Την εκτίμηση ότι οι προσδοκίες για θετικό ρυθμό ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας εντός του 2014 αναμένεται να επηρεάσουν περαιτέρω θετικά την επενδυτική δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων και να οδηγήσουν σε σχετική σταθεροποίηση των εμπορικών αξιών των ακινήτων διατυπώνει η διοίκηση της Eurobank Properties στην εξαμηνιαία οικονομική έκθεση του ομίλου.

Η ΑΕΕΑΠ στο μετοχικό κεφάλαιο της οποίας συμμετέχουν η Fairfax, η Eurobank και η Wellington επισημαίνει πως το πρώτο εξάμηνο του 2014 χαρακτηρίστηκε από αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα στο κλάδο των ακινήτων σε σχέση με προηγούμενες περιόδους. Ειδικότερα, σύμφωνα με τους επικεφαλής της εταιρείας, η σταθεροποιητική τάση των εμπορικών αξιών αφορά κατά κύριο λόγο τα prime buildings ενώ στα δεύτερης κατηγορίας επαγγελματικά ακίνητα αναμένεται να συνεχιστεί η πίεση ως προς τις εμπορικές τους αξίες και τα μισθώματα κατά το β’ εξάμηνο του 2014.

Σε ό,τι αφορά τα έσοδα από μισθώματα του ομίλου για το δεύτερο εξάμηνο του 2014, το μάνατζμεντ εκτιμά πως αναμένεται να παρουσιάσουν περαιτέρω αύξηση ως αποτέλεσμα των νέων επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία που ολοκληρώθηκαν εντός της περιόδου. Παράλληλα, σχεδιάζεται να επενδύσει τα κεφάλαια από την πρόσφατη ΑΜΚ που ολοκληρώθηκε εντός του πρώτου εξάμηνου μέσα στους επόμενους 36 μήνες.

Ο επενδυτικός στόχος της Eurobank Properties εστιάζεται σε εμπορικά κατά πλειοψηφία ακίνητα σε γεωγραφικές περιοχές υψηλής εμπορικότητας και, όπως αναφέρεται στην έκθεση, διαθέτει υψηλής ποιότητας χαρτοφυλάκιο ακινήτων που παράγει σταθερό εισόδημα, μικρές δανειακές υποχρεώσεις και πολύ μεγάλη για την εποχή ρευστότητα.

Στο τέλος του περασμένου Ιουνίου, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του ομίλου περιλάμβανε περίπου 620.000 τ.μ. με εύλογη αξία 726.3 ευρώ, όπως αποτιμήθηκε από τις εκτιμητικές εταιρείες ΝΑΙ Hellas και Savills. Το χαρτοφυλάκιο του ομίλου περιλάμβανε 75 ακίνητα (έναντι 56 κατά την 30/06/2013), τα περισσότερα από τα οποία (50) στην Ελλάδα. Στην κεντρική και ανατολική Ευρώπη, η εταιρεία κατέχει δύο εμπορικά ακίνητα στην Σερβία και τρία στην Ρουμανία.

Η ΕΥΠΡΟ τον περασμένο Μάιο ολοκλήρωσε την απόκτηση χαρτοφυλακίου 14 ακινήτων από το ΤΑΙΠΕΔ και την ταυτόχρονη εκμίσθωσή του στο Ελληνικό Δημόσιο για 20 έτη (sale & lease back). Τα κυριότερα ακίνητα του χαρτοφυλακίου που απέκτησε στεγάζουν το Υπουργείο Παιδείας και Θρησκευμάτων, το Υπουργείο Υγείας, το Υπουργείο Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και τη Γενική Αστυνομική Διεύθυνση Αττικής. Επιπλέον, η εταιρεία εμφανίζεται να ενδιαφέρεται για την κατασκευή και την εκμετάλλευση του εμπορευματικού κέντρου στο Θριάσιο Πεδίο μετέχοντας στον σχετικό διαγωνισμό της ΓΑΙΑΟΣΕ.

Υπενθυμίζεται πως μετά την ΑΜΚ και την ολοκλήρωση σχετικής συμφωνίας, η Fairfax Financial Holdings ελέγχει πλέον το 41,50% του μετοχικού κεφαλαίου, η Eurobank το 20,48%, η Wellington Management Company ποσοστό 11,16% και η Fidelity ποσοστό 5,84%.

H έκρηξη της αγοράς κατοικίας κατά την δεκαετία του ΄80 θα πρέπει να αξιολογηθεί κυρίως ως αποτέλεσμα συγκεκριμένων και στοχευμένων πολιτικών δράσεων που σχεδιάστηκαν και υλοποιήθηκαν σε κεντρικό πολιτικό επίπεδο και δευτερευόντως στην χρηματοπιστωτική αγορά που ήταν το βασικό αίτιο της έκρηξης που σημειώθηκε στην διάρκεια της περιόδου 1997-2008. Ιδιαίτερα σημαντικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι η πορεία των τιμών δεν επηρεάστηκε από την πρόσφορά .

Σύμφωνα με τα στοιχεία των Εθνικών Λογαριασμών ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των επενδύσεων σε κατοικίες ήταν 4% (τιμές του 1970). Το 1990 , όταν δηλαδή το γενικό επίπεδο των τιμών κατοικιών έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων δεκαετιών οι επενδύσεις σε κατοικίες ήταν στα υψηλότερα επίπεδα της δεκαετίας. Η παράλληλη αυτή πορεία υποδηλώνει την δυναμική της ζήτησης η οποία απορρόφησε το σύνολο των προσφερόμενων ακινήτων . Με δεδομένο δεν είναι δυνατόν , λογω έλλειψης διαθέσιμων στοιχείων να καταγραφεί με απόλυτους αριθμούς το σύνολο της προσφοράς δεν θα απείχε πολύ από την πραγματικότητα να χρησιμοποιηθεί ο όρος ότι η αγορά κατοικίας την περίοδο 1986 -1990 κινήθηκε σε συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης που προκλήθηκαν από εξωγενείς παράγοντες.

Αν και η διεθνής βιβλιογραφία αναφέρει ότι η σχέση των τιμών πώλησης των κατοικιών με την αντίστοιχη των τιμών των ενοικίων είναι αντιστρόφως ανάλογη εντούτοις η αγορά κατοικίας της Αττικής δεν φαίνεται να επιβεβαιώνει αυτή την διαπίστωση. Συγκεκριμένα τα στοιχεία της ΕΣΥΕ που καταγράφουν την εξέλιξη των τιμών των ενοικίων (ειδικός δείκτης για τον υπολογισμό του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή ) εμφανίζουν αύξηση των τιμών των ενοικίων που υπερβαίνει το 200%. Πρέπει όμως να σημειωθεί ότι την περίοδο 1986-1990 ο ρυθμός αύξησης των τιμών των ενοικίων σαφώς υπολείπονταν του ρυθμού μεταβολής των τιμών των κατοικιών . Αν και οποιαδήποτε ερμηνεία της συγκεκριμένης συμπεριφοράς είναι παρακινδυνευμένη εντούτοις μπορεί να υποστηριχθεί η άποψη ότι , η έκρηξη της αγοράς κατοικίας την περίοδο 1986-1990 δεν μπορεί να ερμηνευτεί με αμιγώς οικονομικούς όρους .

Αντίθετα πρόκειται για μία συμπεριφορά που συνδέεται με την αναβάθμιση των συνθηκών στέγασης των νοικοκυριών . Η ανάγκη αυτή , είναι απόλυτα συνεπής από την πορεία μεγεθών που καταγράφουν την εξέλιξη της αξίας των περιουσιακών στοιχείων αλλά και του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Η αύξηση του πλούτου σε συνδυασμό με στοχευμένες πολιτικές που επικεντρώνονταν σε ομάδες πληθυσμού κυρίως της μεσαίας τάξης επέτρεψαν την χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας κυρίως με ίδια κεφάλαια και δευτερευόντως με τραπεζικό δανεισμό. Η υπόθεση αυτή επιβεβαιώνεται και από την μελέτη των στοιχείων που αφορούν τις σχετικές τιμές ανά περιοχή. Συγκεκριμένα η μεταβολή του εύρους της απόκλισης της μέσης τιμής πώλησης της κατοικίας ανά περιοχή από την μέση τιμή του συνόλου της Αττικής αποτελεί ένα ασφαλές εργαλείο προσέγγισης όχι μόνο των συνθηκών ζήτησης για κατοικίες στην κάθε αγορά αλλά και για τυχόν εσωτερικές ανακατατάξεις που σημειώνονται στο σύνολο της αγοράς (κινητικότητα αγοράς). Η συγκεκριμένη μέθοδος προσέγγισης κρίνεται ιδιαίτερα ασφαλής για την ελληνική πραγματικότητα αφού η μελέτη του προβλήματος με βάση την εξέλιξη των δημογραφικών μεγεθών παρουσιάζει σημαντικά προβλήματα λόγω των ελληνικών ιδιαιτεροτήτων . Για τον σκοπό αυτό η αγορά κατοικίας της Αττικής εντάχθηκε σε τέσσερεις κατηγορίες. Τα κριτήρια που χρησιμοποιήθηκαν ήταν :

Το επίπεδο των τιμών .

Η εισοδηματική σύνθεση του πληθυσμού.

Η χιλιομετρικές αποστάσεις από περιοχές με έντονη βιομηχανική και βιοτεχνική δραστηριότητα.

Τα ιστορικά χαρακτηριστικά της περιοχής και συγκεκριμένα το χρονικό διάστημα που η περιοχή έχει αποκτήσει χαρακτηριστικά αγοράς αστικής κατοικίας.

Με βάση τα κριτήρια αυτά προέκυψαν τέσσερεις κατηγορίες περιοχών και συγκεκριμένα:

Προάστια με τιμές κατοικίας να είναι υψηλότερες 10-20% από την μέση τιμή κατοικίας της Αττικής. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές:Γλυφάδα, Αγία Παρασκευή , Χαλάνδρι και Παλαιό Φάληρο.

Προάστια με τιμές κατοικίας να είναι υψηλότερες 30-60% από την μέση τιμή κατοικίας της Αττικής. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές Κηφισιά, Παλαιό Ψυχικό και Βουλιαγμένη.

Συνοικίες του κέντρου της Αθήνας με χαρακτηριστικά περιοχής κύριας κατοικίας. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές : Κυψέλη , Αμπελόκηποι , Παγκράτι, Πατήσια και γειτονιές περί την Αχαρνών (Αγ. Μελετίου, Πλ. Αττικής κα).

Προάστια που βρίσκονται πλησίον βιομηχανικών και βιοτεχνικών ζωνών. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές : Αιγάλεω, Περιστέρι, Νίκαια και Λιόσια.