Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Επενδύσεις

Γιατί ζητούν επενδυτικά ακίνητα

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον καταγράφεται στην αγορά επενδυτικών ακινήτων, ήτοι την αγορά μισθωμένων εμπορικών-επαγγελματικών ακινήτων με απόδοση.

Οι λόγοι, που το ενδιαφέρον για τέτοιου είδους ακίνητα, αυξήθηκε ιδιαίτερα το τελευταίο δωδεκάμηνο, είναι μεταξύ άλλων:

· Η υψηλή ρευστότητα των μεγάλων εγχώριων ΑΕΕΑΠ, ειδικότερα μετά την εισροή ξένων κεφαλαίων-επενδυτών στην μετοχική τους σύνθεση

· Η μείωση των μισθωμάτων και η αύξηση των αποδόσεων (με συνεπακόλουθο και την μείωση των τιμών) λόγω της κρίσης

· Η διαφορά αποδόσεων προς όφελος της ελληνικής επενδυτικής αγοράς, που ξαναβάζει την Ελλάδα στο στόχαστρο των ξένων επενδυτών (στις μεγάλες ευρωπαικές-κύριες αγορές δέχονται ήδη μεγάλο όγκο ξένων επενδύσεων με αποτέλεσμα να φαίνονται ήδη σημάδια πτώσης των αποδόσεων, που τους κάνει να κοιτάζουν πλέον και τις υπόλοιπες, πλην των ώριμων, αγορές)

· Η προσδοκία για δυνατότητες δημιουργίας υπεραξιών στους μακροπρόθεσμους επενδυτές

Η σημαντική ζήτηση έχει σταθεροποιήσει τις αποδόσεις στα επίπεδα του 8-8.75% για τους γραφειακούς χώρους, του 7.5-8% για τα εμπορικά καταστήματα και του 11-13% για τους αποθηκευτικούς χώρους (οι παραπάνω αποδόσεις αναφέρονται σε prime επενδυτικά ακίνητα, ήτοι ακίνητα στις πρωτεύουσες περιοχές και με καλούς μισθωτές, κατά προτίμηση υγιείς ελληνικές επιχειρήσεις, αλλά και μεγάλες πολυεθνικές).

Γη Vs Ακίνητο

Οι περισσότεροι άνθρωποι –είτε είναι ιδιοκτήτες μίας κατοικίας είτε έμπειροι επενδυτές – προσδοκούν κέρδη από την επένδυση τους. Η προοπτική της αύξηση της αξίας των ακινήτων τους είναι η κινητήρια δύναμη για κάθε τους απόφαση. Η ζωή έχει αποδείξει ότι τελικά κάποιοι έχουν μεγαλύτερα κέρδη-ή μικρότερες ζημιές- σε σχέση με κάποιους άλλους. Ποιο είναι το μυστικό της επιτυχίας; "Θέση, Θέση, Θέση." ,είναι η απάντηση. Η πραγματικότητα είναι ότι ο «Θησαυρός» ή ο «Άνθρακας» βρίσκεται κρυμμένος στη γη πάνω στη οποία είναι κτισμένο το ακίνητο και όχι στη λειτουργικότητα ή στην αρχιτεκτονική ιδιαιτερότητα του. Αυτό αντανακλά και την αδυναμία πολλών να αντιμετωπίσουν το ακίνητο ως επένδυση με αποτέλεσμα η προσοχή τους να επικεντρώνεται σε παράγοντες που μπορεί να επηρεάσουν την ποιότητα της διαμονής και να υποβαθμίσουν άλλους που επηρεάζουν την απόδοση της επένδυσης.

Η διαφορά μεταξύ της αξίας του ακινήτου και της αξίας του οικοπέδου στο οποίο είναι κτισμένο μπορεί να φαίνεται ασήμαντη . Οι τιμές των ακινήτων είναι συνάρτηση της τοπικής προσφοράς και της ζήτησης , της εμφάνισης και της λειτουργικότητας . Στην πραγματικότητα όμως αυτοί οι παράγοντες έχουν μικρότερες επιπτώσεις από ό, τι μπορεί κανείς να σκεφτεί. Αντίθετα , η γη στην οποία είναι κτισμένο το ακίνητο είναι ο καταλύτης για την εξέλιξη της αξίας του. Η γη είναι σε περιορισμένη προσφορά, αφού κανείς δεν μπορεί να την παράγει. Από την άλλη πλευρά η ζήτηση για γη , συνεχώς αυξάνεται καθώς ο πληθυσμός αυξάνεται. Με δεδομένο ότι προσφορά της γης είναι περιορισμένη, η τιμή πρέπει να αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου. Αν δεν συμβεί κάτι για να περιορίσει τη ζήτηση για μια συγκεκριμένη περιοχή ή να καταστήσει αδύνατη τη χρήση της τότε η ανατίμηση της , με την πάροδο του χρόνου είναι δεδομένη. Και για να πάμε λίγο παρακάτω θα πρέπει να σκεφτούμε ότι η φυσική εξέλιξη της αξίας ενός ακινήτου είναι η υποβάθμιση. Το ακίνητο γερνά , απαιτεί κεφάλαιο για συντήρηση και για να αποφευχθεί η λειτουργική απαξίωση του .. Η γη όμως που βρίσκεται κάτω από την οικοδομή , δεν αποσβένεται .

Ο βαθμός της απόσβεσης δεν είναι ίδιος κάθε ακίνητο .Η εμπειρία όμως δείχνει ότι αν ένα ακίνητο αφεθεί τότε θα χάνει την αξία του έως ότου η τιμή του να καλύπτει την αξία της γης, ή ένα ποσοστό της . Για το λόγο αυτό για αρκετές περιπτώσεις ίσως να είναι πιο αποδοτικό να παραμείνει ένα οικόπεδο χωρίς δόμηση. Αυτές είναι οι αιτίες που η επιλογή με βάση το αξίωμα "θέση, θέση, θέση" έχει περισσότερο νόημα. Το συμπέρασμα είναι ότι οι αγοραστές κατοικιών πρέπει εστιάσουν στη θέση αφού αυτή θα επηρεάσει την συνολική απόδοση. Αυτό φυσικά είναι εξαιρετικά δύσκολο για αγοραστές κατοικιών που προσδοκούν να ζήσουν στα σπίτια τους για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ωστόσο, ακόμη και η πιο αδύναμη τοπική αγορά μπορεί να βελτιωθεί με την πάροδο του χρόνου και να δημιουργήσει σημαντικό πλούτο, αν βρίσκεται σε μια περιοχή με υψηλή ζήτηση.

Γιατί τα ακίνητα δεν είναι ασφαλής επένδυση

Πολλοί επενδυτές απορρίπτουν εξ αρχής ριψοκίνδυνες τοποθετήσεις, όπως μετοχές, εταιρικά ομόλογα και πολύτιμα μέταλλα. Αλλά δεν έχουν ούτε εμπιστοσύνη στα κρατικά ομόλογα και στις τραπεζικές καταθέσεις, ιδιαίτερα μετά από την εμπειρία της τελευταίας χρηματοοικονομικής κρίσης. Τέλος, κατάλαβαν ότι και η αξία των μετρητών χάνεται, αργά αλλά σίγουρα, από τον πληθωρισμό. Γι' αυτούς τους λόγους, πολλοί τρομαγμένοι επενδυτές τοποθετούν την περιουσία τους σε ακίνητα. Αυτό δεν είναι αναγκαστικά λάθος, αν γίνεται με μέτρο και με προσοχή στις αρχές ορθολογικών επενδύσεων. Και η πρώτη αρχή που ισχύει για ακίνητα, όπως και για όλες τις άλλες επενδύσεις, είναι η εξής: Καμία επένδυση δεν είναι ασφαλής. Το 2005 ο οικονομολόγος Ben Bernanke βεβαίωνε τους Αμερικανούς συμπατριώτες του ότι: “Δεν είχαμε ποτέ πτώση των τιμών των ακινήτων σε εθνικό επίπεδο. Νομίζω, λοιπόν, ότι αυτό που πιθανόν να συμβεί είναι ότι οι τιμές των ακινήτων θα επιβραδύνουν την ανοδική τους πορεία, ίσως και να σταθεροποιηθούν.” Έναν χρόνο αργότερα, το 2006, ο Bernanke έγινε Chairman της Αμερικάνικης Κεντρικής Τράπεζας (FED), και άρχισε να σκάει η φούσκα ακινήτων στις Η.Π.Α., με μείωση τιμών κατά 30% και τις γνωστές συνέπειες για το παγκόσμιο χρηματοοικονομικό σύστημα. Η ίδια ψευδαίσθηση των ακαταπόντιστων τιμών ακινήτων ήταν ευρέως διαδεδομένη και στην Ευρώπη, ιδιαίτερα σε χώρες με υψηλό πληθωρισμό στο παρελθόν.

