Ανταλλαγή ακόμη και με δημόσιες χορτολιβαδικές εκτάσεις για να μπορούν να χτίσουν, υποτίθεται, οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που κατέχουν δάση και δασικές εκτάσεις τάζει ψηφοθηρώντας το ΥΠΕΚΑ με νομοσχέδιο περιεχομένου και ποιότητας χαμηλότερο ακόμη και συνοικιακού μεσιτικού γραφείου. Με αλληλοαναιρούμενες διατάξεις οι οποίες προσκρούουν στο Σύνταγμα, στην ισχύουσα δασική και πολεοδομική νομοθεσία, στη νομολογία του ΣτΕ, αλλά και στην κοινή λογική, προβλέπεται δημιουργία "Υποδοχέων Συντελεστή Δόμησης Οικοδομικών Συνεταιρισμών" στα όρια εγκαταλελειμμένων οικισμών, οι οποίοι όμως... έχουν μόνιμο πληθυσμό "μικρότερο των 150 κατοίκων". Οι παραπάνω ζώνες μπορούν να χωροθετηθούν και σε νησιά άνω των 30 τετραγωνικών χιλιομέτρων και ο μέσος αριθμός κατοίκων ανά τετραγωνικό χλμ. να είναι μικρότερος του 25. Επιτρέπονται και δύο με έκταση μικρότερη των 200 στρεμμάτων και η μεταξύ τους απόσταση να υπερβαίνει τα 3 χλμ.

Η διαδικασία ανταλλαγής υλοποιείται μέσω της Τράπεζας Γης και μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα πρέπει να βρίσκεται στην ίδια ή σε όμορη περιφέρεια με το ακίνητο ανταλλαγής, όμως κατ' εξαίρεση τα ακίνητα εντός Αττικής ανταλλάσσονται με εκτάσεις σε όλη την επικράτεια. Ως δικαιούχοι ανταλλαγής περιγράφονται "όλοι οι συνεταιρισμοί που είναι ιδιοκτήτες (κύριοι) δασών, ή δασικών εκτάσεων, ή εκτάσεων όπου απαγορεύεται η δόμηση, ή διέπονται από ειδικό καθεστώς προστασίας, ή αποτελούν τμήμα γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας, ή δεν μπορούν να αξιοποιηθούν για άλλους λόγους προστασίας".\

Θεσπίζονται δε επτά κατηγορίες προτεραιότητας. Ανάλογα με την κατηγορία οι δικαιούχοι ανταλλαγής... προκύπτουν με κλήρωση "η οποία θα γίνεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα λαμβάνοντας υπόψη τη σειρά προτεραιότητας". Το νομοσχέδιο επαναφέρει τμήμα προτάσεων σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο είχε δημοσιοποιηθεί στο παρελθόν ως μνημονιακή υποχρέωση για τις κατηγορίες και το περιεχόμενο των χρήσεων γης.

Οι γενικές κατηγορίες χρήσεων αυξάνονται σε 20, στις οποίες περιλαμβάνεται και η ακατανόητη κατηγορία "οικονομικές δραστηριότητες". Το παράδοξο είναι ότι σχετική διάταξη υπαγορεύει ότι κάθε χωροταξικό σχέδιο με το οποίο καθορίζονται χρήσεις γης υποχρεούται να χωροθετήσει ζώνες με το σύνολο των γενικών κατηγοριών χρήσεων εκτός από τις εγκαταστάσεις υψηλής όχλησης και Επιχειρηματικών Πάρκων... Στις περιοχές αμιγούς κατοικίας πλέον επιτρέπονται και ξενοδοχεία έως 50 κλινών, όπως και πρωτοβάθμια περίθαλψη. Απαγορεύει δε κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό στις περιοχές αμιγούς κατοικίας τα πρώτα οικοδομικά τετράγωνα επί κεντρικών οδών να λαμβάνουν τέτοια χρήση. Παρομοίως και στις περιοχές επέκτασης του Σχεδίου Πόλης για τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο επί εθνικών, επαρχιακών και κύριων δημοτικών οδών. Στις περιοχές γενικής κατοικίας αναρμοδίως επιτρέπει εργαστήρια χαμηλής όχλησης "τα οποία απαλλάσσονται από τη διαδικασία άδειας εγκατάστασης και λειτουργίας και εγκαταστάσεις αποθήκευσης χαμηλής όχλησης".

Προς δόξαν πάλι του του σχεδιασμού, οι χρήσεις πολεοδομικού κέντρου (κατοικία, εκπαίδευση, γραφεία, τράπεζες και πλήθος άλλων εμπορικών χρήσεων) εγκαθίστανται υποχρεωτικά στα οικοδομικά τετράγωνα με πρόσοψη σε υπάρχουσες κύριες αρτηρίες και συλλεκτήριες οδούς του οδικού δικτύου του δήμου ή σε προβλεπόμενες από Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Υπονομεύει δε εξ αρχής την "ακεραιότητα" των κοινόχρηστων χώρων (πλατείες, άλση, χώροι πρασίνου κ.ά.), καθώς επιτρέπει "περιορισμένης έκτασης χρήσεις: εστίαση, αναψυκτήρια, χώροι συνάθροισης κοινού και αναψυχής, κατασκευή υπόγειων χώρων για τη στάθμευση αυτοκινήτων με μέριμνα διατήρησης τυχόν υψηλής βλάστησης που φέρουν".

Η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων βασίζεται μόνο στην καταστροφή και στην απελπισία. Όσο και αν η Κυβέρνηση προσπαθεί να συντηρήσει και να προβάλλει σενάρια αισιοδοξίας η αλήθεια είναι ότι η ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα έχει αποκτήσει τριτοκοσμικά χαρακτηριστικά καθώς :

Πρώτον, η Αθήνα είναι η μόνη από τις 28 εξεταζόμενες ευρωπαϊκές πόλεις για τις οποίες προβλέπεται μέσα στο 2014 πτώση τόσο στις τιμές όσο και στα ενοίκια των ακινήτων. Σε όλες τις άλλες εξεταζόμενες πόλεις του ευρωπαϊκού Νότου (Μαδρίτη, Ρώμη, Βαρκελώνη, Λισαβόνα και Μιλάνο) προβλέπεται σταθερότητα και στα δύο προαναφερόμενα μεγέθη, ενώ σε πόλεις του ευρωπαϊκού Βορρά (πχ Βερολίνο, Μόναχο, Αμβούργο, Λονδίνο) προβλέπεται άνοδος.

Δεύτερον, η Αθήνα κατατάσσεται στην τελευταία θέση από πλευράς προσδοκιών στις υπάρχουσες επενδύσεις και προτελευταία ως προς την ανάπτυξη νέων επενδύσεων. Ανεξάρτητα δηλαδή από Βορά ή Νότο, από μνημόνια ή αντιμνημόνια, η Αθήνα κατατάσσεται στην τελευταία θέση.

Τρίτον, αν τώρα υπάρχουν (που πράγματι φαίνεται να υπάρχουν...) κάποιες αγοραστικές ευκαιρίες στην Ελλάδα, αυτές οφείλονται αποκλειστικά και μόνο στην κάθετη πτώση των τιμών των ακινήτων κατά τα τελευταία χρόνια. Συγκεκριμένα, με βάση το δείκτη της Τραπέζης της Ελλάδος (αφορά κατοικίες) από τις 101,7 μονάδες του 2008 πέσαμε στα τέλη του 2013 στις 67,7 μονάδες (-34,4%, ποσοστό που αναμένεται να διευρυνθεί μέσα στο τρέχον έτος).

Στα εμπορικά ακίνητα μάλιστα, η πτώση υπήρξε σαφώς μεγαλύτερη, καθώς ετήσιες αποδόσεις ενοικίου (yields) που κυμαίνονται μεταξύ του 8,5% και του 11% και μάλιστα σε σκληρό νόμισμα, μόνο στην Ελλάδα υπάρχουν σήμερα. Για να υπάρξει μια εκτίμηση του ποσοστού πτώσης στα ελληνικά εμπορικά ακίνητα, θα πρέπει να πούμε ότι πριν το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης, τα yields δύσκολα ξεπερνούσαν το 5,5% με 6% και μάλιστα βασισμένα σε αρκετά υψηλότερα ενοίκια (έως και 50%-70% υψηλότερα από τα τρέχοντα).