realestatenews.gr
Τι "παίζεται" με τα εκτός σχεδίου
Η σχεδιαζόμενη παρέμβαση στην εκτός σχεδίου δόμηση οξυνει το αδιέξοδο της αγοράς ακινήτων. Το σημερινό σχέδιο προεδρικού διατάγματος, το οποίο φέρει την υπογραφή του αναπληρωτή υπουργού Περιβάλλοντος, κ. Νίκου Σηφουνάκη, είναι σαφώς χειρότερο για τους ιδιοκτήτες, καθώς επιχειρεί την πλήρη απαγόρευση ανέγερσης κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχές. Μοναδική εξαίρεση είναι αν ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου, ταυτόχρονα, το εκμεταλλεύεται ως αγροτεμάχιο. Με το «επίμαχο» άρθρο 14 του Προεδρικού Διατάγματος, η ανέγερση κατοικίας απαγορεύεται σε εκτός σχεδίου περιοχές, εκτός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, εκτός ορίων οικισμού με πληθυσμό μικρότερο από 2.000 κατοίκους, εκτός ορίων οικισμού προϋφισταμένου του 1923, πλην των προς πολεοδόμηση περιοχών και των περιοχών προστασίας. «Στις περιοχές αυτές προβλέπεται η διατήρηση και προστασία της κατά προορισμό χρήσης του εδάφους με την ενίσχυση των αγροτικών και λοιπών εκμεταλλεύσεων της γης και τον δραστικό περιορισμό της συνολικής επιτρεπόμενης επιφάνειας δόμησης και μείωση της έντασης της χρήσης, σε σχέση προς τις εκάστοτε ισχύουσες γενικές διατάξεις περί «εκτός σχεδίου δόμησης»», όπως σχετικά επισημαίνεται.
Ουσιαστικά με το προεδρικό διάταγμα που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος στις εκτός σχεδίου περιοχές μπορούν να αναπτυχθούν είτε επαγγελματικές χρήσεις είτε εγκαταστάσεις υποδομών. Οι ιδιοκτήτες δηλαδή άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων τεσσάρων στρεμμάτων δεν θα μπορούν να χτίσουν σπίτι σε αυτά. Η μοναδική εναλλακτική που διαθέτουν, όπως αυτή προκύπτει εκ του αποτελέσματος, είναι να πουλήσουν το ακίνητό τους -αναγκαστικά- σε τιμές «κάτω του κόστους» σε αγοραστές που εκπροσωπούν επιχειρηματικά συμφέροντα (π.χ. ομίλους που σχεδιάζουν την υλοποίηση ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων). Επί της ουσίας λοιπόν, εφόσον προωθηθεί η εν λόγω ρύθμιση, χιλιάδες οικόπεδα που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου εκτάσεις και που με βάση τα σημερινά δεδομένα είναι άρτια και οικοδομήσιμα, αίφνης μετατρέπονται σε «άχρηστα» και χάνουν την αξία τους. Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι δεν προβλέπεται καμία μεταβατική διάταξη, η οποία να προσφέρει κάποιο εύλογο χρονικό διάστημα, ώστε οι ιδιοκτήτες να αποφασίσουν το πώς θα διαχειριστούν τα ακίνητά τους. Αντιθέτως, καλούνται εν μια νυκτί να προβούν σε ρευστοποίηση των κτημάτων τους, έναντι, ουσιαστικά, συμβολικού τιμήματος.
Την ίδια ώρα το στοκ των αδιάθετων κατοικιών αυξάνεται, οι Ελληνες κατασκευαστές –όπως και οι καταναλωτές- δεν είναι αισιόδοξοι για το μέλλον, ενώ το τέρας της γραφειοκρατίας εξακολουθεί να ταλαιπωρεί και το νευραλγικό χώρο των κατασκευών, που δίνει δουλειά σε δεκάδες επαγγέλματα. Είναι χαρακτηριστικό πως για την έκδοση οικοδομικής άδειας μιας αποθήκης απαιτούνται στη χώρα μας… 169 μέρες, έναντι 26 στις ΗΠΑ και 97 στη Γερμανία. Το δε κόστος συναλλαγών στην αγορά ακινήτων είναι από τα υψηλότερα μεταξύ των χωρών-μελών του ΟΟΣΑ. Τα στοιχεία αυτά αποτυπώνονται στη μελέτη της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων της Eurobank EFG, όπου περιγράφονται οι εξελίξεις και οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων στην εποχή της κρίσης. Eνα από τα βασικά στοιχεία που εντοπίζουν οι μελετητές είναι h σημαντική πτώση του όγκου των συναλλαγών τα τελευταία χρόνια, που οδήγησε στη συσσώρευση χιλιάδων αδιάθετων κατοικιών. Ο αριθμός (απόλυτος) των συναλλαγών από 39.700 το α΄ τρίμηνο του 2007 μειώθηκε σε περίπου 5.900 το α΄ τρίμηνο του 2012, καταγράφοντας πτώση περίπου 85%. Παράλληλα, παρατηρήθηκε σταδιακή στροφή του ενδιαφέροντος των αγοραστών προς πιο μικρές και πιο φθηνές κατασκευές. Συγχρόνως, δημιουργήθηκε μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών (νέων και παλαιότερων), που όμως δείχνει να έχει σταθεροποιηθεί το 2010 και 2011 μετά την υποχώρηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας
Κίνητρα για επενδύσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων από ξένους, υπηκόους τρίτων χωρών, προωθεί η ελληνική κυβέρνηση προσφέροντας άδεια παραμονής μεγάλης διάρκειας σε όσους αποκτούν πρώτη ή δεύτερη κατοικία στη χώρα μας. Σε διάταξη η οποία θα περιλαμβάνεται στο υπό κατάθεση νομοσχέδιο για τις στρατηγικές επενδύσεις, θα προβλέπεται ότι με απόφαση του γενικού γραμματέα της Περιφέρειας θα χορηγείται άδεια παραμονής πέντε ετών σε υπηκόους τρίτων χωρών που έχουν λάβει την ειδική θεώρηση εισόδου στη χώρα (βίζα) και διαθέτουν κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, με δικαίωμα ανανέωσης εφόσον η αξία των ακινήτων είναι κατ' ελάχιστον 300.000 ευρώ. Το μοντέλο αυτό έχουν ακολουθήσει η Ισπανία, η Πορτογαλία και άλλες ευρωπαικές χώρες προκειμένου να προσελκύσουν επενδύσεις και να τονώσουν την αγορά ακινήτων.
Ανθρακας ο θησαυρός για τις ρυθμίσεις των δανείων τόσο όσο αφορά στο εύρος όσο και στο ύψος των δανείων που θα ρυθμιστούν.Τώρα , η Κυβέρνηση διαρέει ότι οδηγός θα είναι οι πρόσφατες αντίστοιχες νομοθετικές παρεμβάσεις κυρίως στην Πορτογαλία αλλά και την Ισπανία.Στην Ισπανία οι τράπεζες και το κράτος συμφώνησαν σε έναν κώδικα ορθών πρακτικών, όπου μετέχουν όλα τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Δικαιούχοι ρύθμισης είναι όσοι έχουν εισόδημα κάτω από το όριο του «κοινωνικού αποκλεισμού». Μεταξύ άλλων προβλέπεται κι εκεί η χορήγηση περιόδου χάριτος, η επιμήκυνση κ.λπ., ενώ ένα άλλο μέτρο είναι εκείνο που ορίζει πως αν η αξία του ακινήτου έχει πέσει από εκείνη που αποκτήθηκε, τότε αυτή η διαφορά μοιράζεται ανάμεσα στην τράπεζα και τον δανειολήπτη. Το έσχατο μέτρο είναι η τράπεζα να κατασχέσει το σπίτι, αλλά να αφήσει τον δανειολήπτη να μείνει για δύο χρόνια έναντι ενοικίου. Οι διευκολύνσεις που κάνουν οι τράπεζες στην Πορτογαλία είναι η περίοδος χάριτος από 12 έως και 48 μήνες, η επιμήκυνση του δανείου μέχρι τα 50 χρόνια και η μείωση της δόσης στο 45% και στο 50% του μηνιαίου εισοδήματος. Σύμφωνα με πληροφορίες η κυβέρνηση εξετάζει τα δύο μοντέλα που καθιερώθηκαν πριν από περίπου έναν με δύο μήνες και προβλέπουν ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων με κριτήρια την αξία του ακινήτου και τη δεινή οικονομική θέση του νοικοκυριού (άνεργος ή μείωση κατά 35% του εισοδήματος). Το βασικό σενάριο που κυριαρχεί στο υπουργείο είναι η υπαγωγή στις ρυθμίσεις δανείων ανέργων, πολυτέκνων και ατόμων με αποδεδειγμένη μείωση των εισοδημάτων τους. Μία από τις προτάσεις είναι να μπει όριο 17.000 με 19.000 ευρώ στα εισοδηματικά κριτήρια, ενώ αποκλείεται το «κούρεμα».
Περισσότερα Άρθρα...