Έτσι, οι περισσότεροι Έλληνες ήταν πεπεισμένοι έως το 2009 ότι «κανείς δεν έχασε ποτέ επενδύοντας σε ακίνητα.» Από τότε οι τιμές ακινήτων έπεσαν και στην Ελλάδα κατά 30%, και η πτώση δεν έφτασε ακόμα στο πάτο. Αυτές οι δύο χώρες, που έπαιξαν σημαντικό ρόλο στην τελευταία μεγάλη χρηματοοικονομική κρίση, δεν είναι μεμονωμένες περιπτώσεις. Σύμφωνα με στοιχεία της BIS (Bank for International Settlements - Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών) σχεδόν όλα τα κράτη έζησαν τουλάχιστον μια κατάρρευση της αγοράς ακινήτων από το 1980. Οι μεγαλύτερες πτώσεις καταγράφηκαν στο Χονγκ Κονγκ (66%, 1997-2003) και στην Λετονία (56%, 2007-2010). Στις άλλες Βαλτικές χώρες, Εσθονία και Λιθουανία, οι τιμές έπεσαν κι εκεί σε λίγα χρόνια κατά σχεδόν 50%. Η μητέρα όλων των φουσκών έσκασε μετά από την μεγάλη άνοδο της δεκαετίας του '80 στην Ιαπωνία: εκεί οι τιμές ακινήτων συνεχίζουν να πέφτουν από το 1991, δηλαδή εδώ και πάνω από δύο δεκαετίες, και έχουν χάσει έως τώρα το 51% της αξίας τους. Την μεγαλύτερη πτώση όλων των δυτικοευρωπαϊκών χωρών σημείωσε η Ιρλανδία με επίσης 51% από το 2007 έως το 2013. Αυτή η πτώση οδήγησε πρώτα στην κατάρρευση των τραπεζών και μετά, λόγω της αναγκαστικής διάσωσης των τραπεζών από τους φορολογουμένους, στην οικονομική κατάρρευση του κράτους και στην προσφυγή στο διεθνή μηχανισμό στήριξης. Ακόμα και τα φερέγγυα Σκανδιναβικά κράτη Δανία, Φινλανδία και Νορβηγία έζησαν μειώσεις τιμών από 30 έως 40%.

Στις περισσότερες άλλες χώρες υπήρξε από το 1980 τουλάχιστον μια κρίση ακινήτων με πτώσεις από 10 έως 30%. Σε λίγες χώρες μόνο η μέγιστη μείωση ήταν μικρότερη των 10%, μεταξύ αυτών η Γερμανία, η Ιταλία, το Λουξεμβούργο και η Αυστρία. Όμως, στην Ιταλία υπάρχουν τα πρώτα σημάδια κάμψης, και στην Γερμανία ανεβαίνει η ανησυχία για μια πιθανή φούσκα στην αγορά ακινήτων. Πρέπει να σημειωθεί ότι τα αναφερόμενα ποσοστά μείωσης είναι ο μέσος όρος για αστικά ακίνητα σε όλη την χώρα. Σε κάποιες περιπτώσεις, τα εμπορικά ακίνητα έπαθαν ακόμα πιο μεγάλες ζημιές. Το ίδιο ισχύει αναγκαστικά για κάποιες συγκεκριμένες περιοχές, πόλεις ή μεμονωμένα ακίνητα. Το τελευταίο έχει σημασία, γιατί οι περισσότεροι επενδυτές αγοράζουν μεμονωμένα ακίνητα και όχι μερίδια σε μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων με πλήρη διασπορά του κινδύνου. Φτάνουμε στο συμπέρασμα ότι η ασφάλεια των ακινήτων είναι εξίσου απατηλή όπως η ασφάλεια όλων των άλλων επενδύσεων. Πρέπει, λοιπόν, να αποδεχθούμε ότι δεν υπάρχουν ασφαλείς επενδύσεις. Η σημερινή αξία κάθε επένδυσης, μεταξύ αυτών και τα ακίνητα, βασίζεται στις αναμενόμενες μελλοντικές αποδόσεις, οι οποίες είναι αναγκαστικά ανασφαλείς, γιατί επηρεάζονται από απρόβλεπτες ανθρώπινες πράξεις και εξελίξεις στο περιβάλλον. Μπορεί τα μετρητά, οι τραπεζικές καταθέσεις, τα κρατικά ομόλογα, και τα ακίνητα να δείχνουν σε κανονικές συνθήκες μικρότερες διακυμάνσεις στην αξία τους σε σχέση με μετοχές, χρυσό ή πρώτες ύλες, αλλά η μελλοντική αξία τους είναι εξίσου επισφαλής, και οι ζημίες ουδόλως αποκλείονται. Η μόνη προστασία της περιουσίας μας, που λειτουργεί σε κάποιο βαθμό, δεν βασίζεται στην εμπιστοσύνη που επιδεικνύουμε προς μία ή κάποιες «ασφαλείς» επενδύσεις, αλλά μόνο στην ευρύτερη δυνατή διασπορά σε όσο το δυνατόν περισσότερες μορφές επενδύσεων. Μια βασική πλευρά της αβεβαιότητας όλων των επενδύσεων είναι η αδυναμία προβλέψεων της μελλοντικής τους αξίας.

Ο ισχυρισμός όλων σχεδόν των χρηματοοικονομικών συμβούλων, ότι έχουν την ικανότητα να προβλέπουν την μελλοντική πορεία των αγορών, είναι εξίσου απατηλός όσο και η πίστη σε ασφαλείς επενδύσεις, όπως τα ακίνητα. Γι' αυτό το λόγο οι περισσότεροι ενεργοί διαχειριστές περιουσίας δεν καταφέρνουν να επιτυγχάνουν καλύτερες αποδόσεις από τον συγκρίσιμο δείκτη της αγοράς. Μια ρεαλιστική επένδυση χωρίς ψευδαισθήσεις ξεκινά από τον ορισμό μιας σταθερής κατανομής για όλη την περιουσία, σε όσο το δυνατόν περισσότερες κατηγορίες επενδύσεων, συμπεριλαμβανομένων των μετοχών, των ομολόγων, και των πραγματικών αξιών, μεταξύ αυτών και των ακινήτων. Ακολουθεί η επιλογή κατάλληλων αμοιβαίων δείκτη (index funds) για κάθε επενδυτική κατηγορία, και τέλος διαχείριση χαρτοφυλακίου με διατήρηση της σταθερής κατανομής. Για μια ατομική διαχείριση απαιτείται ένα ελάχιστο μέγεθος χαρτοφυλακίου μερικών εκατομμυρίων ευρώ, προκειμένου να είναι δυνατή η εκτέλεση των συναλλαγών που χρειάζονται πότε-πότε για την διατήρηση της σταθερής κατανομής (rebalancing) χωρίς αποτρεπτικά κόστη συναλλαγών που μειώνουν αισθητά την απόδοση. Για μικρότερα ποσά επένδυσης υπάρχουν εν τω μεταξύ αμοιβαία κεφάλαια που εφαρμόζουν με συνέπεια την περιγραφόμενη προσέγγιση: αποτελεσματική διασπορά, χαμηλά έξοδα, καμία κερδοσκοπία βάσει προβλέψεων. Με μια τέτοια προσέγγιση δεν εξαλείφεται ο κίνδυνος, αλλά τουλάχιστον μειώνεται σημαντικά. Από την άλλη, η εμπιστοσύνη σε κατ' ισχυρισμό «ασφαλείς» τοποθετήσεις, όπως τα ακίνητα, θα οδηγήσει αργά ή γρήγορα πάλι σε πικρές απογοητεύσεις.

