Tο οικιστικό απόθεμα οδήγησε σε υπερβάλλουσα προσφορά η οποία με την σειρά της έχει ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά που προσδιορίζουν σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων :

1. Πρώτον, η πολύ μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση που υπάρχει σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό ή σχεδόν αποκλειστικά προσφορά ακινήτων (κατοικιών) χτισμένων πριν από πολλά χρόνια, ενώ η προσφορά νεόκτιστων κατοικιών (1-5 ετών) είναι ουσιαστικά πολύ μικρή ή ανύπαρκτη, αφού οι επενδύσεις σε κατοικίες μετά το 2010 δεν επαρκούν ούτε για την απόσβεση και συντήρηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος. Ειδικότερα, από τις 6,37 εκατ. κανονικές κατοικίες που υπήρχαν στην Ελλάδα το 2011, οι 4,58 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1991 και οι 3,53 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1981. Δηλαδή, οι τελευταίες είναι σήμερα άνω των 33 ετών. Μόνο 1,79 εκατ. κατοικίες έχουν χτιστεί από το 1991 και μετά. Η προσφορά παλαιών κατοικιών προς πώληση σε σχετικά χαμηλές τιμές θα συμβάλει στην αύξηση των συναλλαγών στην αγορά κατοικιών και στη συνέχεια στην αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες διότι οι περισσότερες από τις αγορασθείσες κατοικίες θα απαιτούν σημαντική ανακαίνιση ή/και ανακατασκευή.

2. Επιπλέον, ένα σημαντικό μέρος της προσφοράς κατοικιών προέρχεται, ή θα προέλθει στα επόμενα έτη, από νοικοκυριά που κατέχουν πολλές οικιστικές μονάδες και προγραμματίζουν τη ρευστοποίηση κάποιων από αυτές στο πλαίσιο της διαχείρισης της περιουσίας τους υπό το φως των νέων δεδομένων.

3. Η πτωτική πορεία των μέσων τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχισθεί στον βαθμό που κάποιοι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν ένα μέρος από την περιουσία τους σε τιμές που θα είναι αδικαιολόγητα χαμηλές με βάση την πραγματική αξία του ακινήτων. Στην τρέχουσα περίοδο συναλλαγές πραγματοποιούνται μόνο σε περιπτώσεις που επιβάλλεται από έλλειψη ρευστότητας.

4. Από το 2015, με την ικανοποιητική ανάκαμψη της οικονομίας, οι περιπτώσεις αυτές ακραίας έλλειψης ρευστότητας θα εκλείψουν με αποτέλεσμα την πραγματοποίηση συναλλαγών μόνο σε κανονικές τιμές. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε αύξηση των τιμών των ακινήτων.

Τη σταδιακή μείωση ή ακόμα και την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, όταν το επιτρέψουν οι υγειονομικές συνθήκες, εξετάζει η κυβέρνηση. Στόχος είναι να καταστεί η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας πιο δίκαιη και να στηριχθεί η μεσαία τάξη, αφού τον φόρο πληρώνουν περίπου 450.000 ιδιοκτήτες που έχουν κτίσματα εντός σχεδίου και οικόπεδα αντικειμενικής αξίας άνω των 250.000 ευρώ.

Η σταδιακή μείωση ή ακόμα και η κατάργηση του φόρου θα εξαρτηθεί από τα δημοσιονομικά περιθώρια που θα προκύψουν από την επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Οι νέες αντικειμενικές τιμές, μετά και το «ξεπάγωμα» της σχετικής διαδικασίας, αναμένεται να τεθούν σε εφαρμογή το επόμενο έτος, αν δεν υπάρξουν δραματικές εξελίξεις στο δημοσιονομικό μέτωπο που θα έχουν ευρύτερες επιπτώσεις στην εθνική οικονομία. Σύμφωνα με κορυφαία στελέχη του οικονομικού επιτελείου, η μαζική ένταξη περιοχών, που μέχρι τώρα παραμένουν στο απυρόβλητο της εφορίας, στο σύστημα αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, μπορεί να δημιουργήσει τον δημοσιονομικό χώρο και να ανοίξει τον δρόμο για μόνιμη μείωση ή και κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ για τα νοικοκυριά που επιβαρύνονται υπέρμετρα για την ακίνητη περιουσία τους.

Το δημοσιονομικό κόστος ανέρχεται περίπου στα 625 εκατ. ευρώ για φυσικά και νομικά πρόσωπα, ενώ, ειδικά για τα φυσικά πρόσωπα, η επιβάρυνση αγγίζει τα 358 εκατ. ευρώ. Αυτός είναι και ο βασικός λόγος που θα μπορούσε αρχικά να μειωθεί ο φόρος για τα φυσικά πρόσωπα και σε δεύτερο χρόνο να μειωθεί για τα νομικά πρόσωπα.

Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με αφορολόγητο 250.000 ευρώ και με κλιμακωτούς συντελεστές από 0,15% για ακίνητα μέχρι 300.000 ευρώ, έως 1,10% για όσους έχουν ακίνητη περιουσία από 1 έως 2 εκατ. ευρώ, ενώ με 1,15% υπολογίζεται το ποσό πάνω από αυτό το όριο. Για κάθε νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται με συντελεστή πέντε και μισό τοις χιλίοις (5,5‰), ενώ για τα ακίνητα τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών, υπολογίζεται με συντελεστή ένα τοις χιλίοις (1‰). Για παράδειγμα:

- Για συνολική περιουσία 300.000 ευρώ, ο συμπληρωματικός φόρος ανέρχεται στα 75 ευρώ.

- Για συνολική περιουσία 400.000 ευρώ, ο συμπληρωματικός φόρος ανέρχεται στα 375 ευρώ.

-Για συνολική περιουσία 500.000 ευρώ, ο συμπληρωματικός φόρος ανέρχεται στα 875 ευρώ.

-Για συνολική περιουσία 600.000 ευρώ, ο συμπληρωματικός φόρος ανέρχεται στα 1.475 ευρώ.

Όπως προκύπτει, η ανάσα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που η αξία τους κυμαίνεται από 270.000 έως 400.000 ευρώ είναι αισθητή. Περισσότερο ωφελημένοι θα είναι οι φορολογούμενοι με ακίνητη περιουσία άνω του 1 εκατ. ευρώ, τους οποίους ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβαρύνει με συντελεστές άνω του 1%.