realestatenews.gr
ΑΝΑΧΡΗΜΑΤΟΔΟΣΤΗΣΗ :Ποιούς δεν συμφέρει
Με τα επιτόκια σε χαμηλά επίπεδα ρεκόρ, δεν είναι λίγοι εκείνοι που θεωρούν την προοπτική αναχρηματοδότησης δελεαστική. Δεν έχουν και άδικο αλλά αυτό δεν ισχύει για όλους. Για παράδειγμα αυτοί που πλησιάζουν στη σύνταξη ή εκείνοι που είναι γύρω στα 50 θα πρέπει να το σκεφτούν δύο φορές.
Το μεγάλο πλεονέκτημα είναι ότι με την αναχρηματοδότηση εξοικονομούνται κάποια χρήματα κάθε μήνα τα οποία μπορεί να χρησιμοποιηθούν είτε ως αποταμίευση είτε σε μία άλλη επένδυση. Ομως υπάρχει και αντίλογος:
"Οταν κάποιος πλησιάζει σε χρόνο συνταξιοδότησης τότε καλό θα ήταν να είναι εντελώς ελεύθερος απο χρέος , λένε οι ειδικοί. Η αναχρηματοδοτηση τις περισσότερες φορές είναι σε άμεση συνάρτηση με την χρονική επιμήκυνση του χρέους. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι μία προσημείωση για αρκετά ακόμα χρόνια , μπορεί να αποδειχτεί βραχνάς είτε για τον ίδιο είτε για τους οικείους του.
Το αντεπιχείρημα είναι ότι αν τα χρήματα που θα εξοικονομηθούν επενδυθούν σε μία άλλη επένδυση που αποδεικνύεται πιο αποδοτική τότε το κέρδος θα είναι μεγαλύτερο. Σωστά , αλλά οι επενδύσεις δεν είναι ασφαλείς, απαντούν οι οικονομολόγοι και για αυτό συνιστούν :
ΜΗΝ χρησιμοποιείτε τα επιπλέον χρήματα για να αναλάβετε περισσότερους κινδύνους. Ενα ακόμα επιχείρημα είναι μία αισιόδοξη ματιά στα μελλοντικά εισοδήματα. Για να το πούμε πιο απλά κάποιοι θεωρούν και ποντάρουν στην βελτίωση των εισοδημάτων τους. Πόσο ρεαλιστικό είναι αυτό σε μία εποχή που η ανεργία αυξάνεται και οι νέες θέσεις εργασίας περιορίζονται; Το τελευταίο επιχείρημα είναι τα λεφτά τπου εξοικονομούνται απο την αναχρηματοδότηση να πάνε στο τραπεζικό λογαριασμό.
Φυσικά , αυτό θα μπορούσε να είναι πειστικό επιχείρημα αν τα επιτόκια ήταν ελκυστικά. Σήμερα όμως βρίσκονται και αυτά στο ναδιρ και αυτό σημαίνει ότι τα κέρδη θα είναι μικρότερα απο το κόστος που συνεπάγεται η παράταση του χρέους.
Αν προσπαθήσει κανείς να περιγράψει με λίγες λέξεις την σημερινή εικόνα της αγοράς ακινήτων αρκεί μία φράση «τέλος εποχής». Τα στοιχεία που αφορούν τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων οδηγούν σε ένα συμπέρασμα : όταν περάσει η κρίση το επόμενο σημείο ισορροπίας που θα επιτευχθεί στην κτηματαγορά δεν θα έχει καμία σχέση με την εικόνα των τελευταίων 50 ετών. Η διαπίστωση αυτή δεν εντοπίζεται μόνο στα πραγματικά της δεδομένα (προσφορά , ζήτηση, τιμές επιμέρους αγορές κ.α) αλλά και στους παίκτες που δραστηριοποιούνται σε αυτή. Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις η επόμενη μέρα της αγοράς θα χαρακτηρίζεται από την συγκέντρωση . Ήδη στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων αυτό γίνεται είναι κάτι παραπάνω από φανερό. Η εμπορική δραστηριότητα περιορίζεται σε συγκεκριμένα σημεία όπου τα οι διαθέσιμοι χώροι είναι πλέον περιορισμένοι . Στα σημεία αυτά ο ρόλος των ισχυρών παικτών του εμπορίου είναι κυρίαρχος και δεν αμφισβητείται πλέον από κανένα. Παράλληλα ιδιαίτερα ενδιαφέρον είναι το γεγονός της ανάπτυξης νέων εμπορικών σημείων γύρω από τα εμπορικά κέντρα. Η άλλη όψη του νομίσματος είναι ο θάνατος των συνοικιακών αγορών αλλά και των παράπλευρων οδών όπου δραστηριοποιούνται μικρομεσαίες επιχειρήσεις κατά κύριο λόγο. Ανάλογη είναι και η εικόνα που τείνει να διαμορφωθεί και στην αγορά γραφειακών χώρων . Η διαφορά στην περίπτωση αυτή είναι η σχεδόν ολιγοπωλιακή οργάνωση της προσφοράς και η ανάπτυξη περιοχών με βάση κατά κύριο λόγο της διαθεσιμότητα γης. Αν και το φαινόμενο αυτό δεν είναι ακόμα ορατό εντούτοις η συρρίκνωση των παραδοσιακών περιοχών της αγοράς γραφειακών χώρων και η κατασκευή χώρων γραφείων σε περιοχές οι οποίες πριν από λίγα μόλις χρόνια δεν περιλαμβάνονταν στο «χάρτη» της αγοράς (Λ. Αθηνών, σταθμοί μετρό κ.α) είναι μία ασφαλής ένδειξη για τις νέες τάσεις που επικρατούν στην συγκεκριμένη αγορά. Στην αγορά κατοικίας οι εξελίξεις σίγουρα είναι πιο βραδείς σε σύγκριση με τα επαγγελματικά ακίνητα αλλά είναι δεδομένο ότι και στην περίπτωση οι ανακατατάξεις έχουν δρομολογηθεί. Το πρώτο στοιχείο που χαρακτηρίζει την αγορά είναι ο κορεσμός πολλών τοπικών αγορών και η ανάπτυξη νέων. Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι οι περιοχές στις οποίες βασίσθηκε η έκρηξη της προσφοράς ακινήτων στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας βρίσκονται πλέον στα όρια τους αφού η έλλειψη ελεύθερης γης θα έχει ως συνέπεια η δραστηριότητα στα επόμενα χρόνια να εστιάζεται στην αγορά των μεταχειρισμένων. Παράλληλα , οι έντονες και βίαιες αλλαγές (εθνογραφικές και οικονομικές) που έχουν καταγραφεί στα περισσότερα αστικά κέντρα της χώρας έχουν οδηγήσει πολλές συνοικίες σε καθεστώς γκετοποίησης. Φυσικά οι περιοχές αυτές ήδη είναι εκτός αγοράς. Οι εξελίξεις αυτές επηρεάζουν και την επιχειρηματική δραστηριότητα του κλάδου όπου αναμένονται βίαιες ανακατατάξεις που θα έχουν και αυτές τα χαρακτηριστικά της συγκέντρωσης. Αν και αυτή την στιγμή δεν είναι ορατό ένα θα πρέπει να θεωρείται σίγουρο :οι "μεγάλοι των κατασκευών θα διεκδικήσουν μερίδιο στη πίττα της αγοράς κατοικίας και η αλλαγή πλεύσης της οικονομικής πολιτικής είναι μία εξέλιξη που τους ευνοεί. Μία τέτοια εξέλιξη θα έχει άμεση επίπτωση και στην μορφή του προϊόντος αφού το πιθανότερο είναι πλέον οι πολυκατοικίες να δώσουν τη θέση τους στην μεγάλες αναπτύξεις άκρα της πόλης όπου υπάρχει ακόμα ελεύθερη γη.
Το κέντρο της πόλης πεθαίνει κι αντί της επιβεβλημένης αναζωογόνησής τους όπως συνηθίζεται σε όλα τα μητροπολιτικά κέντρα των ευρωπαϊκών πόλεων, προωθείται σε πλήρη ανταγωνισμό μια νέα πόλη στον χώρο του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού με δυνατότητα να κτισθούν 3.720.000 τετραγωνικά μέτρα τσιμέντου. Η εντατική ανάπτυξη στο Ελληνικό ισοδυναμεί με την κατασκευή 60 εμπορικών κέντρων δεδομένου ότι το Μall στη Νερατζιώτισσα είναι 63.000 τ.μ . Ενδειτική είναι ρύθμιση σύμφωνα με την οποία το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο των χρήσεων αμιγούς κατοικίας που θα επιτραπεί στο παράκτιο μέτωπο του Αγίου Κοσμά, καθορίζεται στα 11 μέτρα. Κατά τη συζήτηση του νομοσχεδίου για την αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, ο υπουργός ανακοίνωσε την τελική ρύθμιση, η οποία έχει ως εξής: «Ειδικά για το τμήμα του μητροπολιτικού πόλου, το οποίο περιλαμβάνει τα ακίνητα του πρώην Ολυμπιακού Κέντρου Ιστιοπλοΐας Αγίου Κοσμά, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,25 και το μέγιστο ύψος των κτιρίων τα 16 μέτρα. Κατ΄ εξαίρεση επιτρέπεται η κατασκευή ενός και μόνο υψηλού κτιρίου ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης. Επιτρέπονται επίσης και οι χρήσεις αμιγούς κατοικίας, που δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 40% της συνολικής έκτασης του παράκτιου μετώπου με συντελεστή δόμησης 0,6% και ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος τα 11 μέτρα».
Καταιγιστικούς ρυθμούς λαμβάνει η διαδικασία εκποίησης μεγάλων και ιστορικών ξενοδοχειακών συγκροτημάτων, καθώς η αδυναμία εξυπηρέτησης των δανειακών τους βαρών ή άλλων υποχρεώσεων των βασικών μετόχων οδηγούν ολοένα και περισσότερα ακίνητα και επιχειρήσεις είτε σε πλειστηριασμούς είτε σε distressed sales. Οι εξελίξεις αυτές έρχονται να προστεθούν στις δρομολογημένες από τις τράπεζες πωλήσεις ξενοδοχειακών τους θυγατρικών, όπως ο Αστέρας Βουλιαγμένης από την Εθνική Τράπεζα και το Hilton από την Alpha Bank, στα πλαίσια της προσπάθειάς τους να ενισχύσουν τα εποπτικά τους κεφάλαια. Πιέζονται όμως έτσι σημαντικά οι αποτιμήσεις στην αγορά με δεδομένο ότι περισσότερα από 1.000 ξενοδοχειακά συγκροτήματα τελούν υπό πώληση σύμφωνα με υπολογισμούς μεγάλων κτηματομεσιτικών οίκων. Αν και το ενδιαφέρον από το εξωτερικό αλλά και από έλληνες επιχειρηματίες που διαθέτουν την απαραίτητη οικονομική επιφάνεια είναι υπαρκτό, η αγορά κυριαρχείται από τους αγοραστές. Προσθετός λόγος, οι ολοένα και περισσότερες κατασχέσεις ξενοδοχειακών ακινήτων από τις τράπεζες που στην συνέχεια οδηγούνται στην αγορά προς εκποίηση.Περισσότερα Άρθρα...