Τι θέλουν οι "επενδυτές" για να μας...αγαπησουν

Αλμα 23 θέσεων στη λίστα με τις πιο ελκυστικές πόλεις για επενδύσεις σε ακίνητα, έκανε η Αθήνα μέσα σε ένα χρόνο, σύμφωνα με την έρευνα που διεξήγαγε η PwC και το Urban Land Institute (ULI). Πεντακόσια στελέχη του real estate ρωτήθηκαν για τις επενδυτικές ευκαιρίες που κρύβονται σε όλες τις χώρες και κατέταξαν την ελληνική πρωτεύουσα στην 5η θέση φέτος από την 28η θέση που ήταν το 2014. Τα τελευταία χρόνια οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει δραματικά. Σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών, στις κατοικίες καταγράφονται μειώσεις που ξεπερνούν το 50%, ενώ σε οικόπεδα η μείωση φτάνει και το 70%. Σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές πωλούνται κτίρια γραφείων, καταστήματα και ξενοδοχεία ακόμη και μέσα στην Αθήνα, γεγονός που καθιστά ελκυστική οποιαδήποτε επένδυση εξαιτίας των υψηλών αποδόσεων. Σύμφωνα με την έρευνα, οι ξένοι «παίκτες» στην αγορά ακινήτων κινούνται σε δευτερογενείς αγορές προσπαθώντας να βρουν επενδυτικό προϊόν και η Αθήνα θεωρείται top προορισμός για να τοποθετηθούν κεφάλαια. «Είναι απαραίτητο να εκμεταλλευτούμε αυτήν τη δυναμική που έχει αναπτυχθεί, και να εξασφαλίσουμε ένα σταθερό πολιτικό και κοινωνικό περιβάλλον που να μπορεί να είναι αντίστοιχο με την υψηλή θέση που μπορεί να έχει η Αθήνα και η Ελλάδα γενικότερα διεθνώς», αναφέρει ο πρόεδρος του ULI Ελλάδος και Κύπρου . Αξίζει να σημειωθεί ότι η Ελλάδα για πρώτη φορά μπαίνει στην κατάταξη με τις κορυφαίες επιλογές των επαγγελματιών του real estate. «Παρά την εύθραυστη οικονομία αρκετοί τολμηροί επενδυτές στρέφονται προς την Ελλάδα με σκοπό να αξιοποιήσουν τις ευκαιρίες που υπάρχουν πριν έρθει η ανάκαμψη», αναφέρει η έρευνα. Πρώτη επιλογή των επενδυτών είναι το Βερολίνο, δεύτερο το Δουβλίμο, τρίτη η Μαδρίτη και τέταρτο το Αμβούργο. Τη δεκάδα κλείνουν οι: Μπέρμπιγχαμ, Κοπεγχάγη, Αμστερνταμ, Λισαβόνα και Λονδίνο. Με βάση την έρευνα, η Αθήνα βαθμολογείται με 3,71 ως προς τις προοπτικές για επενδύσεις (με άριστα το 5) και με 3,07 ως προς την ελκυστικότητα για αναπτύξεις ακινήτων.

Βλέπουν Αθήνα

Στους κορυφαίους ευρωπαϊκούς επενδυτικούς προορισμούς για το 2015 θα είναι η Αθήνα όσον αφορά την αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την έκθεση Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 της Pricewaterhousecoopers σε συνεργασία με το Urban Land Institute, οι πέντε κορυφαίες ευρωπαϊκές επενδυτικές αγορές ακινήτων για το 2015 θα είναι το Βερολίνο, το Δουβλίνο, τη Μαδρίτη, το Αμβούργο και η Αθήνα. Η ίδια έρευνα επισημαίνει ότι παρά την οικονομική αβεβαιότητα στην Ευρώπη, τα ακίνητα παραμένουν γόνιμο έδαφος για επενδύσεις, ενώ αναφέρει ότι διεθνώς υπάρχει τάση προς σε δευτερογενείς αγορές και τις «δευτερεύουσες» πόλεις όσον αφορά την αγορά ακινήτων. «Είναι η πρώτη φορά που η Αθήνα βρίσκεται στις κορυφαίες προτιμήσεις των επενδυτών διεθνώς όπως και η Ελλάδα. Οι επενδυτές κινούνται προς τις δευτερογενείς αγορές προσπαθώντας να βρουν επενδυτικό προϊόν και αυτό είναι μία μεγάλη ευκαιρία και δυνατότητα που ξετυλίγεται. Είναι απαραίτητο να εκμεταλλευτούμε αυτήν την δυναμική που έχει αναπτυχθεί, και να εξασφαλίσουμε ένα σταθερό πολιτικό και κοινωνικό περιβάλλον που να μπορεί να είναι αντίστοιχο με την υψηλή θέση που μπορεί να έχει η Αθήνα και η Ελλάδα γενικότερα διεθνώς. Η Αθήνα μπορεί να γίνει μια από τις κύριες μητροπολιτικές πόλεις της Ευρώπης και η αρχή έχει γίνει» σημείωσε ο Πρόεδρος του ULI Ελλάδος

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki