Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Τι γίνεται όταν ακυρώνεται μία συμφωνία

Συμφωνήσατε την πώληση του σπιτιού που μένετε δεκαετίες και που εκεί μεγαλώσατε τα παιδιά σας και γεράσατε. Την παραμονή λοιπόν της υπογραφής συμβολαίου η νοσταλγία σας ωθεί να αλλάξετε γνώμη. Είχατε κλείσει ένα άλλο σπίτι για αγορά αλλά ο πωλητής τα "παίρνει πίσω" και έτσι δεν μπορείτε στην παρούσα φάση να πουλήσετε το δικό σας σπίτι. Εντελώς συμπτωματικά ακούτε ότι στο διπλανό δρόμο , ο πρώτος ξάδελφος του κουνιάδου σας πουλά το σπίτι του σε τιμή 15% φτηνότερη απο αυτή που είχατε συμφωνήσει με κάποιο άλλο πωλητη στον οποίο είχατε δώσει και χίλια ευρω καπάρο αλλά τώρα πρέπει να σπάσετε την συμφωνία. Τελικά μπορεί να αλλάξετε γνώμη και τι σημαίνει αυτό; Βέβαια , μπορείτε να αλλάξετε γνώμη . Το ζητούμενο είναι τι μπορεί να σας κοστίσει στην περίπτωση που οι υποψήφιοι αγοραστές/πωλητές θεωρήσουν ότι δικαιούνται αποζημίωσης. Αλλά ακόμα και αυτό δεν είναι απόλυτο αφού εξαρτάται από σε ποιά φάση έχετε αλλάξει γνώμη. Για παράδειγμα αν απλώς έχετε δωσει τα χέρια χωρίς κανένα επίσημο έγγραφο το μόνο που θα συμβεί είναι ότι αυτή η απόφαση θα καταχωρηθεί στο "σκληρό δίσκο των εμπειριών σας". Αν ο υποψήφιος αγοραστής/πωλητής σας έχει δώσει ένα μικρό τυπικό ποσό για προκαταβολή, χωρίς να υπάρχει έγγραφη συμφωνία πάλι τα πραγματα είναι σχετικά απλά . Επιστρέφετε την προκαταβολή και τελειώνει . Οι πιθανότητες να συνεχιστεί η ταλαιπωρία πάρα απο αυτό , είναι απο ελάχιστες έως μηδενικές. Τα προβλήματα ξεκινούν αν έχετε υπογράψει κάποιο επίσημο χαρτί το οποίο δεσμεύει και τις δύο πλευρές ως προς την ολοκλήρωση της σύμβασης. Σίγουρα ένα νομικός θα έχει προβλέψει ρήτρες για μία τέτοια περίπτωση. Το πιό συνηθισμένο είναι ότι χάνεται το σύνολο ή μέρος της προκαταβολής. Το σίγουρο είναι ότι ο πωλητής/αγοραστής μπορεί να διεκδικήσει και να κερδίσει ότι προβλέπει η γραπτή συμφωνία. Απο εκεί και περά θεωρητικά μπορεί να "τραβήξει" τα πράγματα στα άκρα και να απαιτεί με διάφορα προσχήματα και επιπλέον αποζημίωση αλλά αυτό δεν ειναι κάτι το συνηθισμένο. Το μόνο σίγουρο είναι ότι σε κάθε πωλητή ή αγοραστή οι νομικές συμβουλές είναι απαραίτητες πριν απο την υπογραφή των συμβολαίων και αυτό γιατί μπορεί να σας καθοδηγήσει στο τι δεσμεύσεις πρέπει να αναλάβετε και πως ώστε να μη μπείτε σε σύγκρουση με τον υποψήφιο αγοραστή.

Αυξανονται τα φέσια απο ενοίκια

Μία πρωτόγνωρη δοκιμασία υφίσταται τους τελευταίους μήνες η αγορά γραφείων . Πρόκειται για την σχεδόν αναγκαστική «μετακόμιση» πολλών επιχειρήσεων από χώρους στους οποίους ήταν εγκατεστημένοι είτε γιατί οι ιδοκτήτες ζητούν αύξηση του ενοικίου είτε δεν δέχονται αναπροσαρμογή προς τα κάτω ή και «πάγωμα» του μισθώματος για κάποιο εύλογο χρονικό διάστημα. Το κύμα των αναγκαστικών μετακομίσεων αναμένεται να κορυφωθεί τους επόμενους μήνες με την κατάθεση αγωγών εξώσεων καθώς υπάρχουν χιλιάδες περιπτώσεις επαγγελματιών που δεν πληρώνουν λόγω οικονομικής αδυναμίας τα ενοίκια τους. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζοντας το ενδεχόμενο να μείνει ξενοίκιαστο το ακίνητο τους δεν προχωρούν σε αγωγές έξωσης αλλά ήδη υπάρχουν πολλές περιπτώσεις ενοικιαστών που δεν έχουν πληρώσει περισσότερο από έξη μήνες. Με δεδομένη την υψηλή φορολογική επιβάρυνση οι ιδιοκτήτες βρίσκονται σε αδιέξοδο για το ποια θα είναι τα επόμενα βήματα τους.

Στην πραγματικότητα αυτή την στιγμή στις παραδοσιακές αγορές της Αθήνας κατά κύριο λόγο διαδραματίζεται ένα ιδιότυπο «μπρα ντε φερ» μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών επαγγελματικών χώρων με έπαθλο το ύψος του ενοικίου αλλά και την παραμονή των τελευταίων στον μισθωμένο χώρο . Φυσικά στο τέλος της διαδρομής και στην περίπτωση που οι σημερινές συνθήκες της οικονομίας δεν βελτιωθούν , το πιθανότερο είναι ότι ο μεγάλος χαμένος να είναι η αγορά μικρών επαγγελματικών χώρων

"Εξυπνες" επενδύσεις σε περιόδους κρίσης

Ο κ. Π.Κ, πριν μερικούς μήνες αγόρασε ένα εγκαταλειμμένο κτίριο περίπου 1.500 τετραγωνικών μέτρων σε μία γειτονιά των δυτικών προαστίων της πρωτεύουσας. Ήξερε καλά την περιοχή και έβλεπε ότι το κτίριο ήταν άδειο τα τελευταία δύο χρόνια. Πλησίασε λοιπόν τους ιδιοκτήτες και τους πρότεινε μία τιμή περίπου 60% χαμηλότερη σε σύγκριση με αυτή του 2007. Μετά από πολύμηνες διαπραγματεύσεις το τίμημα έκλεισε σε μία τιμή χαμηλότερη 48% περίπου. Τώρα, ο νέος ιδιοκτήτης βάζει μπροστά το σχέδιο του: αναδιαμόρφωση του κτιρίου για να φιλοξενήσει μικρές επιχειρήσεις ελλήνων και αλλοδαπών σε καταστήματα των 25-45 τετραγωνικών μέτρων.

Μία έξυπνη επένδυση θα σκεφτείτε. Σίγουρα είναι μία πρωτότυπη επιχειρηματική κίνηση που η απόδοση της θα φανεί στο χρόνο. Η άλλη όψη του εγχειρήματος είναι ότι ακόμα και σε περιόδους κρίσης και ύφεσης η αγορά προσφέρει ευκαιρίες , σε προσιτές τιμές με προοπτικές υψηλών μακροπρόθεσμων αποδόσεων. Οι ιδέες για «έξυπνες» επενδύσεις σε περιόδους κρίσης είναι πολλές αλλά προϋπόθεση είναι να υπάρχει ρευστότητα. Για παράδειγμα μία έξυπνη επένδυση είναι , η αγορά μικρών μονοκατοικιών που δεν έχουν εξαντλήσει τον συντελεστή δόμηση. Τέτοιες κατοικίες προσφέρονται στην αγορά , κυρίως σε γειτονιές που η οικοδομική δραστηριότητα δεν ήταν έντονη τα προηγούμενα χρόνια και που το οικοδομικό απόθεμα βασίζεται κυρίως σε μικρά οικήματα.

Μία άλλη «έξυπνη» επένδυση βασίζεται στην δυνατότητα αλλαγής χρήσης. Τα πρώτα δείγματα έχουν φανεί με αγορές βιοτεχνικών χώρων σε γειτονιές που βρίσκονται σε γειτονιές της Αθήνας που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένες. Πολλοί από αυτούς τους χώρους μετά από τις απαραίτητες παρεμβάσεις έχουν μετασκευαστεί σε loft και έχουν πουληθεί με σημαντική απόδοση. Πληροφορίες μάλιστα εμφανίζουν επενδυτές να αγοράζουν παλαιά βιομηχανικά κτίρια με στόχο την μετατροπή τους σε κτίριο κατοικιών. Πρέπει να σημειωθεί ότι η αλλαγή χρήσης σε κτίρια, είναι μία διαδεδομένη πρακτική στο εξωτερικό που έχει έλθει στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Χαρακτηριστικές είναι οι περιπτώσεις κτιρίων που μετατράπηκαν σε «ιδιωτικές» φοιτητικές λέσχες. Τι σημαίνει αυτό; Σε ένα μικρό κτίριο κατοικιών μετά από τις κατάλληλες παρεμβάσεις διαμορφώθηκαν μικρά διαμερίσματα που απευθύνονταν αποκλειστικά σε φοιτητές

Θα σκεφτείτε ότι όλα αυτά προϋποθέτουν κεφάλαια. Εχετε δίκιο. Για αυτό υπάρχει το γνωμικό σύμφωνα με το οποίο "η κρίση κάνει καλό μόνο στους ισχυρούς".

Σταθερό ή Κυμαινόμενο

Εάν σχεδιάζετε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι ή να προχωρήσετε σε αναχρηματοδότηση ή να εγγράψετε μία προσημείωση σε κάποιο ακίνητο σας , θα πρέπει να επιλέξετε μεταξύ ενός σταθερού επιτοκίου και ενός κυμαινόμενου. Ποιο είδος είναι το καλύτερο για σας; Όπως υποδηλώνει και το όνομα: σταθερού επιτοκίου στεγαστικά, πρόκειται για στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο που παραμένει το ίδιο την πάροδο του χρόνου. Δηλαδή θα πληρώνετε το ίδιο ποσό κάθε μήνα για όλη τη διάρκεια του δανείου, συνήθως 15 ή 30 χρόνια. Στην αρχή, το μέρος των μηνιαίων πληρωμών σας πηγαίνει στους τόκους και στην συνέχεια -μετά την ολοκλήρωση του μισού χρόνου-θα αρχίσουν οι μεγαλύτερες πληρωμές για κεφάλαιο., και το τμήμα που πρόκειται προς καταβολή κεφαλαίου θα είναι χαμηλή. Οι δόσεις στα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο δεν είναι σταθερές αφού εξαρτώνται απο το επιτόκιο το οποίο μεταβάλλεται. Η πιο συνηθισμένη εκδοχή είναι το επιτόκιο να παραμένει σταθερό για κάποιο διάστημα και στην συνέχεια να μεταβάλεται ανάλογα το επιτόκιο βάσης . Το επιτόκιο βάσης συνήθως είναι το euribor. Αν το επιτόκιο αυξάνεται αυξάνονται και οι πληρωμές και το αντίστροφο. Το όφελος του σταθερού επιτοκίου ενυπόθηκων δανείων είναι ότι δεν υπάρχουν εκπλήξεις. Η αρχική πληρωμή σας ισούται με την τελική σας πληρωμή. Για πολλούς οφειλέτες, αυτό προσφέρει ηρεμία σε μια απρόβλεπτη οικονομία. Είναι επίσης μια καλή στρατηγική, όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά. Από την άλλη πλευρά, το επιτόκιο των σταθερού επιτοκίου στεγαστικά δάνεια είναι κατά κανόνα υψηλότερο από το αρχικό επιτόκιο ενός δανείου με κυμαινόμενο επιτοκίο. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά δεν ταιριάζει για όσους σκοπεύουν να πουλήσουν το σπίτι σε λίγα χρόνια γιατί θα πληρώσουν περισσότερα. Η επιλογή μεταξύ σταθερού επιτοκίου και κυμαινόμενου επιτοκίου είναι πραγματικά ένα θέμα καθαρά προσωπικό αφού εξαρτάται απο το προφιλ και τις προτεραιότητες του κάθε δανειολήπτη. Προσοχή όμως πριν αποφασίσετε μετρήστε τα όλα: κόστος δανείου, χρονικό ορίζοντα και ασφάλιση δανείου σε περίπτωση ανόδου των επιτοκίων. Μόνο με το τρόπο αυτό θα έχετε μία ρεαλιστική εικόνα της κατάστασης .

Πωλείται αγροτεμάχιο με οικοδομική άδεια

«Πωλείται αγροτεμάχιο 4 στρεμμάτων με οικοδομική άδεια…», όλο και περισσότερες αγγελίες με ανάλογο περιεχόμενο εμφανίζονται στην αγορά καθώς η ανασφάλεια που έχει προκληθεί από το ενδεχόμενο να υπάρξουν αλλαγές στη εκτός σχεδίου δόμηση καθιστούν τους υποψήφιους αγοραστές ιδιαίτερα επιφυλακτικούς. Προκειμένου λοιπόν να ξεπεραστεί το πρόβλημα οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων προσφέρουν το ακίνητο τους «πακέτο» με την άδεια οικοδομής. Το φαινόμενο αυτό, που είχε κάνει την εμφάνιση του πέρυσι, φέτος έχει ενταθεί καθώς οι λιγοστοί αγοραστές που υπάρχουν φοβούνται ότι τυχόν αλλαγές μπορεί να απαξιώσουν την αξία της περιουσίας τους. «Οι πληροφορίες για τις αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση αλλά και για ειδικό καθεστώς στις Κυκλάδες έχει παγώσει την αγορά αγροτεμαχίων. Οι ιδιοκτήτες τους αναγκάζονται να πωλούν «πακέτο» οικόπεδο με οικοδομική άδεια, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις υποψήφιων αγοραστών που απαιτούν , προκειμένου να ολοκληρωθεί η συμφωνία την έκδοση της άδειας. Για τον λόγο αυτό καταβάλλουν ένα ποσό για προκαταβολή και περιμένουν να υπογράψουν τα οριστικά συμβόλαια όταν θα έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια. Μάλιστα , ορισμένες συμφωνίες που γίνονται προβλέπουν ακόμα και την επιστροφή της προκαταβολής στη περίπτωση κωλυμάτων στην έκδοση. Η πρακτική αυτή από την άλλη πλευρά σημαίνει ότι πολλές οικοδομικές άδειες που εκδίδονται δεν υλοποιούνται άμεσα αφού ο νέος ιδιοκτήτης δεν είναι διατεθειμένος να προχωρήσει στην οικοδόμηση και αυτό σημαίνει ότι στην πραγματικότητα τα στοιχεία των οικοδομικών αδειών δίνουν μία στρεβλή εικόνα της κρίσης στην οικοδομή. Στην πραγματικότητα , στις τουριστικές περιοχές δεν υλοποιείται άμεσα τουλάχιστον το 20% των αδειών εκτιμούσε πρόσφατα κατασκευαστής που δραστηριοποιείται στις Κυκλάδες.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki