Με εικονικές τιμές θα υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας ακινήτων, όταν και εφόσον λυθούν τα προβλήματα για την εφαρμογή του νόμου. Οι αντικειμενικές αξίες τόσο κατά την αγορά των ακινήτων όσο και στην πώληση απέχουν από τις πραγματικές τιμές πώλησης, με αποτέλεσμα να προκύπτουν τεράστιοι φόροι για όσους προχωρούν στην πώληση των ακινήτων τους. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται στους πωλητές ακινήτων και προκύπτει από τη διαφορά της τιμής κτήσης με την τιμή πώλησης του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι σε αρκετές περιπτώσεις θα λαμβάνονται υπόψη οι αντικειμενικές αξίες κατά την αγορά και πώληση του ακινήτου. Ωστόσο, τόσο οι αντικειμενικές αξίες αγοράς όσο και πώλησης είναι σε κάθε περίπτωση εικονικές και δεν αντιπροσωπεύουν την πραγματική αξία των ακινήτων. Για παράδειγμα, το 1985 που εφαρμόσθηκαν για πρώτη φορά οι αντικειμενικές αξίες, αυτές ήταν σημαντικά χαμηλότερες από τις πραγματικές τιμές πώλησης των ακινήτων. Ο λόγος που δημιουργήθηκε το σύστημα το 1985 ήταν αφενός για να μειωθεί ο φόρτος στις εφορίες αφετέρου για να περιορισθεί η φοροδιαφυγή και να γνωρίζουν οι φορολογούμενοι εκ των προτέρων τη φορολογητέα αξία του ακινήτου και τη φορολογική τους υποχρέωση. Οι τιμές της εποχής εκείνης όπως είχαν καθορισθεί από το υπουργείο Οικονομικών ήταν 60%-70% χαμηλότερες από τις πραγματικές. Βέβαια τα έσοδα του υπουργείου Οικονομικών αυξήθηκαν σημαντικά, δεδομένου ότι ο φόρος υπολογιζόταν με μια συγκεκριμένη αξία που είθισται να είναι η αντικειμενική. Ταυτόχρονα οι αγοραστές γλίτωναν τεράστια ποσά φόρου σε σχέση με την πραγματική τιμή πώλησης, δεδομένου ότι στο συμβόλαιο αναγραφόταν η αντικειμενική αξία και όχι η τιμή πώλησης του ακινήτου. Σήμερα οι αντικειμενικές αξίες δεν αντιπροσωπεύουν σε καμία περίπτωση την τιμή πώλησης του ακινήτου. Αν το 1985 ήταν χαμηλότερες από τις τιμές πώλησης, σήμερα είναι σημαντικά υψηλότερες, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται στρεβλώσεις όπως με τον φόρο υπεραξίας. Τα ποσά που θα κληθούν να πληρώσουν στην εφορία οι πωλητές ακινήτων είναι τεράστια και σε αρκετές περιπτώσεις μπορούν να οδηγήσουν στη ματαίωση μιας αγοραπωλησίας. Για παράδειγμα, διαμέρισμα 100 τ.μ. στην περιοχή των Αμπελοκήπων αγοράσθηκε το 1986 στην τιμή των 13.000 ευρώ. Σήμερα πωλείται 100.000 ευρώ. Ο φόρος υπεραξίας θα ανέλθει στο ποσό των 4.210 ευρώ. Στις περισσότερες περιπτώσεις πώλησης ακινήτων ο φόρος υπεραξίας ανέρχεται σε χιλιάδες ευρώ. Πάντως προς το παρόν δεν γίνεται καμία αγοραπωλησία και αυτό, διότι οι συμβολαιογράφοι απέχουν από τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων πώλησης ακινήτων, υπαγομένων στον φόρο υπεραξίας.

Η νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος προβλέπει ότι «καταγράφονται σε ψηφιακή βάση δεδομένων, με εφαρμογή ενιαίων τεχνικών προδιαγραφών, τα όρια, που έχουν καθορισθεί σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, των οικισμών προ του 1923 ή των οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκους». Ποια όμως όρια θα καταγραφούν στην ψηφιακή βάση του ΥΠΕΚΑ; Είναι εντυπωσιακό να αναφερθεί ότι από το σύνολο των 12.500 οικισμών μόνον 2.500 οικισμοί είναι ενταγμένοι σε Προεδρικά πολεοδομικά Διατάγματα της περιόδου 1979-1985, με τα οποία καλύφθηκε το έκνομο των οριοθετήσεων έως το 1979 από τις παλιές νομαρχίες.

Για τον κύριο όγκο των 10.000 οικισμών, στην πραγματικότητα οι αποφάσεις πολεοδόμησής τους και τα όρια επέκτασής τους με αποφάσεις των παλαιών νομαρχών στερούνται νόμιμης έγκρισης. Το σπουδαιότερο όμως είναι ότι τα όρια αυτά για το σύνολο σχεδόν των 12.500 οικισμών, όπως έχουν διαμορφωθεί από αλλεπάλληλες παλαιές και νεότερες αποφάσεις, που αφορούν τόσο το συνεκτικό τμήμα του οικισμού όσο και τις λεγόμενες ζώνες οικισμού, που εκτείνονται σε απόσταση 500 μέτρων από τα εκάστοτε όρια του οικισμού, όπου επιτρέπεται η ανέγερση οικοδομών με τους όρους της εκτός σχεδίου δόμησης, είναι εξαιρετικά ασαφή και στην πράξη έχουν γίνει λάστιχο.

Εξαιρετικά εύγλωττη είναι η εικόνα της διαρκούς επέκτασης των μικρών οικισμών, κυρίως σε παράκτιες και νησιωτικές τουριστικές περιοχές, όπου φυτρώνουν συνεχώς κατοικίες και τουριστικά καταλύματα, κατά τρόπο, που παλαιοί γειτονικοί μικροί οικισμοί να ενώνονται μεταξύ τους, αποτελώντας πλέον ενιαίο δομημένο σύνολο.

Αρμόδιοι παράγοντες επισημαίνουν ότι στην προσπάθειά του το ΥΠΕΚΑ να βάλει τέλος σε μία διαρκώς εξελισσόμενη επέκταση των οικισμών και να κάνει μια νέα αρχή οριοθέτησής τους και μάλιστα σε ψηφιακή μορφή, με τα δεδομένα της νομοθετικής ρύθμισης που προωθείται αφ' ενός μεν δεν αποκλείεται να νομιμοποιηθούν όλες οι μέχρι σήμερα... «γκρίζες» επεκτάσεις αλλά και να ανοίξει παράθυρο για νέες εντάξεις μικρών και μεγαλύτερων ιδιοκτησιών σε πολεοδομικά σχέδια, τα όρια των οποίων θα προσδιοριστούν από τις τελικές οριοθετήσεις των οικισμών.

Πάντως, η νέα ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα να νομιμοποιηθούν τα όρια των αποφάσεων των παλαιών νομαρχών προβλέποντας σχετικά ότι: «Σε περίπτωση κανονιστικών πράξεων Νομαρχών, καθορισμού ορίων οικισμού, που για οποιοδήποτε λόγο δεν δημοσιεύτηκαν στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως τα σχετικά διαγράμματα, καταγράφονται στην ψηφιακή βάση δεδομένων τα σχέδια που εγκρίθηκαν με την έκδοση γνωμοδότησης του αρμοδίου ΣΧΟΠ ή και του αρμοδίου νομάρχη και υφίστανται στα αρχεία των δημόσιων υπηρεσιών».

Πρέπει να σημειωθεί ότι οι αποφάσεις καθορισμού ορίων με αποφάσεις των παλιών νομαρχών, πέραν του γεγονότος ότι είναι ανίσχυρες, αφού έχουν καταπέσει με αποφάσεις του ΣτΕ είναι και εξαιρετικά γενικές και ασαφείς στις περιγραφές τους. Θέτουν ως σημεία οριοθέτησης (δάση, ρέματα, ιδιοκτησίες, χωματόδρομοι κ.ά.), που στο πέρασμα του χρόνου έχουν πλήρως αλλάξει και κανείς δεν μπορεί πλέον να βρει τα ίχνη τους.

Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι η ρύθμιση του ΥΠΕΚΑ δεν προβλέπει ποιοι (δήμοι, περιφέρειες, διορισμένοι γραμματείς αποκεντρωμένων διοικήσεων) θα έχουν την ευθύνη της καταγραφής, αλλά η κάθε λεπτομέρεια για τη δημιουργία της ψηφιακής βάσης δεδομένων, τη διαδικασία ελέγχου των ορίων, τις αρμόδιες υπηρεσίες ελέγχου παραπέμπεται μελλοντικά στην έκδοση σχετικής υπουργικής απόφασης.