realestatenews.gr
Τι άλλαξε στην αγορά ακινήτων
Η κρίση έχει φέρει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων καθώς η αδυναμία εξεύρεσης ρευστού έχει καταστήσει αγοραστές αλλά και πωλητές πολύ πιο διαλλακτικούς στις διαπραγματεύσεις σε σύγκριση με αυτά που ίσχυαν πριν μόλις τρία χρόνια. Οι αλλαγές αυτές αφορούν τόσο τον τρόπο εξόφλησης όσο και τους όρους που επιβάλλονται για την ολοκλήρωση της συμφωνίας. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και κατασκευαστών το τελευταίο δωδεκάμηνο: Πρώτον : Έχει αυξηθεί ο αριθμός των πωλητών που υποχωρούν από τις αρχικές απαιτήσεις τους ως προς το τίμημα. Στην αγορά έχουν ακουστεί περιπτώσεις για συμφωνίες που κλείστηκαν σε τιμές έως και 10% χαμηλότερες από την αρχική τιμή. Αυτό αφορά στα νεότευκτα διαμερίσματα. Στα μεταχειρισμένα το αντίστοιχο ποσοστό κινείται στα επίπεδα του 15% κατά μέσο όρο. Πρέπει να σημειωθεί ότι η τιμή αφετηρίας των διαπραγματεύσεων πολλές φορές τοποθετείται σε υψηλότερα επίπεδα από τον πωλητή ώστε εμφανίζεται ως περισσότερο διαλλακτικός. ΔΕΥΤΕΡΟΝ : Έχουν αυξηθεί οι περιπτώσεις που οι συμφωνίες κλείνονται με προσύμφωνα και τα τελικά συμβόλαια γίνονται αργότερα. Αιτία το γεγονός ότι πολλοί πωλητές καίγονται για άμεσο ρευστό προκειμένου να εξυπηρετήσουν οικονομικές τους υποχρεώσεις. Έτσι προχωρούν σε συμφωνίες αλλά προκειμένου να εισπράξουν άμεσα ένα ποσό από το συνολικό τίμημα η διαδικασία επισημοποιείται με προσύμφωνα . Φυσικά οι περιπτώσεις αυτές είναι συγκριτικά λίγες και δεν γίνονται γνωστές πέραν των νομικών που ασχολούνται με τη συγκεκριμένη υπόθεση. Πολλές από αυτές τις συμφωνίες έχουν κλειστεί σε επίπεδα τιμών αρκετά χαμηλότερα από την τρέχουσα εμπορική αξία. ΤΡΙΤΟΝ: Έχει αυξηθεί ο αριθμός των συμφωνιών κυρίως στα καινούργια διαμερίσματα που βασίζονται στην τμηματική αποπληρωμή του τιμήματος με πολυετή χρονικό ορίζοντα και με προκαταβολή που κινείται στα επίπεδα από 40% μέχρι 60% του τιμήματος. Ο τρόπος εξόφλησης γίνεται κυρίως με γραμμάτια και με πρόσθετες εγγυήσεις που απαιτούνται από την πλευρά του πωλητή. ΤΕΤΑΡΤΟΝ: Το τέλος της αισιοδοξίας του τραπεζικού συστήματος έχει επηρεάσει και τις εκτιμήσεις που πραγματοποιούν οι τράπεζες προκειμένου να χρηματοδοτήσουν την αγορά ενός ακινήτου. Σύμφωνα με πληροφορίες οι χαμηλές εκτιμήσεις από την πλευρά των εκτιμητών συνδέεται και με την προσπάθεια να φυλαχθεί η τράπεζα από τυχόν περαιτέρω πτώση των τιμών των ακινήτων. Αυτή την στιγμή στην αγορά η χρηματοδότηση αφορά στο 75% περίπου της εμπορικής αξίας –στην καλύτερη περίπτωση και προκειμένου να χορηγηθούν επιπλέον κεφάλαια το πιστωτικό ίδρυμα ζητά πρόσθετες εγγυήσεις. Αυτή , όπως λένε τραπεζικά στελέχη , είναι μία από τις αιτίες που οι εκταμιεύσεις δανείων εμφανίζονται χαμηλότερες από τις εγκρίσεις .
H «ταχύτητα» με την οποία θα ανατραπεί τα χρόνια που έρχονται θα είναι πρωτόγνωρη. Οι ρυθμοί των αλλαγών θα είναι πρωτοφανείς καθώς οι «γάμοι» κυρίως των τραπεζών , οι ρευστοποιήσεις θέσεων και –κυρίως- η εξάρτηση των επιχειρήσεων του κλάδου με το Χρηματιστήριο θα είναι μία πραγματικότητα η οποία θα απειλεί να ανατρέψει όλα όσα γνωρίζαμε μέχρι σήμερα για την επενδυτική «συμπεριφορά» των ακινήτων. Με απλά λόγια καθημερινά θα πέφτουν ένα μετά το άλλο τα «τείχη» τα οποία «υπεράσπιζαν» τον άκαμπτο κανόνα που ήθελε τις τιμές να έχουν μόνιμα αυξητική τάση και τώρα φαίνεται πιο πιθανή από ποτέ η προοπτική να αποκτήσει η αγορά «χρηματιστηριακή» συμπεριφορά. Δηλαδή κάθε ένας γάμος που γίνεται , φέρνει πιο κοντά την προοπτική πρόκλησης ζημιών από επενδύσεις σε ακίνητα. Η νέα αυτή πραγματικότητα δεν είναι ορατή ακόμα στην καθημερινότητα της αγοράς, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί με το ράθυμο τρόπο των προηγούμενων δεκαετιών, αλλά όλα δείχνουν ότι σε μία προοπτική πενταετίας θα συμβεί ότι ακριβώς συνέβη στο κλάδο των κατασκευαστικών. Δηλαδή ο ένας μετά τον άλλο οι μικροί και οι μεσαίοι θα χάνουν δουλειές , θα συρρικνώνονται και όσοι έχουν τεχνογνωσία θα απορροφώνται από όσους έχουν κεφάλαια. Πρόκειται για μία σχεδόν νομοτελειακή προοπτική , δυσοίωνη βέβαια, η οποία μπορεί να αντιμετωπισθεί μόνο με την …τεχνογνωσία. Η τεχνογνωσία είναι πλέον η μοναδική γραμμή άμυνας όχι μόνο για τους επαγγελματίες της αγοράς αλλά και για τους απλούς ανθρώπους οι οποίοι βλέπουν το ακίνητο ως τρόπο να «προφυλάξουν» τις αποταμιεύσεις τους ή ως διαδρομή για να καλύψουν τις ανάγκες τους για κατοικία (κύρια ή εξοχική). Για τους πρώτους, τους επαγγελματίες δηλαδή, η απόκτηση τεχνογνωσίας όπως δείχνει και η διεθνής εμπειρία θα είναι ο μοναδικός τρόπος για να διατηρήσουν τη θέση τους σε μία αγορά η οποία θα κυριαρχείται από τους μεγάλους. Και όταν λέμε τεχνογνωσία δεν σημαίνει ότι πρέπει κάποιος να είναι απόφοιτος του Χάρβαρντ. Σε αρκετές περιπτώσεις αρκεί να είσαι ο μοναδικός γνώστης μίας συγκεκριμένης αγοράς ή και ακόμα των διαδικασιών που την ορίζουν και την κατευθύνουν. Για τους δεύτερους , η γνώση , δεν είναι τίποτε άλλο παρά η αξιοποίηση των πληροφοριών με τη μορφή ποιοτικών και ποσοτικών παραμέτρων ώστε να γνωρίζουν τις προοπτικές αυτού που θέλουν να αγοράσουν. Πρόκειται για μονόδρομο στη προσπάθεια να διασφαλισθούν οι μελλοντικές θετικές αποδόσεις των τοποθετήσεων των αποταμιεύσεων τους. Η μεγάλη πρόκληση –και συνάμα η ευκαιρία- είναι ότι η γνώση τις περισσότερες φορές λειτουργεί ανεξάρτητα από τις κεφαλαιακές συνθήκες και αυτό θα επιτρέψει σε όλους όχι μόνο να παραμείνουν στο παιγνίδι αλλά και δημιουργήσουν ένα νέο κύκλο ευκαιριών οι οποίες το δίχως άλλο θα κοστίζουν πολύ λιγότερά και θα αποδίδουν πολύ περισσότερα από ένα …ακίνητο.
Η πτώση του όγκου των λιανικών πωλήσεων φερνει περισσότερα λουκέτα. Σύμφωνα με έρευνα που ολοκληρώθηκε τις προηγούμενες μέρε στο κέντρο της Αθήνας , το ποσοτό των κενών χώρων κινείται στα επίπεδα του 21,2% έναντι στο 18% στις αρχές του χρόνου και 15% στο τέλος του 2008 . Στις συνοικιακές αγορές το ποσοτό των κενών καταστημάτων ξεπερνά το 25%. Στη Θεσσαλονίκη και άλλες μεγάλες πόλεις της επαρχίας η διαθεσιμότητα χώρων έχει ξεπεράσει το 20% με αυξητικές τάσεις τους επόμενους μήνες. Καταστήματα ένδυσης και υπόδησης, αντιπροσωπίες αυτοκινήτων και πρατήρια βενζίνης είναι στην πρώτη γραμμή των «λουκέτων».
Στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων είκοσι χρόνων αναμένεται να πέσει η κατασκευή νέων κατοικιών την επόμενη χρονιά . Σύμφωνα με εκτιμήσεις οικονομικών αναλυτών που επεξεργάζονται στοιχεία σχετικά με την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας την τρέχουσα χρονιά θα εκδοθούν άδειες που θα αντιπροσωπεύουν λιγότερες από 55.00 χιλιάδες νέες κατοικίες . Οι ίδιοι αναλυτές εκτιμούν ότι φέτος ο αριθμός των νέων κατοικιών θα κινηθεί μεταξύ των 50.000 και 55.000 νέων κατοικιών που είναι το χαμηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας. Το πλέον αισιόδοξο από τα σενάρια που έχουν καταρτίσει ερευνητικοί οργανισμοί προβλέπει ότι στην διάρκεια του 2010 θα σημειωθεί περαιτέρω μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας το ύψος της οποίας εκτιμάται ότι θα κινηθεί σε επίπεδα άνω του 15%. Το καλύτερο που μπορούμε να περιμένουμε είναι να επιβραδυνθεί ο ρυθμός πτώσης. Οι πρώτες ενδείξεις σταθεροποίησης τοποθετούνται στην διάρκεια του β΄εξαμήνου του επόμενου χρόνου αλλά και αυτές θα είναι ιδιαίτερα περιορισμένες με αποτέλεσμα η συνολική πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες στην καλύτερη περίπτωση να είναι μειωμένες σε ποσοστό της τάξης του 5-8% σε σύγκριση με την φετινή χρονιά. Πρέπει να σημειωθεί ότι επιτάχυνση της υποχώρησης αναμένεται στην αγορά εξοχική κατοικίας που καλύπτει το 15% περίπου της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας ενω εντονότερεες θα είναι οι πιέσεις στην αγορά της Θεσσαλονίκης που αντιπροσωπεύει το 8% της συνολικής πίττας της οικοδομής.
Τα επιτόκια σε Ε.Ε. και ΗΠΑ δεν πρόκειται να αυξηθούν στην διάρκεια του α΄εξαμήνου του 2011 , ενώ αναιμικές είναι οι ενδείξεις για άνοδο τους και το β΄εξάμηνο του επόμενου χρόνου. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει απο το γεγονός ότι τόσο στην Ευρώπη όσο και στις ΗΠΑ , η ανάκαμψη είναι αβέβαιη και εύθραυστη . Απο την άλλη πλευρά όμως οι οικονομίες χωρών που μέχρι την προηγούμενη δεκαετία βρίσκονταν στο περιθώριο της παγκόσμιας οικονομίας ανθούν.Περισσότερα Άρθρα...
