Οι ιδιοκτήτες που έχουν υπαχθεί στο «νόμο Παπακωνσταντίνου», με καταλογισμό προστίμων συνολικού ύψους 1,5 δισ. ευρώ, από τα οποία έχουν ήδη καταβάλει 912 εκατ. ευρώ στα δημόσια ταμεία, καλούνται από το ΥΠΕΚΑ να σπεύσουν να υπαχθούν στο νέο νόμο για τα αυθαίρετα, για να μην είναι ευάλωτοι σε προσφυγές και για να μην αντιμετωπίσουν εμπλοκές και προβλήματα σε πωλήσεις και μεταβιβάσεις των ακινήτων τους. Οι περίπου 700.000 ιδιοκτήτες που υπέβαλαν δηλώσεις τακτοποίησης ημιυπαίθριων και άλλων χώρων με το «νόμο Μπιρμπίλη» (ν. 3843/2010) μπορούν να υπαχθούν στο νέο «νόμο Καλαφάτη», ώστε η εξαίρεση από την κατεδάφιση για 40 έτη, που έχουν ήδη εξασφαλίσει, να μετατραπεί σε οριστική νομιμοποίηση. Οι ιδιοκτήτες που έχουν εξοφλήσει το παράβολο και το πρόστιμο του «νόμου Μπιρμπίλη» προβλέπεται ότι, για να ενταχθούν στο «νόμο Καλαφάτη», θα πληρώσουν ξανά πρόστιμο, το οποίο κυμαίνεται από 500 ευρώ για τις συνηθισμένες υπερβάσεις έως 4.000 ευρώ για υπερβάσεις άνω των 4.000 τετραγωνικών μέτρων.

Οι ιδιοκτήτες, που δεν έχουν αποπληρώσει τις δόσεις τους, θα πληρώσουν έτσι και αλλιώς ξανά το παράβολο, αλλά θα συμψηφιστεί με τις δόσεις του προστίμου, καθώς δεν ισχύει για αυτούς ευνοϊκότερη ρύθμιση έως στις 6 Φεβρουαρίου 2014. Σημειώνεται ότι όλοι οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων και ακινήτων με πολεοδομικές υπερβάσεις, τόσο οι νέοι που θα κάνουν δήλωση πρώτη φορά όσο και οι 1,1 εκατ. ιδιοκτήτες που έχουν ήδη υπαχθεί στους νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων (Ν. 4014/2011 του Γ. Παπακωνσταντίνου και Ν. 3843/2010 της Τ. Μπιρμπίλη) μπορούν να ενταχθούν στο «νόμο Καλαφάτη» μέχρι το Φεβρουάριο του 2015, δηλαδή στη διάρκεια της συνολικά 18μηνης ισχύος της εφαρμογής του. Μετά, όμως, τις 6 Φεβρουαρίου 2014 χάνονται οι ευνοϊκές ρυθμίσεις για τους ενδιαφερομένους.

Επίσης, στις 6 Φεβρουαρίου λήγει το πρώτο εξάμηνο, που προβλέπει πληρωμή των προστίμων σε 102 δόσεις. Για το επόμενο εξάμηνο οι δόσεις γίνονται 84 και το μηνιαίο ποσό αυξάνεται κατά 60%.

Επτά γκρίζες ζώνες και πελώρια ερωτήματα συνοδεύουν τις ακολουθούμενες διαδικασίες πώλησης του Ελληνικού μέσω ΤΑΙΠΕΔ, οι οποίες αναλυτικά είναι:

1 Ευτελές τίμημα πώλησης. Η τελική οικονομική προσφορά, που θα κατατεθεί στο ΤΑΙΠΕΔ, αναμένεται να κινηθεί σε χαμηλό τίμημα εξαγοράς, μερικών εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ, με επιχείρημα τη συγκυριακή πτώση των τιμών της κτηματαγοράς, λόγω κρίσης. Στο τίμημα θα προστεθούν αυθαιρέτως και προτεινόμενες μελλοντικές επενδύσεις πολλών δισ. ευρώ. Ο αντίλογος λέει ότι η καλύτερη έκταση της Μεσογείου χαρίζεται στον επενδυτή σε λιγότερο από το 2% της αντικειμενικής αξίας των 6.240 στρεμμάτων, που υπολογίζεται σε περίπου 20 δισ. ευρώ.

2 Απουσία αναπτυξιακού σχεδίου. Από την πλευρά του ελληνικού Δημοσίου, πέραν των μελετών που έχουν προηγηθεί και του σχεδίου της «Ελληνικό Α.Ε.», που έχουν μόνο συμβουλευτικό και συγκριτικό χαρακτήρα, δεν υπάρχει δεσμευτικό «master plan» για τη αξιοποίηση της έκτασης. Το μόνο δεσμευτικό πλάνο θα είναι αυτό που θα καταθέσει ο επενδυτής και θα περιβληθεί με το μανδύα σύμβασης. Θεωρείται μεγάλος και πιθανός ο κίνδυνος να τσιμεντοποιηθεί το φιλέτο του παραλιακού μετώπου για υψηλά κέρδη άμεσης απόδοσης από οικιστικές ξενοδοχειακές χρήσεις, καζίνο κ.λπ., ενώ το πάρκο των 2.000 στρεμμάτων να μείνει στα χαρτιά και η αγορασμένη φτηνά έκταση του πρώην αεροδρομίου να παραμείνει αλάνα για μελλοντικές οικοδομήσεις και εκποιήσεις σε μεγαλύτερες τιμές, προς όφελος του επενδυτή, χωρίς συμμετοχή του Δημοσίου.

3 Απουσία δημόσιου ελέγχου. Δεν προβλέπονται αξιόπιστες διαδικασίες ελέγχου τόσο στο στάδιο αρχικής έγκρισης με οικονομικούς αναπτυξιακούς πολεοδομικούς και περιβαλλοντικούς κανόνες όσο και στην πορεία εφαρμογής του σχεδίου ανάπτυξης που θα υποβάλει ο επενδυτής. Η επενδυτική πρόταση θα πάρει τη μορφή Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) με Προεδρικό Διάταγμα των συναρμόδιων υπουργών, χωρίς να γνωμοδοτήσουν το Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξίας, η Περιφέρεια, άλλοι αρμόδιοι φορείς και βέβαια ο Οργανισμός Αθήνας, που συμπτωματικά λίγο πριν από την πώληση του Ελληνικού καταργείται.

4 Επιβάρυνση του Δημοσίου με επιπλέον δαπάνες. Στην έκταση του Ελληνικού στεγάζονται πολλές δημόσιες υπηρεσίες και φορείς, όπως ΕΜΥ, ΥΠΑ, ΕΛΚΕΘΕ, αμαξοστάσιο του ΟΑΣΑ, Κοινωνικό Ιατρείο. Η μελέτη του ΕΜΠ έδειξε ότι μόνο η μετεγκατάσταση των δημόσιων υπηρεσιών για να παραδοθεί «καθαρή» στον επενδυτή θα στοιχίσει στο κράτος 2,5 δισ. Δηλαδή πέντε φορές περισσότερα από το αναμενόμενο τίμημα.

5 Εργα-«προίκα» στον επενδυτή. Στην υπό πολεοδόμηση έκταση υπάρχουν ήδη σημαντικά κτήρια προς χρήση ή ανακατασκευή, όπως επίσης δίκτυα υποδομής (φωτισμός, τηλεπικοινωνίες, αποχετευτικοί αγωγοί κ.λπ.) και θα απαιτηθούν νέα κοινόχρηστα έργα δρόμων, πλατειών, διαχείρισης απορριμμάτων, ενεργειακής αξιοποίησης κ.ά., τα οποία αποτιμώνται και η κατασκευή τους συνεπάγεται συνολικό κόστος πολλών δισ. ευρώ. Αυτές οι υποδομές, οι οποίες δεν έχουν καν αποτιμηθεί από το ΤΑΙΠΕΔ, δεν συνυπολογίζονται στο τίμημα πώλησης, προς μεγάλη ζημία του Δημοσίου. Εκτιμάται επίσης ότι η σύμβαση πώλησης του Ελληνικού θα περιλαμβάνει πρόβλεψη παράλληλων έργων, όπως σύνδεση, μέσω σήραγγας Υμηττού, της έκτασης του Ελληνικού με το αεροδρόμιο των Σπάτων, μετατόπιση της παραλιακής λεωφόρου, νέα έργα αποχέτευσης και διευθέτησης ρεμάτων στην περιοχή, τα οποία επίσης μεθοδεύεται να φορτωθούν στο Δημόσιο με πόρους του «νέου ΕΣΠΑ» και να δοθούν προίκα στον επενδυτή.

6 Χαμένα αντισταθμιστικά οφέλη. Πέραν της πιθανής πρόβλεψης στη σύμβαση πώλησης, το Δημόσιο να συμμετέχει με 30% στα κέρδη από την εκμετάλλευση (διάρκειας 99 ετών), εφ' όσον αυτά υπερβαίνουν το 15%, φαίνεται ότι «ναυαγεί» ή περιορίζεται δραστικά, λόγω χαμηλού τιμήματος, η πρόβλεψη να δοθούν χρήματα από την πώληση του Ελληνικού για έργα και δραστηριότητες στους όμορους δήμους και εκτεταμένες αναπλάσεις σε πυκνοδομημένες και υποβαθμισμένες περιοχές της Αθήνας. Δεν φαίνεται επίσης να προβλέπονται αντισταθμιστικά οφέλη γα τον αποκλεισμό του παραλιακού μετώπου και είναι προς διερεύνηση τι ωφελήματα θα έχουν οι δήμοι.

7 Περιβαλλοντική επιβάρυνση. Από τις συγκεντρώσεις χρήσεων ασύλληπτης δόμησης τουλάχιστον 2,5 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων στην έκταση του Ελληνικού αναμένεται τεράστια περιβαλλοντική επιβάρυνση (κυκλοφοριακό, νέφος κ.λπ.). Επιβαρυντικοί παράγοντες θα είναι επίσης για το θαλάσσιο μέτωπο οι πολλές αφίξεις σκαφών, ενώ στην κατασκευαστική περίοδο μόνον η αποξήλωση των τροχοδρόμων του παλιού αεροδρομίου συνεπάγεται μπάζα 700.000 κυβικών, που απομένει να ρυθμιστεί πού θα καταλήξουν.