Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Νέα "θα" για την Αθήνα

Με ένα πρόγραμμα 7 στρατηγικών στόχων, 18 αξόνων και 64 προτεινόμενων ενεργειών επιχειρείται συνολικά η αντιμετώπιση της υποβάθμισης του κέντρου της Αθήνας, προκειμένου η πρωτεύουσας της χώρας να αποκτήσει ένα νέο και περισσότερο φιλικό «πρόσωπο». Στο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Αστικής Παρέμβασης (ΣΟΑΠ), που αναμένεται να θεσμοθετηθεί σε ΚΥΑ εντός του προσεχούς διμήνου (Μάρτιος '14), πέραν των πολεοδομικών παρεμβάσεων, περιλαμβάνονται δράσεις οικονομικού, κοινωνικού και περιβαλλοντικού χαρακτήρα, οι οποίες θα χρηματοδοτηθούν από εθνικούς και κοινοτικούς πόρους, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2020 όπως :

Αξιοποίηση ακινήτων του δημόσιου τομέα στο κέντρο της πόλης​ Δράσεις για τα εγκαταλελειμμένα κτήρια​

Παρέμβαση στο κτιριακό απόθεμα

Απόσυρση​ παλαιών κτιρίων

Δράσεις για την αντιμετώπιση προβλημάτων του θεσμικού πλαισίου για τα διατηρητέα κτήρια και τις χρήσεις διατηρητέων κτηρίων​

Αναβάθμιση επιλεγμένων πλατειών και κοινόχρηστων χώρων​

Νέες πεζοδρομήσεις​ Αντιστροφή τάσης απομάκρυνσης επιτελικών δημόσιων φορέων από το κέντρο της Αθήνας​

Οριζόντια μέτρα στήριξης αγοράς ακινήτων στο κέντρο​

Που πήγε η ακίνητη περιουσία του Ωνάση

Eνα ιστορικό ακίνητο, στο οποίο έχουν γραφτεί σημαντικές σελίδες της ζωής της οικογένειας Ωνάση, , έχει βγει στο σφυρί εδώ και πολύ καιρό αλλά παραμένει στα... αζήτητα. Ο λόγος για ένα οικόπεδο 3,5 στρεμμάτων στη Γλυφάδα, δίπλα στη θάλασσα και κοντά στο φημισμένο Γκολφ της περιοχής, σε μια από τις ακριβότερες περιοχές της χώρας. Στο ακίνητο αυτό υπήρχε μέχρι πριν από λίγα χρόνια ένα από τα σπίτια της οικογένειας Ωνάση, το οποίο δυστυχώς γκρεμίστηκε από τον επόμενο ιδιοκτήτη του . Το οικόπεδο πουλήθηκε από την εγγονή του Αθηνά πριν από μία πενταετία, άλλαξε δύο φορές χέρια για να καταλήξει σήμερα να πωλείται εκ νέου μέσω της εταιρείας ακινήτων Sotheby's International Realty, η οποία δραστηριοποιείται στις αγοραπωλησίες πολυτελών και ακριβών ακινήτων.

Οι φήμες έλεγαν ότι στο παρελθόν η Αθηνά Ωνάση ήθελε να χτίσει στο οικόπεδο της Γλυφάδας μια πολυτελή βίλα στην οποία θα μένει όταν επισκέπτεται την Ελλάδα με τον σύζυγό της Αλβάρο Αλφόνσο ντε Μιράντα Νέτο. Μάλιστα, στους κοσμικούς κύκλους και στο περιβάλλον της χρυσής κληρονόμου κυκλοφορούσε η πληροφορία ότι εκείνη ήθελε να δεθεί περισσότερο με την πατρίδα του παππού της και της μητέρας της. Ξαφνικά η πάμπλουτη εγγονή του Αριστοτέλη Ωνάση αλλάζει γνώμη και αποκόβεται πλήρως από την Ελλάδα βάζοντας παράλληλα σε εφαρμογή το σχέδιό της για ξεπούλημα της περιουσίας που διαθέτει στη χώρα μας. Λέγεται ότι είχε πει πως θα αρχίσει να πουλάει τα ακίνητα του παππού της όταν θα πέθαινε η αγαπημένη της θεία, Καλλιόπη Πατρονικόλα, κάτι που έγινε από το 2007 και μετά. Η αρχή έγινε με το οικόπεδο στη Γλυφάδα το οποίο αντί να «ξαναζήσει» για λογαριασμό της Αθηνάς, πουλήθηκε σε άγνωστο αγοραστή και σήμερα ξαναπροσφέρεται χωρίς, όμως, επιτυχία.

Εναν χρόνο πριν η Αθηνά Ωνάση πούλησε τον Σκορπιό και τη Σπάρτη, τα δύο νησιά στο Ιόνιο, στον Ρώσο ολιγάρχη, Ντμίτρι Ριμπολόβλεφ. Τα 120 εκατ. ευρώ είναι μεν σημαντικό ποσό, ωστόσο, όπως λένε όσοι γνώριζαν την αγάπη του Αριστοτέλη Ωνάση για τον επίγειο παράδεισο που έφτιαξε, είναι ελάχιστα. Η Αθηνά επιλέγει να ξεκόψει οριστικά από τη χώρα μας και να γλιτώσει και τα έξοδα συντήρησης του νησιού που λέγεται ότι έφταναν το 1,5 εκατ. ευρώ ετησίως. Πωλητήριο μπήκε το 2010 και σε μια μοναδική έκταση 160 στρεμμάτων στα μαγευτικά Σύβοτα. Η Αθηνά Ωνάση λέγεται ότι πήρε περί τα 5 εκατ. ευρώ από τον διάσημο μόδιστρο Τζόρτζιο Αρμάνι. Επίσης, νωρίτερα, το 2006 είχε αποφασίσει να πουλήσει το ρετιρέ στην Αβενί Φος του Παρισιού, στο οποίο είχε μείνει ο Ωνάσης με την Κάλλας, όπως και τη βίλα Cristal στο Σεν Μόριτς της Ελβετίας, μαζί με πίνακες και κοσμήματα της μητέρας της για το οποίο πήρε περί τα 10 εκατ. ευρώ. Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι η χρυσή κληρονόμος της δυναστείας Ωνάση διαθέτει οικόπεδα εκατοντάδων στρεμμάτων, σε περιοχές-φιλέτα, σε κοσμοπολίτικα νησιά σε Κυκλάδες, Ιόνιο, Δωδεκάνησα και Κρήτη.

Γιατί τα ακίνητα δεν είναι ασφαλής επένδυση

Πολλοί επενδυτές απορρίπτουν εξ αρχής ριψοκίνδυνες τοποθετήσεις, όπως μετοχές, εταιρικά ομόλογα και πολύτιμα μέταλλα. Αλλά δεν έχουν ούτε εμπιστοσύνη στα κρατικά ομόλογα και στις τραπεζικές καταθέσεις, ιδιαίτερα μετά από την εμπειρία της τελευταίας χρηματοοικονομικής κρίσης. Τέλος, κατάλαβαν ότι και η αξία των μετρητών χάνεται, αργά αλλά σίγουρα, από τον πληθωρισμό. Γι' αυτούς τους λόγους, πολλοί τρομαγμένοι επενδυτές τοποθετούν την περιουσία τους σε ακίνητα. Αυτό δεν είναι αναγκαστικά λάθος, αν γίνεται με μέτρο και με προσοχή στις αρχές ορθολογικών επενδύσεων. Και η πρώτη αρχή που ισχύει για ακίνητα, όπως και για όλες τις άλλες επενδύσεις, είναι η εξής: Καμία επένδυση δεν είναι ασφαλής. Το 2005 ο οικονομολόγος Ben Bernanke βεβαίωνε τους Αμερικανούς συμπατριώτες του ότι: “Δεν είχαμε ποτέ πτώση των τιμών των ακινήτων σε εθνικό επίπεδο. Νομίζω, λοιπόν, ότι αυτό που πιθανόν να συμβεί είναι ότι οι τιμές των ακινήτων θα επιβραδύνουν την ανοδική τους πορεία, ίσως και να σταθεροποιηθούν.” Έναν χρόνο αργότερα, το 2006, ο Bernanke έγινε Chairman της Αμερικάνικης Κεντρικής Τράπεζας (FED), και άρχισε να σκάει η φούσκα ακινήτων στις Η.Π.Α., με μείωση τιμών κατά 30% και τις γνωστές συνέπειες για το παγκόσμιο χρηματοοικονομικό σύστημα. Η ίδια ψευδαίσθηση των ακαταπόντιστων τιμών ακινήτων ήταν ευρέως διαδεδομένη και στην Ευρώπη, ιδιαίτερα σε χώρες με υψηλό πληθωρισμό στο παρελθόν.

Έτσι, οι περισσότεροι Έλληνες ήταν πεπεισμένοι έως το 2009 ότι «κανείς δεν έχασε ποτέ επενδύοντας σε ακίνητα.» Από τότε οι τιμές ακινήτων έπεσαν και στην Ελλάδα κατά 30%, και η πτώση δεν έφτασε ακόμα στο πάτο. Αυτές οι δύο χώρες, που έπαιξαν σημαντικό ρόλο στην τελευταία μεγάλη χρηματοοικονομική κρίση, δεν είναι μεμονωμένες περιπτώσεις. Σύμφωνα με στοιχεία της BIS (Bank for International Settlements - Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών) σχεδόν όλα τα κράτη έζησαν τουλάχιστον μια κατάρρευση της αγοράς ακινήτων από το 1980. Οι μεγαλύτερες πτώσεις καταγράφηκαν στο Χονγκ Κονγκ (66%, 1997-2003) και στην Λετονία (56%, 2007-2010). Στις άλλες Βαλτικές χώρες, Εσθονία και Λιθουανία, οι τιμές έπεσαν κι εκεί σε λίγα χρόνια κατά σχεδόν 50%. Η μητέρα όλων των φουσκών έσκασε μετά από την μεγάλη άνοδο της δεκαετίας του '80 στην Ιαπωνία: εκεί οι τιμές ακινήτων συνεχίζουν να πέφτουν από το 1991, δηλαδή εδώ και πάνω από δύο δεκαετίες, και έχουν χάσει έως τώρα το 51% της αξίας τους. Την μεγαλύτερη πτώση όλων των δυτικοευρωπαϊκών χωρών σημείωσε η Ιρλανδία με επίσης 51% από το 2007 έως το 2013. Αυτή η πτώση οδήγησε πρώτα στην κατάρρευση των τραπεζών και μετά, λόγω της αναγκαστικής διάσωσης των τραπεζών από τους φορολογουμένους, στην οικονομική κατάρρευση του κράτους και στην προσφυγή στο διεθνή μηχανισμό στήριξης. Ακόμα και τα φερέγγυα Σκανδιναβικά κράτη Δανία, Φινλανδία και Νορβηγία έζησαν μειώσεις τιμών από 30 έως 40%.

Στις περισσότερες άλλες χώρες υπήρξε από το 1980 τουλάχιστον μια κρίση ακινήτων με πτώσεις από 10 έως 30%. Σε λίγες χώρες μόνο η μέγιστη μείωση ήταν μικρότερη των 10%, μεταξύ αυτών η Γερμανία, η Ιταλία, το Λουξεμβούργο και η Αυστρία. Όμως, στην Ιταλία υπάρχουν τα πρώτα σημάδια κάμψης, και στην Γερμανία ανεβαίνει η ανησυχία για μια πιθανή φούσκα στην αγορά ακινήτων. Πρέπει να σημειωθεί ότι τα αναφερόμενα ποσοστά μείωσης είναι ο μέσος όρος για αστικά ακίνητα σε όλη την χώρα. Σε κάποιες περιπτώσεις, τα εμπορικά ακίνητα έπαθαν ακόμα πιο μεγάλες ζημιές. Το ίδιο ισχύει αναγκαστικά για κάποιες συγκεκριμένες περιοχές, πόλεις ή μεμονωμένα ακίνητα. Το τελευταίο έχει σημασία, γιατί οι περισσότεροι επενδυτές αγοράζουν μεμονωμένα ακίνητα και όχι μερίδια σε μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων με πλήρη διασπορά του κινδύνου. Φτάνουμε στο συμπέρασμα ότι η ασφάλεια των ακινήτων είναι εξίσου απατηλή όπως η ασφάλεια όλων των άλλων επενδύσεων. Πρέπει, λοιπόν, να αποδεχθούμε ότι δεν υπάρχουν ασφαλείς επενδύσεις. Η σημερινή αξία κάθε επένδυσης, μεταξύ αυτών και τα ακίνητα, βασίζεται στις αναμενόμενες μελλοντικές αποδόσεις, οι οποίες είναι αναγκαστικά ανασφαλείς, γιατί επηρεάζονται από απρόβλεπτες ανθρώπινες πράξεις και εξελίξεις στο περιβάλλον. Μπορεί τα μετρητά, οι τραπεζικές καταθέσεις, τα κρατικά ομόλογα, και τα ακίνητα να δείχνουν σε κανονικές συνθήκες μικρότερες διακυμάνσεις στην αξία τους σε σχέση με μετοχές, χρυσό ή πρώτες ύλες, αλλά η μελλοντική αξία τους είναι εξίσου επισφαλής, και οι ζημίες ουδόλως αποκλείονται. Η μόνη προστασία της περιουσίας μας, που λειτουργεί σε κάποιο βαθμό, δεν βασίζεται στην εμπιστοσύνη που επιδεικνύουμε προς μία ή κάποιες «ασφαλείς» επενδύσεις, αλλά μόνο στην ευρύτερη δυνατή διασπορά σε όσο το δυνατόν περισσότερες μορφές επενδύσεων. Μια βασική πλευρά της αβεβαιότητας όλων των επενδύσεων είναι η αδυναμία προβλέψεων της μελλοντικής τους αξίας.

Ο ισχυρισμός όλων σχεδόν των χρηματοοικονομικών συμβούλων, ότι έχουν την ικανότητα να προβλέπουν την μελλοντική πορεία των αγορών, είναι εξίσου απατηλός όσο και η πίστη σε ασφαλείς επενδύσεις, όπως τα ακίνητα. Γι' αυτό το λόγο οι περισσότεροι ενεργοί διαχειριστές περιουσίας δεν καταφέρνουν να επιτυγχάνουν καλύτερες αποδόσεις από τον συγκρίσιμο δείκτη της αγοράς. Μια ρεαλιστική επένδυση χωρίς ψευδαισθήσεις ξεκινά από τον ορισμό μιας σταθερής κατανομής για όλη την περιουσία, σε όσο το δυνατόν περισσότερες κατηγορίες επενδύσεων, συμπεριλαμβανομένων των μετοχών, των ομολόγων, και των πραγματικών αξιών, μεταξύ αυτών και των ακινήτων. Ακολουθεί η επιλογή κατάλληλων αμοιβαίων δείκτη (index funds) για κάθε επενδυτική κατηγορία, και τέλος διαχείριση χαρτοφυλακίου με διατήρηση της σταθερής κατανομής. Για μια ατομική διαχείριση απαιτείται ένα ελάχιστο μέγεθος χαρτοφυλακίου μερικών εκατομμυρίων ευρώ, προκειμένου να είναι δυνατή η εκτέλεση των συναλλαγών που χρειάζονται πότε-πότε για την διατήρηση της σταθερής κατανομής (rebalancing) χωρίς αποτρεπτικά κόστη συναλλαγών που μειώνουν αισθητά την απόδοση. Για μικρότερα ποσά επένδυσης υπάρχουν εν τω μεταξύ αμοιβαία κεφάλαια που εφαρμόζουν με συνέπεια την περιγραφόμενη προσέγγιση: αποτελεσματική διασπορά, χαμηλά έξοδα, καμία κερδοσκοπία βάσει προβλέψεων. Με μια τέτοια προσέγγιση δεν εξαλείφεται ο κίνδυνος, αλλά τουλάχιστον μειώνεται σημαντικά. Από την άλλη, η εμπιστοσύνη σε κατ' ισχυρισμό «ασφαλείς» τοποθετήσεις, όπως τα ακίνητα, θα οδηγήσει αργά ή γρήγορα πάλι σε πικρές απογοητεύσεις.

Ο χάρτης των αποδόσεων σε ακίνητα

Στις αποθήκες και στα βιομηχανικά κτίρια εντοπίζονται οι υψηλότερες αποδόσεις για τους επενδυτές, όπως προκύπτει από σχετική έρευνα για το πρώτο τρίμηνο του 2014. Ειδικότερα, οι αποδόσεις στη συγκεκριμένη κατηγορία κινούνται μεταξύ 9% και 9,5%, ανεξάρτητα από τη θέση και τα χαρακτηριστικά του εκάστοτε ακινήτου, καθώς οι τιμές κτήσης είναι ιδιαίτερα χαμηλές και τα ενοίκια κινούνται σε ικανοποιητικό επίπεδο. Συνολικά πάντως, η αγορά επενδυτικών ακινήτων εισοδήματος χαρακτηρίζεται από υψηλές αποδόσεις, καθώς οι αξίες έχουν υποχωρήσει σημαντικά την τελευταία τριετία. Σύμφωνα με την Geoaxis, στα καταστήματα τις χαμηλότερες αποδόσεις (ένεκα του υψηλότερου κόστους) καταγράφουν τα ακίνητα που βρίσκονται πέριξ της πλατείας Συντάγματος με 6,5%. Ακολουθούν τα καταστήματα του Κολωνακίου με 7% και οι άξονες της Λ. Κηφισίας και Λ. Βουλιαγμένης με αποδόσεις 7,25% και 8% αντίστοιχα. Οσον αφορά την αγορά αυτοτελών κτιρίων γραφείων, οι αποδόσεις κινούνται μεταξύ 7% και 7,5%. Συγκεκριμένα, κτίρια γραφείων υψηλών προδιαγραφών που βρίσκονται στο κέντρο (Σύνταγμα, Βασ. Σοφίας και πλησίον κεντρικών σταθμών μετρό) προσφέρουν ετήσιες αποδόσεις της τάξεως του 7%. Αντίστοιχα, κτίρια που βρίσκονται επί των βασικών οδικών αξόνων της πρωτεύουσας (π.χ. Κηφισίας, Συγγρού, Βουλιαγμένης κ.ο.κ.) προσφέρουν αποδόσεις που προσεγγίζουν το 7,5%. Αντιθέτως, τα γραφεία που είναι οριζόντιες ιδιοκτησίες, δηλαδή αφορούν διαμερίσματα σε κεντρικά κτίρια, προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις της τάξεως του 7,5% - 8%. Ωστόσο τα εν λόγω ακίνητα «υποφέρουν» από δυσκολία εύρεσης ενοικιαστών και επομένως συνεπάγονται υψηλό επενδυτικό ρίσκο. Σε κάθε περίπτωση, τέτοιου είδους γραφεία που βρίσκονται σε κτίρια υψηλών προδιαγραφών του κέντρου με πρόσβαση σε μετρό προσφέρουν αποδόσεις της τάξεως του 7,5%. Αντίστοιχα, όσα βρίσκονται σε άλλους μεγάλους οδικούς άξονες, ή σε δευτερεύουσες αγορές (π.χ. Χαλάνδρι) προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις που διαμορφώνονται πέριξ του 8%. Ανάλογες αποδόσεις της τάξεως του 8% προσφέρουν παλιότερα γραφεία που βρίσκονται σε πολυκατοικίες της δεκαετίας του ’60 και του ’70 στο κέντρο (π.χ. Κάνιγγος, πέριξ πλατείας Ομονοίας).

Το μικρό...

Καθώς η ύφεση, συνεχίζει να «τρώει» τα εισοδήματα ίσως είναι η ώρα να αναθεωρήσουμε μερικές βασικές παραδοχές για τον τρόπο ζωής. Παλιά λέγαμε ότι το «μεγάλο σπίτι είναι όμορφο» . Σήμερα όμως η άποψη ότι : «το μικρό είναι έξυπνο», επικρατεί. Σας παρουσιάζουμε τα επτά πλεονεκτήματα των μικρών σπιτιών.

1.Εξοπλισμός -έπιπλα:Έχετε σκεφτεί πόσα χρήματα θα πρέπει να δαπανηθούν για να γεμίσει ένα μεγάλο σπίτι; Αντίθετα , τα μικρότερα σπίτια «γεμίζουν» με πολύ λιγότερα χρήματα.

2. Οικονομία : Μην με παρεξηγείτε, αλλά τα μεγάλα δωμάτια μπορεί να είναι όμορφα, αλλά  με πιάνει δέος, αν σκεφτώ πόσα χρήματα απαιτούνται για λογαριασμούς θέρμανσης και ψύξης . Ένα μικρό σπίτι σημαίνει μικρότερους λογαριασμούς.

3. Φόροι :Οι φόροι λόγω ιδιοκτησίας απορροφούν πλέον ένα σημαντικό ποσό εισοδήματος. Μεγάλο σπίτι σημαίνει τις περισσότερες φορές περισσότερους φόρους

4. Τα καλά της οικογενειακής εστίας: Όταν ήμουν παιδί, ο αδελφός μου και εγώ και μοιραστήκαμε ένα υπνοδωμάτιο . Τα χρόνια της «συγκατοίκησης» μας έδεσε και σήμερα στα 40 ακόμα θυμόμαστε τις βραδινές εξομολογήσεις μας .

5. Design: Τα μικρά σπίτια, ενθαρρύνουν την διακόσμηση με γνώμονα τον έξυπνο σχεδιασμό.

6. Κόστος συντήρησης :Τα μεγαλύτερα σπίτια έχουν μεγαλύτερο κόστος συντήρησης σε σύγκριση με ένα μικρότερο. Απλώς σκεφτείτε πόσα χρήματα θα ζητήσουν για ένα βάψιμο σπιτιού 150 τμ και πόσα για 100 τμ. .

7 Μικρότερο κόστος: Τα μικρότερα σπίτια για να τα αποκτήσει ή να τα νοικιάσει κάποιος, πρέπει να πληρώσει λιγότερα.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki