Πριν μερικές δεκαετίες ήταν στο περιθώριο της αγοράς. Σήμερα αναδεικνύονται σε ρυθμιστές όχι μόνο των τοπικών οικονομικών αλλά και της «εκτός των τειχών» αγοράς ακινήτων. Πρόκειται για τις αγορές των μεγάλων αστικών κέντρων της περιφέρειας που αυτή την στιγμή κατέχουν το 10% της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Πρόκειται για τις αγορές στις πόλεις του Ηρακείου,της Λάρισας, του Βόλου, των Ιωαννίνων και της Πάτρας. Παράλληλα , δυναμική εμφάνιση στο «χάρτη» της αγοράς ακινήτων κάνει έχει κάνει η ευρύτερη περιοχή της Κορινθίας όπου η αξία των συναλλαγών σε διάστημα πέντε χρόνων έχει δεκαπλασιαθεί. Δεν είναι μάλιστα λίγοι εκείνοι που «στοιχηματίζουν» ότι στα επόμενα 5 χρόνια η συγκεκριμένη αγορά λόγω των επενδύσεων σε μεταφορές και συγκοινωνίες θα βρεθεί στη πρώτη επτάδα των πλέον εμπορικών περιοχών της χώρας. «Η άνοδος του αγοραστικού ενδιαφέροντος στις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας πρέπει να συνδεθεί με τις δημογραφικές, εκπαιδευτικές και οικονομικές εξελίξεις. Στις πόλεις αυτές έχουν εγκατασταθεί οικονομικοί μετανάστες οι οποίοι έχουν μετατραπεί σε αγοραστές. Παράλληλα πολλοί κάτοικοι γειτονικών περιοχών μετακομίζουν στο πλησιέστερο αστικό κέντρο. Στις ομάδες αυτές θα πρέπει να προστεθεί και ο φοιτητικός πληθυσμός ο οποίος έχει αυξηθεί σημαντικά. Παράλληλα , αυξήθηκε σημαντικά η οικονομικά δραστηριότητα στις πόλεις αυτές επηρεάζοντας με τον τρόπο αυτό τόσο τη απασχόληση όσο και την ζήτηση για επαγγελματικά ακίνητα» σχολίαζαν χαρακτηριστικά στελέχη τοπικών επιχειρήσεων που ασχολούνται με την αγορά ακινήτων. Ενδεικτικά είναι τα παραδείγματα των αγορών του Ηρακλείου , της Λάρισας και της Πάτρας. Οι αγορές των τριών αυτών πόλεων καλύπτουν το 7% της συνολικής αγοράς ακινήτων και όλα δείχνουν ότι η τάση αυτή θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια. Προϋπόθεση φυσικά είναι να μη υπάρχουν ανατροπές στο υφιστάμενο οικονομικό και κοινωνικό περιβάλλον των πόλεων. Με δεδομένο ότι οι αγορές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης έχουν προσεγγίσει τα όρια κορεσμού το επόμενο μεγάλο στοίχημα της αγοράς θα παιχθεί στη περιφέρεια είτε αυτή έχει τα χαρακτηριστικά της εξοχικής κατοικίας είτε τοπικών οικονομικών κέντρων.

Το υπουργείο Οικονομικών ανακάλυψε τον αλγόριθμο των τιμών της αγοράς ακινήτων. Για να το πούμε πιο απλά ανακάλυψε ένα μαθηματικό τύπο απο τον οποίο θα προκύπτει η τιμή μιάς γκαρσονιέρας στον Κολωνό. Πρόκειται για ανακάλυψη η οποία το δίχως άλλο αλλάζει τον ρου της παγκόσμιας οικονομίας αφού καταργεί τους κανόνες της προσφοράς και της ζήτησης. Καταργεί τα θέλω του αγοραστή και τα πρέπει του πωλητή. Καταργεί αξιωματικές σχέσεις που διέπουν την λειτουργία της οικονομίας όπως για παράδειγμα την εξάρτηση της πορείας μίας αγοράς απο την εξέλιξη του κόστους του χρήματος. Ο Ανταμ Σμιθ και ο Κευνσ θα σηκωθούν το δίχως άλο απο τον τάφο για να συγχαρούν τους αναμορφωτές της παγκόσμιας οικονομικής σκέψης. Πέρα απο την πλάκα, και επειδή ο δημοσιογράφος που έγραψε το άρθρο είχε πηγές μέσα απο το υπουργείο Οικονομικών και ότι έχει γράψει δεν τα έβγαλε απο το κεφάλι του απλώς και μόνο το να σκεφτεί κάποιος να αντικαταστήσει την αγορά με ένα αλγόριθμο είναι ενδεικτικό του τρόπου με το οποίο διαχειρίζεται και τις υπόλοιπες υποθέσεις φορλογικής πολιτικής θα πρέπει όλοι να ανησυχούμε. Όχι για το τι έρχεται αλλά γιατί αυτοί που σχεδιάζουν προφανώς έχουν πλήρη άγνοια της πραγματικότητας. Ακόμα και αν ο ρεπορτερ της εφημερίδας δεν μετέφερε σωστά της τεχνικές που προτίθενται να εφαρμόσουν για τις αντικειμενικές η σκέψη και μόνο να εφαρμοστεί ένα μαθηματικός τύπος για να ορίζει τις τιμές ΔΕΝ ΔΗΜΟΣΙΟΠΟΙΕΙΤΑΙ. Και κάτι για το τέλος: η κατασκευή δεικτών ακινήτων είναι μία πολύπλοκη υπόθεση που απαιτεί χρόνια για να λειτουργήσει ακόμα και αν τα στοιχεία είναι αξιόπιστα. Ο μέσος απαιτούμενος χρόνος κατασκευής ενός αξιόπιστου αλγορίθμου με βάση τα ηδονικά στατιστικά μοντέλα απαιτεί τουλάχιστον 24 μήνες . Η κατασκευή ενός πιο απλού στατιστικού μοντέλου οπως πχ ένα σταθμισμένος κινητός μέσος όρος απαιτεί τουλάχιστον 20 μήνες. Απο εκεί και πέρα αρχίζει η διαδικασία ελέγχου η οποία στην καλύτερη περίπτωση χρειάζεται ένα εξάμηνο και αυτό με την προϋπόθεση ότι υπαρχούν πουετείς στατιστικές σειρές δεδομένων για να ελεγχθεί η κανονικότητα και η εποχικότητα. Τώρα πως το υπουργείο Οικονομικών θα στήσει τέτοια στατιστικά μοντέλα σε λίγους μήνες μόνο αυτό μπορεί να ξέρει. Εμείς δυστυχώς θα πληρώνουμε..

Για την ιστορία μεταφέρουμε το πλήρες κείμενο του ρεπορταζ που δημοσιεύεται για το θέμα αυτό στο ΒΗΜΑ της Κυριακής:

"Τέλος στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων- τουλάχιστον όπως το γνωρίζουμε ως σήμερα - σχεδιάζει να βάλει το υπουργείο Οικονομικών τους επόμενους μήνες, καθώς στόχος είναι οι τιμές της Εφορίας να διαμορφώνονται από την 1η Ιανουαρίου 2011 μέσω ενός ειδικού αλγόριθμου και να ανέρχονται στα επίπεδα των αγοραίων αξιών. Σύμφωνα με το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών και παρουσιάζει σήμερα κατ΄ αποκλειστικότητα «Το Βήμα», το σύστημα των αντικειμενικών αξιών καταργείται και αντικαθίσταται με το σύστημα «στατιστικών αγοραίων αξιών ακινήτων». Με το νέο σύστημα οι νέες τιμές ζώνης θα κυμαίνονται στα 2/3 των πραγματικών τιμών και με τους διάφορους αυξητικούς συντελεστές (παλαιότητα, όροφος, εμβαδόν ακινήτων, πρόσοψη κτλ.) η τελική στατιστική αγοραία αξία του ακινήτου θα προσεγγίζει την πραγματική. Παράλληλα, σχεδιάζεται νέο έντυπο Ε9, το οποίο προς το παρόν... δεν πρόκειται να κληθούν οι φορολογούμενοι να το συντάξουν από μηδενική βάση, αλλά να ισχύσει από το 2011 και μετά για όσους παρουσιάζουν μεταβολή στην περιουσιακή ή στην οικογενειακή τους κατάσταση. Επίσης, επανασχεδιάζονται όλα τα έντυπα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών και περιορίζονται από 15 που είναι σήμερα σε μόλις πέντε. Ηαναπροσαρμογή Πρόκειται ουσιαστικά για ένα νέο σύστημα, το οποίο για πρώτη φορά στην τελική του μορφή θα διαμορφώνει αξίες που δεν θα απέχουν σημαντικά από τις αξίες όπου πραγματοποιούνται σήμερα οι αγοραπωλησίες- μεταβιβάσεις των ακινήτων. Η αναπροσαρμογή στις τιμές ζώνης θα γίνει βάσει πραγματικών δεδομένων που θα προκύψουν από επιτροπές που συστήνονται σε δήμους και κοινότητες (μέχρι στιγμής έχει συσταθεί το 60% στο σύνολο της επικράτειας) και στις οποίες θα συμμετέχουν εφοριακοί υπάλληλοι, παραγωγικοί και τοπικοί φορείς. Οι εν λόγω επιτροπές συγκεντρώνουν καθημερινά πραγματικά στοιχεία για τις τιμές πώλησης και ενοικίασης καταστημάτων, γραφείων, διαμερισμάτων, μεζονετών και άλλων κατηγοριών ακινήτων από φορείς της αγοράς οι οποίοι καλούνται να απαντήσουν σε ειδικά ερωτηματολόγια. Μία από τις ερωτήσεις στις οποίες καλούνται να απαντήσουν είναι για παράδειγμα: «Ποια είναι η υψηλότερη και η χαμηλότερη τιμή που έχετε ακούσει για την περιοχή στην οποία δραστηριοποιείστε;». Επίσης, μέσα από έρευνα αγοράς θα καταγραφούν και οι τιμές των εντός σχεδίου οικοπέδων, ενώ με την εφαρμογή του νέου συστήματος θα καταργηθεί το σύστημα των συγκριτικών στοιχείων για να μπει τέλος στο όποιο αλισβερίσι μπορεί να υπάρχει μεταξύ φορολογουμένων και φορολογικών αρχών. Τον συντονισμό για την εφαρμογή του νέου συστήματος αγοραίων αξιών ακινήτων έχει αναλάβει ο γενικός γραμματέας Φορολογικών και Τελωνειακών Θεμάτων του υπουργείου Οικονομικών κ. Δ. Γεωργακόπουλος, ο οποίος σε συνεργασία με τις αρμόδιες επιτροπές θα πρέπει μέσα στους επόμενους μήνες να έχει παραδώσει στον αρμόδιο υπουργό Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου τα τελικά πορίσματα για να ληφθούν οι αποφάσεις που θα ισχύσουν από τις αρχές του νέου έτους. Σύμφωνα με το σχέδιο αναθεώρησης των τιμών ζώνης και των βασικών αξιών γης για τα αγροτεμάχια, θα επανακαθοριστούν οι τιμές ζώνης όπου υπάρχουν σημαντικές μεταβολές, όπως για παράδειγμα συμβαίνει στην περιοχή της Αττικής πλησίον των σταθμών μετρό, στο αεροδρόμιο, στις εξόδους της Αττικής οδού, στους σταθμούς του προαστιακού σιδηρόδρομου, του τραμ κ.ά. Επίσης, επαναχαράσσονται οι ζώνες σε δήμους και κοινότητες. Οπροσδιορισμός Ο προσδιορισμός των νέων τιμών ζώνης θα πραγματοποιηθεί με διερεύνηση των ανώτατων και των κατώτατων τιμών ανά περιοχή, με τις μισθωτικές αποδόσεις, τα συμβόλαια ενοικίασης ή πώλησης ακινήτων με νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου κτλ. Ωστόσο θα πρέπει να επισημανθεί ότι οι νέες τιμές ζώνης που θα προκύψουν από τις αρμόδιες επιτροπές θα επηρεάσουν, εκτός από τη φορολογία στις μεταβιβάσεις, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές και τον φόρο ακίνητης περιουσίας, τα δημοτικά τέλη, το τέλος ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται με τους λογαριασμούς της ΔΕΗ και μια σειρά άλλες φορολογίες που βαρύνουν το ακίνητο και κατ΄ επέκταση τον ιδιοκτήτη του. Κατά συνέπεια, όπου υπάρχουν σημαντικές αποκλίσεις από τις αγοραίες τιμές, η αύξηση των τιμών ζώνης θα οδηγήσει σε σημαντικές επιβαρύνσεις αρκετούς ιδιοκτήτες ακινήτων. Οπως αναφέρεται στο εισαγωγικό σημείωμα του σχεδίου για την αναθεώρηση των τιμών ζώνης, «σήμερα,σε συνθήκες πίεσης στη φορολογία των ακινήτων και ανάγκης σωστών (άρα και δίκαιων) αξιών, πρόχειρη αναθεώρηση τιμών εκκίνησης (τιμών ζώνης) με ποσοστιαίες αυξήσεις είναι πλέον αδύνατη». Για τον λόγο αυτόν η αναθεώρηση των τιμών ζώνης θα γίνει με την ενεργοποίηση ειδικών επιτροπών με καθαρά τεχνοκρατικό χαρακτήρα. Σε ό,τι αφορά το νέο έντυπο Ε9 που σχεδιάζεται, αυτό θα συνοδεύεται από αναλυτικές οδηγίες συμπλήρωσης, θα είναι συμβατό με το έντυπο για τον προσδιορισμό των νέων αντικειμενικών- αγοραίων αξιών και επαρκές για τον ακριβή υπολογισμό της αξίας όλων των ακινήτων της χώρας (αυτόματη κατάρτιση περιουσιολογίου και εκκαθαριστικών φορολογίας κεφαλαίου)."

ΥΓ Είμαστε υποχρεωμένοι να κρατήσουμε μία επιφύλαξη για τις προθέσεις του υπουργείου όσο αφορά στην στατιστική επεξεργασία και στην στόχευση της. Σε περίπτωση που η πρόθεση του είναι να κατασκευάσει κάποιες άλλες στατιστικές σειρές , τότε ζηταμε εκ προοιμίου συγγνώμη και φυσικά θα επανορθώσουμε .