χαρακτηριστικά: «Καθ' όλη τη διάρκεια του 2010 δεν διενεργήθηκαν καθόλου έλεγχοι και αυτοψίες στα δημόσια κτήματα (ούτε καν στα μεγάλα), για τη διαπίστωση τυχόν καταπάτησής τους και για την άμεση λήψη των προβλεπόμενων μέτρων προστασίας, με αποτέλεσμα να χαθούν αξιόλογα έσοδα για το Δημόσιο. Όπου για τους καταπατητές προσδιορίστηκε αποζημίωση υπέρ του Δημοσίου, στα επιβληθέντα ποσά υφίστατο αδιαφάνεια και δεν ήταν σύμφωνα με τη μισθωτική αξία της κάθε περιοχής. Η Κτηματική Υπηρεσία λειτουργούσε χωρίς καμιά οργανωτική δομή.

Λύση για την συνιδιοκτησία

Περίπου 120.000 συνιδιοκτήτες ακινήτων θα βρουν λύση. Πλέον μπορούν να αποκτήσουν πλήρη κυριότητα του κτίσματος που τους αντιστοιχεί μέσω της κάθετης περιουσίας. Το μέτρο θα ισχύσει είτε για αυθαίρετα είτε για νόμιμα ακίνητα. Αν και απαγορευόταν από το 1992 εντούτοις στήθηκαν χιλιάδες συνεταιρισμοί κυρίως παραθαλάσσιοι χωρίς καμία κάθετη σύσταση των περιουσιών. Αποτέλεσμα να υπάρχουν περίπου 120.000 ιδιοκτήτες ακινήτων που ουσιαστικά δεν μπορούν να κάνουν καμία πράξη με το ακίνητό τους (μεταβίβαση κλπ). Ο νόμος για τα αυθαίρετα όμως δίνει λύσει, καθώς  επιτρέπει τον καθορισμό κάθετης περιουσίας, αρκεί τα ακίνητα να έχουν χτιστεί μέχρι 28/6/2011. Με  προεδρικό διάταγμα θα οριστούν οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες σε εκτός σχεδίου περιοχές θα γίνει διάσπαση των όγκων των κτηρίων ώστε να καθοριστεί ο τρόπος για τη σύσταση της κάθετης περιουσίας.

Το νέο δόγμα: Ο θάνατος σου το κέρδος μου

Μεγάλες ευκαιρίες για αγορές ακινήτων φέρνει η καθίζηση των τιμών μέχρι και 60% λόγω της κρίσης. Ειδικοί της κτηματαγοράς προτρέπουν όσους έχουν σήμερα ρευστό να αγοράσουν κατά κύριο λόγο κατοικίες που σε πολλές περιοχές πωλούνται σε τιμές χαμηλότερες έως και 70% από τις αντικειμενικές αξίες. Η πτώση των τιμών, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, έχει φτάσει από την αρχή της κρίσης κοντά στο 40%, δηλαδή κατά μέσο όρο τα ακίνητα έχασαν 4 στα 10 ευρώ από την αξία τους, ενώ μόνο το 2013 αποτέλεσε για την κτηματαγορά μία από τις χειρότερες χρονιές, καθώς η πτώση στις τιμές έκλεισε πάνω από 10%. Ωστόσο οι κτηματομεσίτες εκτιμούν ότι η υποχώρηση είναι πολύ μεγαλύτερη και σε ορισμένες περιοχές του Λεκανοπεδίου προσεγγίζει το 55%-60%. Πρόκειται κυρίως για γειτονιές οι οποίες διαθέτουν χιλιάδες απούλητα σπίτια και οι εργολάβοι οικοδομών έχουν βρεθεί σε οικονομική δυσπραγία, με αποτέλεσμα να πουλούν όσο όσο.

Πουλάνε όσο όσο και με κάθε τρόπο

Διαδοχικές τιτλοποιήσεις μελλοντικών εσόδων όχι μόνο για τα ακίνητα αλλά και άλλα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου, όπως τα έσοδα από το Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών, εξετάζει το ΤΑΙΠΕΔ για το 2014, προκειμένου να προσεγγίσει το φιλόδοξο στόχο για έσοδα 3,56 δισ. ευρώ τον επόμενο χρόνο. Η προετοιμασία για την πρώτη τιτλοποίηση εσόδων από ακίνητα του Δημοσίου ύψους 350 εκατ. ευρώ, που αναμένεται να γίνει τον Ιούλιο, έχει ήδη ξεκινήσει. Στελέχη του ΤΑΙΠΕΔ ξεκαθαρίζουν ότι τουλάχιστον στην πρώτη φάση οι προσδοκίες θα πρέπει να είναι χαμηλές.

Τούτο γιατί στον τομέα των ακινήτων πρακτικά το Δημόσιο θα προσπαθεί να προεισπράξει έσοδα που σήμερα δεν υπάρχουν. Στις κλασικές τιτλοποιήσεις μελλοντικών εσόδων ο εκδότης (εταιρεία ή κράτος) προεισπράττει μελλοντικά έσοδα για 10 ή 20 χρόνια με βάση τα κάποια χρήματα που έχουν εισρεύσει και θα συνεχίσουν να εισρέουν στο ταμείο του. Στην περίπτωση των ελληνικών δημοσίων ακινήτων η απόδοση σήμερα τείνει στο μηδέν. Με εξαίρεση τα μεγάλα ακίνητα του Δημοσίου τα οποία έχουν παραχωρηθεί ή πρόκειται να παραχωρηθούν σε ιδιώτες (κτήριο IBC, Κασσιόπη και σύντομα ο Αστέρας και το Ελληνικό), στην παρούσα φάση δεν μπορεί κανείς να προεξοφλήσει ικανοποιητική απόδοση από τα δημόσια ακίνητα. Στις άμεσες προτεραιότητες των στελεχών του Ταμείου είναι να απευθυνθούν στην αγορά και να πείσουν ότι το «καλάθι» των ακινήτων που θα παρουσιάσουν μπορεί άμεσα ή με μικρές επενδύσεις να φέρει έσοδα. Αυτά τα -μελλοντικά- έσοδα θα είναι η βάση των τίτλων που θα εκδοθούν. Αρνητικά στην έκδοση αναμένεται να επιδράσει και η σχετική αβεβαιότητα που υπάρχει ακόμη για την πορεία της ελληνικής οικονομίας.

Ολα αυτά αναμένεται να μεταφραστούν πρακτικά σε μια εξαιρετικά υψηλή απόδοση -τουλάχιστον για την πρώτη έκδοση-, η οποία μπορεί να αποτυπωθεί σε ένα κουπόνι ίσως και μεγαλύτερο του 10%. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο το ποσό που θα ζητήσει το Ταμείο δεν θα ξεπερνά τα 350 εκατ. ευρώ. Στόχος του Ταμείου είναι οι επόμενες εκδόσεις που θα γίνουν στη συνέχεια να έχουν όλο και καλύτερα επιτόκια. Προϋπόθεση και σε αυτό θα είναι μαζί με τις εκδόσεις να προχωρά και ένα πρόγραμμα αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας που θα μπορεί να εμφανίσει έσοδα τα οποία θα προεισπράττονται. Βάση της σκέψης για την τιτλοποίηση είναι ότι η πώληση ακινήτων είναι εξαιρετικά χρονοβόρα, με δεδομένο ότι η έλλειψη κτηματολογίου απαιτεί σε κάθε περίπτωση τον ορισμό των χρήσεων γης και ορισμό πολεοδομικών κανόνων. Αυτό χωρίς να περιλάβει κανείς και τα προβλήματα των καταπατήσεων και αμφισβητήσεων ή διεκδικήσεων που προκύπτουν στις περισσότερες των περιπτώσεων. Σε πολιτικό επίπεδο, η προείπσραξη των εσόδων εκτιμάται ότι θα επιταχύνει τη δημοσιονομική εξυγίανση και θα κλείσει συντομότερα τον κύκλο του μνημονίου για την ελληνική οικονομία. Με το σκεπτικό αυτό άλλωστε δόθηκε, ένα χρόνο πριν, η εντολή από τον υπουργό Οικονομικών για την εξέταση του ενδεχομένου τιτλοποίησης ακινήτων.

Επικίνδυνα κοινόχρηστα

Κι όμως γίνεται. Για τα κοινόχρηστα μπορεί κάποιος να χάσει ακόμη και το σπίτι του ή στην καλύτερη να μπει στη μαύρη λίστα του Τειρεσία. Το φαινόμενο της μη πληρωμής κοινοχρήστων έχει αρχίσει να παίρνει τη μορφή χιονοστιβάδας στη χώρα, ειδικά μετά το διπλασιασμό της τιμής του πετρελαίου. Είναι χιλιάδες οι πολυκατοικίες που αντιμετωπίζουν μεγάλο πρόβλημα με κακοπληρωτές. Υπάρχουν στοιχεία που δείχνουν ότι σε ορισμένες περιπτώσεις τα απλήρωτα κοινόχρηστα φτάνουν και το 50%. Με τον τρόπο αυτό ουσιαστικά μια πολυκατοικία δεν μπορεί να λειτουργήσει και καθώς συνήθως τα κοινόχρηστα χειρίζονται από κάποια εταιρεία τα πράγματα περιπλέκονται ακόμη περισσότερο. Έτσι όλα οδηγούν σε νομική λύση η οποία μπορεί να φτάσει στα άκρα, ακόμη και σε κατάσχεση ακινήτου. Στην περίπτωση που κάποιος δεν πληρώνει και η κατάσταση έχει φτάσει στο απροχώρητο με γενική συνέλευση των ενοίκων και ιδιοκτητών μπορεί να οριστεί δικηγόρος που θα χειριστεί την υπόθεση. Το πρώτο βήμα είναι ένα εξώδικο. Εάν δεν πληρώσει ο οφειλέτης έρχεται και το δεύτερο βήμα το οποίο είναι η διαταγή πληρωμής. Με τη διαταγή πληρωμής το όνομα του οφειλέτη μπαίνει αυτόματα στον Τειρεσία, ενώ στην περίπτωση που για την οφειλή η υπόθεση φτάσει στα δικαστήρια μπορεί να υπάρξει ακόμη και

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki