Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Στον αέρα η αγορά αποθηκευτικών χώρων

Η αγορά αποθηκευτικών χώρων, δεν παρουσίασε σημαντικές μεταβολές το 2014. Τα ενοίκια είναι σε χαμηλά επίπεδα (2.5-3.5 €/τμ μηνιαίως) και δεν πραγματοποιούνται σημαντικές συμφωνίες στον συγκεκριμένο χώρο. Παρ' όλα αυτά υπάρχει μεγάλη προσδοκία, καθώς υπάρχουν οι εκκρεμότητες των ιδιωτικοποιήσεων του ΟΛΠ και του ΟΛΘ, καθώς και το project του Θριάσιου, οι οποίες θα μπορούσαν να δώσουν μεγάλη ώθηση στην συγκεκριμένη αγορά. Ιδιαίτερα για την αγορά της Θεσσαλονίκης, που παρουσιάζει μεγαλύτερα προβλήματα, θα έδινε έναν άλλο τόνο αισιοδοξίας, καθώς θα μπορούσε να υπάρχει σημαντική αύξηση των δραστηριοτήτων (συγκρίνοντας και την αντίστοιχη εμπειρία της συνεργασίας του ΟΛΠ με την COSCO). Επενδυτικά, το συγκεκριμένο προιόν, παρουσιάζει αποδόσεις της τάξης του 11%-13%.

Πορτογαλέζικα κόλπα

Μπορεί οι διαφημίσεις να προσφέρουν την ευκαιρία να εξασφαλίσει κανείς τη λεγόμενη «χρυσή βίζα», που θα του επιτρέψει να ζήσει στην Πορτογαλία σε αντάλλαγμα για την επένδυση τουλάχιστον 500 χιλιάδων ευρώ σε ακίνητα, ωστόσο παραλείπουν να αναφέρουν τον χρυσό κανόνα των επενδύσεων: ποτέ μη βιάζεσαι να κλείσεις μία συμφωνία. Η βιασύνη με την οποία ορισμένοι Κινέζοι αγοραστές απέκτησαν το ακίνητό τους στην Πορτογαλία στη συνέχεια τους άφησε με την εντύπωση ότι θα μπορούσαν να είχαν κλείσει πολύ καλύτερες συμφωνίες. Ορισμένοι, δε, είναι πιθανό να έπεσαν θύματα μεσαζόντων, οι οποίοι τους χρέωσαν με προμήθειες που έφτασαν μέχρι και το ένα τέταρτο της αξίας του ακινήτου που απέκτησαν. «Πολλοί Κινέζοι έρχονται για πρώτη φορά στην Πορτογαλία, δεν μιλούν τη γλώσσα και αγοράζουν ακίνητο εντός ολίγων ημερών», εξηγεί ο κ. Ι Πινγκ Τσόου, επικεφαλής του Κινεζικού Συνδέσμου στην Πορτογαλία, μιας οργάνωσης που προωθεί τα συμφέροντα της κινεζικής κοινότητας. «Ορισμένοι εξ αυτών των επενδυτών την πατάνε». Ωστόσο, η Πορτογαλία δεν έχει την πολυτέλεια να πικράνει τους Κινέζους επενδυτές της. Το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» που ξεκίνησε το 2012 έχει αποφέρει πάνω από 1 δισ. ευρώ σε πολύτιμες επενδύσεις, σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Εξωτερικών. Από τις 1.526 άδειες παραμονής που εκδόθηκαν πέρυσι στο πλαίσιο του προγράμματος πάνω από το 80% αφορούσε Κινέζους επενδυτές. Οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν στην Πορτογαλία κατά 1,2% το 2014 μετά επτά συναπτά έτη υποχώρησης. Στις 23 Φεβρουαρίου, η πορτογαλική κυβέρνηση ανακοίνωσε σχέδια για αύξηση των ελέγχων στην προσπάθειά της να εξασφαλίσει ότι οι ξένοι επενδυτές θα συνεχίσουν να αγοράζουν ακίνητα στη χώρα. Μεταξύ άλλων θα ελέγχονται εκτενώς οι τιμές των ακινήτων μετά τη διενέργεια έρευνας, που αποκάλυψε περιπτώσεις διαφθοράς, κατάχρησης εξουσίας και ξεπλύματος «μαύρου» χρήματος σε σχέση με το πρόγραμμα αγοράς ακινήτων.

Μαθήματα ανάκαμψης

H έκρηξη της αγοράς κατοικίας κατά την δεκαετία του ΄80 θα πρέπει να αξιολογηθεί κυρίως ως αποτέλεσμα συγκεκριμένων και στοχευμένων πολιτικών δράσεων που σχεδιάστηκαν και υλοποιήθηκαν σε κεντρικό πολιτικό επίπεδο και δευτερευόντως στην χρηματοπιστωτική αγορά που ήταν το βασικό αίτιο της έκρηξης που σημειώθηκε στην διάρκεια της περιόδου 1997-2008. Ιδιαίτερα σημαντικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι η πορεία των τιμών δεν επηρεάστηκε από την πρόσφορά .

Σύμφωνα με τα στοιχεία των Εθνικών Λογαριασμών ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των επενδύσεων σε κατοικίες ήταν 4% (τιμές του 1970). Το 1990 , όταν δηλαδή το γενικό επίπεδο των τιμών κατοικιών έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων δεκαετιών οι επενδύσεις σε κατοικίες ήταν στα υψηλότερα επίπεδα της δεκαετίας. Η παράλληλη αυτή πορεία υποδηλώνει την δυναμική της ζήτησης η οποία απορρόφησε το σύνολο των προσφερόμενων ακινήτων . Με δεδομένο δεν είναι δυνατόν , λογω έλλειψης διαθέσιμων στοιχείων να καταγραφεί με απόλυτους αριθμούς το σύνολο της προσφοράς δεν θα απείχε πολύ από την πραγματικότητα να χρησιμοποιηθεί ο όρος ότι η αγορά κατοικίας την περίοδο 1986 -1990 κινήθηκε σε συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης που προκλήθηκαν από εξωγενείς παράγοντες.

Αν και η διεθνής βιβλιογραφία αναφέρει ότι η σχέση των τιμών πώλησης των κατοικιών με την αντίστοιχη των τιμών των ενοικίων είναι αντιστρόφως ανάλογη εντούτοις η αγορά κατοικίας της Αττικής δεν φαίνεται να επιβεβαιώνει αυτή την διαπίστωση. Συγκεκριμένα τα στοιχεία της ΕΣΥΕ που καταγράφουν την εξέλιξη των τιμών των ενοικίων (ειδικός δείκτης για τον υπολογισμό του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή ) εμφανίζουν αύξηση των τιμών των ενοικίων που υπερβαίνει το 200%. Πρέπει όμως να σημειωθεί ότι την περίοδο 1986-1990 ο ρυθμός αύξησης των τιμών των ενοικίων σαφώς υπολείπονταν του ρυθμού μεταβολής των τιμών των κατοικιών . Αν και οποιαδήποτε ερμηνεία της συγκεκριμένης συμπεριφοράς είναι παρακινδυνευμένη εντούτοις μπορεί να υποστηριχθεί η άποψη ότι , η έκρηξη της αγοράς κατοικίας την περίοδο 1986-1990 δεν μπορεί να ερμηνευτεί με αμιγώς οικονομικούς όρους .

Αντίθετα πρόκειται για μία συμπεριφορά που συνδέεται με την αναβάθμιση των συνθηκών στέγασης των νοικοκυριών . Η ανάγκη αυτή , είναι απόλυτα συνεπής από την πορεία μεγεθών που καταγράφουν την εξέλιξη της αξίας των περιουσιακών στοιχείων αλλά και του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Η αύξηση του πλούτου σε συνδυασμό με στοχευμένες πολιτικές που επικεντρώνονταν σε ομάδες πληθυσμού κυρίως της μεσαίας τάξης επέτρεψαν την χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας κυρίως με ίδια κεφάλαια και δευτερευόντως με τραπεζικό δανεισμό. Η υπόθεση αυτή επιβεβαιώνεται και από την μελέτη των στοιχείων που αφορούν τις σχετικές τιμές ανά περιοχή. Συγκεκριμένα η μεταβολή του εύρους της απόκλισης της μέσης τιμής πώλησης της κατοικίας ανά περιοχή από την μέση τιμή του συνόλου της Αττικής αποτελεί ένα ασφαλές εργαλείο προσέγγισης όχι μόνο των συνθηκών ζήτησης για κατοικίες στην κάθε αγορά αλλά και για τυχόν εσωτερικές ανακατατάξεις που σημειώνονται στο σύνολο της αγοράς (κινητικότητα αγοράς). Η συγκεκριμένη μέθοδος προσέγγισης κρίνεται ιδιαίτερα ασφαλής για την ελληνική πραγματικότητα αφού η μελέτη του προβλήματος με βάση την εξέλιξη των δημογραφικών μεγεθών παρουσιάζει σημαντικά προβλήματα λόγω των ελληνικών ιδιαιτεροτήτων . Για τον σκοπό αυτό η αγορά κατοικίας της Αττικής εντάχθηκε σε τέσσερεις κατηγορίες. Τα κριτήρια που χρησιμοποιήθηκαν ήταν :

Το επίπεδο των τιμών .

Η εισοδηματική σύνθεση του πληθυσμού.

Η χιλιομετρικές αποστάσεις από περιοχές με έντονη βιομηχανική και βιοτεχνική δραστηριότητα.

Τα ιστορικά χαρακτηριστικά της περιοχής και συγκεκριμένα το χρονικό διάστημα που η περιοχή έχει αποκτήσει χαρακτηριστικά αγοράς αστικής κατοικίας.

Με βάση τα κριτήρια αυτά προέκυψαν τέσσερεις κατηγορίες περιοχών και συγκεκριμένα:

Προάστια με τιμές κατοικίας να είναι υψηλότερες 10-20% από την μέση τιμή κατοικίας της Αττικής. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές:Γλυφάδα, Αγία Παρασκευή , Χαλάνδρι και Παλαιό Φάληρο.

Προάστια με τιμές κατοικίας να είναι υψηλότερες 30-60% από την μέση τιμή κατοικίας της Αττικής. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές Κηφισιά, Παλαιό Ψυχικό και Βουλιαγμένη.

Συνοικίες του κέντρου της Αθήνας με χαρακτηριστικά περιοχής κύριας κατοικίας. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές : Κυψέλη , Αμπελόκηποι , Παγκράτι, Πατήσια και γειτονιές περί την Αχαρνών (Αγ. Μελετίου, Πλ. Αττικής κα).

Προάστια που βρίσκονται πλησίον βιομηχανικών και βιοτεχνικών ζωνών. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές : Αιγάλεω, Περιστέρι, Νίκαια και Λιόσια.

Το σχέδιο για τα μεγάλα έργα

Την αναθεώρηση όλων των συμβάσεων παραχώρησης, συμπεριλαμβανομένων των πέντε οδικών αξόνων (Ολυμπια Οδός, Ιόνια Οδος, Αξονας Κεντρικής Ελλάδας, Μαλιακός – Κλειδί και Κόρινθος – Τρίπολη – Καλαμάτα), της Αττικής Οδού και της ζεύξης Ρίου – Αντιρρίου, προωθεί η κυβέρνηση, με κύριο στόχο τη μείωση των διοδίων στους οδικούς άξονες. Μάλιστα, όπως προέκυψε από τη χθεσινή άτυπη συνάντηση του αναπληρωτή υπουργού Υποδομών Χρήστου Σπίρτζη με τους δημοσιογράφους, εντός μηνός θα είναι έτοιμη ώστε να τους καλέσει να καθίσουν στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων. Στο υπουργείο Οικονομίας, Υποδομών, Ναυτιλίας και Τουρισμού υποστηρίζουν πως δεν πρόκειται να δώσουν λαβή στις εταιρείες που κατασκευάζουν και διαχειρίζονται τους οδικούς άξονες ώστε να διεκδικήσουν αποζημιώσεις. Συνεπώς θα προχωρήσουν κανονικά οι εγκρίσεις (π.χ. απαλλοτριώσεις, αρχαιολογικά, κλπ) και τα άλλα ζητήματα που συνδέονται με τις υφιστάμενες συμβάσεις παραχώρησης οι οποίες είχαν αναθεωρηθεί τον Δεκέμβριο του 2013. Ταυτόχρονα, όμως, επισημαίνουν πως «ούτως ή άλλως τα έργα δεν βγαίνουν» και πως έχουν μπει «σε έναν φαύλο κύκλο όπου οι αυξήσεις των διοδίων οδηγούν σε μείωση της κυκλοφορίας η οποία με τη σειρά της οδηγεί σε νέες αυξήσεις στα διόδια, κ.ο.κ.». Γι’ αυτό και ο Χρήστος Σπίρτζης εμφανίστηκε σίγουρος πως οι εταιρείες που έχουν αναλάβει την κατασκευή και εκμετάλλευση των οδικών αξόνων (και της Αττικής Οδού και της ζεύξης Ρίου – Αντιρρίου) θα προσέλθουν οικειοθελώς στη διαπραγμάτευση. Ο αναπληρωτής υπουργός Υποδομών υποστήριξε πως στις σημερινές συμβάσεις «δεν υπάρχει μία γραμμή που να διασφαλίζει το δημόσιο συμφέρον» καθώς και πως υπάρχουν τεράστια κενά στις προβλέψεις για τις αρχαιολογικές εργασίες, τις απαλλοτριώσεις, κλπ. Στην ουσία, το δημόσιο φορτώνεται με όλες τις υποχρεώσεις, ενώ οι ανάδοχοι έχουν μόνο δικαιώματα (αποζημιώσεων). Στόχος της αναθεώρησης των συμβάσεων, όπως εξήγησε ο αναπληρωτής υπουργός Υποδομών είναι να μπουν και άλλοι αναπτυξιακοί ή κοινωνικοί δείκτες κατά τη διαμόρφωση του ύψους του διοδίου. Ο ίδιος θεωρεί πως έχουν δίκιο οι κάτοικοι που προχωρούν σε κινητοποιήσεις καθώς υπάρχει δήμος στα διοικητικά όρια του οποίου λειτουργούν οκτώ (μετωπικοί ή πλευρικοί) σταθμοί διοδίων! Η αναθεώρηση γίνεται για να προβλεφθούν και ειδικές τιμές για ομάδες του πληθυσμού (π.χ. άνεργους, κατοίκους περιοχών γύρω από σταθμούς διοδίων, κλπ), αλλά και για να βγουν «ασάφειες» οι οποίες λειτουργούν εις βάρος του δημοσίου. Οσο για τα νέα έργα με συμβάσεις παραχώρησης όπως ο οδικός άξονας Ελευσίνα – Θήβα – Υλίκη, η υποθαλάσσια ζεύξη Σαλαμίνας – Περάματος και το νέο αεροδρόμιο στο Καστέλι Ηρακλείου Κρήτης ο κ. Σπίρτζης είπε πως θα εξεταστούν κατά περίπτωση, αλλά σίγουρα δεν θα προχωρήσουν με το σημερινό μοντέλο που θεωρείται αποτυχημένο. Ειδικά για τον άξονα Ελευσίνα – Θήβα – Υλίκη είπε πως είναι εξαιρετικό έργο, αλλά προσκρούει στο γεγονός πως λειτουργεί ανταγωνιστικά σε δύο υφιστάμενα έργα παραχώρησης. Αν κατασκευαστεί τότε θα υποχωρήσει περαιτέρω η κυκλοφορία στα υφιστάμενα τμήματα και οι εταιρείες θα ζητήσουν αυξήσεις στα διόδια, τόνισε. Όπως είπε, αν υπάρξει συμφωνία με τους υφιστάμενους παραχωρησιούχους το έργο μπορεί να κατασκευαστεί. Για το νέο αεροδρόμιο στο Καστέλι είπε πως μελετώνται οι όροι ώστε να δημοπρατηθεί με βάση το μοντέλο παραχώρησης που επιθυμεί η κυβέρνηση και πως σε λίγες εβδομάδες οι αρμόδιες υπηρεσίες θα έχουν καταλήξει. Κατά περίπτωση θα εξεταστούν και οι ιδιωτικοποιήσεις που συνδέονται με το υπουργείο Υποδομών όπως αυτή της ΤΡΑΙΝΟΣΕ. Ο αναπληρωτής υπουργός Υποδομών δεν ήταν και τόσο διαφωτιστικός υποστηρίζοντας πως στο θέμα εμπλέκονται και άλλα ζητήματα γεωπολιτικού ενδιαφέροντος, κλπ. Υπενθυμίζεται πως ενδιαφέρον για ΤΡΑΙΝΟΣΕ και ΟΛΘ έχουν επιδείξει οι Ρωσικοί σιδηρόδρομοι.

Πωλητήριο, ενοικιαστήριο ή αράχνες;

Όταν μένετε σε δικό σας σπίτι και ξαφνικά προκύπτει η ανάγκη μετεγκατάστασης, τότε ανακύπτει ένα μεγάλο ερώτημα. Θα πουλήσετε το παλιό σπίτι ή θα το νοικιάσετε και θα εισπράττετε το ενοίκιο ως πρόσθετο εισόδημα ή και ακόμα ως συμπλήρωμα στην πληρωμή των δόσεων του δανείου για την νέα αγορά; Το σίγουρο είναι ότι η απάντηση στο ερώτημα αυτό προϋποθέτει μια αναλυτική μελέτη όλων των παραμέτρων. Ζητήσαμε τη βοήθεια ειδικών για την σύνταξη ενός χρηστικού οδηγού για όσους βρίσκονται αντιμέτωποι με το δίλλημα αυτό.

ΛΟΓΟΣ Ιδιοκτήτες ακινήτων με σημαντική ρευστότητα πρέπει να προτιμήσουν την λύση της πώλησης κυρίως για φορολογικούς λόγους , υποστηρίζουν κάποιοι οικονομολόγοι καθώς το εισόδημα από ενοίκια έχει μικρότερη καθαρή απόδοση σε σύγκριση με μία καταθετική επένδυση. Κάποιοι μεσίτες υποστηρίζουν επίσης ότι η λύση της πώλησης είναι προτιμότερη, αφού η διαχείριση των ενοικιαστών αλλά και το κόστος αποκατάστασης των πιθανών ζημιών, καθιστά την επιλογή της διατήρησης αντιοικονομική. "Η απόφαση να ασχοληθεί κανείς με ενοικιαστές οι οποίοι δεν μπορούν να πληρώνουν το ενοίκιο και οι οποίοι μπορεί να προκαλέσουν βλάβες στην περιουσία, μπορεί να αποδειχτεί καταστροφική ", υποστηρίζουν.

ΑΝΤΙΛΟΓΟΣ Υπάρχει όμως και η διαφορετική άποψη. Για την απόφαση δεν έχει σημασία μόνο η ρευστότητα, αλλά και οι ταμειακές ροές. Δηλαδή ιδιοκτήτες με περιορισμένες ταμειακές ροές θα πρέπει να ενισχύσουν τα ρευστά διαθέσιμα τους, υποστηρίζουν κάποιοι άλλοι οικονομολόγοι.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ Η απόφαση είναι συνάρτηση της ρευστότητας, της φορολογίας , των τυχόν προβλημάτων στην εξυπηρέτηση υποχρεώσεων ή και της δυνατότητας χρηματοδότησης τυχόν νέας αγοράς. Η επένδυση σε ακίνητα έχει υψηλή φορολογική επιβάρυνση, υψηλό κόστος συντήρησης και υψηλό ρίσκο στη διαχείριση κυρίως σε περιόδους κρίσης. Αντίθετα, η διακράτηση ρευστού έχει μικρό φορολογικό κόστος και κυρίως παρέχει τη δυνατότητα αναζήτησης ευκαιριών αλλά και διαπραγμάτευσης καλύτερων όρων δανεισμού, σε περίπτωση αγοράς κάποιου άλλου περιουσιακού στοιχείου. Και αυτό γιατί μπορεί να χρησιμοποιηθεί είτε για εγγύηση αντί του ακινήτου για να αυξήσει την ίδια συμμετοχή και να διαπραγματευτεί καλύτερο επιτόκιο. Φυσικά , η απάντηση γίνεται πολύ απλή στην περίπτωση αδυναμίας εξυπηρέτησης των δανείων στα οποία έχει μπει το ακίνητο.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki