Δευτέρα, 29 Απρίλιος 2024 01:20

Αξιοποίηση οικοδομικών συνεταιρισμών με ΣΔΙΤ για την ανάπτυξη τουριστικών-παραθεριστικών χρήσεων προβλέπουν οι νομοθετικές ρυθμίσεις που φέρνει το υπουργείο Περιβάλλοντος μέσα στο αμέσως επόμενο διάστημα. Οι ρυθμίσεις του υπουργείου θα αφορούν συνολικά το θέμα των οικοδομικών συνεταιρισμών οι οποίοι θα κατηγοριοποιηθούν ώστε οι «καθαροί» συνεταιρισμοί, που υπολογίζονται σε πάνω από εκατό και αφορούν πάνω από 150.000 μέλη, να αξιοποιηθούν σε συνεργασία με ιδιωτικούς φορείς. «Καθαροί» συνεταιρισμοί θεωρούνται όσοι δεν βρίσκονται σε αιγιαλούς, δάση, ρέματα, αρχαιολογικούς χώρους κ.λπ., αλλά τα μέλη τους, λόγω διαφορών προβλημάτων που οφείλονται στο Δημόσιο, δεν έχουν καταφέρει ακόμη να προχωρήσουν σε οικιστική αξιοποίηση της περιουσίας τους. Τα σενάρια που εξετάζονται είναι αυτό να γίνει είτε με την παραχώρηση της χρήσης των συνεταιρισμών στο μοντέλο της συν-ιδιοκτησίας, σε περίπτωση συμφωνίας όλων των μελών, είτε και με την ανά δικαίωμα εμπορική εκμετάλλευση για παραθεριστική κατοικία. Οι ρυθμίσεις αναμένεται να συνδυαστούν και με τα πολεοδομικά μπόνους που προβλέπονται στο σχέδιο για την αξιοποίηση τουριστικών χωριών, όπου μεταξύ άλλων προβλέπεται παραχώρηση προς χρήση και αξιοποίηση του αιγιαλού και της παραλίας με παροχή δυνατότητας προσχώσεων και κατασκευής μαρίνων. Οι περιπτώσεις αυτές απαλλάσσονται από εισφορές σε γη και χρήμα υπό την προϋπόθεση το 50% της έκτασης να είναι κοινόχρηστο. Η απόφαση αφορά οικοδομικούς συνεταιρισμούς που συστάθηκαν πριν από την αλλαγή του Συντάγματος το 1975, με την αιτιολογία ότι όταν συστάθηκαν οι συνεταιρισμοί δεν ίσχυαν οι συνταγματικές προϋποθέσεις που εισήχθησαν στη συνέχεια. Σε αυτή την κατηγορία θα αναζητηθούν οι «καθαροί» οικοδομικοί συνεταιρισμοί που μπορούν να οικοδομηθούν. Πρόθεση, ωστόσο, είναι να βρεθεί λύση και για όσους συστάθηκαν μετά το 1975 και θα μπορούσαν υπό προϋποθέσεις να οικοδομηθούν.

Δευτέρα, 29 Απρίλιος 2024 01:20

Σχέδιο ανταλλαγής εκτάσεων των οικοδομικών συνεταιρισμών, που κατέχουν δασικές εκτάσεις προ του Συντάγματος του 1975, του οποίου η εφαρμογή «πάγωσε» κάθε οικοδομική τους δραστηριότητα, με εκτάσεις δημόσιας γης ίσης αξίας οι οποίες θα μπορούν να πολεοδομηθούν, ετοιμάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος. Το θέμα των οικοδομικών συνεταιρισμών, που έχει απασχολήσει σχεδόν όλες τις μεταπολιτευτικές κυβερνήσεις, ενώ παραμένει σε εκκρεμότητα επί σχεδόν 40 χρόνια, βγαίνει ξανά από το ράφι. Υπό την πίεση νέων δικαστικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας αλλά και του Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, που καταδικάζουν το ελληνικό Δημόσιο για παραβίαση του δικαιώματος της περιουσίας, επιδικάζοντας υψηλές αποζημιώσεις υπέρ των συνεταιριστών, η κυβέρνηση παίρνει νέες πρωτοβουλίες, επιχειρώντας να δώσει λύση σε περισσότερους από 200.000 ιδιοκτήτες, μέλη των συνεταιρισμών, που διεκδικούν πάνω από 250.000 στρέμματα γης σε όλη την Ελλάδα. Σύμφωνα με πληροφορίες έχει τεθέι χρονοδιάγραμμα τριμήνου, για να ετοιμαστεί η νέα πολεοδομική λύση για τους συνεταιρισμούς, σε ομάδα νομικών και ειδικών συνεργατών του που χειρίζεται το θέμα.

Ετοιμάζεται, σύμφωνα με τις επιταγές των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, να δημιουργηθεί ανά περιφέρεια της χώρας μία «Τράπεζα γης», με εκτάσεις του Δημοσίου, οι οποίες αφενός μεν θα έχουν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς, χωρίς αμφισβητήσεις τρίτων, αφετέρου θα καλύπτονται από τις προβλέψεις του περιφερειακού χωροταξικού σχεδιασμού, ότι μπορούν να αξιοποιηθούν για οικιστικούς σκοπούς.

Αυτές οι εκτάσεις θα προσφερθούν στους ιδιωτικούς συνεταιρισμούς για ανταλλαγή των δασικών τους εκτάσεων. Το μέτρο θα αφορά μόνον συνεταιρισμούς οι οποίοι είναι ενεργοί και έχουν στην ιδιοκτησία τους δασικές εκτάσεις οι οποίες αποδεδειγμένα αγοράστηκαν προ του 1975 και η υλοποίηση της ένταξής τους στο σχέδιο πόλης ξεκίνησε προ του 1979.

Η νέα ρύθμιση αναμένεται να εξαιρεί συνεταιρισμούς διακατεχόμενων εκτάσεων, που βρίσκονται σε αντιπαραθέσεις με το Δημόσιο για καταπατήσεις, παραχωρητήρια ρυτινοσυλλογής κ.λπ. Παράλληλα, θα προωθηθούν αλλαγές και στον τρόπο πολεοδόμησης των εκτάσεων, ώστε οι εντάξεις σε σχέδιο να προωθούνται και να ολοκληρώνονται εντός διετίας. Πηγές του ΥΠΕΚΑ αναφέρουν ότι αποκλείεται προκαταβολικά, λόγω της οικονομικής συγκυρίας, η προβλεπόμενη από τη νομοθεσία (ν. 998/1979) απαλλοτρίωση των ιδιωτικών δασικών εκτάσεων που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν.

Δευτέρα, 29 Απρίλιος 2024 01:20

Στα βασικά σημεία του τρόπου με τον οποίο πρόκειται να φορολογηθούν τα αγροτεμάχια, οι αγροί και οι βοσκότοποι έχουν καταλήξει στο υπουργείο Οικονομικών. Το ποσό που αναζητείται από τη φορολόγηση των αγροτεμαχίων ανέρχεται στα τουλάχιστον 600 εκατ. ευρώ ετησίως. Πρόκειται για ένα πολύ μεγάλο ποσό που δείχνει ότι τελικά εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενοι πρόκειται να βάλουν το χέρι στην τσέπη για να πληρώσουν φόρο, όχι μόνο για τα κτίσματά τους, αλλά και για τα χωράφια που έχουν «στο χωριό». Με βάση έγκυρες πληροφορίες από το υπουργείο Οικονομικών το σύστημα φορολόγησης των αγροτεμαχίων που προωθείται προβλέπει τα εξής:

- θα γίνει διαχωρισμός μεταξύ της αγροτικής γης (είτε αυτή καλλιεργείται είτε όχι) και των υπόλοιπων ειδών εκτός σχεδίου εκτάσεων.

- ο δεύτερος διαχωρισμός που θα γίνει θα είναι αυτός μεταξύ στους κατ’ επάγγελμα αγρότες και στους υπόλοιπους φορολογούμενους. Η αντικειμενική αξία της αγροτικής γης που θα ανήκει σε μη κατ’ επάγγελμα αγρότες (π.χ. μισθωτούς, συνταξιούχους, ελεύθερους επαγγελματίες) θα μειώνεται κατά 50% και θα φορολογείται με βάση την κλίμακα φορολόγησης των κτισμάτων και εντός σχεδίου εκτάσεων που θα θεσπιστεί στο πλαίσιο του νέου ενιαίου φόρου ακινήτων. Η κλίμακα αυτή θα έχει αφορολόγητο όριο, σύμφωνα με το επικρατέστερο σενάριο, ύψους 50.000 ευρώ και οκτώ έως δέκα κλιμάκια με κατώτατο συντελεστή 0,1% ή 0,2% και ανώτατο 1,5% ή 2%.

- για τους κατ’ επάγγελμα αγρότες θα δημιουργηθεί ειδική κλίμακα με την οποία φορολογείται η αγροτική γη που τους ανήκει.

Δευτέρα, 29 Απρίλιος 2024 01:20

Το ΣτΕ άναψε το «πράσινο φως» για να αποζημιώνονται από το κράτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές όταν δεν μπορούν να κτίσουν, επειδή παίρνονται μέτρα για προστασία αρχαιολογικών χώρων και για περιβαλλοντικούς λόγους Το Α' Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ότι πρέπει να ανατραπεί απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών που είχε δεχθεί ότι το Δημόσιο δεν υποχρεώνεται να αποζημιώσει την ιδιοκτήτρια ακινήτου σε νησί, μολονότι το κράτος απαγόρευσε τη δόμηση στη συγκεκριμένη εκτός σχεδίου περιοχή, 40 χρόνια μετά την αγορά του οικοπέδου, για αρχαιολογικούς λόγους. Για το Δ. Εφετείο αρκούσε το γεγονός ότι το επίμαχο ακίνητο βρισκόταν εκτός οικιστικής περιοχής και συνεπώς η απαγόρευση δόμησης δεν συνιστούσε ουσιώδη περιορισμό της χρήσης του, αφού τα εκτός σχεδίου ακίνητα προορίζονται κυρίως για γεωργική, κτηνοτροφική, δασοπονική εκμετάλλευση. Αντίθετα το ΣτΕ, ακολουθώντας νομολογιακά μονοπάτια που έχει αρχίσει να χαράζει το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, δέχθηκε ότι το Δ. Εφετείο έσφαλε και το Δημόσιο έπρεπε να καταβάλει αποζημίωση για την απαγόρευση δόμησης. Κι αυτό γιατί όταν αγοράστηκε το οικόπεδο ήταν οικιστικά αξιοποιήσιμο και μπορούσε να κτιστεί, αφού είχε έκταση μεγαλύτερη των 4 στρεμμάτων (είναι 8 στρέμματα) που είχε τεθεί ως όριο νόμιμης οικοδομικής εκμετάλλευσης από το 1923 και επαναλήφθηκε με νεότερη νομοθετική ρύθμιση προ 10ετίας για τα εκτός σχεδίου, ενώ δεν είχε προκύψει ζήτημα αρχαιολογικής ζώνης και προστασίας επί δεκαετίες.

Σύμφωνα με το ΣτΕ, η αξίωση για αποζημίωση λόγω της αδρανοποίησης της ιδιοκτησίας είναι συνταγματικά κατοχυρωμένη και πρέπει το κράτος να καταβάλει το σχετικό ποσό μέσα σε εύλογο χρόνο από την επιβολή του επαχθούς μέτρου, που εμποδίζει την αξιοποίηση, τη δόμηση κ.λπ. Για να υπολογιστεί το ύψος της αποζημίωσης (που πρέπει να είναι τμήμα της πλήρους αξίας του ακινήτου, αφού αυτό παραμένει στον θιγόμενο ιδιοκτήτη με έστω και περιορισμένη δυνατότητα χρήσης ή κάρπωσης), πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ο προορισμός του ακινήτου, η δυνατότητα εκμετάλλευσης, οι νόμιμοι περιορισμοί δόμησης κατά τον χρόνο αγοράς του. Επίσης, λαμβάνονται υπόψη η τυχόν εκφρασθείσα βούληση του ιδιοκτήτη για συγκεκριμένη εκμετάλλευση, η συμπεριφορά του κράτους κ.λπ. Συνεκτιμάται επίσης αν πρόκειται για αγροτεμάχιο, δασική έκταση κ.λπ., με συνυπολογισμό των μειωτικών αυτών παραγόντων λόγω της δασικής μορφής, της γειτνίασης με αρχαιολογικές περιοχές κ.λπ., αφού έτσι μπορεί να μειώνονται οι προσδοκίες εκμετάλλευσης, η αγοραστική αξία κ.λπ.