Οι τελευταίοι μήνες έχουν διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Η μία όψη περιγράφεται με την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας , την αύξηση των αδιάθετων ακινήτων και κατακόρυφη μείωση των μεταβιβάσεων. Η άλλη όψη αφορά στην καθημερινότητα της αγοράς που επηρεάζεται από την ανεπάρκεια ρευστού , τις δυσκολίες όσων ζητούν τραπεζική χρηματοδότηση, τον πλαίσιο των διαπραγματεύσεων κ.α. Το νέο αυτό περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδομή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.

5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακυρώσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχομένως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Το χρηματιστήριο των ακινήτων δείχνει…ενοίκιο! Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα που έγινε ,προκειμένου να καταγραφούν οι εκτιμήσεις των ειδικών για τις επιπτώσεις που θα έχει μεσοπρόθεσμα η κρίση για την αγορά κατοικίας , η πλειοψηφία θεωρεί ότι στους επόμενους 24 μήνες θα εκδηλωθεί αυξημένη ζήτηση για ενοικιαζόμενες κατοικίες. Σύμφωνα με τους ερωτηθέντες , αυτό οφείλεται, στο γεγονός ότι , με δεδομένη την απροθυμία αλλά και την αδυναμία για αγορά κατοικίας οι έλληνες θα στραφούν στην ενοικίαση «προκειμένου είτε να καλύψουν τις υφιστάμενες στεγαστικές τους ανάγκες είτε για να αναβαθμίσουν τις υφιστάμενες συνθήκες στέγασης».

Η έρευνα δείχνει επίσης ότι η ζήτηση θα αφορά κατοικίες εμβαδού έως 100 τμ που βρίσκονται σε περιοχές κοντά στο κέντρο της πόλης είτε εξασφαλίζουν εύκολη πρόσβαση σε αυτό αλλά και στα σημεία «εργασιακής συγκέντρωσης». Στα πλαίσια αυτά , διατυπώνεται η εκτίμηση ότι οι τιμές των ενοικίων θα καταγράψουν άνοδο αλλά οι καθαρές αποδόσεις της επένδυσης δεν θα επηρεαστεί και αυτό λόγω της υψηλής φορολογικής επιβάρυνσης των ιδιοκτητών. Αντίθετα , με μελανά χρώματα περιγράφουν οι ειδικοί την ζήτηση για μεγάλες κατοικίες που βρίσκονται στα προάστια. Συγκεκριμένα , οι περισσότεροι από τους ερωτηθέντες διατύπωσαν την εκτίμηση ότι η ζήτηση, για τα συγκεκριμένα ακίνητα θα παραμείνει σε χαμηλά επίπεδα και τα ενοίκια –στην καλύτερη περίπτωση- θα παραμείνουν στα σημερινά επίπεδα.

Πρέπει να σημειωθεί, ότι και η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η κρίση στην αγορά κατοικίας έχει ως αποτέλεσμα να αυξάνεται η ζήτηση για ενοικίαση. Το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα έντονο στις ΗΠΑ , ενώ πρόσφατη έρευνα που έγινε στη Μεγάλη Βρετανία έδειξε ότι η αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας κινείται το τελευταίο χρόνο σε περιβάλλον υπερβάλλουσας ζήτησης. Η ελληνική ιδιαιτερότητα όμως είναι τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης τα οποία μπορούν να περιορίσουν τις αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων.