Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Επτά χρόνια μιζέριας

Με 18,5% η ελληνική πρωτεύουσα διαθέτει τα περισσότερα «κουφάρια» σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη και συγκεκριμένα μεταξύ 23 ευρωπαϊκών πόλεων που περιλαμβάνονται στην έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων. Σε ανάλυσή επισημαίνεται ότι η αγορά γραφείων της Αθήνας διανύει τον έβδομο διαδοχικό χρόνο ύφεσης, με τη ζήτηση να παραμένει χαμηλή, γεγονός που εξηγεί και τα πολλά άδεια γραφεία. Ταυτόχρονα, οι νέες αναπτύξεις κτιρίων γραφείων είναι προς το παρόν «παγωμένες», εν αναμονή της βελτίωσης του κλίματος. Παράλληλα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το απόθεμα των κενών γραφείων πρώτης κατηγορίας της Αθήνας είναι κάτω από 10%, δείγμα του ότι τα ποιοτικότερα γραφεία είναι και ευκολότερο να προσελκύσουν χρήστες. Μετά την Αθήνα, στη δεύτερη θέση βρίσκεται το Αμστερνταμ, με το ποσοστό των κενών γραφείων να διαμορφώνεται σε 16,1%, ενώ έπονται το Δουβλίνο με 13,5%, η Βαρσοβία με 13,4% και η Μαδρίτη με 13,23%. Την πρώτη πεντάδα συμπληρώνει το Μιλάνο, με ποσοστό κενών γραφείων της τάξεως του 13%. Στον αντίποδα, το χαμηλότερο ποσοστό κενών γραφείων εντοπίζεται στο Γουέστ Εντ του Λονδίνου, με μόλις 3,8%, ενώ ακολουθούν κατά σειρά το Βερολίνο με 4,3% και η Στοκχόλμη με 5,75%. Μάλιστα, το Γουέστ Εντ είναι και η ακριβότερη αγορά, καθώς το ετήσιο κόστος ενοικίασης διαμορφώθηκε σε 1.765 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, την μεγαλύτερη ετήσια άνοδο στις τιμές ενοικίασης κατέγραψε το Δουβλίνο με 34,5% σε 538 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολούθησε η συνοικία Λα Ντεφόνς του Παρισιού, όπου τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 17,84% σε 535 ευρώ/τ.μ. ετησίως.

Οικοπεδούχοι στο απόσπασμα

Εως 120% υψηλότερες εμφανίζονται οι αντικειμενικές αξίες των οικοπέδων εντός σχεδίου σε σχέση με τις εμπορικές τους αξίες, σε μια περίοδο, μάλιστα, που τα εν λόγω ακίνητα είναι εξαιρετικά δύσκολο να ρευστοποιηθούν, καθώς ουδείς κατασκευαστής ενδιαφέρεται σήμερα για ανέγερση νέας οικοδομής, πόσο μάλλον να προσφέρει και αντιπαροχή. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη εντονότερο στις ακριβότερες περιοχές του Λεκανοπεδίου. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι κάτοχοι τέτοιων οικοπέδων δεν είναι κατ’ ανάγκην εύπορες οικογένειες, όπως ίσως θα φανταζόταν κανείς, αλλά συχνά είναι κληρονόμοι που μπορεί και να είναι άνεργοι και βρέθηκαν με το «λάθος ακίνητο, τη λάθος περίοδο». Αλλωστε, ανάλογες αποκλίσεις καταγράφονται και σε λιγότερο ακριβές περιοχές, καθώς τα εντός σχεδίου οικόπεδα συχνά διαθέτουν υψηλούς συντελεστές εμπορικότητας, που αυξάνουν την αντικειμενική αξία τους. Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στα αστικά ακίνητα, όπου επίσης η συντριπτική πλειονότητα των συναλλαγών ή των ζητούμενων τιμών κινείται σε επίπεδα σαφώς χαμηλότερα των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα κι αν επιβαλλόταν μια οριζόντια μείωση των αντικειμενικών τιμών της τάξεως του 30% σε όλες τις περιοχές, θα εξακολουθούσαν να υπάρχουν αποκλίσεις και μάλιστα σημαντικές, ιδίως στις ακριβότερες περιοχές. Σημειώνεται, ότι στο κέντρο της Αθήνας, οι αγοραπωλησίες παλαιότερων κατοικιών πραγματοποιούνται σε τιμές από 20% έως 70% χαμηλότερες των αντικειμενικών. Αντίστοιχα, στις νεόδμητες κατασκευές, η απόκλιση κυμαίνεται από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή. Με δεδομένο ότι έχουμε διανύσει επιπλέον μήνες εντός του 2015, κατά τη διάρκεια των οποίων οι εμπορικές τιμές συνέχισαν να υποχωρούν, είναι προφανές ότι η απόσταση αυτή μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών συνέχισε να μεγαλώνει.

Ψάχνουν την φόρμουλα για τα δάνεια σε ελβετικά φράγκα

Την προστασία των δανειοληπτών σε ελβετικό φράγκο μετά τις τελευταίες δικαστικές αποφάσεις, αλλά και τις επιταγές της κοινοτικής Οδηγίας 2014/17/ΕΕ, επαναφέρει ως ερώτηση προς τον αρμόδιο υπουργό Γ. Σταθάκη ο βουλευτής Α’ Αθηνών της ΝΔ, Νικήτας Κακλαμάνης.

Όπως λέει ο κ. Κακλαμάνης, έχει παρέλθει από 21/3/16 η προθεσμία για την ενσωμάτωση στο ελληνικό δίκαιο της οδηγίας για την ενημέρωση των καταναλωτών αναφορικά με προϊόντα ενυπόθηκης πίστης. Παράλληλα, επισημαίνει ότι παραμένουν "ξεκρέμαστοι" οι δανειολήπτες σε ελβετικό φράγκο, παρά το γεγονός ότι υπάρχουν δικαστικές αποφάσεις που κρίνουν πως οι δόσεις των δανείων τους πρέπει να διαμορφώνονται με βάση την ισοτιμία του ελβετικού φράγκου κατά την υπογραφή της σύμβασης και όχι όπως αυτή διαμορφώθηκε αργότερα.

Παράλληλα, όμως, στην απάντηση του, ο Γ. Σταθάκης αναφέρει, ότι "οι αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου παρακολουθούν την εξέλιξη των υποθέσεων που αφορούν σε δανειολήπτες σε ελβετικό φράγκο στα ελληνικά δικαστήρια και διερευνάται η επίλυση του προβλήματος με σκοπό την εύρεση της "χρυσής τομής" ανάμεσα στους δανειολήπτες και τα πιστωτικά ιδρύματα".

Όπως επισημαίνει σε ανακοίνωσή του ο κ. Κακλαμάνης, η συγκεκριμένη κατηγορία δανειοληπτών (περισσότεροι από 60.000) είναι κι αυτή, που έχει υποστεί στις πλάτες της το μεγάλο οικονομικό βάρος από τις πυκνές-συχνές αλλαγές ισοτιμίας ευρώ-ελβετικού φράγκου τα προηγούμενα χρόνια.

Οι "γκρίζες ζώνες", πάντως, στην απάντηση του Υπουργού Οικονομίας, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι δύο:

-Η μία αφορά στο αόριστο του χρονικού διαστήματος για τη λύση του προβλήματος, αν και ήδη υπάρχουν αρκετές δικαστικές αποφάσεις υπέρ των δανειοληπτών.

-Η δεύτερη είναι ο προσδιορισμός της "χρυσής τομής", αφού, μέχρι σήμερα, οι μοναδικοί χαμένοι από τις πολλαπλές αλλαγές ισοτιμίας ευρώ-ελβετικού φράγκου είναι οι δανειολήπτες.

Τέλος, ο κ. Κακλαμάνης υπενθυμίζει ότι προεκλογικά ο ΣΥΡΙΖΑ είχε δεσμευθεί πως θα δώσει άμεσα λύση στο συγκεκριμένο πρόβλημα. Από τότε έχουν περάσει 16 μήνες.

Ενώ κλείνει την ανακοίνωση εκφράζοντας την ελπίδα του ότι ο κ. Σταθάκης δεν θα μείνει στα λόγια αλλά θα προχωρήσει σε πράξεις σύντομα, ώστε να απονεμηθεί και εμπράκτως δικαιοσύνη για χιλιάδες Έλληνες δανειολήπτες, που εγκλωβίστηκαν στις δανειακές συμβάσεις με ελβετικό φράγκο…

Οι χασούρες και οι φόροι στα ακίνητα γονάτισαν τους ελληνες

Η πτώση στις τιμές των ακινήτων ευθύνεται σε μεγάλο βαθμό για την εξαϋλωση του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών στα χρόνια της κρίσης, Σημαντικό στοιχείο, ωστόσο, που επηρεάζει, τόσο την τρέχουσα ευημερία, όσο και τις προσδοκίες για το μέλλον των πολιτών μιας χώρας είναι η μεταβολή της αξίας του πλούτου τους που συνιστά μεταβλητή-απόθεμα. Τα βασικά στοιχεία που απαρτίζουν τον πλούτο των νοικοκυριών είναι ο χρηματοοικονομικός πλούτος, δηλαδή ρευστά διαθέσιμα και κινητές αξίες (ομόλογα, μετοχικοί τίτλοι κλπ), ο μη-χρηματοοικονομικός πλούτος που προσεγγίζεται κατά κύριο λόγο με τις αξίες των ακινήτων και τέλος, το ανθρώπινο κεφάλαιο, που δύναται να προσεγγισθεί ως η παρούσα αξία των προσδοκώμενων αποδοχών σε όλη τη διάρκεια του κύκλου ζωής του ατόμου (lifetime income approach). Η επένδυση, κρατική και ιδιωτική, στην εκπαίδευση πριν και μετά την είσοδο στην αγορά εργασίας αποτελεί τον βασικό παράγοντα αναβαθμίσεως του ανθρωπίνου κεφαλαίου. O καθαρός πλούτος των νοικοκυριών ορίζεται ως η διαφορά του συνόλου της τρέχουσας αξίας του χρηματοοικονομικού και μη χρηματοοικονομικού πλούτου από το σύνολο του ιδιωτικού χρέους τους. Συγκεκριμένα, εκτιμάται ότι τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν απωλέσει το 28,9% του συνόλου των υλικών στοιχείων ενεργητικού τους, σωρευτικά στην χρονική περίοδο 2008-2015 (Ιούνιος). Η πτώση αυτή είναι η μεγαλύτερη ανάμεσα στις επιλεγμένες χώρες της Ευρωζώνης και ακολουθούν η Πορτογαλία και η Ισπανία, ενώ η Γερμανία σημειώνει τις μικρότερες απώλειες. Από την ανάλυση των εν λόγω στοιχείων προκύπτει ότι τα νοικοκυριά στην Ελλάδα κατέγραψαν την μεγαλύτερη μείωση του μη χρηματοοικονομικού πλούτου μεταξύ ευρωπαικών χωρών. Η εξέλιξη αυτή συμβαδίζει με την καθίζηση της αγοράς ακινήτων, η οποία, αν και σε μικρότερη ένταση, συνεχίζεται μέχρι σήμερα. Ειδικότερα, σημειώνεται η κατακόρυφη πτώση των οικιστικών ακινήτων κατά 37,9% σωρευτικά στην περίοδο 2009 – 2015 Q2, μετά την μεγάλη αύξηση των τιμών που προηγήθηκε στην περίοδο 2004-2007 (33%) (στοιχεία Τραπέζης Ελλάδος). Αξίζει να σημειωθεί ότι η σημαντική αύξηση των αγοραίων τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα δεν ήταν αποτέλεσμα κερδοσκοπικών τάσεων στην αγορά με σκοπό την αποκόμιση κεφαλαιακών αποδόσεων, αλλά προήλθε κυρίως από το παραδοσιακό μοντέλο αποθεματοποιήσεως πλούτου και βελτιώσεως του κοινωνικού status που υιοθετήθηκε μεταπολεμικά από τα ελληνικά νοικοκυριά. Όμως, το ιδιαίτερο αυτό πρότυπο συμπεριφοράς των ελληνικών νοικοκυριών ανετράπη διά της εισαγωγής μιας υψηλής μόνιμης πλέον φορολογικής επιβαρύνσεως της ακίνητης περιουσίας, κυρίως μέσω του ΕΝΦΙΑ, που επηρεάζει δυσμενώς την αγορά ακινήτων και αποθαρρύνει περαιτέρω την ζήτηση.

Δεν κουνιέται...φύλλο

Στα όρια της... ακινησίας βρέθηκαν οι μεταβιβάσεις ακινήτων και η οικοδομική δραστηριότητα για το 2016 σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ και τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς.Η ανέγερση νέων κατοικιών για εμπορικούς σκοπούς έχει πρακτικά σταματήσει, την ίδια στιγμή που οι μεταβιβάσεις το 2016, με βάση τις εκτιμήσεις των παραγόντων της αγοράς, τοποθετούνται μεταξύ 15- 20 χιλιάδων για το σύνολο του έτους. Προς επίρρωση των παραπάνω ήρθαν και τα στοιχεία από την ΕΛΣΤΑΤ σύμφωνα με τα οποία, κατά την περίοδο Ιανουαρίου - Δεκεμβρίου 2016, το μέγεθος της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας (ιδιωτικής-δημόσιας), μετρούμενο με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε μόλις σε 12.526 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 2.416,6 χιλιάδες τ.μ. επιφάνειας. Σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου - Δεκεμβρίου 2015 παρατηρήθηκε περαιτέρω μείωση κατά 5,5% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 12,8 % στην επιφάνεια. Αντίστοιχα, κατά την ίδια χρονική περίοδο, Ιανουαρίου - Δεκεμβρίου 2016, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, εμφανίζει στο σύνολο της χώρας, μείωση κατά 5,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών και κατά 5,2% στην επιφάνεια, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου - Δεκεμβρίου 2015.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki